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　　戴德梁行研究報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓2006年到2008年在建的存量商品住宅約3,800萬平米，消化這些市場存量預(yù)計(jì)平均要9個(gè)月。而成都、廈門、長沙等二線城市庫存消化預(yù)計(jì)需要16個(gè)月左右的時(shí)間。

　　戴德梁行日前發(fā)布的一份“全國主要城市新建商品住宅庫存量”研究報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3,800萬平方米，消化這些市場存量預(yù)計(jì)平均要9個(gè)月。

　　數(shù)據(jù)顯示，1998至2008年的10年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，而截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中，土地市場“主動(dòng)性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　而住宅市場卻出現(xiàn)“被動(dòng)性積壓”。2007年為了抑制日趨嚴(yán)重的囤積土地、捂盤惜售及不斷涌現(xiàn)的投機(jī)行為，政府在規(guī)范土地市場的同時(shí)，出臺(tái)了第二套房貸政策，市場成交隨即出現(xiàn)萎縮。進(jìn)入2008年，戴德梁行所監(jiān)測的全國重點(diǎn)城市商品住宅市場調(diào)整也較為明顯，成交量同比下滑46%，萎縮程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。這些城市商品住宅價(jià)格整體回落幅度達(dá)到13%。

　　戴德梁行表示，以北京、廣州、上海三大一線城市為例，由于較早步入調(diào)整，價(jià)格回落相對(duì)較為充分，近期市場運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存。上海目前的存量商品住宅約300多萬平方米，如果每月成交量約79萬平方米，消化這些市場存量需要4個(gè)月時(shí)間。北京、廣州兩地，預(yù)計(jì)未來消化存量的時(shí)間都在5個(gè)月左右。由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫存消化預(yù)計(jì)需要16個(gè)月左右的時(shí)間，整體庫存壓力較大。

　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，2009年房地產(chǎn)市場將面臨樓市消化“庫存”壓力。但從2008年9月起，央行結(jié)束長達(dá)2年零4個(gè)月的信貸緊縮，在短短3個(gè)月時(shí)間就將存貸款利率恢復(fù)到信貸緊縮前的水平，在降低購房成本的同時(shí)，不斷向市場釋放流動(dòng)性。為消化現(xiàn)有新建商品房庫存，各地出臺(tái)放寬第二套房貸等樓市新政以鼓勵(lì)改善性需求釋放，穩(wěn)定住宅市場發(fā)展。

　　易居中國·CRIC系統(tǒng)顯示，上海樓市2008年預(yù)期有1,800萬至2,000萬平方米的商品住宅供應(yīng)量要推出，但最終只上市了1,230萬平方米，還有600萬至800萬平方米的可推而未推的量積壓在開發(fā)商手上；而且上市的1,230萬平方米房源中，也僅售出了907萬平方米，還有323萬平方米的房源積壓在市場上。這也就意味著2008年上海樓市的實(shí)際積壓量超過1,000萬平方米。

　　與此同時(shí)，2008年新房的開工量為1,762萬平方米，比2007年上升了7.8%。而2009年新房的成交量估計(jì)可上升三成，也就只有1,200萬平方米左右。這也意味著2009年又會(huì)有500萬平方米的新增積壓。到2009年底，預(yù)期市場上推出未售及達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)而未推的商品住宅房源將至少達(dá)到2,000萬平方米。為此，專業(yè)人士認(rèn)為，目前成交的回暖改變不了房價(jià)調(diào)整的趨勢，同時(shí)也改變不了供大于求的局面。