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2009博鰲房地產(chǎn)論壇_復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來
通脹是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最大威脅

  今年3月初至6月中旬全球股市上漲,可以說是經(jīng)濟(jì)環(huán)境意外好轉(zhuǎn)的主因。新創(chuàng)造出的12萬億美元公司股權(quán)價(jià)值,顯著增強(qiáng)了金融及非金融機(jī)構(gòu)的資本緩沖,支撐著它們發(fā)行的債務(wù)。其結(jié)果是,公司債務(wù)得到升級,而收益率有所下降。最近幾個(gè)月,之前資金短缺的公司能夠大規(guī)模舉債和進(jìn)行股本融資。市場對銀行資不抵債的擔(dān)憂,尤其得到了舒緩。

  這是經(jīng)濟(jì)步入長期復(fù)蘇的開端,還是只是空歡喜一場?兩種說法都拿得出可信的論據(jù)。一年多以前,我為英國《金融時(shí)報(bào)》撰文時(shí)推測,本次危機(jī)會在美國房價(jià)企穩(wěn)時(shí)結(jié)束。這個(gè)觀點(diǎn)現(xiàn)在看上去依然正確。房價(jià)在很大程度上決定著房屋凈值,即美國11萬億美元房貸債務(wù)的最終抵押品,這些債務(wù)有相當(dāng)一部分是以資產(chǎn)支持證券形式,在美國以外持有的。目前,房價(jià)因待售空房大量過剩而受到抑制。由于近來住房完工量大幅下降,這種過剩正得到快速消化,這表明,在未來幾個(gè)月內(nèi),房價(jià)可能開始企穩(wěn),不過,房價(jià)下跌可能會一直持續(xù)到2010年。

  此外,美國各銀行巨額未確認(rèn)虧損仍需要融資?;蛘呤欠績r(jià)企穩(wěn),或者是美國金融中介機(jī)構(gòu)可獲得的新增股權(quán)價(jià)值進(jìn)一步上升,都會掃除這一復(fù)蘇道路上的障礙。

  全球股市今年反彈得如此迅猛,很難想象它們能以近期的勢頭持續(xù)下去。但倘若經(jīng)過一輪回調(diào)后,它們勢不可擋地一路上升,那將會怎樣?那將創(chuàng)造出大量股權(quán)價(jià)值,支撐全球的資產(chǎn)負(fù)債表,同時(shí)為銀行提供新資本,使它們能夠加大放貸。股價(jià)上漲還會使家庭財(cái)富及支出增加,而現(xiàn)有公司資產(chǎn)市值相對于重置成本不斷增加(以股價(jià)體現(xiàn)),將刺激新的資本投資。杠桿比率將實(shí)質(zhì)性降低。因此,全球股市持續(xù)反彈,將有助于消除仍籠罩在全球經(jīng)濟(jì)頭上的通縮力量。

  我承認(rèn),與傳統(tǒng)智慧相比,我賦予股價(jià)的經(jīng)濟(jì)使命要大得多。在我看來,股價(jià)不僅僅是全球商業(yè)活動的一個(gè)重要先行指標(biāo),還是這些活動的一大推動力(主要通過資產(chǎn)負(fù)債表起作用)。我的假設(shè)將在未來一年得到檢驗(yàn)。如果股價(jià)跌回今年早春時(shí)分的低點(diǎn),甚或更糟,我敢說,最近出現(xiàn)的“萌芽”將會枯萎。

  誠然,股價(jià)是受日常經(jīng)濟(jì)波動影響的。但正如我在今年3月所提到的,驅(qū)動股價(jià)的一個(gè)重要因素,是人類在興奮與恐懼之間搖擺的天性,這種搖擺固然深深受到經(jīng)濟(jì)事件的影響,但也自有其本身的生命力。根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn),這種搖擺到極端的階段,對未來商業(yè)活動來說往往不僅僅是預(yù)報(bào),而且是重大推動因素。

