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　　4.2.4各區(qū)域成交狀況

　　4.2.4.1關(guān)外地區(qū)

　　08年第四季度寶安區(qū)一手房市場(chǎng)共成交72.61萬(wàn)平米，環(huán)比上升171.25%，同比也上升696.21%。從成交面積的走勢(shì)來(lái)看，寶安區(qū)成交面積從07年第三季度開(kāi)始直線下降，到07年第四季度跌入“谷底”，此后開(kāi)始回升，至08年四季度創(chuàng)成交量新高。同時(shí)，08年第四季度寶安區(qū)一手房成交均價(jià)為11538元/平米，環(huán)比上升6.97%，同比下降3.62%。08年以來(lái)成交均價(jià)基本呈下降走勢(shì)。

　　08年第四季度，寶安區(qū)新增批售面積60.57萬(wàn)平米，環(huán)比下降38.26%，同比上升15.08%，從走勢(shì)來(lái)看，寶安區(qū)批售面積從07年第四季度開(kāi)始急速上升，本季度略有回落；此外，從批售面積與銷(xiāo)售面積的比較來(lái)看，本期批售面積略小于銷(xiāo)售面積，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

　　08年第四季度龍崗區(qū)一手房共成交46.41萬(wàn)平米，環(huán)比上升63.92%，同比也上升59.16%。同時(shí)，成交均價(jià)為8049元/平米，環(huán)比下降18.33%，同比也下降26.90%。從成交走勢(shì)來(lái)看，龍崗區(qū)自07年第四季度以來(lái)，成交量跌宕起伏，各季度間成交量的差距較大。從本期看，市場(chǎng)成交狀況較為良好，整體呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　08年第四季度龍崗區(qū)新增批售面積77.28萬(wàn)平米，環(huán)比上升10.38%，同比卻下降6.14%；從走勢(shì)來(lái)看，龍崗區(qū)批售面積自08年以來(lái)一直呈上升走勢(shì)。從批售面積與銷(xiāo)售面積的比較來(lái)看，自08年第以來(lái)，新增批售面積都大于銷(xiāo)售面積，市場(chǎng)供給強(qiáng)勁。

　　4.2.4.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　福田區(qū)自07年第四季度以來(lái)成交面積跌宕起伏，季度間差異較大。08年第四季度福田區(qū)一手房成交7.67萬(wàn)平米，環(huán)比上升100.08%，同比也上升46.33%。同時(shí)，成交均價(jià)為17363元/平米，環(huán)比下降1.16%，同比也下降28.00%。從走勢(shì)來(lái)看，福田區(qū)成交均價(jià)從07年第四季度以來(lái)一直呈現(xiàn)出緩慢下降的趨勢(shì)。

　　福田區(qū)批售面積從08年第一季度開(kāi)始回升，至08年第三季度達(dá)到“波峰”。08年第四季度福田區(qū)新增批售面積10.76萬(wàn)平米，環(huán)比下降65.32%，同比也下降50.07%。

　　羅湖區(qū)成交面積從07年第四季度開(kāi)始緩慢下降，直到08年第二季度跌入“谷底”，此后開(kāi)始急劇回升。08年第四季度，羅湖區(qū)一手房共成交5.89萬(wàn)平米，環(huán)比下降0.11%，同比上升126.64%。同時(shí)，成交均價(jià)為14490元/平米，環(huán)比下降33.91%，同比也下降37.43%。從走勢(shì)來(lái)看，從07年第四季度開(kāi)始，羅湖區(qū)的成交均價(jià)總體處于下降態(tài)勢(shì)。

　　羅湖區(qū)批售面積從07年第四季度開(kāi)始緩慢回升，于08年第二季度達(dá)到峰值，本季度羅湖區(qū)新增批售面積5.91萬(wàn)平米，環(huán)比上升34.06%，同比上升331.09%。從批售面積與銷(xiāo)售面積的比較來(lái)看，今年以來(lái)羅湖區(qū)批售面積有大幅增長(zhǎng)，基本與成交量持平。

