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　　2009年上半年，在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然復(fù)雜多變的背景之下,廣州經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亦喜憂參半：一方面實(shí)體工業(yè)生產(chǎn)和出口貨運(yùn)維持在低位徘徊，另一方面固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)則表現(xiàn)理想。盡管如此，整體經(jīng)濟(jì)下滑減速，經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底的趨勢(shì)明顯。

　　1-5月累計(jì)，廣州完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值4360.98億元，同比只增長(zhǎng)了3.5%，其中，高新技術(shù)和民營(yíng)工業(yè)雙雙保持了同比雙位數(shù)的高增長(zhǎng)，成為本地工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)新亮點(diǎn)。外部需求持續(xù)疲軟令對(duì)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，出口貿(mào)易數(shù)據(jù)持續(xù)下滑。但與此同時(shí)，總體寬松的信貸環(huán)境及國(guó)家龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃帶動(dòng)全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資691.54億元，同比增長(zhǎng)19.9%，其中，基本建設(shè)和更新改造投資分別增長(zhǎng)39.8%和46.4%，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降9.5%。而且，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，民眾節(jié)假日消費(fèi)意愿高漲，首5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1392.68億元，獲得11.4%的雙位數(shù)增長(zhǎng)。

　　在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，廣州各種類型物業(yè)市場(chǎng)猶如逆水行舟，總體顯現(xiàn)回暖，但也呈現(xiàn)出不同態(tài)勢(shì)。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)外資需求暫未現(xiàn)回暖，但受到國(guó)內(nèi)租戶的需求支撐，兼且上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓缺乏供應(yīng)，租金下滑逐季放緩。豪宅銷售市場(chǎng)自年初開(kāi)始出現(xiàn)由累積剛性需求反彈引發(fā)的銷售量大幅回升，售價(jià)隨之調(diào)頭急漲，可是租賃市場(chǎng)并未同步轉(zhuǎn)向，而是繼續(xù)下探。與消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮相對(duì)應(yīng)的是本地優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定表現(xiàn)，其租金只在第一季度有溫和的下調(diào)，第二季度已回歸上升通道。實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟(jì)及出口低迷反映在生產(chǎn)設(shè)施的需求疲軟上，而物流設(shè)施及工業(yè)寫(xiě)字樓租金則相對(duì)下滑輕微，而且在第二季度出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。土地交易市場(chǎng)則隨著政策的放松和銷售的回暖重新活躍起來(lái)。

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓：內(nèi)資需求突出，租金下滑趨緩

　　雖然廣州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的外資需求在第二季度放緩萎縮，但上半年總體未見(jiàn)明顯恢復(fù)。反而來(lái)自內(nèi)資企業(yè)，尤其是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)的需求急升，成為優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空間的吸納主力。典型的例子包括，中石油和華能國(guó)際分別在天譽(yù)大廈和國(guó)際金融廣場(chǎng)租賃整層寫(xiě)字樓，租賃面積分別為1900平方米和1856平方米。中國(guó)國(guó)際金融有限公司和平安集團(tuán)旗下子公司也分別在天河城廣場(chǎng)和發(fā)展中心新租賃寫(xiě)字樓面積。另外，廣東電信在自己開(kāi)發(fā)持有的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)廣東電信廣場(chǎng)擴(kuò)大自用空間，今年5月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣東分行在珠江新城富力盈泰廣場(chǎng)一次性購(gòu)買超過(guò)2.2萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積。盡管吸納渠道有所不同，但國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求明顯正進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

　　全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金上半年下跌6.8%至每月每平方米96.3元，跌幅逐漸趨緩。第二季度，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金下調(diào)幅度只有1.3%，較第一季度的5.5%明顯有所收窄。前兩個(gè)季度沒(méi)有甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工，只有珠江新城兩棟乙級(jí)寫(xiě)字樓落成，為市場(chǎng)帶來(lái)163,400平方米的供應(yīng)。整體空置率比去年年底下降0.4%，至14.6%。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪:租金表現(xiàn)穩(wěn)定，供應(yīng)依然緊俏

　　受惠于暢旺的消費(fèi)市場(chǎng)，2009年上半年，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)在各種物業(yè)市場(chǎng)當(dāng)中表現(xiàn)最平穩(wěn)。市場(chǎng)租金經(jīng)過(guò)兩個(gè)季度連續(xù)微調(diào)之后，2009年第二季度已經(jīng)重新回到上升通道。首層優(yōu)質(zhì)商鋪空間平均租金在今年頭六個(gè)月累計(jì)下降2.9%，至每天每平方米46.8元人民幣。值得注意的是，兩個(gè)傳統(tǒng)的高端零售商圈環(huán)市東和天河北的平均租金在此期間一直保持穩(wěn)定，環(huán)市東部分商場(chǎng)租金甚至錄得小幅上漲。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)仍然緊缺，上半年只有位于天河CBD商圈的柏西商都投入使用，帶來(lái)近4萬(wàn)平方米的零售空間供應(yīng)，六月末整體空置率錄得9.4%。位于廣州東站附近，建筑面積達(dá)15萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施天匯城進(jìn)行改造及租戶調(diào)整，轉(zhuǎn)型為綜合購(gòu)物中心，吸引吉之島進(jìn)駐并開(kāi)設(shè)一間廣東省規(guī)模最大的門(mén)店，面積超過(guò)26,800平方米。

