“你這個企業(yè)最后能不能立足只有兩點(diǎn)，第一是產(chǎn)品，第二是服務(wù)。”

　　在4月11日舉行觀點(diǎn)城市論壇鄭州行上，胡葆森接受了觀點(diǎn)新媒體的專訪，他把“長期樂觀，短期謹(jǐn)慎，果斷決策，避免僥幸，從長計議，舍利求存”這句話送給了同行們。胡葆森表示，面對當(dāng)前的市場回暖形勢，短期內(nèi)不要有僥幸心理，房地產(chǎn)企業(yè)要有自己的核心價值觀才能基業(yè)長青。

　　“我們希望再用三年到四年的時間，能夠占到全省份額接近8-10%。”

　　觀點(diǎn)新媒體：建業(yè)的未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是什么樣的？

　　胡葆森：我們從2002年開始，用了七年時間完成了七個地級城市和八個縣級城市的布局，這個布局促使我們把規(guī)模不斷做大。截止到2007年年底，就是我們上市的前一年，在全省的市場按照銷售額來計算我們占了2.8%；到了2008年的時候，我們在這樣一個形勢下市場占有率沒有降低，反而從2.8提高到了5.1%。我們希望再用三年到四年的時間，能夠占到全省份額接近8-10%。

　　就河南而言有一億人口，每年有1.5個百分點(diǎn)城市化率的增長，意味著有將近200萬人要進(jìn)城。我粗略地估計，一人按10平方米計算市場的需求大約是2000萬平米，原有的3000萬住在城鎮(zhèn)的人，每年增加一平方米就是3000萬平方米。所以三年前我在制定建業(yè)戰(zhàn)略的時候，就是判斷河南在未來十年、二十年的階段，它對住宅的需求一般會保持在3000萬到4000萬的新增需求上。所以不是說沒有市場，這樣一個市場為每一個發(fā)展商提供了一個基本背景，只不過你準(zhǔn)備在這樣一個市場上占多大份額。

胡葆森

　　“短期要避免僥幸心理。”

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)市場見底了嗎？如果見底了，建業(yè)會怎么做？

　　胡葆森：不管市場調(diào)整不調(diào)整，企業(yè)還得繼續(xù)經(jīng)營，所以過分關(guān)注房地產(chǎn)是否見底沒有必要。

　　每一個地產(chǎn)商要抱著樂觀的心態(tài)，去制定自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略，這可能需要我們?nèi)绾慰创蝿莸臅r候需要思考的一個基本問題，如果你長期不看好這個市場或行業(yè)，那你提早轉(zhuǎn)行，把你現(xiàn)在的地做完就趕快轉(zhuǎn)行。

　　鐘偉教授認(rèn)為，有可能下半年就轉(zhuǎn)暖，但你說6月份轉(zhuǎn)暖我更高興。所以你必須要非常謹(jǐn)慎的做短期準(zhǔn)備，不能期望8月份、9月份轉(zhuǎn)暖，如果不做準(zhǔn)備那到時候沒有轉(zhuǎn)暖的話你就來不及了。具體做法首先是你不要有僥幸心理，如果你那個樓盤真正欠銀行錢，該砍價就砍價吧，不要老是計算利潤率，原來已經(jīng)習(xí)慣于10-15%的利潤率，今天資金鏈只要不斷裂就是一個正確決策。具體的樓盤短期要避免僥幸心理，存有僥幸心理是非常危險的。我經(jīng)商的這30年得出一個體會，漲價的時候要往后慢一點(diǎn)，不要帶頭，但是降價的時候、市場不好的時候一定要帶頭。所以從技術(shù)層面上來講，萬科做得是不錯的，但是至于你說他那樣說對不對，還有待與市場去檢驗(yàn)和考量。

　　“核心價值觀，這是企業(yè)最根本的一個問題。”

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要做好，最根本的問題是什么？

　　胡葆森：從根本層面來講，也是我想講的最重要的問題。你從事房地產(chǎn)行業(yè)探討最重要的事情就是要捕捉這個行業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，這個規(guī)律應(yīng)該怎么捕捉？這是需要我們每天思考的問題。所以用最簡單的一個問題，我說你企業(yè)今天好也好、不好也好，在冬天也好、在夏天也好，你怎么看待這樣一個企業(yè)，最簡單的辦法就是麥肯錫的方法，用它的7S方法。

