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　　萬(wàn)科似乎正在土地市場(chǎng)的得失之間迅速補(bǔ)充自己土地儲(chǔ)備，而同時(shí)，也開始享受高價(jià)土地帶來(lái)的潛在優(yōu)勢(shì)。

　　銷售與開工的差異

　　與萬(wàn)科強(qiáng)烈的購(gòu)地欲望相對(duì)應(yīng)的卻是萬(wàn)科低迷的土地開工步伐。一個(gè)令萬(wàn)科窘迫的現(xiàn)實(shí)是，即便是在“老家”深圳，萬(wàn)科也開始面臨著“斷糧”的危機(jī)。

　　有跡象顯示，萬(wàn)科今年在深圳很可能將無(wú)新的項(xiàng)目推出，在萬(wàn)科下半年推盤計(jì)劃中，依然只有“金域華府”及“第五園”等舊項(xiàng)目的組團(tuán)。

　　而據(jù)深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，萬(wàn)科目前在深圳的土地儲(chǔ)備已知的僅有龍崗中心城的兩個(gè)舊城改造項(xiàng)目，雖然該兩項(xiàng)目的土地整理工作早已完成，但并未見萬(wàn)科有開工的跡象。

　　“2009年上半年的銷售節(jié)奏打亂了萬(wàn)科的步伐”，該人士表示，萬(wàn)科在上半年的項(xiàng)目推售周期與下半年的項(xiàng)目推售周期之間形成了斷層。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科在大多數(shù)城市似乎都面臨著與深圳類似的窘境。一方面是無(wú)法開工的土地，另一方面則是迅速銷售的樓盤。

　　萬(wàn)科2008年年報(bào)顯示，萬(wàn)科2009年計(jì)劃開工403萬(wàn)平方米，這一數(shù)字甚至比2008年調(diào)整后的實(shí)際開工面積下調(diào)了23%。這是萬(wàn)科近三年來(lái)開工面積的最低點(diǎn)。萬(wàn)科2007年的年報(bào)顯示，萬(wàn)科在2007年的新開工面積為776.7萬(wàn)平方米。而2006年，萬(wàn)科甚至亦完成了506萬(wàn)平米的新開工面積。

　　但萬(wàn)科在2009年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售面積348.8萬(wàn)平米。此銷售面積已經(jīng)超出了萬(wàn)科在2007年同期銷售的231.2萬(wàn)平米和2008年的208.1萬(wàn)平米。甚至接近萬(wàn)科2007年全年的結(jié)算面積393萬(wàn)平米。

　　兩組數(shù)據(jù)之的對(duì)比，是萬(wàn)科銷售與新開工面積的巨大差距。雖然目前尚未有萬(wàn)科2008年上半年開工面積的統(tǒng)計(jì)，但有分析人士認(rèn)為，2008年上半年，萬(wàn)科的開工面積可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年及2008年同期的開工面積。

　　錯(cuò)亂的步伐

　　僅從公告數(shù)據(jù)上顯示的內(nèi)容來(lái)看，如果扣除結(jié)算因素，2008年下半年到2009年上半年，萬(wàn)科接近銷售650萬(wàn)平米。這是萬(wàn)科在2008年下半年開始的去庫(kù)存化之后出現(xiàn)的神奇的銷售數(shù)字。但隨之顯現(xiàn)的問(wèn)題則是高速的去庫(kù)存化與調(diào)整開工規(guī)模之后的矛盾。

　　萬(wàn)科似乎與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整走到了一條周期線上。與今天中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題一樣，萬(wàn)科不得不面臨未來(lái)一段時(shí)間可售房源趨緊的局面。與此同時(shí)，在萬(wàn)科原有的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)當(dāng)中，高價(jià)的土地儲(chǔ)備將極大地限制萬(wàn)科自身的開工規(guī)模。

　　有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科并未進(jìn)行聰明的反周期操作，相反，他們針對(duì)市場(chǎng)的策略與中國(guó)房地產(chǎn)周期調(diào)整是并行的，最終導(dǎo)致萬(wàn)科今日開始出現(xiàn)錯(cuò)亂的步伐。萬(wàn)科不得不面臨的問(wèn)題是，如何對(duì)土地儲(chǔ)備成本進(jìn)行重構(gòu)，以便滿足可售房源和整體利潤(rùn)的要求。

　　而亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這正是萬(wàn)科今年以來(lái)不斷調(diào)整期土地儲(chǔ)備的根本原因。其認(rèn)為，在2009年追求利潤(rùn)的基調(diào)之下，萬(wàn)科正重新調(diào)整自己的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，希望在市場(chǎng)上獲得充足的低成本的土地，并迅速供應(yīng)市場(chǎng)。而另一方面，萬(wàn)科期待市場(chǎng)出現(xiàn)高價(jià)土地，因?yàn)楦邇r(jià)地能為萬(wàn)科曾經(jīng)在2007年購(gòu)入的高價(jià)土地提供充足的價(jià)格空間，萬(wàn)科可以借此對(duì)部分土地儲(chǔ)備進(jìn)行開工運(yùn)作。

　　萬(wàn)科曾在一季度報(bào)告中稱，將結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，考慮對(duì)開工計(jì)劃作出調(diào)整，并將在中期報(bào)告中進(jìn)行披露。但時(shí)至今日尚未有萬(wàn)科調(diào)整開工規(guī)模的消息。

　　有分析人士認(rèn)為，在整個(gè)二季度，萬(wàn)科均在調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，在進(jìn)行相應(yīng)的土地儲(chǔ)備之后，萬(wàn)科具體的開工計(jì)劃調(diào)整可能將在下半年進(jìn)行。

　　但問(wèn)題是，在萬(wàn)科2009年新購(gòu)入的土地儲(chǔ)備當(dāng)中，大多為溢價(jià)土地；當(dāng)萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備形成供應(yīng)時(shí)，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)又迎來(lái)新的一次調(diào)整？