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　　時(shí)間：2009年4月14日  上午9：00

　　地點(diǎn)：遼寧大廈一樓

　　主題：“2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行暨商報(bào)地產(chǎn)新時(shí)代揭幕”

　　<<點(diǎn)擊進(jìn)入：直播實(shí)錄：2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行（下）

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓，大家好！歡迎大家來(lái)到“2009城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行暨商報(bào)地產(chǎn)新時(shí)代揭幕”的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)！首先我進(jìn)行下自我介紹，我是時(shí)代商報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部的由琳，在這里請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦方觀點(diǎn)新媒體和時(shí)代商報(bào)社以及2009年城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行全程協(xié)辦單位——箭牌衛(wèi)浴·瓷磚及各支持媒體，歡迎各位朋友的到來(lái)！

　　感謝大家在百忙中蒞臨我們的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，謝謝大家！

　　本次城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行的主題是“新價(jià)值  大沈陽(yáng)”，下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任  陳淮先生；

　　SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席  潘石屹先生；

　　陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)  易小迪先生；

　　佛山市順德區(qū)樂(lè)華瓷磚潔具有限公司總經(jīng)理  謝岳榮先生；

　　廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng) 曹志偉先生；

　　五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)北京公司總經(jīng)理  曹一勇先生；

　　加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司副總建筑師  郭欣先生；

　　瑞士銀行廣州代表處首席代表  梁軍先生；

　　蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)  宋延慶先生；

　　沈陽(yáng)新拓置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)  方德弟先生；

　　時(shí)代商報(bào)社社長(zhǎng)  郝華忠先生；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)  陳詩(shī)濤女士。

　　除了今天到場(chǎng)的諸多本地開(kāi)發(fā)商，更有來(lái)自北京、廣州等地的行業(yè)企業(yè)參與本次盛會(huì)，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點(diǎn)論壇的朋友們，謝謝你們！

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)，城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇——博鰲房地產(chǎn)論壇，自創(chuàng)辦以來(lái)，行跡遍布青島、三亞、深圳、沈陽(yáng)等十余個(gè)城市，五載時(shí)光、風(fēng)雨兼程。

　　今年城市觀點(diǎn)論壇再次來(lái)到沈陽(yáng)，與以往不同的是，觀點(diǎn)新媒體與東北第一商經(jīng)大報(bào)—《時(shí)代商報(bào)》強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為在座各位奉上今天的饕餮盛宴！

　　把最有價(jià)值的新聞奉獻(xiàn)給最有價(jià)值的讀者，《時(shí)代商報(bào)》以鮮明的媒體定位和清新的辦報(bào)風(fēng)格在沈陽(yáng)確立了以城市白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)為主的讀者群體。2009年，《時(shí)代商報(bào)》迎來(lái)了自己十周歲的生日，更加迎來(lái)了強(qiáng)勢(shì)崛起的發(fā)展新階段，特別是全新的房地產(chǎn)事業(yè)部，正在全力成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)服務(wù)第一的媒體平臺(tái)。下面請(qǐng)看VCR——《不一樣的時(shí)代  不一樣的力量》！

　?。úシ臯CR）

　　主持人：下面就有請(qǐng)時(shí)代商報(bào)社社長(zhǎng)郝華忠先生為我們致辭，有請(qǐng)！

　　郝華忠  時(shí)代商報(bào)社社長(zhǎng)：今天到場(chǎng)的各位嘉賓，大家上午好！非常感謝有這么多的沈陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)的精英能夠在這個(gè)繁忙的上午來(lái)參加這場(chǎng)活動(dòng)，更歡迎從遠(yuǎn)方特地趕來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)袖人物的到來(lái)和參與。

郝華忠

　　　今年是一個(gè)非常特殊的年份，從去年開(kāi)始，爆發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退這個(gè)浪潮，讓沈陽(yáng)這座正充滿(mǎn)著發(fā)展激情的城市，也不得不冷靜下來(lái)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景的信心低落，讓彌漫在沈陽(yáng)樓市中的觀望態(tài)勢(shì)，直到陽(yáng)春三月才略見(jiàn)好轉(zhuǎn)，但是我們更加相信，基于沈陽(yáng)城市發(fā)展的基礎(chǔ)背景，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步不會(huì)停止，只會(huì)更加堅(jiān)實(shí)，因此今天時(shí)代商報(bào)特別與廣州觀點(diǎn)新媒體合作，邀請(qǐng)到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的多位領(lǐng)袖人物，與我們分享在這場(chǎng)金融海嘯尚未結(jié)束的時(shí)候，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)面臨何種挑戰(zhàn)和機(jī)遇這樣一個(gè)話(huà)題。

　　在當(dāng)前的環(huán)境當(dāng)中，每一個(gè)地產(chǎn)業(yè)又需要做出如何的調(diào)整和轉(zhuǎn)型呢？相信我們今天在座的這么多的地產(chǎn)的領(lǐng)袖們會(huì)暢所欲言，今天的論壇一定會(huì)成為時(shí)代商報(bào)奉獻(xiàn)給沈陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)思想盛宴。

　　在最近的幾年當(dāng)中，時(shí)代商報(bào)始終保持著商經(jīng)媒體的獨(dú)特定位，在媒體內(nèi)容和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中遵循了差異化的原則，在金融海嘯的初期，時(shí)代商報(bào)在全國(guó)首先提出一個(gè)“信心比黃金更重要”這樣一個(gè)觀點(diǎn)，我們這種想法和中央的精神不謀而合，到了2008年沈陽(yáng)時(shí)代商報(bào)已經(jīng)完成了長(zhǎng)白島、渾南、棋盤(pán)山一系列城市區(qū)域推動(dòng)活動(dòng)。時(shí)代商報(bào)已經(jīng)完成商經(jīng)媒體的轉(zhuǎn)型，在今年第一季度，我們要告訴大家的是，在地產(chǎn)行業(yè)大家都是低迷的一個(gè)時(shí)候，我們的地產(chǎn)行業(yè)的廣告，像剛才VCR所描述的，我們?cè)鲩L(zhǎng)了165%，在沈陽(yáng)的多家平面媒體當(dāng)中成為領(lǐng)先。時(shí)代商報(bào)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，在這里我不僅要代表時(shí)代商報(bào)歡迎各位嘉賓的到來(lái)，更希望今天走進(jìn)論壇的每一位嘉賓，能夠感受一張不一樣的報(bào)紙，正在為這個(gè)風(fēng)云變幻的時(shí)代，貢獻(xiàn)著自己特殊的力量，我們作為媒體，感受到了我們自己的一份責(zé)任，我們今天就在這兒盡我們這份職責(zé)，預(yù)祝大家在這里暢所欲言、過(guò)的愉快，預(yù)祝今天的活動(dòng)圓滿(mǎn)成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝郝華忠先生！博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)深入人心，觀點(diǎn)新媒體又創(chuàng)立并主辦了城市觀點(diǎn)論壇，將精銳獨(dú)到的思想觀點(diǎn)與城市發(fā)展緊密相連，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請(qǐng)政府官員、專(zhuān)業(yè)人士、傳媒精英對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行多角度的分析，共同尋找城市與地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展。

　　下面有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤女士為我們致辭。

　　陳詩(shī)濤：觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)：尊敬的各位來(lái)賓早上好！一年前我們?cè)谏蜿?yáng)舉辦過(guò)08年城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行活動(dòng)，今天再次走進(jìn)沈陽(yáng)，我覺(jué)得一年的時(shí)間，可能在座的各位比我的感慨更多，房地產(chǎn)行業(yè)真的是經(jīng)歷了一個(gè)冰火兩重天，高速發(fā)展的巔峰，到了現(xiàn)在一個(gè)調(diào)整的時(shí)間，究竟目前是回暖還是真的會(huì)繼續(xù)深度調(diào)整，我想這個(gè)權(quán)利應(yīng)該交給今天我們的陳淮主任、潘石屹、易小迪、謝岳榮等各位嘉賓，可能會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)和所有沈陽(yáng)的企業(yè)來(lái)賓和媒體的朋友們一起分享和交流！

陳詩(shī)濤

　　作為主辦方之一的觀點(diǎn)新媒體，09年我們將繼續(xù)攜帶我們的觀點(diǎn)網(wǎng)、喜屋網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行繼續(xù)行進(jìn)中國(guó)，我們剛剛從武漢、鄭州來(lái)到沈陽(yáng)，接下來(lái)我們還將會(huì)繼續(xù)在哈爾濱、西安、重慶舉辦城市觀點(diǎn)論壇活動(dòng)，09年夏季我們將會(huì)在博鰲舉辦2009博鰲房地產(chǎn)論壇，12月在廣州舉辦我們的年度論壇，我非常希望無(wú)論是在夏天的海南博鰲，還是在12月的廣州，我們今天所有的與會(huì)者，或都我們可以成為2009中國(guó)房地產(chǎn)的見(jiàn)證，即使到年底的時(shí)候，我們依然可以活的開(kāi)心，我們的房地產(chǎn)行業(yè)即使在目前金融危機(jī)的調(diào)整下，做得更健康，最后再次感謝我們的戰(zhàn)略合作伙伴：時(shí)代商報(bào)、箭牌衛(wèi)浴和沈陽(yáng)新拓置業(yè)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士，接下來(lái)進(jìn)入沈陽(yáng)行論壇的演講議程，在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)的調(diào)整之后，2009年我們的行業(yè)將何去何從，我們的產(chǎn)業(yè)政策究竟往哪個(gè)方向發(fā)展，今天我們的演講議程將包含以下幾個(gè)主題：

　　1、形勢(shì)與預(yù)測(cè)，2009年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)之變；

　　2、沈陽(yáng)城市發(fā)展與全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整；

　　3、沈陽(yáng)城市文化與城市建筑個(gè)性。

　　好，下面我們就正式開(kāi)始今天沈陽(yáng)行論壇的演講環(huán)節(jié)。本次論壇我們將請(qǐng)出：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生； 陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪先生；SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席潘石屹先生；佛山市順德區(qū)樂(lè)華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理孟義先生為我們奉獻(xiàn)精采的城市觀點(diǎn)沈陽(yáng)行論壇演講。另外本次論壇除了正常的演講，我們還安排了觀點(diǎn)答問(wèn)的環(huán)節(jié)，下面我們有請(qǐng)今天第一場(chǎng)主講演講嘉賓特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生，請(qǐng)您上臺(tái)；時(shí)代商報(bào)經(jīng)濟(jì)新聞中心主任劉長(zhǎng)杰先生，請(qǐng)您上臺(tái)。

　　在請(qǐng)出特約評(píng)論員之后，我們馬上請(qǐng)出今天第一位奉獻(xiàn)演講嘉賓，有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，提醒一下，您的演講時(shí)間為25分鐘。