　　這七個方面大家可以看一看，中間是核心價值觀，這是企業(yè)最根本的一個問題。大家可能有很多人讀過《基業(yè)常青》這本書，核心價值觀是企業(yè)長期發(fā)展最根本的問題，其次是戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)、制度的設(shè)計、體系這些東西。另外就是風(fēng)格，也就是企業(yè)文化。還有人員、團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)，最后是技能，就是你的專業(yè)素養(yǎng)或者行業(yè)的競爭力。從這七個方面一看，好也是從這七個方面找到的原因，做得不好也可以從這七個方面找到原因。

　　所以像海爾有“真誠到永遠(yuǎn)”、萬科有“建筑無限生活”，我們在公司十周年提出了“根植中原、造福百姓”。你這個企業(yè)能生存多久，這個核心價值觀就會伴隨著你多久，這個核心思想就是你的核心價值觀。

　　如果說你覺得這七個方面還太復(fù)雜，那你就記住兩點(diǎn)，你這個企業(yè)最后能不能立足只有兩點(diǎn)，第一是產(chǎn)品，第二是服務(wù)。有時候把服務(wù)做為自己產(chǎn)品的話，那就只有一點(diǎn)就是產(chǎn)品價值觀。我們在去年9月份的時候用了兩個月時間，讓員工挑剔自己的產(chǎn)品服務(wù)，后來也在媒體上宣揚(yáng)了我的行動綱領(lǐng)。在行業(yè)低潮的時候你做什么？我也想給行業(yè)一些啟示性的意圖，我就做了一個“琢玉行動”，要想把企業(yè)做好就要有一個琢玉過程。我們?nèi)ツ晏舫鰜砹?00多個問題，我在內(nèi)部給大家講，我說如果再給大家一個月時間可能還能挑出更多的問題。所以挑出來之后就圍繞這671個問題開了好幾天會議，制定出來一個行動綱領(lǐng)，要用100天時間，我們從去年12月初開始啟動“671百日風(fēng)暴”，把這671個問題最大可能的解決，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到對671風(fēng)暴的內(nèi)部考評階段，下一個階段還會邀請媒體和咨詢機(jī)構(gòu)參與這次對“琢玉行動”效果的檢查。

　　“只有三種形態(tài)的企業(yè)可以生存長久。”

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)的未來在哪里？

　　胡葆森：房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，它的歷史在中國只有十幾年。從一些傳統(tǒng)行業(yè)也好，從一些發(fā)達(dá)國家看，只有三種形態(tài)的企業(yè)可以生存長久，第一就是又大又強(qiáng)的企業(yè)，像萬科、中海這一類的，已經(jīng)完成了一個積累，已經(jīng)做得很大很強(qiáng)了；還有一種小而專的企業(yè)，公司雖然不大，就二、三十個人，但每做一個樓盤都做得非常精，并且樓盤的定位定得非常準(zhǔn)，市場缺什么東西的時候我就推這個東西，無論從市場定位、產(chǎn)品品質(zhì)和未來的服務(wù)都做得非常精、專。這一類企業(yè)不怕小，20個人可以，50個人也可以，這種人可以生存就像開餐館一樣。另外一種是最有特色的那種，比如你專門做旅游地產(chǎn)的，或?qū)ｉT做老年公寓的，就是精、專在某一種產(chǎn)品當(dāng)中的企業(yè)。所以我個人認(rèn)為只有這三類企業(yè)可以長久生存。

　　“你走得非?？?，結(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。”

　　觀點(diǎn)新媒體：您為什么提出企業(yè)要“勻速增長”？

　　胡葆森：現(xiàn)在真正能做出來有計劃意識，有計劃能力，有計劃實(shí)現(xiàn)能力的企業(yè)在中國不到十家。所以大家不要急，為什么要勸大家勻速發(fā)展？做企業(yè)就跟跑馬拉松一樣，不需要沖刺。因?yàn)槟愕哪繕?biāo)就是要生存下去，你走得非?？?，結(jié)果一不小心絆倒了，企業(yè)就找不到了。

　　做企業(yè)就像跑馬拉松，不講求絕對速度，講求的是速度耐力，需要勻速發(fā)展，直奔終點(diǎn)。所以我說勻速前進(jìn)就是一種心態(tài)，你只要一直在發(fā)展著，哪怕一年只有10%的增長就是一個非常好的企業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)來講作出勻速增長是非常不容易的，所以計劃能力和計劃實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的，我們從想這件事、從知道這個標(biāo)準(zhǔn)到做出來也用了大約五、六年時間了，我自己評價大概2011年我們可以進(jìn)入一個穩(wěn)定增長期，差不多從戰(zhàn)略開始實(shí)施到真正做起來用了10年時間。

　　“中央二臺從來都是揭露開發(fā)商的黑暗面。”

