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　　主持人：謝謝陳詩濤女士，接下來進(jìn)入沈陽行論壇的演講議程，在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)的調(diào)整之后，2009年我們的行業(yè)將何去何從，我們的產(chǎn)業(yè)政策究竟往哪個方向發(fā)展，今天我們的演講議程將包含以下幾個主題：

　　1、形勢與預(yù)測，2009年中國房地產(chǎn)走勢之變；

　　2、沈陽城市發(fā)展與全國性房地產(chǎn)市場調(diào)整；

　　3、沈陽城市文化與城市建筑個性。

　　好，下面我們就正式開始今天沈陽行論壇的演講環(huán)節(jié)。本次論壇我們將請出：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生； 陽光100集團(tuán)董事長易小迪先生；SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹先生；佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理孟義先生為我們奉獻(xiàn)精采的城市觀點(diǎn)沈陽行論壇演講。另外本次論壇除了正常的演講，我們還安排了觀點(diǎn)答問的環(huán)節(jié)，下面我們有請今天第一場主講演講嘉賓特約評論員上臺就坐，他們是廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生，請您上臺；時代商報經(jīng)濟(jì)新聞中心主任劉長杰先生，請您上臺。

　　在請出特約評論員之后，我們馬上請出今天第一位奉獻(xiàn)演講嘉賓，有請著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，提醒一下，您的演講時間為25分鐘。

　　陳淮：謝謝大家，也謝謝美麗的主持人！我是個守規(guī)矩的人，絕不超過25分鐘。站在這兒很忐忑，忐忑的原因是不知道說什么好，剛才好在我們看到了時代商報的片頭介紹里面有幾個中心詞，讓我有了一點(diǎn)靈感，一個是西伯利亞寒流，一個說了中產(chǎn)階級，另外主辦方給我的通知里也說了，也包括剛才主持人說了一個產(chǎn)業(yè)政策，三個核心詞。

　　我們說的確全球經(jīng)濟(jì)遭受了金融風(fēng)暴或者是金融海嘯的沖擊，而且到今天為止，我們還不能說這個給全球經(jīng)濟(jì)、人類社會造成影響的世界已經(jīng)過去了，或者說已經(jīng)見底了。但是我們的確有理由相信，人類總能夠戰(zhàn)勝和克服這一次沖擊，因?yàn)閺纳蟼€世紀(jì)90年代以來的20年中，人類的科學(xué)技術(shù)發(fā)展，已經(jīng)取得了前所未有的突破，科技成果在社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)有了前所未有的普及，大家摸摸兜里的手機(jī)就可以可見一斑。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮

　　第二、上個世紀(jì)90年代以來的將近20年中，人類獲取物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)能力有了前所未有的規(guī)模擴(kuò)張，這就包括了我們今天熟悉的一個叫“新興經(jīng)濟(jì)體”的詞，包括13億人正在大踏步的走進(jìn)工業(yè)化、城市化這個階段。我們之所以在去年、今年和今天我們坐在這討論房地產(chǎn)，正是人類包括中國在物質(zhì)生產(chǎn)能力上有了極大的擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)社會有了進(jìn)一步的發(fā)展的明證。

　　第三、從上個世紀(jì)90年代以來，資本在全球范圍內(nèi)的配置效率不是降低，而是大規(guī)模提高了，這就有了我們所熟知的一個詞叫“中國正在成為世界制造中心”這個詞。我們確確實(shí)實(shí)的感到了這樣一個歷史變遷給我們帶來的促進(jìn)推動，也確確實(shí)實(shí)感到了它對我們的影響和挑戰(zhàn)。所以，三天前溫總理在泰國講到兩句重要的話，他說：“第一個中國救不了世界”，“第二個中國離不開世界”。這是我們考察這個金融危機(jī)的必要性，也同時是我們認(rèn)為這個危機(jī)不足以撼動人類繼續(xù)向前發(fā)展、社會經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的腳步。

