“事實上，我們的房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)。”

　　3月27日，參與“城市觀點論壇武漢行”的建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，重置成本的下降讓房價回升失去了市場觸動的基礎(chǔ)，未來房價上漲并不現(xiàn)實。

　　房價上漲無基礎(chǔ)

　　“請聽好，與供求關(guān)系變化無關(guān)的因素在左右著房價，這句話很重要”，演講中，陳淮多次向在場的嘉賓強調(diào)了這句話的重要性。對于這一輪成交量的回升，陳淮并不否認這與供求關(guān)系的改善有關(guān)，但陳淮強調(diào)的更多的是“重置成本”這個特殊的因素所起的作用。

　　所謂的重置成本，指的是現(xiàn)在重新購置同樣資產(chǎn)或重新制造同樣產(chǎn)品所需的全部成本。陳淮對于前兩年房價上漲、開發(fā)商暴利的解讀是：開發(fā)商并未掙到我們所想象的那么多錢。

　　“房價高昂很大程度上的原因是當時土地價格上漲之后導(dǎo)致重置成本的上升，這種土地價格上漲后的錢并裝不到開發(fā)商的口袋里，因為開發(fā)商還要按照已經(jīng)上漲的土地價格補充自己的要素消耗。”

　　因此，陳淮認為，房子生產(chǎn)過程中的鋼材、水泥、土地價格、企業(yè)再生產(chǎn)的成本才是是房子的真實成本，而庫存購入的原材料的成本并不是開發(fā)商的真實成本。“我們現(xiàn)在的重置成本處于一個下行的通道當中，這注定我們房價上漲沒有這個客觀的基礎(chǔ)。”

　　“事實上，我們的房地產(chǎn)市場單邊暴漲和單邊暴跌的現(xiàn)象都不會再出現(xiàn)了，不斷小幅波動的行情將會成為常態(tài)”，對于未來的房價，陳淮更趨于這樣的一個判斷。

　　而對于曾經(jīng)高價拿地的開發(fā)商，陳淮表示，市場將不會原諒這種行為，“市場不接受開發(fā)商的眼力，你說請消費者原諒，我進價很貴，你湊合著吃，付與高價行不行？很抱歉，這是不行的，市場從不相信眼淚。”

　　也許，當目前這一輪剛性需求將部分存量房消耗完畢后，開發(fā)商將不得不面臨著新一輪銷售價格沒有調(diào)整空間的困境，而在這樣的背景下，房價上升顯然無法找到市場可以接受的理由支撐。

　　萬科降價與資產(chǎn)重置

　　“有一個聰明的大企業(yè)叫萬科，萬科最近在干什么事情呢？減值準備，也就是降價”，陳淮表示，萬科的降價讓萬科擁有了重置成本的機會：在價格還未徹底到底的時候加緊出貨，以便擁有在價格見底的時候進行成本的重置。“就像十塊錢一股買的股票，股票跌到八塊的時候，如果你確信股票還會跌到六塊，那你就在股票還可以賣八塊錢的時候賣掉，這樣你就還可以在股票跌倒六塊錢這個底部的時候再買回來”。陳淮這樣解釋重置成本的過程。

　　“那樣你不僅可以持有同樣多的股票，還可以多了兩塊錢現(xiàn)金，萬科王石就懂這個道理，萬科降價只是表面，其實萬科是賺了。”

　　眾所周之的事情是，萬科去年的降價舉動不僅讓萬科迅速回籠了數(shù)百億的現(xiàn)金流，而且處理了大量的存貨，取得了低價“抄底”的機會，目前萬科手上仍擁有近200億元的現(xiàn)金。

　　“和炒股一樣，在八塊錢的時候賣掉一股，那么還可以在六塊錢買回1.3股，這樣股票甚至不用再漲到十塊，漲到7.8塊，就可以賺錢”，陳淮還是將這個資本重置的過程比喻成炒股：萬科降價所玩的正是這種“買進賣出”的游戲，聰明的萬科早就在“預(yù)謀”盡快將自己手上的牌換掉，以便在這個過程中尋找新的機會，避免最大的風險。