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　　廣州樓市在經(jīng)歷持續(xù)一年多調(diào)整后，供應(yīng)方逐漸適應(yīng)賣方市場(chǎng)特征。在新政利好和價(jià)格回落合力影響下，一度受抑的買家信心也開始恢復(fù)，預(yù)計(jì)2009年置業(yè)需求將獲得釋放，樓市成交有望擺脫低迷。

　　2009年宏觀經(jīng)濟(jì)和政策預(yù)測(cè)

　　內(nèi)需有潛在下行風(fēng)險(xiǎn)

　　席卷全球的金融海嘯的強(qiáng)大破壞仍將繼續(xù)，2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體態(tài)勢(shì)不容樂觀?；谕獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)重疲軟，出口在明年?duì)顩r仍然難有大的改善。考慮到通常居民對(duì)經(jīng)濟(jì)變化的敏感度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)狀況惡化的初期，其消費(fèi)行為不會(huì)有太大的變化。隨著經(jīng)濟(jì)下行影響的加劇和蔓延，明年內(nèi)需是否能依然保持高增長(zhǎng)讓人擔(dān)憂。另外就業(yè)情況不容樂觀，這更加劇了內(nèi)需下行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中央積極政策拉動(dòng)投資

　　中央出臺(tái)的“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃強(qiáng)力拉動(dòng)投資，挽回投資大幅下滑的趨勢(shì)。擴(kuò)大內(nèi)需的效果要較長(zhǎng)時(shí)間才能顯現(xiàn)，投資在中央項(xiàng)目的大力投入下則能對(duì)拉動(dòng)就業(yè)、帶動(dòng)對(duì)工業(yè)品的需求、減少庫(kù)存方面能起到立竿見影的效果。“4萬億”刺激方案具體構(gòu)成中近80%與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)，中央項(xiàng)目投入的強(qiáng)力拉動(dòng)將很大程度上保障投資的增長(zhǎng)。但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、需求萎縮、存貨積壓等影響，企業(yè)投資欲望不可避免的將減弱。

　　房地產(chǎn)作為消費(fèi)重點(diǎn)，重要性被重新提及

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。”在整體宏觀經(jīng)濟(jì)下滑以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身不斷調(diào)整的市場(chǎng)環(huán)境下，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控態(tài)度已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變，行業(yè)重要性已經(jīng)越來越被政府重視。預(yù)計(jì)明年有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的眾多利好政策將陸續(xù)出臺(tái)，其中主要涉及稅費(fèi)信貸等方面，如降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、取消二手營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房退稅以及鼓勵(lì)改善性自住需求，放松二次房貸等。

　　2009年商品住宅供應(yīng)預(yù)測(cè)

　　廣州商品住宅09年新增供應(yīng)有所減少且仍以外圍為主

　　據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部不完全估計(jì)：2009年廣州市中心六區(qū)新增供應(yīng)約3.1萬套，約300多萬平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區(qū)新增供應(yīng)約4.9萬套，約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少；但由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬套，因此預(yù)計(jì)2009年的可售貨量與2008年相當(dāng)，供應(yīng)充足。

　　2009年新增供應(yīng)集中在白云區(qū)、海珠區(qū)、花都區(qū)及番禺區(qū)；白云區(qū)新增商品住宅供應(yīng)充足，特別是金沙洲區(qū)域的貨量大；海珠區(qū)的新增供應(yīng)有所增加，而天河區(qū)則有所減少。老城區(qū)中越秀區(qū)貨量保持穩(wěn)定，但荔灣區(qū)則有較多的新貨供應(yīng)。

　　2009年房地產(chǎn)需求與價(jià)格預(yù)測(cè)

　　2009年影響樓市的關(guān)鍵因素分析

　　2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將面對(duì)諸多困難，但在中國(guó)政府系列政策出臺(tái)的刺激下，宏觀經(jīng)濟(jì)可望止住快速下滑的趨勢(shì)，明年保8%的增長(zhǎng)是可以實(shí)現(xiàn)的。

　　房地產(chǎn)政策方面，中央已表明了房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和在擴(kuò)內(nèi)需當(dāng)中的重要性。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，明年中國(guó)需要啟動(dòng)房地產(chǎn)正常需求，以前是壓的政策，現(xiàn)在開始恢復(fù)到正常水平并鼓勵(lì)消費(fèi)，把正常的需求啟動(dòng)起來。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，我們可以看到很多開發(fā)商開始減少開發(fā)規(guī)模，同時(shí)由于地價(jià)和建材價(jià)格大幅下降，未來的開發(fā)成本將會(huì)下降。預(yù)計(jì)2009年開發(fā)商的資金壓力將有所減輕，并以消化存貨為主。由于經(jīng)濟(jì)的不明朗影響了消費(fèi)者的信心，但預(yù)計(jì)在眾多利好政策的刺激下，消費(fèi)者的置業(yè)信心將會(huì)從低位恢復(fù)。