　　陳淮：謝謝大家，也謝謝美麗的主持人！站在這兒很忐忑，忐忑的原因是不知道說(shuō)什么好，剛才好在我們看到了時(shí)代商報(bào)的片頭介紹里面有幾個(gè)中心詞，讓我有了一點(diǎn)靈感，一個(gè)是西伯利亞寒流，一個(gè)說(shuō)了中產(chǎn)階級(jí)，另外主辦方給我通知還說(shuō)了，也包括剛才主持人說(shuō)了一個(gè)產(chǎn)業(yè)政策，三個(gè)核心詞。

　　我們說(shuō)的確全球經(jīng)濟(jì)遭受了金融風(fēng)暴或者是金融海嘯的沖擊，而且到今天為止，我們還不能說(shuō)這個(gè)給全球經(jīng)濟(jì)、人類(lèi)社會(huì)造成影響的世界已經(jīng)過(guò)去了，或者說(shuō)已經(jīng)見(jiàn)底了。但是我們的確有理由相信，人類(lèi)總能夠戰(zhàn)勝和克服這一次沖擊，因?yàn)閺纳蟼€(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)的20年中，人類(lèi)的科學(xué)技術(shù)發(fā)展，已經(jīng)取得了前所未有的突破，科技成果在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)有了前所未有的普及，大家摸摸兜里的手機(jī)就可以見(jiàn)到。

陳淮

　　第二、上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)的將近20年中，人類(lèi)獲取物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)能力有了前所未有的規(guī)模擴(kuò)張，這就包括了我們今天熟悉的一個(gè)叫“新興經(jīng)濟(jì)體”的詞，包括13億人正在大踏步的走進(jìn)工業(yè)化、城市化這個(gè)階段。我們之所以在去年、今年和今天我們坐在這討論房地產(chǎn)，正是人類(lèi)包括中國(guó)在物質(zhì)生產(chǎn)能力上有了極大的擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)社會(huì)有了進(jìn)一步的發(fā)展的明證。

　　第三、從上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，資本在全球范圍內(nèi)的配置效率不是降低，而是大規(guī)模提高了，這就有了我們所熟知的一個(gè)詞叫“中國(guó)正在成為世界制造中心”這個(gè)詞。我們確確實(shí)實(shí)的感到了這樣一個(gè)歷史變遷給我們帶來(lái)的促進(jìn)推動(dòng)，也確確實(shí)實(shí)感到了它對(duì)我們的影響和挑戰(zhàn)。所以，三天前溫總理在泰國(guó)講到兩句重要的話(huà)，他說(shuō)：“第一個(gè)中國(guó)救不了世界”，“第二個(gè)中國(guó)離不開(kāi)世界”。這是我們考察這個(gè)金融危機(jī)的必要性，也同時(shí)是我們認(rèn)為這個(gè)危機(jī)不足以撼動(dòng)人類(lèi)繼續(xù)向前發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的腳步。

　　事實(shí)上金融危機(jī)發(fā)展到今天，你聽(tīng)說(shuō)到全世界哪一個(gè)國(guó)家因?yàn)檫@個(gè)金融海嘯的海嘯倒過(guò)一間房子，死過(guò)一群人沒(méi)有？它和自然屬性的危機(jī)、災(zāi)害不一樣在于，它并未給人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)造成任何實(shí)質(zhì)性的損害。什么地方出毛病了呢？就是那個(gè)叫錢(qián)的東西出毛病了；所以我們剛才主持人說(shuō)回暖呀還是探底，或者我們那個(gè)觀點(diǎn)雜志的負(fù)責(zé)人說(shuō)，回暖還是進(jìn)行深度探底，其實(shí)都是一個(gè)并不真實(shí)的話(huà)題在于我們面對(duì)的是貨幣本身找不著北了。貨幣本身找不著北了，所以這場(chǎng)金融危機(jī)中由于貨幣本身的長(zhǎng)短處于一個(gè)不確定、紊亂的過(guò)程中；所以企業(yè)之間、國(guó)家之間、社會(huì)群體之間，你欠我的錢(qián)、我你的錢(qián)不知該還多少了，咱們做買(mǎi)賣(mài)不知該付多少了，或者按照約定付的錢(qián)實(shí)際上總有一方受到了巨大的損失，所以就有了這個(gè)金融危機(jī)的危機(jī)；所以才有了周小川行長(zhǎng)說(shuō)我們需要尋找一個(gè)超主權(quán)貨幣作為儲(chǔ)存貨幣來(lái)衡量社會(huì)群體利益之間標(biāo)準(zhǔn)尺度的問(wèn)題。務(wù)必弄明白，離開(kāi)這個(gè)貨幣危機(jī)的本質(zhì)來(lái)談?wù)摻鹑谖C(jī)我們可能找不著北。

　　時(shí)間關(guān)系我們只能擇其要而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到今天我們有理由相信，如同溫總理判斷的，看到了我們率先、穩(wěn)步的向好的方向發(fā)展，邁進(jìn)新階段的步伐，從哪判斷呢？我們?cè)谧芏嗝襟w人士包括我們的主辦方，大家捫心自問(wèn)，閉上眼睛一想就可以感覺(jué)到，在過(guò)去三天；過(guò)去一周；過(guò)去一個(gè)月或者更長(zhǎng)的時(shí)間里面，你從媒體上讀到的以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家與中國(guó)的信息相比較的話(huà)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的區(qū)別，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯領(lǐng)先于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家一個(gè)節(jié)拍?，F(xiàn)在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的政府和貨幣當(dāng)局，拿出的政策資源，比如說(shuō)財(cái)政資金或者說(shuō)信貸、信貸規(guī)模或者說(shuō)增發(fā)貨幣等手段，還用在補(bǔ)窟窿的時(shí)候，還用在打強(qiáng)心針上面，還用在防范危機(jī)進(jìn)一步蔓延、企業(yè)破產(chǎn)上面，到今天早晨的消息奧巴馬說(shuō)，這個(gè)強(qiáng)心針打下去，病人呼吸略見(jiàn)平穩(wěn)，僅此而已。它的政策資源還用在這個(gè)時(shí)候的時(shí)候，而中國(guó)的財(cái)政與貨幣資源，也就是政策性資源，我們注意到了1—3月份，中國(guó)的信貸資金規(guī)模前所未有的大擴(kuò)張，政府拿出4萬(wàn)億的投資計(jì)劃，所有這些政策資源已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的用于了擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)、刺激投資、促進(jìn)消費(fèi)、關(guān)注民生，所以也同樣的三天前溫總理講中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好的四大理由之一是，我們高興的注意到一季度投資和消費(fèi)都有明顯的回升趨勢(shì)，打個(gè)通俗的比方，如果兩個(gè)人同時(shí)在一個(gè)惡劣的天氣中受涼了，生了病，假若是一個(gè)美國(guó)的病人現(xiàn)在還躺在搶救室呢，他每天付的錢(qián)還用在打強(qiáng)心針、上呼吸機(jī)上面，這口氣熬得過(guò)熬不過(guò)來(lái)還不知道呢。而中國(guó)的病人已經(jīng)出院，再吃?xún)商旌玫纳眢w恢復(fù)了就上班。這個(gè)階段明顯的我們已經(jīng)處在領(lǐng)先一個(gè)節(jié)拍的地位，我們不需要專(zhuān)家來(lái)證明，你只要自己把你在過(guò)去一個(gè)不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)聽(tīng)到的信息歸納一下，你也會(huì)有此感覺(jué)。

　　第二，我們還認(rèn)為，從市場(chǎng)來(lái)看，從輿論來(lái)看，我們也有理由認(rèn)為，出現(xiàn)了明顯的向好的趨勢(shì)。去年第四季度的時(shí)候；去年末的時(shí)候；甚至到“兩會(huì)”之前的二月份的時(shí)候，我們的商報(bào)也好，各種媒體信息也好，出現(xiàn)頻率最高的詞叫“救市”，記者問(wèn)的最多的問(wèn)題是政府下一步還出什么政策，而今天如果你到互聯(lián)網(wǎng)上看看、到媒體上看看，人們已經(jīng)從“政府下一步還會(huì)出什么政策”這個(gè)問(wèn)題，轉(zhuǎn)向了我們這個(gè)“銷(xiāo)售量回升還能持續(xù)多久”的討論上，這意味著人們的信心基礎(chǔ)、社會(huì)的信心基礎(chǔ)，已經(jīng)從依靠吃藥、依靠政府轉(zhuǎn)向了依靠市場(chǎng)、判斷市場(chǎng)，這是一個(gè)非常好的跡象。什么時(shí)候經(jīng)濟(jì)真正的長(zhǎng)期的可持續(xù)的健康成長(zhǎng)，是市場(chǎng)的內(nèi)在動(dòng)力，人們不要指望老局，當(dāng)人們覺(jué)得自己的主觀愿望比客觀規(guī)律更重要的時(shí)候，當(dāng)人們覺(jué)得政府比市場(chǎng)更聰明的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候正是一個(gè)很危險(xiǎn)的時(shí)候，什么時(shí)候我們都要學(xué)會(huì)“敬畏”的詞，要敬畏客觀規(guī)律、敬畏市場(chǎng)。

　　我剛才說(shuō)了西伯利亞寒流，但是這個(gè)寒流并沒(méi)有把中國(guó)的城市化發(fā)展凍僵，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)中唯一不需要看華爾街臉色的就是城市化的步伐，我們所說(shuō)的不論是沈陽(yáng)，還是其他城市的房地產(chǎn)建設(shè)，都只是中國(guó)城市化的歷史進(jìn)程中的一個(gè)組成部分，但是我們也注意到，剛才商報(bào)的片頭語(yǔ)中，給我們講了一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)，剛才音頻講的中產(chǎn)階級(jí)的畫(huà)面出現(xiàn)了一個(gè)尊貴美屬的畫(huà)面，有點(diǎn)差距，中產(chǎn)階級(jí)的住房是把一切支出，一切功能集中于給自己住，而不是給別人看的住房，即便是別墅，炫耀性的，用于表達(dá)自己身份的這個(gè)功能和成分，不是中產(chǎn)階級(jí)的特征，這不是中國(guó)今天才想到的，我們隨便到北美、美國(guó)、加拿大等地方考察一下中產(chǎn)階級(jí)的別墅住宅，就可以發(fā)現(xiàn)它最大的功能，一切的支出是圍繞著滿(mǎn)足自己生活居住的需要，而不是滿(mǎn)足炫耀和給別人看的功能，這叫中產(chǎn)階級(jí)。中產(chǎn)階級(jí)休息日干什么？中產(chǎn)階級(jí)休息日鉆在汽車(chē)底下給汽車(chē)換油，拿一個(gè)油漆筒給自己的籬笆刷油漆，這叫中產(chǎn)階級(jí)，在自己的花園里有個(gè)Workshop里面布滿(mǎn)了工具，可以動(dòng)手做一些實(shí)用的東西，這是中產(chǎn)階級(jí)的生活方式。