　　南山區(qū)成交面積從07年第三季度開(kāi)始下降并于07年第四季度降到谷底，此后開(kāi)始急劇回升，本季度南山區(qū)一手房共成交27.97萬(wàn)平米，環(huán)比上升63.17%，同比也上升528.44%。在均價(jià)方面，08年第四季度南山區(qū)一手房成交均價(jià)為16221元/平米，環(huán)比下降5.20%，同比也下降41.18%。

　　南山區(qū)批售面積此起彼伏，但總體看來(lái)自08年第一季度開(kāi)始新增批售面積一直處于上升狀態(tài)。08年第四季度南山區(qū)新增批售面積71.53萬(wàn)平米，環(huán)比上升137.85%，同比也上升49.95%。從批售面積與銷(xiāo)售面積的比較來(lái)看，自07年第三季度外，南山區(qū)的批售面積一直大于銷(xiāo)售面積，其中07年第四季度懸殊最大，市場(chǎng)中供過(guò)于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

　　鹽田區(qū)一手房的成交狀況波動(dòng)較大，但總體看來(lái)，自07年第三季度開(kāi)始下降并于08年第一季度降到谷底。本季度鹽田區(qū)一手房共成交5.35萬(wàn)平米，環(huán)比上升12.53%，同比也上升70.84%。同時(shí)，成交均價(jià)為18141元/平米，環(huán)比下降36.20%，同比下降27.79%。

　　鹽田區(qū)批售面積此起彼伏，從07年第三季度開(kāi)始急劇上升，到第四季度達(dá)到最高，隨后又開(kāi)始回落。進(jìn)入08年以后開(kāi)始新一輪上漲。本季度鹽田區(qū)新增批售面積2.15萬(wàn)平米，環(huán)比下降78.20%，同比也下降87.87%。從批售面積與銷(xiāo)售面積的比較來(lái)看，從07年第三季度至08年第三季度，鹽田區(qū)的批售面積一直高于銷(xiāo)售面積，本季度市場(chǎng)供給遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求，市場(chǎng)中供需失衡的現(xiàn)象十分明顯。

　　4.2.5分物業(yè)類(lèi)型成交狀況

　　分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，08年第四季度，深圳全市共成交各物業(yè)類(lèi)型商品房18981套，環(huán)比有大幅增長(zhǎng)；從成交構(gòu)成來(lái)看，成交主體以90m2以下商品房為主，共成交13345套，占總成交量的70.31%；90-140 m2商品房共成交3386套，占總成交量的17.84%；140 m2以上的豪宅市場(chǎng)總成交量并不理想，全季度共成交2250套，占總成交量的11.86%，尤其是200 m2以上的豪宅單元只成交766套，僅占市場(chǎng)總成交量的4.04%。從08年全年來(lái)看，各成交類(lèi)型物業(yè)中豪宅市場(chǎng)的變動(dòng)幅度并不大，市場(chǎng)容量較為穩(wěn)定，而占市場(chǎng)成交主體的90 m2以下的普通商品房波動(dòng)幅度較大。

　　從08年第四季度深圳各區(qū)的成交量來(lái)看，關(guān)外成交量占優(yōu)，占全市總成交量的六成以上，其中以寶安區(qū)成交最多，共成交7621套，占全市的40.15%，鹽田成交最少，僅成交642套，占全市總成交量的3.38%。

　　從各物業(yè)類(lèi)型成交量的走勢(shì)來(lái)看，08年以來(lái)各物業(yè)類(lèi)型總體成交平穩(wěn)，豪宅市場(chǎng)波動(dòng)平緩，無(wú)太大變化；90 m2以下市場(chǎng)在08年第三季度略有回落后第四季度強(qiáng)勢(shì)上漲，總體成交態(tài)勢(shì)良好。

　　4.2.5.1關(guān)外地區(qū)

