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　　嚴控財務(wù)  成本“對標”

　　萬科建安成本近年來一直沒有得到很好的控制，而在2008年這一點顯得更為突出。

　　對此，徐洪舸表示，萬科對旗下樓盤計提的存貨減值準備是充分的，將由總部來把握這些重點項目。徐洪舸還表示，將廣泛采取“成本對標”以降低建造成本。“以后500元的裝修標準要做到750元裝修標準的效果，”

　　郁亮也重點提到了“成本對標”，他稱，萬科將在不同城市、不同項目之間開展廣泛的“成本對標”，來嚴控成本。

　　業(yè)績不佳  郁亮遭炮轟

　　在會議進行到后半段時，有投資者向郁亮發(fā)難，“為什么保利的業(yè)績還能獲得大幅的增長？為什么保利2008年的拿地成本比萬科低得多？”面對這一問題，郁亮一度很激動，他說：“我不服氣，現(xiàn)在的情勢下，比速度又有何干？而且土地位置不同！我們?nèi)匀徽J為，萬科真正的對手是中海！與我們旗鼓相當?shù)氖冀K是中海！”最后，肖莉不得不出面解釋，她再三強調(diào)，保利2008年新進入的城市包括：丹東，長沙都是地價很低的城市。但是顯然，這種說法略顯蒼白，個別城市無法對平均購地成本產(chǎn)生如此巨大的影響。

　　還有投資者質(zhì)問為何營銷成本上升如此之快，郁亮以發(fā)展較快，需要放權(quán)，需要單兵作戰(zhàn)為由草草解釋。

　　地王差點被用來“養(yǎng)豬”

　　有投資者問到北京大望路等天價地是否會在09年開工的問題，郁亮表示，萬科真正的地王只有兩個，一個是福州地王，一個是東莞地王，他表示，東莞地王現(xiàn)在是棠樾項目，一期銷售已經(jīng)基本完成，萬科東莞公司甚至因為無貨可賣而成為萬科所有區(qū)域公司唯一春節(jié)關(guān)門的。而萬科福州地王也因為采取了獨特的銷售手段，20人的團隊取得了3億多的銷售成績。東莞和福州公司都獲得了集團的獎勵。他表示，北京的大望路項目09年會開工。

　　郁亮表示，他曾對福州公司發(fā)話，“這塊地王項目反正賺不到一分錢，如果找不到辦法盈利，我決定養(yǎng)豬！養(yǎng)豬還能掙點租金回來，等到下一個高潮再開發(fā)。”最后，福州公司對不得不想出對策降低成本，這塊地才得以開發(fā)。

　　分析：2008年萬科成績單

　　2008年是20多年來，萬科第一次出現(xiàn)業(yè)績下降。

　　仔細分析，它的年報有喜有憂。

　　33%的凈負債率；200億的銀行存款；經(jīng)營活動現(xiàn)金流從07負100億下降至負3400萬；在富力復(fù)地首創(chuàng)等大型房地產(chǎn)企業(yè)忙著在A股發(fā)行公司債的時候，現(xiàn)金流為負和負債率高企的問題在萬科這里已經(jīng)被解決得差不多了。也正如外界此前所猜測的，相比把握抄底時機，萬科更加重視安全性。

　　年報數(shù)字顯示，萬科企業(yè)運營成本的快速上升吞噬了本不豐厚的利潤。

　　萬科的營銷費用上升55%，毛利率下降2.34個百分點至27.9%，而07年3500元/平米的高地價項目09年才陸續(xù)進入市場。

　　此外，萬科09年計劃新開工面積403萬平米，這已經(jīng)是在08年大幅下降40%基礎(chǔ)上再次下降23%；一向是萬科的制勝法寶的快速銷售也漸行漸遠，存貨周轉(zhuǎn)率從2.4年上升到3年；

　　而萬科在各個城市的經(jīng)營成績也是不一樣的。08年珠三角收入176億元，長三角166億元，各占38%和32%，但珠三角8個城市貢獻了22.9億凈利潤，占全部凈利潤的52.5%。深圳和廣州兩個城市的凈利潤貢獻高居榜首。成都和南京兩個城市則出現(xiàn)虧損，各為1.5億和2.4億元。

　　據(jù)了解，由于意識到珠三角逐漸被邊緣化和區(qū)域地位的不同，萬科從前幾年開始一直在有意識的加大長三角的投資，但是2008年的年報說明，萬科在珠三角之外的城市的擴張很多是失敗的，萬科仍然嚴重依賴于傳統(tǒng)盈利能力較強的深圳和廣州區(qū)域。