　　我想，正因?yàn)橛羞@個(gè)差距反應(yīng)出我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還有某些不十分成熟，不十分到位。不要緊，我們正處再一個(gè)人們往城里搬，老百姓的利益訴求從滿(mǎn)足吃穿，到滿(mǎn)足住行這樣一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折過(guò)程當(dāng)中，這個(gè)過(guò)程絕不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)叫金融危機(jī)的事件而中斷，也絕不會(huì)因?yàn)槲覀儗?duì)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，在一個(gè)漸漸成熟的進(jìn)行，而有所延誤，不畏，我們中國(guó)人足夠聰明，我們會(huì)學(xué)會(huì)駕馭認(rèn)識(shí)客觀規(guī)律的本領(lǐng)。

　　我剛才說(shuō)主辦方給了我一個(gè)詞叫“產(chǎn)業(yè)政策”，很不幸，本人恰好是學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，但是我所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)范的產(chǎn)業(yè)政策和我們很多在座的人也包括我們觀點(diǎn)的負(fù)責(zé)人以及一些我們媒體上說(shuō)的一些產(chǎn)業(yè)政策不一樣在于產(chǎn)業(yè)政策不涉及短期內(nèi)總量平衡關(guān)系的問(wèn)題，也就是我們今天銷(xiāo)售量增加還是減少、房?jī)r(jià)上升和下降的問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)政策研究的是在一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，這個(gè)產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展、提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的問(wèn)題；如何推進(jìn)它的技術(shù)更新的問(wèn)題；如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部大中小企業(yè)之間的組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題，以及這個(gè)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)問(wèn)題。所以我們說(shuō)的短期內(nèi)的保增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)政策不直接相關(guān)。但是中國(guó)的政策體系一個(gè)最大的國(guó)情特點(diǎn)就是我們把短期的宏觀調(diào)控政策也就是總量調(diào)控政策和結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合在一起的特征比較明顯。所以我們才有09年保增長(zhǎng)這樣一個(gè)過(guò)程中又同時(shí)推出了所謂十大產(chǎn)業(yè)振興的問(wèn)題。如果我們希望這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的話(huà)，那么可能我們有一些令大家忐忑的話(huà)告訴大家，產(chǎn)業(yè)政策將推進(jìn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的參與者的優(yōu)勝劣汰，也就是它不是讓一切開(kāi)發(fā)商都活下去或者活的比較好一點(diǎn)的政策，它是注定了有一部分人，而且要通過(guò)政府之手的政策推動(dòng)讓一部分人退出這個(gè)領(lǐng)域的政策。在一個(gè)過(guò)程中不斷淘汰，并購(gòu)個(gè)體促進(jìn)群體素質(zhì)提高的政策。

　　第二，這個(gè)政策一定是要求商業(yè)利益、市場(chǎng)利益和公共利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益密切結(jié)合的政策，包括更優(yōu)先化解決那些低端入群體、住房困難群體住房問(wèn)題的政策，節(jié)約資源的政策，與環(huán)境友好的政策，促進(jìn)城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的政策，這叫產(chǎn)業(yè)政策。

　　第三，產(chǎn)業(yè)政策一定是促進(jìn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)不是脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)單兵冒進(jìn)，而是要顧及到包括金融、包括平衡總量關(guān)系、包括就業(yè)、包括社會(huì)群體之間的利益關(guān)系不至于趨向激化和于對(duì)立的政策，這些政策叫做產(chǎn)業(yè)政策。沒(méi)有一條是管房?jī)r(jià)上漲和下跌的，沒(méi)有一條是管你的資金鏈?zhǔn)欠窬o張的，這都不是產(chǎn)業(yè)政策的內(nèi)容。

　　最近大家在關(guān)心市場(chǎng)中成交量一定程度的恢復(fù)會(huì)不會(huì)帶來(lái)價(jià)格上升的問(wèn)題，我個(gè)人看法是持樂(lè)觀態(tài)度。請(qǐng)注意，別著急往本上記。我說(shuō)的樂(lè)觀是這個(gè)成交量恢復(fù)還會(huì)繼續(xù)持續(xù)。因?yàn)橹袊?guó)的城市化不會(huì)因此中斷腳步，中國(guó)老百姓在生活改善的過(guò)程中，在解決了吃穿以后進(jìn)一步改善住行的問(wèn)題的腳步不會(huì)因此中斷，但是請(qǐng)注意，09年一個(gè)明顯特點(diǎn)是住房市場(chǎng)的價(jià)格由供求關(guān)系以外的因素決定的程度比較大，并不因?yàn)樾枨罅康纳仙鸵欢ㄍ苿?dòng)房?jī)r(jià)上升，不一定。勿請(qǐng)大家注意到在供求關(guān)系以外的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，而且這些因素在09年將發(fā)揮更大的影響力：

　　第一、重置成本，也就是我們所面對(duì)的這一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，鋼材、水泥，從全世界以及中國(guó)看大宗商品的價(jià)格已經(jīng)有了極大幅度的下跌，而且目前還看不到迅速回升的可能，包括土地的拍賣(mài)價(jià)格也實(shí)際上在趨于下降，由于各種要素的重置成本下降，不支持產(chǎn)品價(jià)格的上升，用媒體更熟悉的語(yǔ)言面粉都在降價(jià)你要求饅頭漲價(jià)的基礎(chǔ)是不存在的。這是一個(gè)供求關(guān)系以外的因素，這還只是一個(gè)小因素，還有一個(gè)更大的因素在于當(dāng)我們討論包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的價(jià)格的時(shí)候，實(shí)際上人們經(jīng)常忽略的是它是兩方面的因素決定的：一個(gè)是房子本身，便宜貴的；另一個(gè)方面是你衡量這個(gè)房子值多少錢(qián)的那個(gè)貨幣本身不穩(wěn)定。幣值本身的變動(dòng)問(wèn)題，事實(shí)上一開(kāi)始我講到這場(chǎng)所謂金融危機(jī)說(shuō)到底不過(guò)是一個(gè)貨幣危機(jī)，這全世界的貸幣包括人民幣、美元相對(duì)于CPI是升是跌了；也就是居民消費(fèi)價(jià)格吃、穿、用一攬子價(jià)格指數(shù)是漲是跌了；和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格比如說(shuō)樓市、股市、其他投資品的價(jià)格來(lái)說(shuō)是漲是跌了；以及相對(duì)于大宗產(chǎn)品市場(chǎng)來(lái)說(shuō)比如說(shuō)相對(duì)于石油是漲是跌了；以及相對(duì)于其他國(guó)家的貨幣、美元、日元、歐原、英鎊是漲是跌了。它有多個(gè)尺度，務(wù)必不要相信，現(xiàn)在最靠不住的是一個(gè)叫錢(qián)的東西，人們認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)也下跌了，但是和一年前相比如果我們不拿一個(gè)叫錢(qián)的東西來(lái)衡量這個(gè)房子便宜貴的話(huà)，而改成用實(shí)物來(lái)衡量的話(huà)，一年前這個(gè)時(shí)候買(mǎi)北京的一平米房子你付8桶石油夠了，現(xiàn)在買(mǎi)北京同樣一平米的房子你得付20到22桶，也就是說(shuō)如果我們用實(shí)物標(biāo)價(jià)的話(huà)，那北京的房?jī)r(jià)可能不是跌了，而是漲了2.8到3倍，不可靠的是錢(qián)，靠不住的是眼睛，我們想說(shuō)不支持房?jī)r(jià)上漲的第二個(gè)因素是在資產(chǎn)價(jià)格上，在資產(chǎn)價(jià)格意義上貨幣包括全世界的貨幣，相對(duì)于股市、貨幣市場(chǎng)或者是債券等所有投資品來(lái)說(shuō)都已經(jīng)大幅度升值了，或者說(shuō)那些價(jià)格跌得很多了。

　　中國(guó)的樓市相對(duì)于全世界的樓市，中國(guó)的樓市相對(duì)于中國(guó)的A股市場(chǎng)仍然是一個(gè)相對(duì)的高位，投資品價(jià)格的相對(duì)比價(jià)關(guān)系不支持投資性需求大規(guī)模進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。所以我認(rèn)為成交量回暖還會(huì)樂(lè)觀的看，但是說(shuō)這個(gè)成交量就會(huì)帶動(dòng)價(jià)格大幅度回升我不認(rèn)為具備這樣的社會(huì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　最后一個(gè)說(shuō)投資需求，投資需求不是一個(gè)惡魔，不是一個(gè)黑社會(huì)，投資性需求實(shí)際上分為四種情況。我們以為很多時(shí)候在公共性信息上，不好意思，經(jīng)?？吹揭恍┍容^片面的說(shuō)法，好像投資性需求就是跟老百姓改善住房過(guò)不去的一種需求，錯(cuò)了，投資性需求之中只有一種為賣(mài)而買(mǎi)把房子當(dāng)股票炒的需求，也就是我們說(shuō)帶投機(jī)欲需求才是不健康的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)的投資性需求。第二種投資性需求恰好是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的力量，比如說(shuō)為長(zhǎng)期獲取出租收益而買(mǎi)房子的需求，或者說(shuō)為持有這個(gè)資產(chǎn)希望獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的大投資機(jī)構(gòu)，這些投資性需求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的力量，而不是相反。第三種投資需求是在這個(gè)市場(chǎng)中，在供和求之間存在著一個(gè)巨大的資金力量，它們?cè)诜渴械兔缘臅r(shí)候低息，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候陸續(xù)拋出，起一個(gè)蓄水池作用的這樣的做事商，這樣的力量也同樣是平抑供和求他們的周期不同步的時(shí)候出現(xiàn)的差距的一個(gè)投資力量。最后，普通老百姓買(mǎi)房子，無(wú)論你意識(shí)到?jīng)]意識(shí)到，承認(rèn)不承認(rèn)到，只要你涉及到“買(mǎi)”字來(lái)解決住房的時(shí)候都帶有投資的意義，但是對(duì)大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)他的投資意義不在于便宜的時(shí)候買(mǎi)了在貴的時(shí)候賣(mài)出去，那您把股市的觀念用在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子投資性意義在于他在20、30或者更長(zhǎng)一段時(shí)間規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，是這個(gè)投資意義。二十年前的房子，二十年前持幣到現(xiàn)在和二十年前持有住房實(shí)物資產(chǎn)到現(xiàn)在，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的貨幣哪怕是最穩(wěn)定、通脹率最低的國(guó)家，在二十到三十年中，貨幣本身它自身的貶值也是不可避免的，它并不是為了賣(mài)而買(mǎi)，將來(lái)我住到二十年后房?jī)r(jià)比現(xiàn)在貴得多，這我就叫投資成功了，不是，它規(guī)避了持有其他私人財(cái)富的時(shí)候貶值的風(fēng)險(xiǎn)的投資意義。因此，不要輕言對(duì)投資性需求的排斥，只有一種不良的投資性需求規(guī)模過(guò)大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康，也就是為賣(mài)而買(mǎi)的投資性需求，短期炒作的需求、烘抬物價(jià)的需求、欺詐消費(fèi)者的需求，這我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是逐出這個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)投資性需求。

