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　　因此，大衛(wèi)一直在想，如果沒有1月份的這份《意見》，開發(fā)商是不是降價會降的更早一些：“不知道，但是至少現(xiàn)在開發(fā)商的觀望心理已經(jīng)顯現(xiàn)出來了。”

　　矛盾似乎在于：開發(fā)商既不想將手上的貨降價出售，又不想將貨都存在手上去對抗市場風(fēng)險。“降價走的量會很大，利潤下降的厲害，這是開發(fā)商不想看到的結(jié)果。”

　　來自政策方面不斷的積極信號總是給不少開發(fā)商扛下去的理由。“之前一直嚴(yán)控的70/90政策一度讓開發(fā)商叫苦不堪，但現(xiàn)在在政策層面上已經(jīng)有了松動的跡象，這給開發(fā)商在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上開始擁有了一定的空間。”大衛(wèi)表示。據(jù)其了解，一些北京尚未開工的項目已經(jīng)開始醞釀修改之前的規(guī)劃：“這或許能給未來的房地產(chǎn)市場帶來一些生機(jī)和活力。”

　　而在此之外，北京的開發(fā)商中還有一個特殊的群體：不降價的大國企。“這可能是北京獨有的現(xiàn)象：國企背景的開發(fā)商降價的很少，這倒不是因為信心，是因為他們不差錢。”大衛(wèi)分析稱，部分國企死扛著不降價事實上就是為了一個很簡單的目的：等著大市變好。

　　“而且你可以發(fā)現(xiàn)，諸如地價款可以緩交半年之類的政策對于北京來說并不敏感。”大衛(wèi)表示：“能在北京市區(qū)拿地的開發(fā)商都非等閑之輩，半年時間的寬限實際效果是不大的。”

　　雖然此前北京市長郭金龍已經(jīng)稱不會為高房價托市，但在具體的政策下，這種口號式的表態(tài)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及政策所帶給開發(fā)商的心理影響，“他們拿準(zhǔn)了政府的態(tài)度”。

　　在這番博弈的背后，政府似乎時刻都在被精明的開發(fā)商“算計”著。

　　購房者的算盤

　　此前，在救市還是救開發(fā)商的爭論中，購房者對于“救”這個敏感的字眼充分表現(xiàn)出了對開發(fā)商的“深惡痛絕”，但事實上，在大衛(wèi)的眼里“北京的剛性需求很嚇人”。

　　“政府的很多政策雖然都是框架性的，但諸如降息、免稅、放寬二套房限制等等還是讓不少購房者心動，2月份成交量的上升除了價格調(diào)整這個主要因素外，不能排除政策的效果。”大衛(wèi)坦言。

　　在大衛(wèi)代理的項目中，他已經(jīng)切身感受到了購房者對于政策的期待。“有的客戶在1月份就已經(jīng)有了比較明確的意向，但是那時候二套房將放松的風(fēng)聲傳的很猛，他們遲遲不出手等的就是這個，到現(xiàn)在為止還是在觀望著。”

　　雖然截止發(fā)稿為止未有明顯的跡象顯示北京二套房已經(jīng)放寬，但仍有未經(jīng)證實的消息稱北京部分樓盤和銀行已經(jīng)依照一月份出臺的“為改善居住條件，二套房可比照首套房優(yōu)惠政策”，悄然松動了二套房貸款。

　　而讓大衛(wèi)感到有點迷惑的是1月份發(fā)布的《意見》中提到的“鼓勵改善性住房需求”：“只是個框架，沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，怎樣才算是改善性住房需求呢？有換大房子的，也有換小房子的，各種不同的情況都有，沒辦法去認(rèn)定。讓部分購房者拿不準(zhǔn)的部分原因也在這里。”

　　對于北京其它救市的政策而言，購房者一樣有著自己的算盤。

　　“7折房貸優(yōu)惠對于分期付款的購房者有一定的吸引力，問題在于北京這邊的很多銀行對利率優(yōu)惠設(shè)置了比較多的審核條件，許多打算貸款購房的客戶對此很不滿。”大衛(wèi)稱，很多購房者都在抱怨銀行的態(tài)度。

　　但銀行對此似乎也是有苦難言。“作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行要為股東創(chuàng)造價值，房貸需要考慮資金成本、運營成本、資本金、風(fēng)險等等各種復(fù)雜的因素。”此前針對銀行7折房貸利率問題接受《觀點》專訪的巴曙松教授表示。

　　事實上，即便是七折房貸利率明確放行后，北京各大銀行間也在為七折房貸利率問題展開了明爭暗斗，各商業(yè)銀行的存量房貸細(xì)則存在一些差異，在審核條件