　　高端住宅:銷量售價(jià)反彈，租賃持續(xù)低迷

　　在調(diào)整期受到抑制的自住需求從年初開(kāi)始釋放，出現(xiàn)反彈，推動(dòng)成交量大幅上漲。3月，廣東省出臺(tái)十五條樓市新政，從降低購(gòu)房成本，提升購(gòu)房者支付能力及增加潛在購(gòu)房需求等多個(gè)方面扶持住宅市場(chǎng)，在一定程度上進(jìn)一步刺激了購(gòu)房需求。廣州高檔公寓一手銷售價(jià)格的下降趨勢(shì)在第一季度顯著放緩，而后開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)高高檔住宅項(xiàng)目售價(jià)，令整體價(jià)格在第二季度急升近一成，達(dá)到每平方米20，560元，半年漲幅約為8.0%。

　　然而，高端租賃市場(chǎng)走勢(shì)卻與銷售市場(chǎng)背道而馳。眾多外資企業(yè)加強(qiáng)成本控制，壓縮員工租房補(bǔ)貼，令高端住宅租賃市場(chǎng)的有效需求被大大削弱，加之前一輪的樓市繁榮期衍生并留下過(guò)多的供應(yīng)，令市場(chǎng)始終處于供大于求的狀態(tài)。高檔公寓租金在頭兩個(gè)季度繼續(xù)處于下行通道，租金下跌4.2個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米52.1元。

　　工業(yè)物業(yè)：租賃市場(chǎng)分化，高端供應(yīng)趨多

　　工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)分化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不景使生產(chǎn)型工業(yè)設(shè)施的需求不足，租金下調(diào)幅度達(dá)12.7%，表現(xiàn)遜于整體市場(chǎng)。物流物業(yè)市場(chǎng)雖受出口市場(chǎng)萎縮影響，但受益于由政府積極擴(kuò)大內(nèi)需市場(chǎng)的措施，需求表現(xiàn)最為穩(wěn)定，平均租金只輕微下滑1.6%。

　　供應(yīng)方面則驚喜不斷，除了有一批如白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心，普洛斯增城物流園等高端工業(yè)設(shè)施落成投入使用之外，還傳出新加坡最大的跨國(guó)集團(tuán)之一吉寶企業(yè)與廣州市政府簽訂備忘錄，將展開(kāi)在廣州科學(xué)城北區(qū)建設(shè)"知識(shí)城"項(xiàng)目的可行性研究，以及廣州籌建白云空港綜合保稅區(qū)的方案已于今年3月申報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)等消息。

　　土地市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)政策放寬，土地市場(chǎng)復(fù)蘇

　　3月推出的廣東新政已在繳納土地出讓款的期限和分期繳納土地增值稅方面作出適度的放寬，緊接著5月，國(guó)務(wù)院又將普通商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例調(diào)整為30%。這些措施均有助于減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力，提升中小型地產(chǎn)公司的項(xiàng)目融資能力，從而提高開(kāi)發(fā)商的積極性。

　　隨著政策的放松和銷售的回暖，廣州土地也重新活躍起來(lái)。除了萬(wàn)科在年初以4.54億元獲得占地約3.81萬(wàn)平方米，建筑面積約13.57萬(wàn)平方米的大坦沙項(xiàng)目之外。五月，深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)以3.18億元拍得海珠區(qū)住宅用地，成交樓面地價(jià)約每平方米5,910元。幾乎同時(shí)，富力地產(chǎn)在從化購(gòu)入大幅別墅用地，而碧桂園和廣州敏捷地產(chǎn)在增城取得三宗住宅土地開(kāi)發(fā)權(quán)。6月，廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以3.45億元獲得珠江新城一塊住宅用地，樓面地價(jià)更是高達(dá)每平方米15,324元。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底已基本得到認(rèn)同，可望在世界范圍內(nèi)最早走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾。整體來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)在上半年逐漸顯現(xiàn)回暖的積極跡象，但能否大踏步地實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，下半年及進(jìn)入2010年初將逐漸明晰。地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，未來(lái)走勢(shì)有待于進(jìn)一步觀察。