　　我想關(guān)于今天的有關(guān)話(huà)題，因?yàn)榻o我指定講產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)提到了中產(chǎn)階級(jí)，我有以上的不成熟看法。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生，請(qǐng)您留步，下面我們進(jìn)入到自由答問(wèn)環(huán)節(jié)，請(qǐng)兩位觀察員對(duì)陳淮先生進(jìn)行提問(wèn)，他會(huì)進(jìn)行解答。

陳淮觀點(diǎn)答問(wèn)

　　觀察員：剛才講到中國(guó)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，我們對(duì)比過(guò)中國(guó)面臨這次金融危機(jī)，跟美國(guó)應(yīng)該有所不同，我們看美國(guó)消費(fèi)過(guò)度，也是觸發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因，在中國(guó)所謂的世界工廠這個(gè)名號(hào)，我們現(xiàn)在產(chǎn)生的是生產(chǎn)過(guò)剩，我們現(xiàn)在面臨的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，都會(huì)面臨著生產(chǎn)過(guò)剩，您剛才所說(shuō)的，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，恰恰在這一點(diǎn)上，我們中國(guó)是相對(duì)落后的，現(xiàn)在很多所謂的救市的政策，會(huì)不會(huì)保護(hù)所謂的落后的生產(chǎn)力，讓這個(gè)生產(chǎn)過(guò)剩持續(xù)的發(fā)生，由我們國(guó)家的投資去掩蓋這份矛盾，中國(guó)從這個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中，走過(guò)一個(gè)完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大周期的機(jī)會(huì)，從中能學(xué)到東西的機(jī)會(huì)。

　　陳淮（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：我想我們提問(wèn)者問(wèn)了一個(gè)很有意思的問(wèn)題，但是其中也含著一些不順當(dāng)?shù)牡胤?，什么叫落后的生產(chǎn)能力呢？低效益的供應(yīng)能力才是落后的生產(chǎn)能力，任何先進(jìn)的、高效率的生產(chǎn)能力，采用新技術(shù)的生產(chǎn)能力，只會(huì)在同樣的投資下提供更多的產(chǎn)出，也就是我們剛才要討論有沒(méi)有過(guò)剩的一個(gè)問(wèn)題，人類(lèi)社會(huì)中供和求，從有了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起，供和求的平衡關(guān)系就為人們所關(guān)注。所以在一百五六十年前，馬克思就說(shuō)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的固有矛盾是生產(chǎn)無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)和有支付能力相對(duì)縮小的矛盾。不信，在上個(gè)世紀(jì)上半葉的時(shí)候，馬老先生的預(yù)言成真1929年到33年這個(gè)大危機(jī)，確實(shí)導(dǎo)致了全球一夜之間什么都賣(mài)不出去了，導(dǎo)致了這個(gè)生產(chǎn)過(guò)剩，但是此后到今天70年間，人類(lèi)在應(yīng)對(duì)供和求的關(guān)系上，已經(jīng)找到了很多有效的辦法，比如說(shuō)我們今天常說(shuō)的“宏觀”兩個(gè)字，指的就是政府要對(duì)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)進(jìn)行總量平衡的干預(yù)。比如說(shuō)我們?cè)谄髽I(yè)家所學(xué)會(huì)的內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制以及我們的五天工作制等諸多，都是人們?cè)诨庥捎跈C(jī)器取代手工勞動(dòng)帶來(lái)成批大量生產(chǎn)與人類(lèi)實(shí)際生活有限需求之間的矛盾，我們?nèi)祟?lèi)會(huì)克服的。

　　29年—33年大危機(jī)之后，并沒(méi)有摧毀人類(lèi)工業(yè)化的腳步，相反造就了美國(guó)在二戰(zhàn)之前，最后導(dǎo)致推動(dòng)全人類(lèi)戰(zhàn)勝法西斯同盟的物質(zhì)基礎(chǔ)。73年和79年兩次石油危機(jī)導(dǎo)致發(fā)達(dá)國(guó)家的需求大規(guī)模萎縮，并沒(méi)有終斷日本的工業(yè)化腳步，反而在80年代中后期，日本世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)一流的國(guó)，完成了它經(jīng)濟(jì)的趕超。我相信在這個(gè)“過(guò)剩”這個(gè)詞上，人類(lèi)在工業(yè)化走在中后期的時(shí)候，我們會(huì)不斷面臨這個(gè)話(huà)題，因?yàn)樵谶@個(gè)階段是消費(fèi)需求引導(dǎo)生產(chǎn)占據(jù)主動(dòng)地位，所以你總覺(jué)得買(mǎi)小于賣(mài)，求小于供，它是常態(tài)，工業(yè)化早期馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)，生產(chǎn)、銷(xiāo)售、交換、分配四個(gè)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)是第一位的，那是工業(yè)化早期，到后期的時(shí)候，永遠(yuǎn)是消費(fèi)需求引導(dǎo)著生產(chǎn)，順便說(shuō)到房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題上，我們且不說(shuō)我們還有多少農(nóng)民要搬到城里住，現(xiàn)在城里還有多少農(nóng)民工沒(méi)房子住，我們低端老百姓困難住房、困難群體還多么急于脫困，我們中產(chǎn)階級(jí)還希望改善住房。我只說(shuō)一個(gè)詞，我們常說(shuō)的一個(gè)詞叫做“剛性需求”，人們以為房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)剛性需求，錯(cuò)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)只有必然產(chǎn)生的需求，比如 說(shuō)人必定要有房子住，但是人和吃饅頭不一樣，吃一個(gè)就叫沒(méi)吃飽，吃?xún)蓚€(gè)就叫吃飽了，房子不一樣，三口之家住六十平米行不行？住一百二十平米行不行？住一百八十平米行不行？這個(gè)需求有剛性嗎？彈性非常大。

　　第二，房地產(chǎn)又和吃饅頭、買(mǎi)衣服不一樣，吃飯沒(méi)有前置后措的周期，今天餓了就必須今天吃，如果等著明天有人請(qǐng)我吃飯我攢著肚子明天一塊吃，辦不到。房子可以，房子購(gòu)買(mǎi)的前置后措周期是3—5年，3年前打算買(mǎi)房子推遲到今天行不行？準(zhǔn)備3年后、5年后買(mǎi)房子，提前到今天可能不可能？因此它的需求從來(lái)不是人們認(rèn)為在某一個(gè)實(shí)點(diǎn)必然存在的剛性需求，這是第二個(gè)非剛性。

　　第三，人們的購(gòu)買(mǎi)力本身也是高彈性、高敏感的。在沈陽(yáng)一個(gè)掙三千塊錢(qián)的小白領(lǐng)，每個(gè)月最多能擠出六百塊錢(qián)用于滿(mǎn)足自己的住房支出，我們說(shuō)這三千塊錢(qián)收入的群體，他的住房消費(fèi)能力是六百塊錢(qián)，干了一年半的，表現(xiàn)不錯(cuò)，收入增長(zhǎng)到四千塊錢(qián)，收入增長(zhǎng)33%，但這個(gè)小白領(lǐng)每個(gè)月用于滿(mǎn)足自己住房的消費(fèi)能力可以從六百塊提高到一千二百塊，也就是說(shuō)收入只需要增長(zhǎng)33%，他的住房消費(fèi)能力可以增長(zhǎng)100%，希望大家慎用“剛性需求”這四個(gè)字，謝謝！

　　曹志偉（廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)）：謝謝，在歐美，我們很尊重市場(chǎng)規(guī)律，但是在國(guó)內(nèi)，我們現(xiàn)有的體制下，多了很多人為的因素條件，比如我們的家電下鄉(xiāng)，我們的汽車(chē)下鄉(xiāng)，其實(shí)也有了正面效應(yīng)之外，還有負(fù)面效應(yīng)，就是讓本來(lái)沒(méi)有到這個(gè)層面的消費(fèi)者承擔(dān)這個(gè)成本，同樣我們買(mǎi)房子，多少房地產(chǎn)政策，比如我們的現(xiàn)價(jià)房，我們的經(jīng)濟(jì)適用房，這也是人為政策推出來(lái)的，這么說(shuō)，應(yīng)該是在雙管之下的柜臺(tái)，這些產(chǎn)物的生產(chǎn)過(guò)剩，將會(huì)影響到正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品房，我剛才提這個(gè)話(huà)題是這個(gè)意思。我們?cè)诿媾R危機(jī)下的怎么解決。

　　陳淮（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：他提的問(wèn)題，一開(kāi)始太委婉了，現(xiàn)在直接一點(diǎn)，還不夠直接，其實(shí)他說(shuō)了很多開(kāi)發(fā)商想說(shuō)的。你說(shuō)我開(kāi)海鮮館，這條街還允許開(kāi)賣(mài)盒飯和家常菜的，這不合適啊。政府為什么不把這條街賣(mài)家常菜和大排擋的都關(guān)了，以保證我開(kāi)海鮮館的生意，大家覺(jué)得這個(gè)要求合理嗎？我們?nèi)绻f(shuō)建了經(jīng)濟(jì)適用房，有一部分需求被分離出去了，那恰好是他走錯(cuò)門(mén)，不應(yīng)該進(jìn)這個(gè)門(mén)的需求給它分離出來(lái)的。這是第一個(gè)。

