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　　經適房 18 年的風華歲月：倉促的謝幕，還是逐漸的淡出？

　　從1991 年的“醞釀時期”到不尋常的2009 年，經濟適用房走過了18 年的春秋，中央政府作出的這一重大調整“突然”而又“合乎必然”。經濟適用房從2005 年開始就越來越

　　多的集中了輿論的爭議，同時，政府從08 年開始大規(guī)模推進廉租房建設的力度其實就隱隱表明了政府對經適房的態(tài)度。《2009-2011 年廉租住房保障規(guī)劃》全文中只在三個無關痛癢的地方提到經適房，而失去了中央政策的督促和激勵，地方政府更沒有動力去大量建設經適房，因此經濟適用房很可能將從此逐漸淡出歷史的舞臺。

　　1991年：醞釀時期

　　早在1991年6月份，國務院就在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。

　　1998年：啟動、開建時期

　　1997、1998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。

　　1999——2005：高速發(fā)展時期

　　從1998 年經濟適用房開始興建以后，全國各地的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發(fā)展時期。

　　2005——2006：質疑時期

　　1、經濟適用房小區(qū)出現大量閑置“豪宅”，已售經濟適用房呈現“高租售率”。

　　2、經濟適用房都這么難買！凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。

　　3、經濟適用房小區(qū)出現大量有錢人，奔馳，寶馬屢見不鮮。

　　2006——2008：轉型時期

　　2006年8月,建設部稱，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發(fā)展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。

　　2009年：倉促的退出歷史舞臺？

　　還是在逐漸“邊緣化”的過程中緩緩謝幕？

　　通過新建、購置和改造等方式籌集房源，同時繼續(xù)實施租賃補貼制度，多渠道、多方式解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。新建廉租住房采用統(tǒng)一集中建設和在經濟適用住房、普通商品住房、棚戶區(qū)改造項目中配建兩種方式，以配建方式為主。城市棚戶區(qū)改造要堅持政府主導、群眾參與、市場運作的原則，與廉租住房建設結合起來進行，統(tǒng)籌安排廉租住房、經濟適用住房和普通商品住房建設，優(yōu)先解決城市棚戶區(qū)低收入住房困難家庭的住房問題。

　　政府在推進廉租房建設的同時，也在極力避免對商品房市場形成沖擊

　　盡管我們的確認為近期多數城市的房價出現過快上行必然已經或者將要引發(fā)政府的擔憂，同時我們也相信政府不會完全坐視“地產泡沫化”的再次加速，但是我們認為當前政府并沒有通過大量建設保障性住房來進行“房價調控”的意圖。相反，政府完全舍棄經適房而采用廉租房，甚至還可能是為了進一步避免保障性住房對商品房市場的沖擊。

　　另外，從政府安排未來三年的廉租房建設進度上看，政府在今年設立了相對更重的解決低收入困難家庭住房問題的目標，但是政府卻有意的采用了更多的貨幣補償而少建廉租房的推進方式。

　　一方面是政府在拼命搞基建，同時也在力保地產投資的增長，但是另外一方面在其真正容易有所作為的地方卻“有所保留”，我們認為這是反映了政府的顧慮和小心翼翼，其在推進廉租房建設的同時，也在極力避免對商品房市場形成沖擊。

　　地產行業(yè)直接和間接貢獻了 26%左右的GDP

　　最近三年中，房地產行業(yè)的總產出（可以近似的用商品房銷售額或者房地產投資來衡量）都占到GDP 的10%左右。同時，房地產投資占全部FAI 的比重平均來看也高于20%。根據估計，房地產行業(yè)直接和間接貢獻了26%左右的GDP，已經成為中國經濟名副其實的重要結構性動力引擎之一。

　　2010 年中國房地產＝2002 年美國房地產？

　　從1991 年至2007 年，美國實體經濟中主要部分的資產負債表（C+I+G）經歷了一次系統(tǒng)性不可持續(xù)的過渡擴張。這意味著其經濟驅動引擎，進而其實體經濟將不得不面對一次持續(xù)時間較長的結構性修復。這對中國來說，則意味著即使出口未來會有恢復性的增長，但是很難再次成為經濟增長的強勁結構性引擎。