  若想實(shí)現(xiàn)上述美妙前景,必須正視并致力消除短期的通縮威脅和更遠(yuǎn)期的通脹威脅。產(chǎn)能過剩暫時(shí)抑制著全球價(jià)格。但依我看,通脹是更大的未來挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)分析顯示,如果政治壓力致使央行不能及時(shí)控制其膨脹的資產(chǎn)負(fù)債表,那么到2012年通脹就會卷土重來;如果市場預(yù)期,貨幣供應(yīng)量會在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)保持高企,通脹的出現(xiàn)還會再提前一些。美國年通脹率與單位產(chǎn)能貨幣供應(yīng)量年度變化之間,有著明顯的關(guān)聯(lián)(年通脹率有三年半的滯后)。

  鑒于政府將在全球金融市場上大量發(fā)債,通脹是未來10年一個(gè)值得特別關(guān)注的問題。未來數(shù)年為巨額財(cái)政赤字提供融資的需要,可能使央行處于政治壓力之下,不得不印鈔以購買大量新發(fā)行的債務(wù)。

  當(dāng)美聯(lián)儲(Fed)察覺到失業(yè)率即將下降時(shí),想必將開始允許其短期資產(chǎn)自然終止,同時(shí)要么出售其新購得的中長期國債和資產(chǎn)支持證券,要么——如果那種做法證明對市場的破壞性太強(qiáng)——(經(jīng)國會批準(zhǔn)后)發(fā)行美聯(lián)儲債務(wù),以沖銷(即抵消)貨幣基數(shù)大規(guī)模擴(kuò)張的剩余部分。因此,上調(diào)利率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)先于恢復(fù)充分就業(yè)——在過去,這種政策并不受國會的歡迎。此外,除非美國政府的支出承諾能推遲實(shí)施到位或進(jìn)行削減,否則出于為不斷擴(kuò)大的赤字提供融資的需求,實(shí)際利率的漲幅可能會更大。

  美國政府未來10年的支出承諾大得驚人。除此之外,由于在估計(jì)聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)計(jì)劃(Medicare)成本方面存在不確定性,誤差范圍尤其大。傳統(tǒng)上,為了限制出現(xiàn)破壞性通脹的可能性,美國依賴聯(lián)邦債務(wù)水平與粗略估算的總借款能力之間的巨大緩沖。目前的發(fā)債預(yù)測如果成為現(xiàn)實(shí),肯定會把美國危險(xiǎn)地推近名義借債上限。對于通脹率最終會大幅上升的擔(dān)憂,可能很快就會開始影響美國較長期國債的收益率,即利率。如果歷史可當(dāng)作指南的話,一旦實(shí)際長期利率持續(xù)高企,股價(jià)將持續(xù)受到壓制。

  美國面臨一個(gè)選擇:是一旦當(dāng)前的通縮風(fēng)險(xiǎn)消失,就立刻削減預(yù)算赤字和貨幣基數(shù),還是迎接可能的通脹飆升。即使沒有通脹風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前美國的財(cái)政政策還存在另一個(gè)固有的潛在威脅:通過公共部門債務(wù)為美國經(jīng)濟(jì)提供的融資大增。這樣的財(cái)政政策路線,是對資本進(jìn)行政治分配、影響“創(chuàng)造性破壞”過程的一種配方。 “創(chuàng)造性破壞”是私營部門市場競爭的過程,對提升生活水準(zhǔn)十分必要。近來發(fā)生的事件嚴(yán)重?cái)牧诉@一范式的聲譽(yù)。改善金融監(jiān)管和監(jiān)督——尤其是資本充足率方面——很有必要。不過,要實(shí)現(xiàn)全球經(jīng)濟(jì)增長的最佳幾率,我們必須繼續(xù)依賴私營市場力量來分配資本和其它資源。人們已經(jīng)嘗試了對資源進(jìn)行政治分配的另一種方法;而它失敗了。

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