　　第二，有形之手干預(yù)分兩種情況，一種情況是我們應(yīng)當(dāng)尊重市場(chǎng)，順從市場(chǎng)；第二，它應(yīng)當(dāng)提供公共產(chǎn)品，我剛才說(shuō)到的產(chǎn)業(yè)政策和此前大家熟悉的宏觀經(jīng)濟(jì)政策正是從30年代之后，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家發(fā)展起來(lái)的，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)政策體系，第一個(gè)是凱恩斯主義關(guān)系，干預(yù)總量平衡關(guān)系的政府之手，貨幣政策、財(cái)政政策、防止過(guò)熱、過(guò)冷；第二，日本在50年代之后，趕超歐美的經(jīng)濟(jì)過(guò)程當(dāng)中，干預(yù)資源在結(jié)構(gòu)方面的產(chǎn)業(yè)之間的配制關(guān)系，叫做產(chǎn)業(yè)政策，包括經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，沒(méi)有人否定政府應(yīng)該干預(yù)，相反我們到今天的金融危機(jī)給我們看到了更大的這種干預(yù)的必要性；最后，就中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首先我們應(yīng)當(dāng)尊重市場(chǎng)，尊重供求，但是我們?cè)谧鹬毓┣蟮倪^(guò)程當(dāng)中，注意到一個(gè)中國(guó)的國(guó)情，我們?cè)?990年，中國(guó)的住房、城鎮(zhèn)實(shí)有住房面積，有官方數(shù)據(jù)做支持的，20平方米，1998年中國(guó)的城鎮(zhèn)實(shí)有住房面積121平方米，也就是90年的6倍，城市的住房有了這么大規(guī)模的改善，仍然有20%甚至更多的困難群體，還停留在80年代末、90年代初，甚至更早一些的困難狀況下，他們應(yīng)該不應(yīng)該優(yōu)先得到改善，他們沒(méi)能分享這20年住房建設(shè)和城市化發(fā)展的好處；第二，我們每年拼命的蓋房子，1999年—2008年的10年間，我們每年的住房竣工面積都在6萬(wàn)億平方米以上，但即使有這么大的速度，我們?nèi)鐣?huì)有100個(gè)人想改善住房，每個(gè)人都改善一輪，至少至少要20年，有沒(méi)有可能讓大家都在一天、一年或者五天、五年同時(shí)都改善了，辦不到，如果要改善住房，我們需要20年改善一輪，顯而易見(jiàn)的算數(shù)結(jié)果是：每年只有5%的人改善，哪5個(gè)人先改善的問(wèn)題就擺在我們面前了，如果交給市場(chǎng)，答案也是清楚的誰(shuí)出價(jià)最高，那5個(gè)人先改善，像潘總這樣的，對(duì)不對(duì)？最有錢(qián)的人優(yōu)先改善，總是這樣的，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，排在第18、19、20位的，過(guò)了10年或者15年后，他還排在第18、19、20的位置上，這不是一個(gè)合理的結(jié)果，政府的公共產(chǎn)品就體現(xiàn)在，讓那些已經(jīng)住在公寓的，想住單體別墅的人，你的改善是合理的，但是稍微緩一緩、慢一慢、等一等讓住房困難的群體優(yōu)先改善，這就叫公共政策，這個(gè)政策我認(rèn)為干預(yù)的是符合中國(guó)國(guó)情的，謝謝！

　　主持人：謝謝陳淮先生，也謝謝兩位特約評(píng)論員，請(qǐng)三位下臺(tái)稍是休息。接下來(lái)進(jìn)入第二場(chǎng)演講環(huán)節(jié)，跟這一場(chǎng)一樣，我們首先請(qǐng)出兩位特約評(píng)論員，他們是沈陽(yáng)新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理趙偉卿先生，有請(qǐng)上臺(tái)，中國(guó)沈陽(yáng)第一大道總經(jīng)理林子敬先生，請(qǐng)您上臺(tái)。下面有請(qǐng)第三位演講嘉賓陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪先生，演講題目為“新的發(fā)展、新的機(jī)遇”。

　　易小迪  陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)：很高興來(lái)開(kāi)這個(gè)會(huì)，我想最近開(kāi)會(huì)都在討論金融危機(jī)，金融危機(jī)不僅影響到我們每一個(gè)行業(yè)，每個(gè)企業(yè)家要考慮的問(wèn)題，也影響到每一個(gè)人的普通生活，在美國(guó)房地產(chǎn)的次貸危機(jī)影響了金融危機(jī)，在中國(guó)好象是金融危機(jī)影響了房地產(chǎn)的發(fā)展，我講一下金融危機(jī)影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。

易小迪

　　第一，金融危機(jī)改變了房地產(chǎn)發(fā)展的周期，或者說(shuō)影響到房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)階段，中國(guó)房地產(chǎn)是98年走向市場(chǎng)化以后，迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)十年的繁榮，這個(gè)繁榮表現(xiàn)在十年來(lái)銷(xiāo)量在年年遞增，價(jià)格也在年年遞增，所以有了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)十年的牛市。到07年或者08年初，突然一個(gè)金融危機(jī)的影響，帶來(lái)了全行業(yè)的改變，這個(gè)影響是什么呢？全中國(guó)所有的城市的房地產(chǎn)，都出現(xiàn)了銷(xiāo)量和價(jià)格雙雙下降，銷(xiāo)售量極度低迷的狀態(tài)，93年、94年，我們?cè)诒焙Ｗ龇康禺a(chǎn)，非常低迷，結(jié)果我們跑到南寧，還有到北京，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一片熱，到94年很多城市還剛剛開(kāi)始復(fù)蘇，到97年、98年亞洲金融危機(jī)以后，全國(guó)房地產(chǎn)也是不一樣的，在廣州一帶影響非常大，包括香港、深圳一帶，可是98年、99年是北京、上海房地產(chǎn)復(fù)蘇的年代，所以周期性是不均衡的，但唯獨(dú)這一次，全國(guó)各地是一次性的，在98年相應(yīng)的低迷，其實(shí)我們陽(yáng)光100在全國(guó)16個(gè)城市布局，就想規(guī)避這個(gè)周期性的發(fā)展，東方不亮西方亮、南方不亮北方亮，恰恰相反，這次全國(guó)的房地產(chǎn)步入同一個(gè)周期，這是我認(rèn)為有史以來(lái)第一次，也說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響多么大。但是這次改變并沒(méi)有從本質(zhì)上改變規(guī)律，改變二、三線(xiàn)城市自己城市化浪潮的規(guī)劃，我同意剛才陳淮老師的看法，就是說(shuō)中國(guó)城市化的理想，在金融危機(jī)上并沒(méi)有從本質(zhì)上改變它的步伐，所以這是我們后面要講的二線(xiàn)城市仍然在這方面表現(xiàn)了他很強(qiáng)的復(fù)蘇性。

　　第二，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)外部環(huán)境的影響，這個(gè)影響也是發(fā)生了本質(zhì)的變化，可以說(shuō)在07年，中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題永遠(yuǎn)是銀根寬松、地根緊張，土地處于高度緊張的狀態(tài)，所有的企業(yè)都把土地儲(chǔ)備作為重要的發(fā)展戰(zhàn)略，總而言之，資金有一個(gè)需求，但是當(dāng)時(shí)融資渠道寬泛了，包括上市、融資、銷(xiāo)售等等。到08年以后，完全倒過(guò)來(lái)，土地供應(yīng)充分，銀根大量緊縮，應(yīng)該說(shuō)到目前為止，現(xiàn)今的情況還沒(méi)有得到普遍的改善，這個(gè)本質(zhì)的變化，就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這之前房地產(chǎn)對(duì)土地的儲(chǔ)備，并不是因?yàn)橥恋亟^對(duì)量的稀缺或者土地供不應(yīng)求，而是因?yàn)榇蠹铱吹搅送恋貎r(jià)格的上升，政府也看到了土地價(jià)格的上升。所以過(guò)去要說(shuō)房地產(chǎn)有暴利的行為，其實(shí)更多的是土地帶來(lái)的，所以那個(gè)時(shí)候與其說(shuō)房地產(chǎn)比較熱，不如說(shuō)地產(chǎn)比較熱，更多的企業(yè)都注重土地價(jià)格。到了現(xiàn)在，土地已經(jīng)成為一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)，供大于求的市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備有可能成為一個(gè)包袱，不一定成為一個(gè)升值的工具，因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格只要每年的價(jià)格漲幅低于利息，或者至少是虧本的，不漲也是虧本的，現(xiàn)金流不能支撐的時(shí)候，你就不可能再做土地儲(chǔ)備。我想更多的這種變化是非常大的變化，更多的是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)，這可能大家還沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)行業(yè)的變化會(huì)多么深刻，相對(duì)來(lái)說(shuō)過(guò)去比較熱門(mén)的企業(yè)是地產(chǎn)，土地儲(chǔ)備的多，上市融資也好、包括發(fā)展的前景也好，大家越看好，現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，它一定要看到土地多了不一定是好事兒，要看市場(chǎng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力或者銷(xiāo)售能力，對(duì)房子的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力看得更重要了，所以這個(gè)本質(zhì)的變化其實(shí)是非常深刻的。

　　第三，我認(rèn)為這個(gè)變化就是對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理的影響。由于外部環(huán)境影響，企業(yè)都要做這個(gè)應(yīng)對(duì)，在危機(jī)中，這個(gè)企業(yè)更多的要把原來(lái)的這種擴(kuò)張性的資源占有型變成市場(chǎng)導(dǎo)向型的轉(zhuǎn)變，同時(shí)要把規(guī)模的發(fā)展放在首位，變成效益的發(fā)展，包括內(nèi)在的品質(zhì)的改善，內(nèi)在管理的改善，放在一個(gè)重要地位，我想所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)這次危機(jī)，都會(huì)由過(guò)去的這種高度擴(kuò)張或者說(shuō)粗泛式管理，轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，這是大家應(yīng)對(duì)危機(jī)的對(duì)策。

　　第四，我要講一下面對(duì)危機(jī)的形式，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)把這個(gè)行業(yè)步入到高度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。目前來(lái)看，這次的轉(zhuǎn)變最大的問(wèn)題，是使產(chǎn)品的市場(chǎng)的供求關(guān)系達(dá)到平衡的關(guān)系，或者是供大于求，所以這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)高度緊張，包括行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)高度競(jìng)爭(zhēng)；第二個(gè)這個(gè)行業(yè)可以預(yù)測(cè)到更多的步入適量化發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)在這之前，受到了政府的高度關(guān)注，受到了老百姓的高度關(guān)注，政府關(guān)注其實(shí)不一定是好事，宏觀的政策可以調(diào)控，幾乎一年要出一個(gè)政策，在這種情況下，房地產(chǎn)實(shí)際上受到計(jì)劃性經(jīng)濟(jì)影響非常大。到今天為止，我認(rèn)為現(xiàn)在很多人還想把房地產(chǎn)拿入計(jì)劃發(fā)展的軌道上來(lái)控制，但是我們看到這次金融危機(jī)起到了很大的推力，把房地產(chǎn)推向了這樣的市場(chǎng)化的軌道，所有的宏觀調(diào)控放松，土地的控制、人們的控制也在放松，如果一個(gè)市場(chǎng)只要出現(xiàn)供大于求，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)步入一個(gè)正常的軌道。其實(shí)倒過(guò)來(lái)說(shuō)，只要是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，我想越抓計(jì)劃監(jiān)控，這個(gè)市場(chǎng)越供不應(yīng)求，越顯得它很重要，越顯得它是關(guān)注著民生，其實(shí)所有的行業(yè)，就像其他行業(yè)一樣，只要出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)關(guān)注國(guó)際民生，有這個(gè)行業(yè)也關(guān)注民生，有的行業(yè)出問(wèn)題了，也關(guān)注民生了，房地產(chǎn)多年來(lái)供不應(yīng)求，也影響了大家的購(gòu)買(mǎi)力以及購(gòu)買(mǎi)需求，所以政府的關(guān)注對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)不是一個(gè)好事情，如果房地產(chǎn)哪天淡出了大家的關(guān)注，反而是正常的，就像我說(shuō)一個(gè)人的身體機(jī)能一樣，如果你老關(guān)注你身體某一個(gè)器官，它可能出問(wèn)題了，它運(yùn)轉(zhuǎn)的很好，是不需要你去關(guān)注它的。所以我想房地產(chǎn)是一個(gè)步入成熟行業(yè)。

