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　　樓市穩(wěn)定需要平衡點(diǎn)

　　2008年下半年的退房事件延續(xù)到了09年，除了法律程序所需時(shí)間外，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)沒有信心也是重要原因，退房事件究竟是愈演愈烈還是趨于平靜，這還要看09年的樓市走向能不能穩(wěn)定下來。在這個(gè)過程中，房?jī)r(jià)仍是所有人關(guān)注的問題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林峰認(rèn)為，商品房的價(jià)格要充分體現(xiàn)市場(chǎng)原理和供求關(guān)系。“商品住宅的定價(jià)和其他商品一樣，首先遵循和根據(jù)成本，其次要參考供需關(guān)系，因此，商品住宅不可能有特殊的定價(jià)機(jī)制。如果按成本強(qiáng)行定價(jià)，那是兩限房或政府的保障房，而不是商品房，所謂商品房就是兩廂情愿的事情。”文林峰告訴記者。

　　在秦兵看來，如今的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)并不扎實(shí)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)虛高的問題沒有得到根本性解決，市場(chǎng)并沒有回歸到原始狀態(tài)，所以09年的房?jī)r(jià)仍會(huì)走低，直到充分?jǐn)D掉泡沫。這也是他認(rèn)為09年退房聲音仍會(huì)繼續(xù)的原因。“經(jīng)過09年的調(diào)整之后，就目前來看，3年之內(nèi)房?jī)r(jià)沒有太多上漲的空間了。”秦兵告訴記者。

　　樓市的回暖似乎仍沒有改變一些人對(duì)于09年樓市的悲觀。有業(yè)界人士認(rèn)為，由于市場(chǎng)信心不足，政策的滯后性，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力等問題并沒有得到解決，09年的樓市會(huì)持續(xù)08年的低迷，市場(chǎng)的下行和價(jià)格的下降仍然在所難免，房地產(chǎn)業(yè)的真正“寒冬”也將在09年第二三季度來臨。

　　上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華在接受記者采訪中提出了不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為樓市將在今年的4月或5月走向穩(wěn)定，09年整體的房?jī)r(jià)會(huì)在5%到10%的范圍內(nèi)調(diào)整。“從整體市場(chǎng)上來看，剛性需求是存在的，只不過大多數(shù)人還在觀望，希望抄底，可是，房?jī)r(jià)是沒有底的，一切要根據(jù)市場(chǎng)來看，供求關(guān)系也要在市場(chǎng)中得到適度調(diào)整?，F(xiàn)在來看，供求關(guān)系已經(jīng)得到了一定的調(diào)整，所以我認(rèn)為樓市在四五月份會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。”

　　房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整

　　在這場(chǎng)席卷全球的金融危機(jī)中，沒有國(guó)家可以獨(dú)善其身，中國(guó)也不例外。經(jīng)濟(jì)的不景氣帶來的直接影響是居民消費(fèi)意愿指數(shù)下降。對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不確定，又造成了房產(chǎn)消費(fèi)需求的下降和對(duì)市場(chǎng)的信心缺失。加之政府出臺(tái)的控制房地產(chǎn)的政策調(diào)整的影響，一些中小型企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這進(jìn)一步惡化了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了樓價(jià)急速攀升、土地供不應(yīng)求的黃金(197,5.44,2.85%)時(shí)期之后，如今的退房現(xiàn)象只是房地產(chǎn)業(yè)“過冬”的一個(gè)插曲。伴隨09年房地產(chǎn)業(yè)的將是大范圍的持續(xù)調(diào)整，如何刺激成交量，緩解資金壓力成為這個(gè)“冬天”房地產(chǎn)企業(yè)需要同時(shí)回答的問題，而這個(gè)作答的過程，也是發(fā)揮品牌實(shí)力，重新洗牌的競(jìng)爭(zhēng)過程。

　　“在整個(gè)大環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)不可能一枝獨(dú)秀。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期。”文林峰認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，與整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。“但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)又具有很強(qiáng)的地域性，每個(gè)地方的供需關(guān)系不同，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不同，因此，市場(chǎng)走勢(shì)肯定差別很大，不能一概而論。”