　　事實(shí)上金融危機(jī)發(fā)展到今天，你聽說到全世界哪一個國家因?yàn)檫@個金融海嘯的海嘯倒過一間房子，死過一群人沒有？它和自然屬性的危機(jī)、災(zāi)害不一樣在于，它并未給人類社會發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)造成任何實(shí)質(zhì)性的損害。什么地方出毛病了呢？就是那個叫錢的東西出毛病了；所以我們剛才主持人說回暖呀還是探底，或者我們那個觀點(diǎn)雜志的負(fù)責(zé)人說，回暖還是進(jìn)行深度探底，其實(shí)都是一個并不真實(shí)的話題在于我們面對的是貨幣本身找不著北了。貨幣本身找不著北了，所以這場金融危機(jī)中由于貨幣本身的長短處于一個不確定、紊亂的過程中；所以企業(yè)之間、國家之間、社會群體之間，你欠我的錢、我你的錢不知該還多少了，咱們做買賣不知該付多少了，或者按照約定付的錢實(shí)際上總有一方受到了巨大的損失，所以就有了這個金融危機(jī)的危機(jī)；所以才有了周小川行長說我們需要尋找一個超主權(quán)貨幣作為儲存貨幣來衡量社會群體利益之間標(biāo)準(zhǔn)尺度的問題。務(wù)必弄明白，離開這個貨幣危機(jī)的本質(zhì)來談?wù)摻鹑谖C(jī)我們可能找不著北。

　　時間關(guān)系我們只能擇其要而言，中國經(jīng)濟(jì)到今天我們有理由相信，如同溫總理判斷的，看到了我們率先、穩(wěn)步的向好的方向發(fā)展，邁進(jìn)新階段的步伐，從哪判斷呢？我們在座很多媒體人士包括我們的主辦方，大家捫心自問，閉上眼睛一想就可以感覺到，在過去三天；過去一周；過去一個月或者更長的時間里面，你從媒體上讀到的以美國為主的發(fā)達(dá)國家與中國的信息相比較的話，會發(fā)現(xiàn)一個很重要的區(qū)別，中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯領(lǐng)先于美國等發(fā)達(dá)國家一個節(jié)拍。現(xiàn)在美國等發(fā)達(dá)國家的政府和貨幣當(dāng)局，拿出的政策資源，比如說財政資金或者說信貸、信貸規(guī)?；蛘哒f增發(fā)貨幣等手段，還用在補(bǔ)窟窿的時候，還用在打強(qiáng)心針上面，還用在防范危機(jī)進(jìn)一步蔓延、企業(yè)破產(chǎn)上面，到今天早晨的消息奧巴馬說，這個強(qiáng)心針打下去，病人呼吸略見平穩(wěn)，僅此而已。它的政策資源還用在這個時候的時候，而中國的財政與貨幣資源，也就是政策性資源，我們注意到了1—3月份，中國的信貸資金規(guī)模前所未有的大擴(kuò)張，政府拿出4萬億的投資計劃，所有這些政策資源已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的用于了擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)、刺激投資、促進(jìn)消費(fèi)、關(guān)注民生，所以也同樣的三天前溫總理講中國經(jīng)濟(jì)向好的四大理由之一是，我們高興的注意到一季度投資和消費(fèi)都有明顯的回升趨勢，打個通俗的比方，如果兩個人同時在一個惡劣的天氣中受涼了，生了病，假若是一個美國的病人現(xiàn)在還躺在搶救室呢，他每天付的錢還用在打強(qiáng)心針、上呼吸機(jī)上面，這口氣熬得過熬不過來還不知道呢。而中國的病人已經(jīng)出院，再吃兩天好的身體恢復(fù)了就上班。這個階段明顯的我們已經(jīng)處在領(lǐng)先一個節(jié)拍的地位，我們不需要專家來證明，你只要自己把你在過去一個不長時間內(nèi)聽到的信息歸納一下，你也會有此感覺。