　　08年第四季度，寶安區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交7621套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占42.43%，90-140 m2占23.26%，140-200 m2占18.64%，200 m2以上占15.67%?？傮w來(lái)講，08年第四季度寶安區(qū)各物業(yè)類(lèi)型基本以140 m2以下的普通商品房為主，但豪宅物業(yè)也占據(jù)著相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。從成交走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入08年以來(lái)，各物業(yè)類(lèi)型的成交量都出現(xiàn)了不同幅度的增長(zhǎng)，除在第三季度出現(xiàn)小幅回落外，其余季度維持了較為良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　08年第四季度，龍崗區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交5489套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占52.38%，90-140 m2占29.13%，140-200 m2占9.46%，200 m2以上占9.02%。從成交走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入08年以來(lái)，各物業(yè)類(lèi)型的成交量都出現(xiàn)了不同幅度的增長(zhǎng)，除在第三季度出現(xiàn)小幅回落外，其余季度維持了較為良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　4.2.5.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　08年第四季度，福田區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交1093套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占48.80%，90-140 m2占14.18%，140-200 m2占12.03%，200 m2以上占24.99%?？傮w來(lái)講，08年第四季度福田區(qū)各物業(yè)類(lèi)型的成交中，普通商品房略微占優(yōu)，但普通商品房和豪宅市場(chǎng)成交量的差距并不大。從成交走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入08年以來(lái)，各物業(yè)類(lèi)型中除90 m2以下的商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類(lèi)型的成交量并無(wú)太大變動(dòng)。

　　08年第四季度，羅湖區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交683套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占72.62%，90-140 m2占12.79%，140-200 m2占13.95%，200 m2以上占0.65%。總體來(lái)講，08年第四季度羅湖區(qū)各物業(yè)類(lèi)型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場(chǎng)份額相對(duì)較小。從成交走勢(shì)來(lái)看，從08年第一季度開(kāi)始成交量略有回落并于08年第二季度達(dá)到谷底，但市場(chǎng)波動(dòng)幅度較小，08年第三季度之后市場(chǎng)成交量波動(dòng)加劇，成交量開(kāi)始回升并于本季度創(chuàng)新高。

　　08年第四季度，南山區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交3453套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占68.48%，90-140 m2占13.45%，140-200 m2占8.78%，200 m2以上占9.28%?？傮w來(lái)講，08年第四季度南山區(qū)各物業(yè)類(lèi)型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場(chǎng)份額還不足總成交量的兩成。從成交走勢(shì)來(lái)看，從08年第一季度開(kāi)始成交量緩慢回升，各物業(yè)類(lèi)型中除90 m2以下的商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類(lèi)型的成交量并無(wú)太大變動(dòng)，成交量較為平穩(wěn)。

　　08年第四季度，鹽田區(qū)各類(lèi)型物業(yè)共成交642套，從成交構(gòu)成來(lái)看，90m2以下占50.31%，90-140 m2占17.62%，140-200 m2占7.81%，200 m2以上占24.26%?？傮w來(lái)講，08年第四季度鹽田區(qū)各物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)出兩極分化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，90m2以下和200 m2以上的兩種類(lèi)型物業(yè)占據(jù)了較大的成交份額。從成交走勢(shì)來(lái)看，從08年第一季度開(kāi)始成交量略有回落并于08年第二季度達(dá)到谷底，但市場(chǎng)波動(dòng)幅度較小，成交量季度萎縮，08年第三季度之后市場(chǎng)成交量波動(dòng)加劇，成交量開(kāi)始回升并于本季度創(chuàng)新高。

　　4.3三級(jí)市場(chǎng)

　　4.3.1總體成交狀況

　　二手房方面，08年第四季度，深圳全市共成交二手房122.75萬(wàn)平米，環(huán)比上升0.69%，同比也上升1.19%；從成交走勢(shì)來(lái)看，深圳二手房成交呈緩慢的上升趨勢(shì)，成交面積從07年第四季度開(kāi)始直線下降，至08年第一季度跌入“谷底”；成交均價(jià)則先升后降，近期成交均價(jià)的波動(dòng)幅度并不大。