　　對(duì)此，印堃華提出了同樣的觀點(diǎn)，“房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，高端住房的價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，甚至也出現(xiàn)了熱銷的場(chǎng)面，因?yàn)橹行某菂^(qū)的土地是稀缺性的，所以土地價(jià)格也很穩(wěn)定，所以中心地區(qū)的房?jī)r(jià)是不會(huì)有太大變動(dòng)的，波動(dòng)比較大的主要是在外環(huán)地區(qū)的一些普通樓盤。”

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年北京別墅的總成交量為2300余套，同比2007年下降了52%，但成交均價(jià)同比2007年上漲了17.9%，銷售千萬(wàn)元以上的別墅將近400套，相當(dāng)于2007年銷售額的70%。房產(chǎn)分析師岳子明認(rèn)為，09年房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)兩極分化。

　　對(duì)于資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，“兩極分化”也許是件好事。危機(jī)也是一種機(jī)遇，在寒冬中備足糧草，提高產(chǎn)品質(zhì)量、準(zhǔn)備判斷市場(chǎng)、搶占先機(jī)，便能在調(diào)整期完成進(jìn)一步擴(kuò)張。而強(qiáng)力度、大范圍、高密度的鼓勵(lì)性政策措施也給這些企業(yè)提供了一個(gè)重新接受洗禮的契機(jī)。

　　在這個(gè)“冬天”，選擇“抗價(jià)”的房地產(chǎn)企業(yè)同樣存在，這些缺少經(jīng)驗(yàn)的“后起之秀”，結(jié)果大多是抱著不久即將回暖的想法被徹底套牢。與這些企業(yè)相反，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最快的當(dāng)屬國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的“龍頭大哥”——萬(wàn)科，在眾多人都還沒意識(shí)到“寒潮”即將降臨的時(shí)候，萬(wàn)科就在2007年底掀起了第一波降價(jià)。

　　在接受記者采訪時(shí)，萬(wàn)科公司表示，公司只有順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)合理定價(jià)、積極促進(jìn)銷售，才能推動(dòng)市場(chǎng)更快地完成調(diào)整、在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。而09年對(duì)于萬(wàn)科來說，有著非同一般的意義，萬(wàn)科公司新聞發(fā)言人告訴記者，公司將把提升產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)力作為發(fā)展重點(diǎn)，由“規(guī)模速度型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步鞏固和提高在客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程質(zhì)量、成本管理等各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，盡力提高專業(yè)能力和組織效益，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　在印堃華看來，萬(wàn)科此舉是一種“收縮”戰(zhàn)略，目的是停止盲目的擴(kuò)張，明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)由“做大”到“做強(qiáng)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。

　　長(zhǎng)期以來都在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秦兵在談到房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整問題的時(shí)候，提出了一些房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，“一些地方的房?jī)r(jià)定價(jià)，不是通過正常市場(chǎng)來決定，而是通過開發(fā)商壟斷地位、虛假承諾來決定的。拿退房這件事來說，我認(rèn)為一些地方房屋交易雙方存在信息不對(duì)稱、合同內(nèi)容不平等的問題，開發(fā)商讓購(gòu)房人簽署其早已經(jīng)擬定好的格式合同，這對(duì)購(gòu)房人本身不公平，加上一些開發(fā)商的項(xiàng)目甚至存在硬傷。所以，這種交易基礎(chǔ)上的房屋價(jià)格下跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)完全由消費(fèi)者承擔(dān)是不公平的。而這樣的企業(yè)，也需要一次像樣的整頓。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)面臨的這次大范圍調(diào)整，秦兵認(rèn)為，調(diào)整可以起到“試金石”的作用，促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。“經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大面積調(diào)整之后，消費(fèi)者也會(huì)更加理性，會(huì)更看重產(chǎn)品本身的質(zhì)量，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也是一次考驗(yàn)。”