　　商品住宅成交量可望從低位回暖

　　2008年廣州住宅成交觸底回升，但未全面回暖：2008年初的月度成交量跌至2001年以來的最低位。下半年的成交量雖然有所回升，但基本在60萬平方米/月以下，全年平均月度成交量為45萬平方米。

　　2009年成交預(yù)測(cè)：在政策的大力刺激以及市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)下，預(yù)計(jì)2009年的成交量將有所回升，但受制于經(jīng)濟(jì)基本面仍然面臨困難，成交量難以大幅恢復(fù)，預(yù)計(jì)廣州市2009年成交量約在650-700萬平方米(平均月度成交量為54-60萬平方米)。

　　成交均價(jià)預(yù)計(jì)在8500至9500之間波動(dòng)

　　從6個(gè)月和12個(gè)月移動(dòng)平均線看，樓價(jià)已呈下降趨勢(shì)；

　　現(xiàn)時(shí)樓價(jià)水平：2008年1-11月全市商品住宅成交均價(jià)9466元/平方米，除9月均價(jià)為8244元/平方米外，其余各月的均價(jià)都在9000元/平方米以上；

　　2009年樓價(jià)預(yù)測(cè)：綜合之前影響樓市的因素，預(yù)計(jì)09年樓價(jià)仍處于調(diào)整階段，但降幅將大為趨緩。預(yù)計(jì)中心區(qū)的價(jià)格將較為堅(jiān)挺，另一方面，外圍區(qū)域的供應(yīng)量大，09年必然發(fā)力搶市場(chǎng)，由于成交區(qū)域的原因亦會(huì)拉低全市均價(jià)。因此，2009年的均價(jià)，我們?nèi)跃S持2007年底預(yù)測(cè)全市均價(jià)回調(diào)至8500元/平方米左右的判斷。

　　未來兩年土地市場(chǎng)展望

　　預(yù)計(jì)2009-2010年新增商住面積600萬平方米

　　由于2006、2007年房地產(chǎn)投資熱潮帶來的滯后反應(yīng)，預(yù)計(jì)2008年新開工建設(shè)面積充足。根據(jù)廣州市國(guó)土局公告統(tǒng)計(jì)，2008年1-10月新增商住建設(shè)用地批準(zhǔn)約250萬平方米(若按政府規(guī)定如期開發(fā)的話)，容積率按2.4計(jì)算，未來1-2年將為廣州帶來600萬的新增商住面積，這個(gè)數(shù)字已超過2008年全市商住成交面積。

　　2009年土地供應(yīng)以外圍為主，條件將放松

　　2009年政府供地計(jì)劃超過2.5平方公里，以《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006—2010)》為基礎(chǔ)，2009年我市商品住房用地將供應(yīng)2.5-4平方公里，規(guī)劃建筑面積750-1000萬平方米。供應(yīng)結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)以外圍番禺、花都、蘿崗、南沙及白云北部為主。出讓條件將不斷優(yōu)化，拿地門檻降低，外圍區(qū)域90/70限制放松，以適應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)需求。另一方面，政府將繼續(xù)加大閑置土地回收-再投放力度，尤其緩解老城區(qū)供求矛盾。

　　開發(fā)商對(duì)2009年樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

　　開發(fā)商普遍調(diào)高2009年的銷售計(jì)劃(以08年銷售金額為基準(zhǔn))。根據(jù)幾家大型上市公司的三季度月報(bào)以及其高管在公開場(chǎng)合下，都表示08年雖然沒有能按計(jì)劃完成既定的銷售目標(biāo)，但是他們?nèi)匀粚?9年的銷售計(jì)劃調(diào)高。在經(jīng)歷了08年的困難后，各公司都對(duì)09年的市場(chǎng)有了充分的準(zhǔn)備和預(yù)測(cè)，并且合理估計(jì)和設(shè)定合理的銷售目標(biāo)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)面趨向穩(wěn)定，消費(fèi)信心恢復(fù)，多項(xiàng)利好政策將陸續(xù)出臺(tái)。開發(fā)商均認(rèn)為政府將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行穩(wěn)定的干預(yù)，這將有利于恢復(fù)消費(fèi)者信心，促進(jìn)成交量。