　　第二，我們還認(rèn)為，從市場來看，從輿論來看，我們也有理由認(rèn)為，出現(xiàn)了明顯的向好的趨勢。去年第四季度的時候；去年末的時候；甚至到“兩會”之前的二月份的時候，我們的商報也好，各種媒體信息也好，出現(xiàn)頻率最高的詞叫“救市”，記者問的最多的問題是政府下一步還出什么政策，而今天如果你到互聯(lián)網(wǎng)上看看、到媒體上看看，人們已經(jīng)從“政府下一步還會出什么政策”這個問題，轉(zhuǎn)向了我們這個“銷售量回升還能持續(xù)多久”的討論上，這意味著人們的信心基礎(chǔ)、社會的信心基礎(chǔ)，已經(jīng)從依靠吃藥、依靠政府轉(zhuǎn)向了依靠市場、判斷市場，這是一個非常好的跡象。什么時候經(jīng)濟(jì)真正的長期的可持續(xù)的健康成長，是市場的內(nèi)在動力，人們不要指望老局，當(dāng)人們覺得自己的主觀愿望比客觀規(guī)律更重要的時候，當(dāng)人們覺得政府比市場更聰明的時候，這個時候正是一個很危險的時候，什么時候我們都要學(xué)會“敬畏”的詞，要敬畏客觀規(guī)律、敬畏市場。

　　我剛才說了西伯利亞寒流，但是這個寒流并沒有把中國的城市化發(fā)展凍僵，中國經(jīng)濟(jì)增長的幾個發(fā)動機(jī)中唯一不需要看華爾街臉色的就是城市化的步伐，我們所說的不論是沈陽，還是其他城市的房地產(chǎn)建設(shè)，都只是中國城市化的歷史進(jìn)程中的一個組成部分，但是我們也注意到，剛才商報的片頭語中，給我們講了一個中產(chǎn)階級，剛才音頻講的中產(chǎn)階級的畫面出現(xiàn)了一個尊貴美屬的畫面，有點(diǎn)差距，中產(chǎn)階級的住房是把一切支出，一切功能集中于給自己住，而不是給別人看的住房，即便是別墅，炫耀性的，用于表達(dá)自己身份的這個功能和成分，不是中產(chǎn)階級的特征，這不是中國今天才想到的，我們隨便到北美、美國、加拿大等地方考察一下中產(chǎn)階級的別墅住宅，就可以發(fā)現(xiàn)它最大的功能，一切的支出是圍繞著滿足自己生活居住的需要，而不是滿足炫耀和給別人看的功能，這叫中產(chǎn)階級。中產(chǎn)階級休息日干什么？中產(chǎn)階級休息日鉆在汽車底下給汽車換油，拿一個油漆筒給自己的籬笆刷油漆，這叫中產(chǎn)階級，在自己的花園里有個Workshop里面布滿了工具，可以動手做一些實(shí)用的東西，這是中產(chǎn)階級的生活方式。

　　我想，正因?yàn)橛羞@個差距反應(yīng)出我們房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還有某些不十分成熟，不十分到位。不要緊，我們正處再一個人們往城里搬，老百姓的利益訴求從滿足吃穿，到滿足住行這樣一個歷史轉(zhuǎn)折過程當(dāng)中，這個過程絕不會因?yàn)橐粋€叫金融危機(jī)的事件而中斷，也絕不會因?yàn)槲覀儗陀^規(guī)律的認(rèn)識，在一個漸漸成熟的進(jìn)行，而有所延誤，不畏，我們中國人足夠聰明，我們會學(xué)會駕馭認(rèn)識客觀規(guī)律的本領(lǐng)。

