什么樣的模式是符合未來發(fā)展的模式？中國(guó)尚未有學(xué)則和開發(fā)商能夠解決這個(gè)問題。一個(gè)符合各方利益需求房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)顯然是受歡迎的，這個(gè)模型是什么？　　

　　2009年初在和部分開發(fā)商接觸的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)巨大的困惑圍繞在部分房地產(chǎn)企業(yè)的新一年布局當(dāng)中。

　　首先當(dāng)然是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)不確定性的游移，在此基礎(chǔ)上，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做2009年規(guī)劃的時(shí)候不得不考慮更多的人事調(diào)整。保守起見，部分項(xiàng)目開始增設(shè)專職高級(jí)管理人員。在與開發(fā)商的談話當(dāng)中了解到，這增設(shè)管理人員的目的是通過專人管理而保證項(xiàng)目項(xiàng)目的盈利能力，甚至是保證項(xiàng)目不虧損，而部分可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目則通過專人負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)整，而一些過多的項(xiàng)目執(zhí)行人員和基層人員則被裁員。

　　另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年開始堅(jiān)決的對(duì)旗下的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組或預(yù)備進(jìn)行重組，一些可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目公司和公司的重組進(jìn)程正在計(jì)劃或進(jìn)行當(dāng)中，部分將出現(xiàn)虧損抑或是可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目可能會(huì)被出售、拋棄抑或是擱置。

　　但更多的開發(fā)商表示這種調(diào)整本身是保守，其目的是預(yù)防更為可怕的情況發(fā)生，首要目的是為了保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行以及避免虧損。而更多的開發(fā)商在談及2009年的形式的時(shí)候，一個(gè)基本的態(tài)度是走一步看一步。

　　我們很難想象，中國(guó)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)家會(huì)在今天對(duì)市場(chǎng)喪失了自信。這種來自開發(fā)商內(nèi)部的信心的危機(jī)與市場(chǎng)本身的信心危機(jī)不同，這是行業(yè)從業(yè)者對(duì)自身從事的行業(yè)的懷疑。他們開始切實(shí)的擔(dān)憂自己的生存。我們發(fā)現(xiàn)許多從業(yè)多年具有極強(qiáng)能力的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人在從業(yè)經(jīng)歷當(dāng)中從未有過這樣迷惘。

　　也許這才是2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的最大的挑戰(zhàn)。

　　很多人理解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的不夠自信是因?yàn)椴粩嘧兓恼?，及中央?duì)待房地產(chǎn)行業(yè)本身的態(tài)度。迄今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)依然有許多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是因?yàn)檎撸且驗(yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的艱難環(huán)境。

　　這種理解并非有錯(cuò)，房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng)化相對(duì)徹底的行業(yè)，其發(fā)展規(guī)律與發(fā)展環(huán)境必然要求一個(gè)更為寬松的市場(chǎng)環(huán)境。

　　但換個(gè)角度來理解，是否寬松的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中，抑或說一個(gè)完全自由的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的機(jī)制當(dāng)中，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是否可以回避周期調(diào)整，而中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)本身可以具有抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力?事實(shí)上，在自由市場(chǎng)當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)調(diào)整的未知性往往更強(qiáng)。此次美國(guó)金融危機(jī)便是例子。因而市場(chǎng)化本身并非理由。

　　很大程度上，今日的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡用“市場(chǎng)化”來作為其期望政策導(dǎo)向的理由是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為政策的變化不定遠(yuǎn)不如市場(chǎng)自行資源配置，因?yàn)檫@樣具有規(guī)律性。

　　但顯然這種認(rèn)知與理解是有誤區(qū)的，因?yàn)槔茁@樣的百年投行對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性的認(rèn)知顯然比大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)得多。

　　而從另外一個(gè)層面而言，中國(guó)本身在適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程當(dāng)中，決策層的適應(yīng)過程與決策層對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的認(rèn)知與理解未必不如我們的房地產(chǎn)開發(fā)商，因而，需要考慮的是決策層制定政策的基點(diǎn)與目的。

　　這本身是一種非常矛盾的悖論，我們總是錯(cuò)誤的理解我們的決策層。但相反的例子我們亦可看到，例如說在此一輪救市政策當(dāng)中，對(duì)于汽車行業(yè)的救市政策顯然起到了積極的作用，但房地產(chǎn)行業(yè)則完全相反。

　　為什么會(huì)這樣？

　　我們必須看到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)到底處在一個(gè)什么樣的位置。首先，無論是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還是相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈并未有中石油這樣的絕對(duì)的國(guó)有壟斷企業(yè)？

　　汽車業(yè)不同，航空業(yè)也不同。你很難想象在汽車產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)厲沖擊的時(shí)候，中央會(huì)讓油價(jià)進(jìn)一步下跌從而導(dǎo)致中石油這樣的公司陷入困境。

　　但房地產(chǎn)行業(yè)則不盡相同，即便相同，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也有可替代產(chǎn)業(yè)來轉(zhuǎn)移這種危機(jī)，例如說基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　因而，中央在審視房地產(chǎn)行業(yè)本身的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)不是第一基點(diǎn)，而行業(yè)是第一基點(diǎn)，也即是說，在行業(yè)不崩盤的情況之下，國(guó)家經(jīng)濟(jì)未必會(huì)受到太大影響，至于企業(yè)的生死，可由市場(chǎng)決定。