　　觀點(diǎn)新媒體：在媒體的報道中，房地產(chǎn)開發(fā)商的形象似乎不太好？

　　胡葆森：中國的地產(chǎn)商是最累的，為什么？行業(yè)的配套程度非常低。在美國、在加拿大不需要找錢，有錢的人不需要干活，他專門去投資就可以了，干活的人不需要找錢，你只要有一個好項(xiàng)目馬上就會有有錢人來找你。而中國不一樣，還得自己去找錢，還得讓消費(fèi)者信任你，還得讓建筑商愿意跟你配合。我們?yōu)槭裁礇]有做大量的精裝修的房子？就是你對現(xiàn)在的建筑商和配套供應(yīng)上，很難組成一個和你的標(biāo)準(zhǔn)和追求相一致的戰(zhàn)略聯(lián)盟，創(chuàng)造出一個標(biāo)準(zhǔn)一致的讓消費(fèi)者信任的房子，所以中國的地產(chǎn)商非常累。不是因?yàn)槲沂堑禺a(chǎn)商就替開發(fā)商說話，大家想想中國的開發(fā)商做了多少事情，可是你看看中央電視臺，特別是中央二臺，什么時候客觀地、公正的把開發(fā)商過去這十幾年干的活客觀地評價一下，從來沒有，從來都是揭露它的黑暗面，這是一個實(shí)事。

　　所以我自己說我非常有幸每年在河南媒體評比中被評為最受尊敬的企業(yè)家，這不是一個很好的事情，這個行業(yè)形象這么不好，自己還被評為最受尊敬的企業(yè)家，我覺得我不能代表這個群體，這個群體確實(shí)受到了很多不公平待遇。大家認(rèn)為最骯臟的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)了，可是牛奶事件出來以后，大家才知道原來還有比房地產(chǎn)行業(yè)更骯臟的行業(yè)。

　　“我從來不看政府公布的銷售數(shù)據(jù)。”

　　觀點(diǎn)新媒體：您為什么要在兩會的提案中提出要警惕“去市場化”傾向？

　　胡葆森：現(xiàn)在很多權(quán)利部門權(quán)力越大這個事做得越來越理直氣壯，就是通過和開發(fā)商的合作或者自己再成立一家開發(fā)公司，然后把自己的集資建房給商品化了。大家知道原來集資建房老百姓還知道，現(xiàn)在老百姓不知道了，因?yàn)樗瑯邮峭ㄟ^招拍掛拿地，然后建設(shè)之后給了自己的員工，這樣把集資建房變成商品房了，老百姓是不知道的。

　　河南在過去七、八年間蓋了幾萬套這樣的房子，這是對老百姓利益最大的侵犯。本來政府應(yīng)該賣300萬一畝的地，100萬就賣給這個企業(yè)，可是政府蓋的這個房子很多費(fèi)用是沒有交的，那它的費(fèi)用就很低。這實(shí)際上是最大的對國有資產(chǎn)的侵吞，這應(yīng)該是媒體最應(yīng)該關(guān)注的。開發(fā)商就算有一百個不是，可能就是某一套房子沒蓋好或者某一個樓盤的利潤率定得高了一些。但是政府做了這樣的事了誰來管？各地政府在大量建這樣的房子，所有的地方都在蓋，我希望全社會都來關(guān)注這個事。

　　鄭州3月份的銷售套數(shù)超過1萬套，但是那又怎么樣呢？比如某一個廳局有一千套這樣的房子，在預(yù)售的商品房數(shù)據(jù)里面，我不知道這里面有多少是單位建的房子，所以我從來不看政府公布的數(shù)據(jù)，我只看我自己報上來的數(shù)字。

　　“逢年過節(jié)我連個電話都沒給政府打過。”

　　觀點(diǎn)新媒體：您是怎么處理政商關(guān)系的？

　　胡葆森：我自己覺得在處理政商關(guān)系上，是動了很多腦筋的，誰都知道我跟政府關(guān)系好，但是絕對不是靠吃飯，不是靠送禮。我可能是跟政府吃飯最少的企業(yè)，也是跟政府來往最少的企業(yè)，別說給他送禮，逢年過節(jié)我連個電話都沒打過，連個信息都不會發(fā)。但是比如這個城市需要什么工程，需要亮點(diǎn)，需要有人去做別人不敢做的事的時候，比如說鄭東新區(qū)，大家都不敢進(jìn)去的時候，我進(jìn)去了等等，你這種幫忙遠(yuǎn)遠(yuǎn)比請他吃頓飯要好，幫得忙要大得多，河南省的新區(qū)可能有一多半是我先進(jìn)去的。