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　　在中國樓市真正回暖和成熟之前，會有越來越多的購房人與地產(chǎn)商對簿公堂。

　　伴隨著這個姍姍來遲的春天，2009年初的樓市似突然回暖了。由于剛性需求的長期存在，在政府多項政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)商的積極降價措施似乎贏得了回報：地區(qū)性成交量有所回升，一些樓盤也開始悄然漲價。

　　經(jīng)歷了將近一年的“蟄伏”后，此時地產(chǎn)業(yè)的春風(fēng)無疑給地產(chǎn)商們帶來了一個不錯的開始。一家歡喜一家愁，這也使得一些坐等房價下跌的準購房者有些手足無措。

　　而此時，北京憶通律所的秦兵律師的大部分精力還是放在工作上，這個春天他要做的，是代理業(yè)主繼續(xù)和開發(fā)商打30多起退房官司。“09年的樓市，退房的聲音仍會繼續(xù)存在！”秦兵堅信著自己的觀點。

　　退房的理由五花八門

　　對于趙先生來說，樓市的回暖絲毫沒有影響他退房的決心，目前他還在觀望其他兩位業(yè)主起訴開發(fā)商的進展。“法院將在一個多月后宣布判決結(jié)果，到那時候我再決定是否跟開發(fā)商打官司也不遲。不管怎么樣，這房是一定要退的，四個多月就已經(jīng)虧了20多萬了。”趙先生告訴記者。

　　2007年底，趙先生相中了北京北五環(huán)附近華發(fā)頤園小區(qū)的酒店式公寓，由華發(fā)集團開發(fā)的這個小區(qū)位于立水橋附近，離地鐵站只有一百米。不錯的地理位置，精裝修的房子，買房送家電，趙先生覺得很劃算，于是便以16000元一平米的成交價格購買了一間59平米的公寓?？勺屗麤]想到的是，從08年10月份開始，樓盤的價格直跌到了現(xiàn)在的11800元一平米。

　　這讓包括趙先生在內(nèi)的同期購房的許多業(yè)主有點接受不了，“我們買的是2期開盤的3號樓，大概有七八十戶吧，現(xiàn)在我們都有退房的想法。”與趙先生一起同期購房的王女士告訴記者。

　　按照業(yè)主和開發(fā)商簽訂的購房合同，華發(fā)集團需在2008年11月30號之前為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，如果辦證逾期，業(yè)主可以選擇退房，而實際辦理產(chǎn)權(quán)證的日期比合同約定日期晚了將近一個月。據(jù)此，在和開發(fā)商商談未果后，幾家業(yè)主以辦證逾期為理由，向法院提起訴訟。

　　據(jù)了解，延遲辦證只是出現(xiàn)頻率較高的退房理由之一。在秦兵和其他一些律師代理的退房訴訟中，退房理由可謂五花八門：空氣質(zhì)量不合格、開發(fā)商改變規(guī)劃、房屋質(zhì)量瑕疵等等，都被業(yè)主們揪了出來。

　　“已購房屋價格下跌本身并不構(gòu)成開發(fā)商違約的法定理由，以此為理由要求退房法院也不會接受，但就目前房地產(chǎn)市場處于下滑趨勢而言，房屋降價是導(dǎo)致其他退房理由的集中爆發(fā)點，以后也將出現(xiàn)大面積的退房糾紛，因為購房人對房屋其他的瑕疵還可以忍受，但降價是無法忍受的。”秦兵告訴記者。

　　盲目的購房人很少勝訴

　　2008年的房產(chǎn)消費者，是狂熱的，從排隊搶房到集體退房，房產(chǎn)消費者們上演了一幕幕“盛況”，有鬧得京城沸沸揚揚的萬人購房團，也有退房不成砸了售樓處的過激事件。這些“狂熱”也給09年留下了一些“后遺癥”，可法律留給他們的空隙并不多。

　　據(jù)了解，目前業(yè)主勝訴的案件都是因為開發(fā)商違背了合同規(guī)定的明確問題，可勝訴的案例并不多，大多數(shù)還是以敗訴告終。“在審查過程中，我們都會按照合同上規(guī)定的問題來執(zhí)行，不過有些業(yè)主的訴訟理由實在有點‘無理取鬧’。降價退房是大家心知肚明的事，不過我們主要還是會按照合同來辦。”朝陽區(qū)人民法院一位審判員告訴記者。

　　上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華在接受記者采訪時表示，無故的退房行為是不妥當(dāng)也是行不通的，“買賣合同包括預(yù)售合同，這都是契約合同。按照法律和合同來說，購買者是自愿的。如果合同上有正當(dāng)理由，比如房子出現(xiàn)問題，或者辦證延遲了等等，這些房可以退，但是把已購住房降價當(dāng)成理由，這是說不通的。我認為，購房者要堅持契約精神。”

　　在秦兵和其他幾位律師代理的退房訴訟中，自住性的只占很少的一部分，80%以上都是投資性的房產(chǎn)。秦兵認為：“他們退房的主要目的是因為投資目的沒有達到，想回籠資金。我認為從投資者個人來講，這是正?，F(xiàn)象，投資行為也是合法行為，但畢竟房屋降價不是解除合同的法定理由或約定理由。”

　　可見，“退房”現(xiàn)象的背后，是房產(chǎn)消費者缺乏對樓市的理性認識。絕大部分消費者仍然無法理解房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了金融產(chǎn)業(yè)的一部分，也無法跟上商品房已經(jīng)向虛擬財富靠攏的步伐，一味地堅持房產(chǎn)的成本理論，而忽略了投資的風(fēng)險性。看漲不看跌的脆弱心理，讓房產(chǎn)消費者們無法正視風(fēng)險帶來的損失，認賺不認賠的做法顯然也違背了所謂投資的游戲規(guī)則。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長文林峰認為這種缺乏理性、盲目跟風(fēng)的消費行為顯示出了房產(chǎn)消費者的不成熟。“在房地產(chǎn)市場的波動中，只有商品住宅出現(xiàn)過退房風(fēng)波，其他類似商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓等類型的物業(yè)很少出現(xiàn)類似問題。其他類型物業(yè)也在降價，只是這些物業(yè)的投資者知道投資有風(fēng)險，懂得游戲規(guī)則，這也是一個成熟的市場經(jīng)濟條件下正確的消費行為。”在接受采訪時文林峰告訴記者。