無論是中央財政還是地方財政，目前來看透明度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我覺得這是中國開征物業(yè)稅最大的障礙。

　　Q：觀點新媒體　叢誠：上海市公積金管理中心副研究員

　　Q：我們應(yīng)該怎樣看待物業(yè)稅？

　　叢誠：談及物業(yè)稅征收，我們不能把物業(yè)稅的孤立來看，而是要把它放在整個財稅體制改革當(dāng)中來看，尤其要把它放在理順房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系和整個房地產(chǎn)市場制度體系的改革來看。其中包含了土地批租制度，房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)理順等一系列環(huán)節(jié)的制度變革。

叢誠

　　征收物業(yè)稅最為擔(dān)心的問題是物業(yè)稅淪落為只是房地產(chǎn)的一個稅種，而沒有對社會的財富平衡起到調(diào)節(jié)作用。因而在不合理的房地產(chǎn)稅收沒有理清的情況下，開征物業(yè)稅顯然是不合理的。物業(yè)稅應(yīng)該一個在減輕房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種的情況下，征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。但是財產(chǎn)保有的稅賦不能太重，我們現(xiàn)在的城市居民剛剛成為有產(chǎn)階級，稅賦過重不利于藏富于民。

　　Q：有理解認(rèn)為物業(yè)稅將替代土地出讓金。

　　叢誠：開征物業(yè)稅以后是不是意味著免收土地出讓金，我覺得這二者之間未必有一個相互替代的關(guān)系?，F(xiàn)在從老百姓、從社會的角度來看，有期望征收物業(yè)稅以后可以免掉土地出讓金，或者說按現(xiàn)在土地出讓金的1/70作為標(biāo)準(zhǔn)，繳納土地出讓及。但我覺得這樣的想法在當(dāng)前高房價的背景下，這僅僅是一種期待，二者不會成為相互替代的關(guān)系。

　　從另外有一個方面來講，即使國家把土地出讓金降下來了，但是隨著房地產(chǎn)的流通，轉(zhuǎn)讓及交易后，房價還是會回到當(dāng)前的價格水平，因為當(dāng)前的價格水平是由房地產(chǎn)本身區(qū)位和地租的因素所決定的。比如，上海陸家嘴的房子能夠賣到12萬，就必然會買到12萬一平米，這是地租及市場供需決定的，從市場價格實現(xiàn)的角度來講的話，從物業(yè)稅降低成本方面來考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價格的作用是不現(xiàn)實的。

　　就目前來講，社會對物業(yè)稅的期待是因為當(dāng)前的房價太高，我們在考慮土地制度轉(zhuǎn)讓的制度的改革。但是把物業(yè)稅看作是對土地出讓制度的替代方式主觀的良好的愿望。

　　Q：物業(yè)稅應(yīng)該是一個怎樣的稅種？

　　叢誠：從西方國家的物業(yè)稅來看實際上是財產(chǎn)稅的一種，物業(yè)稅里更多的是作為補(bǔ)充地方公共財政的稅種出現(xiàn)的，它是地方稅種當(dāng)中最后的稅源。當(dāng)?shù)胤截斦氩环蟪龅臅r候，差額部分往往是通過物業(yè)稅來補(bǔ)充的，稅收標(biāo)準(zhǔn)按照建筑物所包含當(dāng)時的市場價值所占整個城市總的建筑物的價值的比重進(jìn)行分?jǐn)?。這是物業(yè)稅的原理，是一種“量出為入”的稅種。

　　所以整個物業(yè)稅是一個地方地公共財政的賬戶，另外一個方面，要納入財產(chǎn)稅的范疇。從這個意義上來講他是用來平抑社會存量財富、調(diào)節(jié)社會財富占有不均具有一定的作用。實際上國外的物業(yè)稅就是這兩個含義。

　　Q：那么物業(yè)稅實施的難點在哪里？

　　叢誠：首先中國的公共財政制度要建立。物業(yè)稅是一個“量出為入”的征收體制，稅收本身應(yīng)該等于稅率乘以稅基，其中物業(yè)稅的稅基是建筑物的價格。這就關(guān)系到中國政府公共財政體系的建設(shè)，首先是財政體系要透明。無論是中央財政還是地方財政，目前來看透明度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我覺得這是中國開征物業(yè)稅最大的障礙。

　　第二，在整個物業(yè)的價格評估方面，中國還沒有一整套權(quán)威的物業(yè)價值評估體系。從國外的經(jīng)驗來看一般是市政當(dāng)局專門有評估委員會，當(dāng)?shù)氐乃薪ㄖ锒家{入這個評估委員會的評估范圍，并形成評估報告，在每年物業(yè)稅開征之前要將評估報告寄發(fā)給業(yè)主，或是稱納稅人。

　　這個方面我們很難做到，全國房屋的估價方面的專業(yè)人才是很難滿足這個要求的。而且中國還沒有形成相對權(quán)威的核算和評估機(jī)構(gòu)，這其中包括物業(yè)評估和資產(chǎn)審核?？傮w上房地產(chǎn)的評估行業(yè)非常分散，而且沒有權(quán)威性，目前這些評估主要用于抵押貸款和法律糾紛方面，常常受當(dāng)事人的委托，為當(dāng)事人的意見所左右，公平性很難確保。

　　此外物業(yè)評估與納稅人本身對物業(yè)的估值可能有差異，那么納稅人可能和評估機(jī)構(gòu)你會產(chǎn)生糾紛，這就需要建立一個仲裁機(jī)構(gòu)，而中國沒有這樣的仲裁體系。

　　第三是信息的統(tǒng)計。我們征收物業(yè)稅往往需要區(qū)分住宅本身是用于自住還是非自住的，但現(xiàn)在我們國家這方面信息系統(tǒng)比較混亂。物業(yè)稅的征收應(yīng)該是以家庭為單位的，但在家庭的住房套數(shù)統(tǒng)計方面有一些復(fù)雜的技術(shù)方面的問題，這個需要克服。此外物業(yè)稅的征收應(yīng)該和官員的財產(chǎn)申報制度結(jié)合在一起，現(xiàn)在整個物業(yè)稅的開征應(yīng)該是一視同仁，但是我們在財產(chǎn)申報制度還沒有建立。如果要征收物業(yè)稅的話，那就必然讓人產(chǎn)生懷疑，官員的物業(yè)稅是不是按標(biāo)準(zhǔn)上繳了。

　　第四，我們現(xiàn)在整個誠信系統(tǒng)還沒有確立?，F(xiàn)在從個人所得稅的公民納稅意識來看，個人所得稅實際上還是有單位代征，代扣的，還沒有個人主動繳納的。但是物業(yè)稅是要求公民主動申報的。

　　因而物業(yè)稅肯定是牽涉到一個大范圍的體制改革問題甚至是公民納稅意識改革的問題，和私有產(chǎn)權(quán)制度的確立有著極其緊密的聯(lián)系，與房地產(chǎn)市場當(dāng)中的土地出讓制度，與整個國家的稅收體制都有緊密的聯(lián)系。