　　我剛才說主辦方給了我一個詞叫“產(chǎn)業(yè)政策”，很不幸，本人恰好是學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，但是我所說的產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)范的產(chǎn)業(yè)政策和我們很多在座的人也包括我們觀點(diǎn)的負(fù)責(zé)人以及一些我們媒體上說的一些產(chǎn)業(yè)政策不一樣在于產(chǎn)業(yè)政策不涉及短期內(nèi)總量平衡關(guān)系的問題，也就是我們今天銷售量增加還是減少、房價上升和下降的問題。產(chǎn)業(yè)政策研究的是在一個中長期的發(fā)展過程中，這個產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展、提高國際競爭力的問題；如何推進(jìn)它的技術(shù)更新的問題；如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部大中小企業(yè)之間的組織結(jié)構(gòu)問題，以及這個產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)整體與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)問題。所以我們說的短期內(nèi)的保增長和產(chǎn)業(yè)政策不直接相關(guān)。但是中國的政策體系一個最大的國情特點(diǎn)就是我們把短期的宏觀調(diào)控政策也就是總量調(diào)控政策和結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合在一起的特征比較明顯。所以我們才有09年保增長這樣一個過程中又同時推出了所謂十大產(chǎn)業(yè)振興的問題。如果我們希望這個產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的話，那么可能我們有一些令大家忐忑的話告訴大家，產(chǎn)業(yè)政策將推進(jìn)這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的參與者的優(yōu)勝劣汰，也就是它不是讓一切開發(fā)商都活下去或者活的比較好一點(diǎn)的政策，它是注定了有一部分人，而且要通過政府之手的政策推動讓一部分人退出這個領(lǐng)域的政策。在一個過程中不斷淘汰，并購個體促進(jìn)群體素質(zhì)提高的政策。

　　第二，這個政策一定是要求商業(yè)利益、市場利益和公共利益、長遠(yuǎn)利益密切結(jié)合的政策，包括更優(yōu)先化解決那些低端入群體、住房困難群體住房問題的政策，節(jié)約資源的政策，與環(huán)境友好的政策，促進(jìn)城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的政策，這叫產(chǎn)業(yè)政策。

　　第三，產(chǎn)業(yè)政策一定是促進(jìn)這個產(chǎn)業(yè)不是脫離國民經(jīng)濟(jì)單兵冒進(jìn)，而是要顧及到包括金融、包括平衡總量關(guān)系、包括就業(yè)、包括社會群體之間的利益關(guān)系不至于趨向激化和于對立的政策，這些政策叫做產(chǎn)業(yè)政策。沒有一條是管房價上漲和下跌的，沒有一條是管你的資金鏈?zhǔn)欠窬o張的，這都不是產(chǎn)業(yè)政策的內(nèi)容。

　　最近大家在關(guān)心市場中成交量一定程度的恢復(fù)會不會帶來價格上升的問題，我個人看法是持樂觀態(tài)度。請注意，別著急往本上記。我說的樂觀是這個成交量恢復(fù)還會繼續(xù)持續(xù)。因?yàn)橹袊某鞘谢粫虼酥袛嗄_步，中國老百姓在生活改善的過程中，在解決了吃穿以后進(jìn)一步改善住行的問題的腳步不會因此中斷，但是請注意，09年一個明顯特點(diǎn)是住房市場的價格由供求關(guān)系以外的因素決定的程度比較大，并不因?yàn)樾枨罅康纳仙鸵欢ㄍ苿臃績r上升，不一定。勿請大家注意到在供求關(guān)系以外的影響房地產(chǎn)價格的因素，而且這些因素在09年將發(fā)揮更大的影響力：

　　第一、重置成本，也就是我們所面對的這一個房地產(chǎn)發(fā)展過程中，鋼材、水泥，從全世界以及中國看大宗商品的價格已經(jīng)有了極大幅度的下跌，而且目前還看不到迅速回升的可能，包括土地的拍賣價格也實(shí)際上在趨于下降，由于各種要素的重置成本下降，不支持產(chǎn)品價格的上升，用媒體更熟悉的語言面粉都在降價你要求饅頭漲價的基礎(chǔ)是不存在的。這是一個供求關(guān)系以外的因素，這還只是一個小因素，還有一個更大的因素在于當(dāng)我們討論包括房價在內(nèi)的價格的時候，實(shí)際上人們經(jīng)常忽略的是它是兩方面的因素決定的：一個是房子本身，便宜貴的；另一個方面是你衡量這個房子值多少錢的那個貨幣本身不穩(wěn)定。幣值本身的變動問題，事實(shí)上一開始我講到這場所謂金融危機(jī)說到底不過是一個貨幣危機(jī)，這全世界的貸幣包括人民幣、美元相對于CPI是升是跌了；也就是居民消費(fèi)價格吃、穿、用一攬子價格指數(shù)是漲是跌了；和相對于資產(chǎn)價格比如說樓市、股市、其他投資品的價格來說是漲是跌了；以及相對于大宗產(chǎn)品市場來說比如說相對于石油是漲是跌了；以及相對于其他國家的貨幣、美元、日元、歐原、英鎊是漲是跌了。它有多個尺度，務(wù)必不要相信，現(xiàn)在最靠不住的是一個叫錢的東西，人們認(rèn)為北京的房價也下跌了，但是和一年前相比如果我們不拿一個叫錢的東西來衡量這個房子便宜貴的話，而改成用實(shí)物來衡量的話，一年前這個時候買北京的一平米房子你付8桶石油夠了，現(xiàn)在買北京同樣一平米的房子你得付20到22桶，也就是說如果我們用實(shí)物標(biāo)價的話，那北京的房價可能不是跌了，而是漲了2.8到3倍，不可靠的是錢，靠不住的是眼睛，我們想說不支持房價上漲的第二個因素是在資產(chǎn)價格上，在資產(chǎn)價格意義上貨幣包括全世界的貨幣，相對于股市、貨幣市場或者是債券等所有投資品來說都已經(jīng)大幅度升值了，或者說那些價格跌得很多了。