　　從08年第四季度深圳各區(qū)二手房的成交量來(lái)看，關(guān)內(nèi)成交量占優(yōu)，占全市總成交量的65.97%，其中以福田區(qū)成交最多，成交29.88萬(wàn)平米，占全市的24.01%，鹽田成交最低，成交僅0.01萬(wàn)平米。

　　從各區(qū)成交量的走勢(shì)來(lái)看，08年第四季度深圳各區(qū)二手房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)出“一升五降”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在所有六區(qū)中除南山的成交量略有上升外，其余四區(qū)均成下降走勢(shì)。

　　在成交均價(jià)方面，08年第四季度深圳市二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)為11155元/平米，環(huán)比下降15.38%，同比也下降20.82%；在各區(qū)中成交均價(jià)以福田區(qū)最高，為14102元/平米，龍崗區(qū)的均價(jià)則創(chuàng)新低，僅為6942元/平米。

　　從成交均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，08年第三季度深圳二手房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出“四升兩降”的態(tài)勢(shì)，在所有六區(qū)中除南山、鹽田的成交均價(jià)略有下降外，其余四區(qū)均成上升走勢(shì)。

　　4.3.2各區(qū)成交分析

　　4.3.2.1關(guān)外地區(qū)

　　08年第四季度，寶安區(qū)二手房成交15.85萬(wàn)平米，環(huán)比下降13.49%，同比也下降27.40%；成交均價(jià)為8242元/平米，環(huán)比上升9.85%，同比卻下降21.86%。從成交走勢(shì)來(lái)看，成交面積從07年第四季度以來(lái)波動(dòng)較大，進(jìn)入08年后成交量在第二季度創(chuàng)新高，在隨后的兩個(gè)季度里，成交量緩慢下降，呈現(xiàn)出下滑的發(fā)展態(tài)勢(shì)；在成交均價(jià)方面，自08年以來(lái)，均價(jià)連續(xù)三個(gè)季度緩慢下行，本季度略有回升，但回調(diào)幅度不大。

　　08年第四季度，龍崗區(qū)二手房成交24.59萬(wàn)平米，環(huán)比下降12.64%，同比卻上升50.06%；成交均價(jià)為6942元/平米，環(huán)比上升5.84%，同比下降24.43%。從成交走勢(shì)來(lái)看，總體呈上升走勢(shì)，成交面積從07年第三季度開(kāi)始下降，到08年第一季度成交最低；成交均價(jià)則先升后降，至07年第四季度達(dá)到最高隨后下降，但本期成交均價(jià)略有回升。

　　4.3.2.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　08年第四季度，福田區(qū)二手房成交29.88萬(wàn)平米，環(huán)比下降2.97%，同比則上升39.41%；成交均價(jià)為14102元/平米，環(huán)比上升2.48%，同比下降18.16%。從成交走勢(shì)來(lái)看，總體呈逐步上升走勢(shì)，成交面積從07年第三季度開(kāi)始下降，到08年第一季度跌入“谷底”；成交均價(jià)先升后降，從07年第四季度后開(kāi)始小幅下降并于近期區(qū)域穩(wěn)定。

　　08年第四季度，羅湖區(qū)二手房成交24.32萬(wàn)平米，環(huán)比下降0.17%，同比也下降16.61%；成交均價(jià)為10491元/平米，環(huán)比上升1.80%，同比下降16.50%。從成交走勢(shì)來(lái)看，成交量從08年第一季度開(kāi)始上升，到第二季度達(dá)到最高，總體呈上升態(tài)勢(shì)，但本期略有回落；成交均價(jià)方面較為穩(wěn)定，季度間差異相對(duì)較小。

