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　　萬科業(yè)績報告會郁亮詳解年報有喜有憂，披露萬科2009年“進城”拿地、管理層“減震強兵”、啟動“行業(yè)精英計劃”即將全行業(yè)大挖人。

　　分析：2008年萬科成績單（后附）

　　3月10日下午3點，深圳萬科建筑研究中心一樓。萬科2008年業(yè)績報告拉開了帷幕。

　　80多人的會場座無虛席，萬科幾大巨頭也悉數(shù)到場，會議由萬科新任董秘譚華杰主持，王文金、郁亮、徐洪舸、肖莉依次就座。

　　會議以肖莉對萬科的業(yè)績做介紹開頭，隨著投資者提問環(huán)節(jié)的展開，萬科2009年的重大戰(zhàn)略、計劃也依次展現(xiàn)出來。

　　調整策略  “進城”拿地

　　提到萬科09年的拿地計劃時，郁亮表示，萬科在2009年將采取“精挑細選，把握機會”的策略拿地。他表示，個別城市如果地價回到了2006年的水平，萬科將會有興趣，郁亮透露，某些城市的副市長親自給王石打招呼請萬科過去買地。

　　郁亮表示，萬科一直在等待并購機會，但機會一直沒有出現(xiàn)，政府出臺延緩繳納地價款等政策使得原本應該出現(xiàn)的并購機會不太可能出現(xiàn)了，“因為大家都挺過來了”。

　　據(jù)了解，3月4日，廣東省政府出臺十五條樓市新政，涉及到多項為開發(fā)商資金鏈減負的內容，2008年成交的土地，其出讓金可申請緩交。昨日，廣東省國土資源廳更出臺政策，特別提出：屬使用閑置滿兩年以上的土地，可暫不作收回土地使用權處理且土地閑置費減半收取。

　　實際上，在廣東省出臺救市15條之前，由于銀行對大型開發(fā)商貸款的逐步放寬，華南的大型房地產企業(yè)資金鏈最危險的時候已經過去。

　　郁亮在會上還表示，萬科希望在09年買一些以前不容易買到的地，買一些戰(zhàn)略價值的土地，“萬科在北京還沒有進四環(huán)，上海還在外環(huán)，深圳特區(qū)內幾乎沒有項目，”他同時表示，希望把北京做起來，彌補深圳區(qū)域成長性不足的問題。

　　郁亮解釋道，萬科將買一些周期不太敏感的項目，周期性調整時，城市外圍受到的影響較大，而城市中心受到的影響則更小。

　　實際上，由于這一輪降價重災區(qū)主要集中在城市郊區(qū)，萬科的2008年的銷售均價與2007年相比基本持平，甚至還被部分業(yè)內人士認為是價格堅挺的表現(xiàn)。

　　而萬科加大在城市核心地帶的拿地投入讓人聯(lián)想到他的老對手中海。與萬科不同，經歷過香港房地產周期的中海一貫多主張在主流城市優(yōu)質地段進行中高檔住宅開發(fā)，而很少進軍遠郊區(qū)域開發(fā)。