　　中國的樓市相對于全世界的樓市，中國的樓市相對于中國的A股市場仍然是一個相對的高位，投資品價格的相對比價關(guān)系不支持投資性需求大規(guī)模進(jìn)入這個領(lǐng)域。所以我認(rèn)為成交量回暖還會樂觀的看，但是說這個成交量就會帶動價格大幅度回升我不認(rèn)為具備這樣的社會基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　最后一個說投資需求，投資需求不是一個惡魔，不是一個黑社會，投資性需求實(shí)際上分為四種情況。我們以為很多時候在公共性信息上，不好意思，經(jīng)?？吹揭恍┍容^片面的說法，好像投資性需求就是跟老百姓改善住房過不去的一種需求，錯了，投資性需求之中只有一種為賣而買把房子當(dāng)股票炒的需求，也就是我們說帶投機(jī)欲需求才是不健康的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的房價大幅度波動的投資性需求。第二種投資性需求恰好是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的力量，比如說為長期獲取出租收益而買房子的需求，或者說為持有這個資產(chǎn)希望獲得長期穩(wěn)定收益的大投資機(jī)構(gòu)，這些投資性需求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的力量，而不是相反。第三種投資需求是在這個市場中，在供和求之間存在著一個巨大的資金力量，它們在房市低迷的時候低息，在房價上漲的時候陸續(xù)拋出，起一個蓄水池作用的這樣的做事商，這樣的力量也同樣是平抑供和求他們的周期不同步的時候出現(xiàn)的差距的一個投資力量。最后，普通老百姓買房子，無論你意識到?jīng)]意識到，承認(rèn)不承認(rèn)到，只要你涉及到“買”字來解決住房的時候都帶有投資的意義，但是對大多數(shù)老百姓來說他的投資意義不在于便宜的時候買了在貴的時候賣出去，那您把股市的觀念用在房地產(chǎn)市場中，對絕大多數(shù)人來說，買房子投資性意義在于他在20、30或者更長一段時間規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險，是這個投資意義。二十年前的房子，二十年前持幣到現(xiàn)在和二十年前持有住房實(shí)物資產(chǎn)到現(xiàn)在，沒有一個國家的貨幣哪怕是最穩(wěn)定、通脹率最低的國家，在二十到三十年中，貨幣本身它自身的貶值也是不可避免的，它并不是為了賣而買，將來我住到二十年后房價比現(xiàn)在貴得多，這我就叫投資成功了，不是，它規(guī)避了持有其他私人財富的時候貶值的風(fēng)險的投資意義。因此，不要輕言對投資性需求的排斥，只有一種不良的投資性需求規(guī)模過大的時候會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不健康，也就是為賣而買的投資性需求，短期炒作的需求、烘抬物價的需求、欺詐消費(fèi)者的需求，這我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是逐出這個市場的一個投資性需求。

　　我想關(guān)于今天的有關(guān)話題，因?yàn)榻o我指定講產(chǎn)業(yè)政策，同時提到了中產(chǎn)階級，我有以上的不成熟看法。謝謝大家！