　　08年第四季度，南山區(qū)二手房成交27.88萬(wàn)平米，環(huán)比上升22.86%，同比上升19.64%；成交均價(jià)為12131元/平米，環(huán)比下降1.29%，同比也下降27.63%。從成交走勢(shì)來(lái)看，成交量呈緩慢上升的趨勢(shì)，成交面積從07年第三季度開(kāi)始下降，直到08年第一季度跌入“谷底”；而成交均價(jià)先升后降，至07年第四季度成交最高，但08年以來(lái)開(kāi)始緩慢下滑。

　　08年第四季度，鹽田區(qū)二手房成交0.01萬(wàn)平米，環(huán)比下降89.09%，同比也下降98.79%；成交均價(jià)為11298元/平米，環(huán)比下降6.50%，同比也下降34.69%。從走勢(shì)來(lái)看，成交量及成交均價(jià)均呈下降之勢(shì)，08年以來(lái)更為明顯。但季度間差異較小，相對(duì)較為平穩(wěn)。

　　5.后市展望

　　席卷全球的金融風(fēng)暴讓2008年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了一場(chǎng)前所未有的寒冬，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了自1998年之后的最嚴(yán)重下滑：消費(fèi)意愿持續(xù)下降、觀望情緒隨信心指數(shù)的下滑而更加濃厚、投資從高位快速回落、土地不再是增長(zhǎng)的象征、價(jià)格不再是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的杠桿，市場(chǎng)在多種限制性政策的調(diào)控下扭曲變形了，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)變成了重點(diǎn)打壓的對(duì)象，雖有其名而無(wú)其實(shí)了。

　　與此同時(shí)，由于受金融危機(jī)的影響，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)急劇下滑。中央政府基于刺激經(jīng)濟(jì)的需要相繼出臺(tái)了一系列的救市措施，希望通過(guò)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)來(lái)遏制宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，事實(shí)證明政府的宏調(diào)政策在短時(shí)間內(nèi)也確實(shí)收到了良好的效果。

　　但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策態(tài)度一直過(guò)于曖昧，既要拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需，又投鼠忌器，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲；既出臺(tái)了一些保民生的救市政策，又縮手縮腳的不肯放棄從緊時(shí)的政策，讓我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向充滿了變數(shù)：

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)的層面則處于“保八”的危機(jī)之中，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)會(huì)延續(xù)2008年的低水平，大量就業(yè)的困難會(huì)影響居民的消費(fèi)，尤其是住房的消費(fèi)。

　　(2)2007年的供給增長(zhǎng)讓2008年的房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工總量暴增，24.8億平方米的在施面積本應(yīng)竣工約7億-8億平方米，但實(shí)際的施工量下降，證明大量的工程并未按正常的施工進(jìn)度建設(shè)，增加了出現(xiàn)“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)；從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年也不排除出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能。2009年當(dāng)樓價(jià)真的出現(xiàn)全面的暴跌時(shí)，也必將拖動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段。

　　(3)2007年全年銷(xiāo)售商品房7.7億多平方米，2008年估計(jì)不超過(guò)6億平方米，相差約20%。必然出現(xiàn)大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在沒(méi)有市場(chǎng)或信貸資金的支持下，房企資金鏈有可能斷裂；此外，臨近年底，工程結(jié)算與銀行還貸會(huì)考驗(yàn)本已緊張的現(xiàn)金流，而年底的退稅會(huì)讓更多的企業(yè)要為財(cái)政當(dāng)年收入業(yè)績(jī)做貢獻(xiàn)。自2008年9月份財(cái)政收入增長(zhǎng)快速下滑之后，各地稅務(wù)總動(dòng)員，都希望從房地產(chǎn)企業(yè)中擠出更多的稅收，以保持增長(zhǎng)的速度，這也從一個(gè)側(cè)面增加了企業(yè)的生存風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)衰退也許是我國(guó)各級(jí)政府最不愿看到的場(chǎng)面，因此政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要有可能會(huì)在最近的一段時(shí)間繼續(xù)出臺(tái)保增長(zhǎng)的措施，當(dāng)然也包括與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的改進(jìn)與刺激的措施，到那時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)走出低谷迎來(lái)一輪新的發(fā)展機(jī)遇。