　　第二，我講金融危機(jī)對(duì)誠(chéng)實(shí)的影響以及發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和過(guò)去的一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市，甚至三線(xiàn)城市的發(fā)展，首先我講一下對(duì)09年來(lái)的形勢(shì)判斷，大家在08年的時(shí)候，沒(méi)有想到市場(chǎng)出現(xiàn)極度的低迷，但是同時(shí)也沒(méi)有想到09年第一季度就出現(xiàn)了快速的銷(xiāo)量反彈，幾乎是全國(guó)各地都出現(xiàn)了反彈，在我們陽(yáng)光100關(guān)注的城市里面，反應(yīng)最慢的應(yīng)該是沈陽(yáng)，但是這個(gè)趨勢(shì)是不可避免的，我想沈陽(yáng)也會(huì)出現(xiàn)交易量活躍的階段，這個(gè)回暖我想用兩個(gè)詞來(lái)說(shuō)一下，一個(gè)是回歸穩(wěn)定，一個(gè)是回歸理性，什么是穩(wěn)定，從價(jià)格回到穩(wěn)定，回到穩(wěn)中有升，穩(wěn)中有降的平臺(tái)上來(lái)，所有的房地產(chǎn)預(yù)期達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，剛性需求開(kāi)始釋放出來(lái)；第二個(gè)就是回歸到理性，這次所有的需求我認(rèn)為都是理性的需求，就不再是一個(gè)非理性的投資性購(gòu)買(mǎi)，或者說(shuō)購(gòu)房者也理性了，他知道這個(gè)價(jià)格是要探底了，說(shuō)一個(gè)小故事，就是08年所有的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，每天都要簽特價(jià)，每天都要批這個(gè)特價(jià)，有特價(jià)就要我來(lái)批一下，幾乎每天都要批，09年就幾乎都沒(méi)有了，說(shuō)明客戶(hù)對(duì)價(jià)格的判斷非常理性了。

　　我們可以判斷這樣一個(gè)理性的消費(fèi)會(huì)持續(xù)下去，銷(xiāo)量也是在穩(wěn)中有升、穩(wěn)中有降的階段，不會(huì)再出現(xiàn)大起大落，這個(gè)判斷的原因是什么呢？就是需求，我覺(jué)得整個(gè)二線(xiàn)城市也好，全國(guó)的城市也好，需求回歸到一個(gè)理性的平臺(tái)上。

　　基于這個(gè)判斷，我再談二線(xiàn)城市面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我們講二線(xiàn)城市面臨最大的一個(gè)壓力是什么？包括房地產(chǎn)行業(yè)，到現(xiàn)在面臨最大的壓力是價(jià)格下降，其實(shí)交易量的活躍，還不能說(shuō)房地產(chǎn)走入到了牛市，牛市一定是價(jià)格提升。但我想在這種情況下，房地產(chǎn)這種回歸理性之后，價(jià)格是要求低價(jià)，新的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)就形成了，所有的行業(yè)都會(huì)找到在這個(gè)價(jià)格上我的生存點(diǎn)在哪？其實(shí)市場(chǎng)并不關(guān)心你的成本，你是虧本賣(mài)還是多賣(mài)并不關(guān)心，包括你拿了一個(gè)地塊，你虧多少，市場(chǎng)不相信，根本不相信你公布的成本是多少我就買(mǎi)多少，所以在這種情況下，我想說(shuō)對(duì)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上對(duì)企業(yè)內(nèi)在的管理能力和盈利能力，管控能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)二線(xiàn)城市過(guò)去的盈利水平就不高，這次價(jià)格下降就會(huì)帶來(lái)更大的打擊，但是我可以判斷，二線(xiàn)城市價(jià)格會(huì)有更早的一個(gè)反彈，我們可以看到陽(yáng)光100在全國(guó)各地里，比如說(shuō)在長(zhǎng)沙我們價(jià)格是在上升，銷(xiāo)量也在上升，當(dāng)然是穩(wěn)中有升，不是大幅的上漲。實(shí)際上在08年泡沫最多的是在一線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市下降20%—30%，基本上還在穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，尤其最明顯的是在重慶和成都，這兩個(gè)城市受地震的影響，價(jià)格掉的最快，今年以來(lái)，價(jià)格在提升。同時(shí)可以看到二線(xiàn)城市的需求也是非常強(qiáng)勁的，有一個(gè)數(shù)字，從銷(xiāo)售面積來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售第一的在一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)城市，應(yīng)該說(shuō)第一季度銷(xiāo)量第一是在重慶，全國(guó)排名最高的，或者是成都，從人均來(lái)看，銷(xiāo)量增長(zhǎng)最快的城市都在省會(huì)城市，我們觀察了武漢、長(zhǎng)沙、南寧，這些城市，包括人均的銷(xiāo)售面積在大幅上升，因?yàn)閮r(jià)格比較低，在總量上反應(yīng)出來(lái)可能還不會(huì)排到最前面，但可以看到它的需求是在強(qiáng)勁的反彈。

　　第三，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，所有的二、三線(xiàn)城市，最大的特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，從來(lái)都是供求平衡，供不應(yīng)求的情況還沒(méi)有出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)這一年的調(diào)整之后，供大于求的局面就開(kāi)始出現(xiàn)了，相對(duì)于一線(xiàn)城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)門(mén)檻比較低，這個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的反而更激烈，所以這樣就可以看到在二線(xiàn)城市，在08年的時(shí)候，二線(xiàn)城市也是非常激烈。我們可以看到，只要需求反彈，這個(gè)價(jià)格就會(huì)穩(wěn)中有升，回到合理的一個(gè)軌道上來(lái)，這就是我說(shuō)它現(xiàn)在面臨的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。二線(xiàn)城市還有一個(gè)不利因素就是政府的自身政策和激勵(lì)政策是不完善的，我們做房地產(chǎn)是離不開(kāi)兩條，一個(gè)是土地，一個(gè)是金融。房地產(chǎn)其實(shí)是個(gè)類(lèi)聚的產(chǎn)品，我們到二線(xiàn)城市，發(fā)現(xiàn)金融服務(wù)體系不發(fā)達(dá)，包括按揭、銀行貸款，包括一些支持，到現(xiàn)在金融行業(yè)還沒(méi)有改變對(duì)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)的看法，他們認(rèn)為在二線(xiàn)城市做房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)低，其實(shí)恰恰相反，二線(xiàn)城市現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)比較低，所以他不像一線(xiàn)城市，按揭政策比較到位，所以二線(xiàn)城市的發(fā)展，政策也在完善，政府對(duì)二線(xiàn)城市的支持，對(duì)房地產(chǎn)的支持，政策也在不斷完善，好處是什么呢？二線(xiàn)城市第一個(gè)最大的好處，我認(rèn)為土地恢復(fù)的速度是最快的，在二線(xiàn)城市土地恢復(fù)率達(dá)到了一半的左右，包括沈陽(yáng)地價(jià)下降幅度是最大的，房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來(lái)了很大的一個(gè)機(jī)遇，降低了地價(jià)，降低了將來(lái)的開(kāi)發(fā)成本，就可能使我們的供應(yīng)和購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到一個(gè)吻合。第二個(gè)我們講房地產(chǎn)的有效需求，由于過(guò)去購(gòu)買(mǎi)的潛在需求強(qiáng)大，不要因?yàn)槎€(xiàn)城市的人均居住面積并不少，好象潛在的潛力不大，二線(xiàn)城市最大的好處是城市化，它的城市化并沒(méi)有停止，大量的城市在區(qū)域中心，當(dāng)然大家愿意去北京、愿意去上海，但是那里的房?jī)r(jià)也不允許很多人移民到那里，他不接納那么多的企業(yè)，它的成本太高，相對(duì)而言這個(gè)城市化的熱點(diǎn)就在二線(xiàn)城市，對(duì)于大量外來(lái)人們的購(gòu)房需求是非常大的，外來(lái)的人們不是說(shuō)今天有外來(lái)人今天購(gòu)房，實(shí)際上這些外來(lái)人到沈陽(yáng)進(jìn)來(lái)三年、五年了，已經(jīng)工作了，但他一直買(mǎi)不到房子，經(jīng)過(guò)這一次調(diào)控來(lái)講，他們的需求就釋放出來(lái)了，但他們確實(shí)是城市新人，包括二線(xiàn)城市，過(guò)去房子的品質(zhì)也是有很大差異的，所以他要改善這個(gè)居住品質(zhì)，跟一線(xiàn)城市不一樣，畢竟北京、上海的測(cè)點(diǎn)，本身房子的品質(zhì)得到了極大的改善。所以我們?cè)谝恍┬〕鞘?，在長(zhǎng)沙、南寧賣(mài)房的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)，很多人并不是缺房，原來(lái)住五十米的，現(xiàn)在買(mǎi)一百二十米的，就是因?yàn)檫^(guò)去的產(chǎn)品品質(zhì)有很大的差別，所以我想這對(duì)二線(xiàn)城市有很大的機(jī)遇。

