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　　在近期召開的另外一場投資者交流會上，譚華杰表示了對萬科對土地市場的無奈。此次交流會由平安證券組織。

　　譚華杰在會上表示，如果要考慮土地價(jià)格的話，不是說某個區(qū)域的土地價(jià)格在高位了，而是全國幾乎所有一線城市土地價(jià)格都在高位。如果在目前地價(jià)水平去拿地，按照周邊的房價(jià)水平幾乎是不賺錢的，房價(jià)要漲20~30%才能保證基本的利潤，如果要獲取一個比較高的利潤那么房價(jià)就要漲50%的水平，這時候拿地就是靠膽量，跟理性判斷沒什么關(guān)系。

　　此外，萬科6月份可能會披露一些拿地，有很多都是一些不太知名的城市。當(dāng)然這會使萬科的土地成本很低，但萬科并不認(rèn)為這是萬科的優(yōu)勢。萬科在這些城市拿地，并非是萬科比一線城市更看好這些城市，而是因?yàn)槿f科認(rèn)為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地。

　　譚華杰表示，如果按照歷史最高位的房價(jià)來看，這塊地是不賺錢的，這樣的地我們不會去拿；如果按照06年年初的房價(jià)來看不虧本，這樣的地我們會積極去拿。而符合這樣條件的地，現(xiàn)在只有在一些冷僻的城市才能找到。

　　近期很多人在批判萬科沒有抄到土地的大底，去年萬科曾經(jīng)十分積極去抄這樣的底，但實(shí)際上這樣的底部根本不存在：因?yàn)楦緵]有人在這樣的情況下出讓土地。這樣的企業(yè)跟我們談出讓，目的只是想尋找一個救命稻草，到了簽約時候就不著急了，因此我們沒法在市場最低迷的時候買到大量的土地，坦率說這樣的底部不存在。

　　譚華杰表示，2008年很多企業(yè)看起來很危險(xiǎn)，但沒有倒閉的原因在于：這些企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率比賬面上看到的要好很多，從商業(yè)角度來看根本倒閉不了。即使資金鏈真的嚴(yán)重，這些企業(yè)最后有個絕招就是賣地。

　　在商言商

　　萬科認(rèn)為，未來三個月整體環(huán)境會比較穩(wěn)定，包括政策、對經(jīng)濟(jì)的判斷、以及公眾信心。從去年開始前期積聚住房需求的集中釋放過程，還沒有完成，這個過程需要一年以上時間來完成。因此，公司對5-8月的成交量有較好的預(yù)期，8月份以后的市場還需要進(jìn)一步判斷。

　　譚華杰表示，由于信貸政策一般只能看3個月，所以萬科只能對短期3個月內(nèi)的形勢做出判斷。

　　近期不少觀點(diǎn)認(rèn)為部分央企發(fā)展勢頭超過萬科。譚華杰對此做出了側(cè)面回應(yīng)，并舉了一個小例子來對央企和民企進(jìn)行對比。

　　2001年王石去香港做B股推介，當(dāng)時香港投資者問了一個實(shí)在的問題：你們有沒有關(guān)系？王石也很老實(shí)回答：沒有關(guān)系，所以B股股價(jià)跌得厲害，最低時候曾經(jīng)跌破過1塊錢。結(jié)果被一部分日本的退休金、養(yǎng)老金資金抄底了，因?yàn)樗麄冊谌驅(qū)ふ曳旨t率高的股票，萬科曾經(jīng)到了6%以上，到了2006年結(jié)果B股股價(jià)增長了10倍。

　　“萬科為什么能做到行業(yè)第一位？我們找不出什么答案，后來歸結(jié)為因?yàn)槿f科沒有什么關(guān)系。”譚華杰表示，在全球所有競爭性行業(yè)中，國企勝出的非常少；每個公司都有自身的優(yōu)勢，沒有哪個公司能把所有優(yōu)勢都占盡。譚華杰稱，作為我們來說，我們相信市場是公平的，所掙的每一分錢都是要靠努力做出來的。

　　譚華杰表示，央企中有一些優(yōu)秀的公司，比如華潤置地。它之所以優(yōu)秀，并不是說它有個大股東叫華潤集團(tuán)，而是因?yàn)樗旧碜錾虡I(yè)地產(chǎn)能力很優(yōu)秀。另外的一些大型央企之所以做得好，因?yàn)樗鼈儽旧碛泻芏鄡?yōu)秀的地方，做的好是因?yàn)閷I(yè)能力強(qiáng)，出身血統(tǒng)并非最主要的。另外比如中海，它在人才、制度上的優(yōu)勢，比萬科要強(qiáng)，我們評估后認(rèn)為中海這個大股東的優(yōu)勢，就是為中海提供了源源不斷的人才來源，中海很多年來在建筑方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢，這是因?yàn)榇蠊蓶|起到了人才庫的作用。

　　因此，譚華杰向在場的機(jī)構(gòu)投資者建議，在對公司進(jìn)行評價(jià)是，還是更多從純商業(yè)的角度考慮。