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　　世邦魏理仕近日發(fā)布了上海2009年第一季度房地產(chǎn)市場回顧及展望。

　　寫字樓市場 - 租金下滑和空置率上升

　　2009年第一季度，上海寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌6.8%至每月每平方米225.3元。季度凈吸納量為-28，104平方米，為連續(xù)第二個季度吸納出現(xiàn)負值，進一步說明了目前市場需求的羸弱。同時，有四幢寫字樓交付使用，為市場新增供應(yīng)147，595平方米。新樓宇的交付，加上較低的市場活躍度，推升空置率2.1個百分點至12.5%。

　　中央政府對于將上?；窘ǔ蓢H金融中心的表態(tài)令上海寫字樓市場的遠期前景更加光明，然而這并不能有助于在短期內(nèi)緩解市場當前面臨的過量供應(yīng)問題。鑒于全球經(jīng)濟基本面尚無明顯轉(zhuǎn)好的跡象，企業(yè)信心預(yù)計仍會處于低迷狀態(tài)，而2009年剩余的三個季度內(nèi)預(yù)計會交付使用的近70萬平方米的新增供應(yīng)則令市場雪上加霜。2009年的全年供應(yīng)預(yù)計將比2004-2008年間的年均供應(yīng)高出47%，預(yù)示著租金的繼續(xù)下滑和空置率的繼續(xù)上升是不可避免的。

　　高檔住宅市場 - 租金延續(xù)跌勢而銷售反彈

　　迫于跨國公司削減員工住房津貼以及低價的小業(yè)主物業(yè)競爭加劇的雙重壓力，業(yè)主在第一季度將租金報價進一步下調(diào)，本市服務(wù)式公寓、高檔公寓和高檔別墅的租金分別較上季度環(huán)比下跌6.7%、4.1%和4.3%。與此同時，高檔住宅銷售市場則正在經(jīng)歷一個典型的去庫存化過程，其特征表現(xiàn)為售價下降、成交上升而供應(yīng)放緩。2009年第一季度，上海高檔公寓和別墅售價季度環(huán)比分別下降1.7%和3.2%。而隨著價格滑落至一些買家可接受的區(qū)間，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本季共有一手高檔公寓成交1，266套，較2008年同期增長23%。另一方面，高檔公寓新增供應(yīng)則同比顯著下降62%至839套。

　　基于2009年內(nèi)跨國公司維持其預(yù)算和人員數(shù)量的嚴格控制的極大可能性，上海高檔住宅租賃租金預(yù)計將在接下來的九個月中仍存在繼續(xù)下探5-10%的空間。銷售市場方面，我們預(yù)計當下的去庫存化進程將繼續(xù)推進，而市場價格出現(xiàn)大幅度回升的可能性不大，因為這將會促使買家重回持幣觀望的姿態(tài)。

　　商鋪市場 - 下半年有望企穩(wěn)

　　農(nóng)歷新春后更加保守的家庭支出和部分零售商推遲的擴張計劃導(dǎo)致市場上商鋪需求的減弱，繼而使優(yōu)質(zhì)商鋪租金在今年第一季度出現(xiàn)進一步的下跌。截止第一季度末，首層和二層商鋪平均租金分別較上季度環(huán)比下跌5.4%和1.3%至每

　　天每平方米43.9元和29.8元。在較弱的市場需求，以及香港廣場等物業(yè)進行翻修等因素的作用下，本季出現(xiàn)了負吸納，且市場空置率上升2.0個百分點至8.3%。

　　我們預(yù)計，在2009年剩余的九個月中，商鋪租金的跌勢將減緩，租金逐漸企穩(wěn)。作出這一判斷主要基于兩點，一是從中長期來看中國和上海市場在零售商的公司戰(zhàn)略中的重要性與日俱增，二是從短期來看零售商對于中國經(jīng)濟和民眾消費情緒的復(fù)蘇保持著信心。另外，在今年下半年，2010年上海世博會的效應(yīng)也將為商鋪市場企穩(wěn)提供額外的助力。

　　工業(yè)物流設(shè)施市場 - 期待經(jīng)濟基本面轉(zhuǎn)好

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2009年前兩個月上海工業(yè)總產(chǎn)值和進出口總額較去年同期分別下滑12.7%和28.1%。為了應(yīng)對市場需求尤其是外部市場對于中國制造的需求的減少，制造商采取了關(guān)閉部分產(chǎn)能，設(shè)法消化存貨和削減開支等一系列的手段。這些應(yīng)對措施作用在工業(yè)物流設(shè)施市場上，其效果就是需求放緩，租金和地價繼續(xù)下跌。2009年第一季度，上海平均工業(yè)地價和租金分別環(huán)比下降了7.5%和3.9%。

　　我們預(yù)計隨著國家“四萬億投資計劃”及其他經(jīng)濟刺激方案的逐步見效，上海工業(yè)物流設(shè)施市場的經(jīng)濟基本面可能在今年第三季度或第四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。屆時，國內(nèi)需求的恢復(fù)會促使制造商重新開始擴張，而工業(yè)物流設(shè)施的市場需求也將隨之改善，租金見底回穩(wěn)。但在此之前，若租金出現(xiàn)繼續(xù)下跌則并不出乎意料，我們已經(jīng)觀察到一些明智的租戶正打算利用當前的市場狀況，“趁熱打鐵”地取得更低的租金。

09年第一季度數(shù)據(jù)匯總及第二至第四季度預(yù)測