　　第三，我要談城市機(jī)遇。沈陽(yáng)要變成一個(gè)國(guó)際化大都市，他缺乏很多城市功能，所以他的發(fā)展房地產(chǎn)以及賓館、商業(yè)、辦公場(chǎng)所，非住宅的城市歸能的完善，包括大規(guī)模的城市公共產(chǎn)品，包括體育館、體育場(chǎng)、武術(shù)館、電影院等等。二線(xiàn)城市需求非常大，包括道路的建設(shè)，這一點(diǎn)是被大家忽略的，實(shí)際上在金融危機(jī)之后，國(guó)家投入，最缺的是什么？是需求，什么東西都過(guò)剩，生產(chǎn)過(guò)剩，甚至說(shuō)錢(qián)也過(guò)剩，他找不到好的貸款企業(yè)，但是需求是非常寶貴的，恰恰二線(xiàn)城市的城市化需求，這個(gè)是非常有效的，因?yàn)槌鞘斜旧碓谏?jí)，城市居民有這個(gè)需求，政府有這個(gè)需求，可是我們把這個(gè)需求忽略了，正因?yàn)檎雎粤诉@些功能，我覺(jué)得這就有了很大的機(jī)遇，基于城市綜合體的建設(shè)和城市功能的建設(shè)，我們的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，我舉一個(gè)例子，我們?cè)跓熍_(tái)這樣的三線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)市中心的綜合體，以及五星級(jí)的好的賓館、商場(chǎng)、主力店和寫(xiě)字樓，發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)勁，市政府也非常支持，各方面政策也非常支持，實(shí)質(zhì)上我們看到城市對(duì)功能升級(jí)有多么大的渴望。這個(gè)機(jī)遇我想是房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的重要的途徑，這就是我們所說(shuō)的二、三城市的市場(chǎng)特征，不僅是亮點(diǎn)在增加，它對(duì)品質(zhì)的改善、功能的升級(jí)是同時(shí)需求的。今天也在北京做一個(gè)建筑綜合體和標(biāo)志性建筑，你要?jiǎng)俪鍪欠浅＠щy的，甚至你不太可能達(dá)到土地做城市綜合體，你可能只做綜合建筑體，在一棟樓里把所有的功能容納里面，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，所以我二線(xiàn)城市的機(jī)遇是非常強(qiáng)勁的，也非常多。

　　第四，我講一下陽(yáng)光100對(duì)二線(xiàn)城市的發(fā)展對(duì)策，如果針對(duì)二線(xiàn)城市做好我們的競(jìng)爭(zhēng)策略。我首先認(rèn)為現(xiàn)在是二線(xiàn)城市擴(kuò)張的一個(gè)良性策略，一個(gè)良好的機(jī)會(huì)，因?yàn)槎€(xiàn)城市土地的價(jià)格降到的非常低的幅度，我們也會(huì)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，在這個(gè)時(shí)候去完善自己。要做好這點(diǎn)，首先是什么？在二線(xiàn)城市發(fā)展首先要抓的就是成本問(wèn)題，因?yàn)槎€(xiàn)城市，需求力、購(gòu)買(mǎi)力不足，很多人說(shuō)二線(xiàn)城市盈利能力不夠，雖然賣(mài)的很好；第二個(gè)就是品牌特色，如果你只向二線(xiàn)城市，如果你只靠規(guī)模賺錢(qián)，你要區(qū)分你的客戶(hù)、做好你的品牌特色；第三，我們剛才講到的要建非住宅產(chǎn)品，結(jié)合城市的功能生機(jī)開(kāi)發(fā)一些功能性的產(chǎn)品，才能獲得更好的利潤(rùn)。

　　可以預(yù)測(cè)二、三線(xiàn)城市一定會(huì)成為未來(lái)下一個(gè)十年的熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)就此結(jié)束它的時(shí)代，還會(huì)成為未來(lái)十年的熱點(diǎn)；第二，中國(guó)很可能會(huì)啟動(dòng)一個(gè)環(huán)境的大眾消費(fèi)的時(shí)代，因?yàn)橛泻芏嗳耸瞧胀ň用瘢绻覀儼殉杀窘档揭粋€(gè)合理的程度，如果面向大中客戶(hù)，我想就能解決國(guó)家關(guān)注的民生問(wèn)題，大眾消費(fèi)時(shí)代，我想更多的企業(yè)才能勝出，就像汽車(chē)一樣，家庭轎車(chē)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的環(huán)境，我就講這么多。

　　主持人：謝謝易總，下面進(jìn)行觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)。

　　趙偉卿（沈陽(yáng)新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理）：易總您好，我看了陽(yáng)光100在很多二、三線(xiàn)城市都有了布局，比如在重慶、天津、沈陽(yáng)都有大量的布局，我們新湖也一樣，除了上海、杭州以外，大量的也在二、三線(xiàn)城市，但是我跟你不一樣，你是主動(dòng)布局二、三線(xiàn)城市，我是被總部派到二線(xiàn)城市，這是一個(gè)差異，所以有一個(gè)問(wèn)題一直困擾著我，就是說(shuō)隨著收入的提高、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)品牌就像剛才陳主任講的一樣，未來(lái)會(huì)成為很多居民的財(cái)產(chǎn)性的配制，作為二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市，它的土地供應(yīng)量那么大，它有沒(méi)有這個(gè)可能性，在未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也像杭州、上海這些城市一樣，因?yàn)槲沂呛贾萑?，作為大量居民手上的?cái)產(chǎn)性配制，無(wú)論房?jī)r(jià)是漲跌起伏，他是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)性配制，不會(huì)因?yàn)榈舜罅康馁I(mǎi)進(jìn)，不會(huì)因?yàn)闈q價(jià)了賣(mài)掉，因?yàn)樗亲鳛橐环N配制，像沈陽(yáng)、天津這樣的城市，未來(lái)有沒(méi)有這樣的趨勢(shì)，我不知道您怎么考慮這個(gè)問(wèn)題？

趙偉卿（沈陽(yáng)新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理）

　　易小迪（陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)）：回答這個(gè)問(wèn)題恰恰是相反的，越是有投資性的城市，房?jī)r(jià)漲幅性更大，比如可以看到香港投資比例很高，一漲一跌30%、50%都可能，目前來(lái)看，二、三線(xiàn)城市自用型比例比較高，投資性比例很低，至少現(xiàn)在很多城市還沒(méi)有滿(mǎn)足白領(lǐng)階層的出租需求，目前來(lái)看，出租回報(bào)肯定是在杭州、北京、上海更高，實(shí)際你買(mǎi)北京的房子，不一定是北京人，全國(guó)各地人都在買(mǎi)，包括買(mǎi)杭州的房子，因?yàn)樗褪且粋€(gè)投資性的產(chǎn)品，二線(xiàn)城市不是這樣，他一定是有使用需求，所以最近三、五年在二、三線(xiàn)城市還談不到投資需求，他的市場(chǎng)不是來(lái)自于投資，二、三線(xiàn)城市土地那么多，房子是不是永遠(yuǎn)供大于求呢？那到不一定，就是說(shuō)要知道城市功能的發(fā)展，是有限的，一個(gè)城市形成一個(gè)商業(yè)街或者幾個(gè)商業(yè)街，大型城市中心，比如在南寧就有這樣的一個(gè)差別，越是中心的房子更貴，跟郊區(qū)差異大，越是郊區(qū)交通越不好，但是越是北京郊區(qū)城市越便利，所以我覺(jué)得二、三線(xiàn)城市還有上升空間。

易小迪觀點(diǎn)答問(wèn)

　　林子敬（中國(guó)沈陽(yáng)第一大道總經(jīng)理）：我們專(zhuān)程做人防工程開(kāi)發(fā)商場(chǎng)的企業(yè)，前一段周期網(wǎng)上還有潘總的疑問(wèn)，我們?yōu)槭裁磿?huì)上市，目前我們上市的房子總市值我們是排第一的，我個(gè)人有一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為在今天我們探討金融危機(jī)的過(guò)程中，一方面探討風(fēng)險(xiǎn)，一方面探討機(jī)遇，剛才易總談了很多關(guān)于二、三線(xiàn)城市的機(jī)遇。我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，在二、三線(xiàn)城市里面怎樣創(chuàng)新的發(fā)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)，一個(gè)更好的商業(yè)盈利模式，我希望易總能夠有一些具體的啟發(fā)性的見(jiàn)解跟我們大家分享，謝謝大家。

林子敬（中國(guó)沈陽(yáng)第一大道總經(jīng)理）

　　易小迪（陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)）：我知道你們的商業(yè)企業(yè)做的非常成功，我倒想問(wèn)您如何把商業(yè)地產(chǎn)做的那么好，而且上市了，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最重要的問(wèn)題就是現(xiàn)金流的問(wèn)題，二、三線(xiàn)城市租金并不高，我講我的經(jīng)驗(yàn)就是銷(xiāo)售，一般有一些好的主力店，把商業(yè)街銷(xiāo)售掉，我們?cè)谀蠈?、重慶做過(guò)，這樣才能獲得現(xiàn)金流的平衡，我們基本上在二線(xiàn)城市不敢全部保留這種大型商場(chǎng)，我知道你們公司好象也有銷(xiāo)售、租售，但是價(jià)格非常高，效果也非常好，我想這也恰恰證明二線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)非常多，非住宅的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是我們探討的一個(gè)重點(diǎn)，但是也是個(gè)難點(diǎn)，如果一個(gè)企業(yè)在二線(xiàn)城市，不僅能開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品，同時(shí)把非住宅產(chǎn)品做的好，我想你的盈利能力會(huì)大大提高，我想舉個(gè)例子，比如現(xiàn)在在北京，做SOHO最多了，SOHO的價(jià)格高，住宅的價(jià)格是一樣的，我們?cè)谀蠈?，在一線(xiàn)城市，SOHO的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格，這個(gè)利潤(rùn)當(dāng)然就要高于住宅，所以住宅往往是我們現(xiàn)金回流的產(chǎn)品，非住宅產(chǎn)品是我們利潤(rùn)的產(chǎn)品，所以我們做這樣的一個(gè)搭配，但是這個(gè)模式成功不成功，還有待于市場(chǎng)的檢驗(yàn)，我只能這么說(shuō)，我希望您能簡(jiǎn)單介紹一下你的模式。

　　林子敬（中國(guó)沈陽(yáng)第一大道總經(jīng)理）：大概簡(jiǎn)單說(shuō)一兩句，不耽誤大家更多的時(shí)間。我覺(jué)得無(wú)論什么樣一個(gè)企業(yè)，應(yīng)對(duì)危機(jī)中，首先要考慮的不單單是一、二線(xiàn)城市的選擇，更重要的是找到自己的一種盈利模式，時(shí)間原因我只簡(jiǎn)單的闡述一下我個(gè)人觀點(diǎn)，會(huì)后與大家一起分享，謝謝。

　　主持人：謝謝易總，謝謝趙總，謝謝林總，請(qǐng)三位場(chǎng)下休息。

　　接下來(lái)我們進(jìn)行的環(huán)節(jié)是論壇的主題演講，我們有請(qǐng)演講嘉賓佛山市順德區(qū)樂(lè)華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理孟義先生，孟義先生的演講題目是：如何讓住宅消費(fèi)者生活的更完美。

　　孟義  佛山市順德區(qū)樂(lè)華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理：大家好，很高興在沈陽(yáng)，在觀點(diǎn)論壇和各位房地產(chǎn)的朋友們認(rèn)識(shí)。今天想和大家探討一個(gè)話(huà)題，當(dāng)今有一種情況、有一種說(shuō)法，任何一個(gè)龐大的公司都沒(méi)有強(qiáng)大到它不接受挑戰(zhàn)，任何一個(gè)公司弱小到不接受市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)我認(rèn)為在產(chǎn)品方面，我們更多的要考慮如何讓住宅消費(fèi)者的生活更加的舒適、更加的完美。