　　這是為什么房地產(chǎn)業(yè)往往出輿論明星的原因，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的意見表達(dá)往往只能通過公眾輿論。

　　另一個(gè)層面的是因素是，在此一輪刺激消費(fèi)就是政策過程當(dāng)中，決策層有意從基層老百姓的角度出發(fā)。決策層或許希望通過收入分配制度的改革來刺激需求，在此背景之下，以商品房銷售為主的房地產(chǎn)業(yè)的處境就變得異常尷尬。

　　首先，中央解決的是保障性住房問題，而保障性住房問題恰恰會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊。盡管從某種意義上來說當(dāng)前的商品房市場(chǎng)因?yàn)楫a(chǎn)品等原因依然在與保障性住房的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中保持優(yōu)勢(shì)，但很顯然，市場(chǎng)產(chǎn)品的多元化選擇會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來一輪的洗牌，那些產(chǎn)品沒有優(yōu)勢(shì)，抑或說產(chǎn)品與保障性住房接近的房地產(chǎn)產(chǎn)品顯然將被淘汰。

　　其次，中央的政策制定的考量并非商品房?jī)r(jià)格上漲對(duì)當(dāng)前的消費(fèi)的刺激到底有多大的用處。一個(gè)顯然的道理是在2007年高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上繼續(xù)推高房?jī)r(jià)的話，那么商品房市場(chǎng)對(duì)刺激消費(fèi)的作用顯然是值得商榷的，相反，有效的刺激商品房市場(chǎng)的成交量的方式恰恰是降價(jià)。

　　第三，不同的行政主體本身對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策的態(tài)度不同。這個(gè)與汽車產(chǎn)業(yè)能在一個(gè)基點(diǎn)上迅速達(dá)成一致不同，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的振興，振興是以房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)還是有成交量為標(biāo)準(zhǔn)，乃至地方政府與中央政政府對(duì)待產(chǎn)業(yè)的態(tài)度存在巨大的偏差，這種偏差往往導(dǎo)致政策的產(chǎn)生與執(zhí)行之間存在偏離。

　　此外，汽車成交量的回升也并未證明汽車本身的價(jià)格在上漲，而汽車產(chǎn)業(yè)政策中，關(guān)于油、路等成本的消減又比房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)的消減來得力度更大。這顯然與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)救市政策相比，作用要明顯得多。從另外一個(gè)角度來講，中央對(duì)這樣的行業(yè)的支持也堅(jiān)決得多。加之地方政府與中央政府在對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度之間的隔閡，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺(tái)及執(zhí)行就變得有些態(tài)度不清。

　　迄今為止，或許大多數(shù)關(guān)乎決策層意見的考量的主要意見是，各方在尋找一個(gè)能夠滿足各方利益并且符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，得到社會(huì)支持的產(chǎn)業(yè)政策，但是這種政策和其容易得到？

　　開發(fā)商會(huì)站在什么樣的角度去考量呢未來政策的走向呢？

　　三個(gè)方面：第一，無論是否政策受到影響，目前必須端正的態(tài)度是，無論政策之手是否對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，市場(chǎng)規(guī)律均起作用，不過是時(shí)間早晚的問題，且中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商自己尚未有到能夠準(zhǔn)確預(yù)知市場(chǎng)周期調(diào)整的能力，或許永遠(yuǎn)不會(huì)具備這樣的能力。

　　第二，反思開發(fā)商在2004年到2007年之間自己做了什么？是否當(dāng)前所面臨的形式本身就是自己挖下的坑，最終讓自己跳了下去。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，中國(guó)地產(chǎn)商人乃至中國(guó)所有的商人都在犯一個(gè)共同的毛病，盲目擴(kuò)大規(guī)模，甚至利用政策的空子擴(kuò)大規(guī)模，這種規(guī)模的膨脹背后必然是膨脹過分后的市場(chǎng)的調(diào)整。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要考量未來的發(fā)展模式。誠然發(fā)展模式本身對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言處在某種悖論當(dāng)中，一方面是超前的企業(yè)發(fā)展模式未必適應(yīng)當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情，另一方面則是適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的發(fā)展模式之間的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致市場(chǎng)的高淘汰率。

　　第四，什么樣的模式是符合未來發(fā)展的模式？中國(guó)尚未有學(xué)則和開發(fā)商能夠解決這個(gè)問題。一個(gè)符合各方利益需求房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)顯然是受歡迎的，這個(gè)模型是什么？

　　這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下必然經(jīng)歷的痛苦歷程，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，市場(chǎng)化的道路才剛剛開始。

　　悲觀者前行，在面對(duì)悲觀的2009年的時(shí)候，恰恰是考驗(yàn)房地產(chǎn)業(yè)的決策層及中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身智慧的時(shí)候。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的部分調(diào)整，可能是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)不確定性的本能反應(yīng)，但或許我們不應(yīng)該排除這當(dāng)中可能蘊(yùn)含了更大意義上的變革。

　　在此角度，2009年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，是異常值得期待的一年。