孟義

　　我們?cè)趺床拍苁刮覀兙蛹疑罡邮孢m呢？經(jīng)過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，我們認(rèn)為：第一，功能完善。住宅產(chǎn)品的功能越完善，我們的生活會(huì)越來(lái)越便利；第二，整體環(huán)境的和諧和統(tǒng)一。我們的居家環(huán)境越舒適，我們的生活就會(huì)更加的完美，我們發(fā)現(xiàn)住宅產(chǎn)品在不斷的變化，功能也在不斷的完善，從07年開(kāi)始，我們看到中海的戶(hù)型開(kāi)始出現(xiàn)，我們看到的是經(jīng)過(guò)一年的推廣，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始把功能引入到產(chǎn)品中，就是入戶(hù)花園，讓我們的空間更加舒適，可以放很多綠色的產(chǎn)品、綠色的植物，進(jìn)來(lái)以后非常的美觀，同時(shí)功能得到了改善。現(xiàn)在衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)得到了改善，一部分是洗臉的單元，一部分是衛(wèi)生間的單元，分開(kāi)以后在同樣的時(shí)間使用效率更高，可以同時(shí)使用，住宅產(chǎn)品在給我們的生活帶來(lái)不斷的改變。

　　我們也發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)在的社區(qū)出現(xiàn)了很多休閑的功能，娛樂(lè)的功能，我們還發(fā)現(xiàn)社區(qū)的生活環(huán)境得到了提升和改善。我們的住宅消費(fèi)者到底需要哪些功能呢？如何才能滿(mǎn)足他們的功能完善的要求呢？箭牌有15年的品牌塑造，必須要挖掘和滿(mǎn)足消費(fèi)者的潛在需求，這個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)我們也是相同的，我們認(rèn)為只有比消費(fèi)者更加了解消費(fèi)者的需求，更專(zhuān)業(yè)才能更好的服務(wù)他，征服他。優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)我們也說(shuō)了很多，星河灣是我們的一個(gè)合作單位，他們不僅提供更主要的產(chǎn)品，更是提供生活的資源平臺(tái)，為業(yè)主，讓他的生活、事業(yè)展開(kāi)資源的積累，比如說(shuō)生活方面，整合了很多高端品牌的資源，加入了世界奢侈品協(xié)會(huì)，業(yè)主足不出戶(hù)就可以享受到世界上頂級(jí)的產(chǎn)品，為業(yè)主提供了更多的理財(cái)投資，商業(yè)外交的平臺(tái)，而且同時(shí)提供很多的資源、文藝、慈善等平臺(tái)，這就造成星河灣在目前的情況下仍然出現(xiàn)銷(xiāo)售的奇跡，在廣州首日成交超過(guò)五億。所以我們認(rèn)為我們應(yīng)該了解消費(fèi)者的住宅習(xí)慣，不僅要了解生理方面、還要了解心理方面、社會(huì)背景、文化背景，因?yàn)檫x擇樓盤(pán)更多的選擇周?chē)臉I(yè)主群，他會(huì)認(rèn)為周?chē)泥従訉哟伪容^高，自己將來(lái)也會(huì)有更好的發(fā)展。這些因素決定了住宅消費(fèi)者的需求與愿望，需要我們通過(guò)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，運(yùn)用我們的產(chǎn)品、運(yùn)用我們服務(wù)的形式來(lái)達(dá)成。

　　2007年箭牌開(kāi)始和清華大學(xué)開(kāi)展了東方人與衛(wèi)浴的研究，研究了涵蓋了中國(guó)人的衛(wèi)浴生活習(xí)慣、文化背景、生理因素和社會(huì)背景的內(nèi)容，我們的結(jié)論是以功能單元的形式進(jìn)行功能的完善是非常重要的，對(duì)我們的業(yè)主生活提供更完美的生活是非常有效的。一個(gè)簡(jiǎn)單的理念，衛(wèi)生間有三個(gè)基本的功能，就是廁所單元、洗澡單元和洗澡單元，每一個(gè)單元由一個(gè)產(chǎn)品組合達(dá)到功能的完成，我們經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，其實(shí)衛(wèi)生間里面有很多的功能需要完成，它是整個(gè)家居生活中最復(fù)雜的一部分，相對(duì)獨(dú)立的單元達(dá)到了六個(gè)，其中還有拓展空間，這里就是說(shuō)我們?cè)谛l(wèi)生間，人的洗浴過(guò)程中，人的護(hù)理過(guò)程中，使用的側(cè)室有幾十個(gè)，如此的一個(gè)產(chǎn)品在不足六十平方米的空間里，怎么進(jìn)行合理的安排是非常重要的，提供舒適的環(huán)境是非常重要的。

　　并不是說(shuō)所有的功能都要在同一空間完成，日本的小型的衛(wèi)生間和功能安排也給了我們一些啟示，左邊的衛(wèi)生間我們看到，不足1.2平方米，但是完成了兩個(gè)功能單元的設(shè)計(jì)，給我們的生活提供了便利，而右邊的衛(wèi)生間更小了，只有0.8平方米，但是同樣可以給人們提供便利，我們住宅的產(chǎn)品中，這樣的產(chǎn)品還比較少。

　　所以小戶(hù)型提出以后，我們認(rèn)為空間小，但是我們的功能不能少，我們要達(dá)到這樣的要求，我們要針對(duì)小戶(hù)型的政策第一時(shí)間研發(fā)出更多的產(chǎn)品，從衛(wèi)浴方面來(lái)講，我們適時(shí)推出一些小型產(chǎn)品，包括利用拐角的產(chǎn)品達(dá)到這樣的要求。

　　我們的功能單元，講到功能單元安排原則，最主要的是同一個(gè)空間完成的就是最大化，完成最多的功能，滿(mǎn)足更多的需求；使用效率要最大化，在同一時(shí)間，讓更多的人使用，目前我們主流的90平方米的住宅產(chǎn)品中，三口之家大概是6平方米的概念衛(wèi)生間，這種模式可以由兩種，一種是開(kāi)放型布局，注重功能，這樣可以容納設(shè)備功能，人進(jìn)去以后，所有的產(chǎn)品是圍繞人展開(kāi)的，這個(gè)空間可以增加出2—3個(gè)功能出現(xiàn)，比如說(shuō)可以加一個(gè)小便桶，衛(wèi)生空間也更加的衛(wèi)生。第二個(gè)就是前室型的布局，和第一個(gè)布局最大的不同就是中間加了一個(gè)隔墻，把空間分成兩個(gè)部分，分成兩個(gè)部分的結(jié)果是功能減少了，但是可以同時(shí)使用，使用效率也有所提高。

　　我們?cè)賮?lái)看70平方米的衛(wèi)生間，二人世界，大概是4平方米的衛(wèi)生間，在這種衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)中，考慮的是一個(gè)對(duì)角線(xiàn)的布局，通過(guò)對(duì)角線(xiàn)的布局可以最大化利用角落空間，可以安排兩個(gè)功能，在很小的空間中達(dá)到更多的功能。

　　這是我們和清華大學(xué)博士研究的內(nèi)容，由于時(shí)間關(guān)系，講的比較少，但是我們對(duì)中國(guó)人空間的尺度研究，對(duì)人的身高、體重以及生活方式、行為尺度進(jìn)行一些研究，通過(guò)這些研究達(dá)成對(duì)我們今后的功能完善方面的一些認(rèn)識(shí)。

　　我們同時(shí)有一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，一些小小的產(chǎn)品，就會(huì)給我們提供很大的方便，比如燈光花灑，適合冬天使用，在40度一下是藍(lán)色的，40度以上是紅色的，不用我們用手不停的調(diào)溫度，水一下變紅水文是比較適合我們的，這是功能完善方面。

　　第二個(gè)方面就是整體環(huán)境的和諧統(tǒng)一，會(huì)使我們的生活更完美。我們和五合國(guó)際在鄭州論壇上學(xué)到一個(gè)很好的概念，就是規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到一個(gè)新的高度，它提出先做室內(nèi)設(shè)計(jì)再做建筑整體的設(shè)計(jì)，先做景觀的設(shè)計(jì)再做園林整體設(shè)計(jì)，這樣的設(shè)計(jì)達(dá)成一個(gè)目標(biāo)就是室內(nèi)室外渾然一體，非常和諧。箭牌提倡的是構(gòu)建上品空間，給小費(fèi)這營(yíng)造上品生活，上品空間營(yíng)造的關(guān)鍵就是空間的整體和諧的統(tǒng)一。

　　我們發(fā)現(xiàn)有的賓館，歐式風(fēng)勢(shì)非常奢華。箭牌與高端設(shè)計(jì)師進(jìn)行合作，我們和房地產(chǎn)業(yè)比較知名的設(shè)計(jì)師進(jìn)行合作，我們和高端設(shè)計(jì)師合作的目的就是使我們的空間整體風(fēng)格更加的完美，整體風(fēng)格的營(yíng)造，我們現(xiàn)在推出的一些產(chǎn)品非常漂亮，像心形設(shè)計(jì)理念，把心形容到我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中，產(chǎn)品上面都有心形的圖案，非常浪漫的空間，同時(shí)也有很多個(gè)性的產(chǎn)品。我們也有種式風(fēng)格搭配，歐式的雕花也非常古典、奢華。為了營(yíng)造住宅空間整體風(fēng)格新高度，我們還認(rèn)識(shí)到必須綜合考慮的建筑的設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)以及景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格，盡量的使我們整個(gè)的空間渾然一體，目前的主流家居空間其實(shí)分為客廳、臥室、廚房、餐廳這些空間，這些空間如果風(fēng)格不統(tǒng)一，就會(huì)感覺(jué)到變化突兀，我們強(qiáng)調(diào)高度自然，目前的主流居家風(fēng)格就是這些。我們?yōu)榱藸I(yíng)造統(tǒng)一的空間效果，推出了這款瓷磚，冰晶石營(yíng)造的瓷磚，非常自然，以及金碧輝煌這些空間來(lái)達(dá)成，所以說(shuō)這些瓷磚的配套，產(chǎn)品的空間更加和諧，更加統(tǒng)一，我們也歡迎各位到我們的專(zhuān)賣(mài)店，到我們的產(chǎn)品銷(xiāo)售館進(jìn)行指導(dǎo)。

　　共同努力，滿(mǎn)足中國(guó)消費(fèi)者的生活品質(zhì)提升，箭牌衛(wèi)浴愿將有限的能力投入到中國(guó)人的生活當(dāng)中去，讓我們的消費(fèi)者生活的更加完美，謝謝大家。