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　　4、市場表現(xiàn)

　　08年第四季度，深圳一手房市場總體成交狀況明顯好轉(zhuǎn)，全市一手房共成交165.94萬平米，環(huán)比上升91.38%，同比也上升209.02%；同時，成交均價為11935元/平米，環(huán)比下降13.24%，同比則下降21.75%。但從走勢來看，深圳樓市于07年第四季度降到“谷底”成交量極度萎縮，此后，深圳樓市的成交狀況逐步好轉(zhuǎn)，成交量逐步上升，成交均價也漸趨平穩(wěn)。

　　4.1一級市場

　　4.1.1土地供給

　　08年第四季度深圳市新增土地供應(yīng)39宗，總占地面積98.8萬平米，環(huán)比增加1.75%。

　　從土地性質(zhì)來看，住宅用地1宗，占總供地數(shù)量的2.6%，工業(yè)用地38宗，占總供地數(shù)量的97.4%。從供應(yīng)的地塊性質(zhì)來看，工業(yè)用地供應(yīng)充足，市場份額占到了總供地量的九成有余；而住宅用地的供給則極度萎縮，土地市場的總體供給的結(jié)構(gòu)嚴重失衡。

　　從供應(yīng)區(qū)域上看，龍崗區(qū)本季度土地供應(yīng)量劇增，以27宗供地成為全市第一，占全市土地供應(yīng)的69.2%；南山區(qū)新增土地8宗，占全市土地供應(yīng)的20.5%；寶安區(qū)本季度新增土地供應(yīng)4塊，占全市土地供應(yīng)的10.3%；其余區(qū)域無新增土地?？傮w來看，08年第四季度深圳市土地市場的供給情況相對較為平淡，且地塊以工業(yè)用地為主，住宅用地和商業(yè)性辦公用地所占份額極少，供給結(jié)構(gòu)嚴重失衡。

　　從成交走勢來看，深圳土地供應(yīng)近期總體呈上升趨勢，供應(yīng)總量基本與第三季度持平。此外，自07年第四季度以來，深圳土地供應(yīng)急劇下滑，并于08年第二季度降到谷底，但08第三季度開始土地市場供應(yīng)強勢上揚。

　　08年第四季度深圳土地市場供應(yīng)詳細信息見下表：

　　4.1.2土地成交

　　08年第四季度深圳土地市場共成交地塊3宗，分別位于南山和福田區(qū)；從成交宗數(shù)來看，與上一季度相比，本季度成交量略有下降，環(huán)比下降25.0%。

　　08年第四季度，深圳全市成交土地總占地面積6.67萬平米，環(huán)比上升354.8%，同比減少54.4%；總建筑面積約45.6萬平米，與上季度的14.4萬平米相比上升216.7%，同比則下降10.0%；總成交金額19.48億元，比三季度的9.06億元相比上升115. 0%，同比則降低19.2%。隨著本次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期的來臨，加之前幾年地產(chǎn)商的瘋狂圈地，預(yù)計在本次房地產(chǎn)調(diào)整周期結(jié)束以前，土地市場的這種冷清局面還將持續(xù)一段時間。

　　從土地性質(zhì)上看，08年第四季度深圳市的成交土地中沒有純居住用地，均為商業(yè)及商業(yè)性辦公用地，詳細成交信息見下表：

　　08年第四季度深圳土地市場成交狀況一覽表

　　宗地號位置用途土地面積(平米)總建筑面積(平米)成交價

　　(萬元)競得人

　　T107-0008南山區(qū)商業(yè)性用地12712.5120000080000中國海洋石油總公司

　　B116-0078福田區(qū)商業(yè)性辦公4400.295000034800中信銀行股份有限公司信用卡中心

　　T101-0047南山區(qū)居住、商業(yè)、服務(wù)業(yè)49581.6620569380000蘇州冠城宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司

　　深圳市森帝貿(mào)易發(fā)展有限公司

　　4.2二級市場

　　4.2.1新增批售面積

　　08年第四季度，深圳全市新增批售樓盤51個，總批售面積為228.19萬平米，環(huán)比下降6.28%，同比也下降3.24%；總銷售面積為165.9萬平米，環(huán)比上升91.40%，同比也上升209.02%。從數(shù)據(jù)的走勢來看，深圳房地產(chǎn)市場的批售面積自08年以來一路走高，本季度環(huán)比雖略有下降但批售總量依然較大，這與前幾年房地產(chǎn)開發(fā)過剩的“翹尾效應(yīng)”有直接的關(guān)系，同時，銷售面積的走勢本季度以來也有明顯好轉(zhuǎn)，成交面積大幅回升。

　　從區(qū)域來看，08年第四季度深圳新增批售面積關(guān)外占優(yōu)，關(guān)外的龍崗區(qū)以77.28萬平米的批售面積成為全市第一，占全市新增批售面積的33.87%；其次是寶安區(qū)，全區(qū)新增批售面積60.57萬平米，占全市批售面積的26.54%。關(guān)內(nèi)則是南山區(qū)新增批售面積最多，為71.53萬平米，占全市總量的31.35%。

　　08年第四季度新增批售樓盤的詳細信息見下表：

　　2008年第四季度深圳房地產(chǎn)市場批售樓盤一覽

　　項目名稱批售時間物業(yè)類型區(qū)域住宅批售面積(平米)辦公樓批售面積(平米)商業(yè)批售面積

　　(平米)

　　中糧萬福閣08年10月高層住宅寶安12638.14-3394.44

　　深業(yè)·新岸線08年10月高層住宅寶安66887.2--

　　翠景居08年10月多層住宅寶安9200.35-298.55

　　向南海德大廈08年10月高層住宅南山15784.11-721.01

　　華浩源08年10月高層住宅龍崗26107.15--

　　深業(yè)紫麟山花園08年10月多層住宅龍崗54868.74-702.64

　　興達華府08年10月綜合樓寶安36818.85-8648.74

　　萬科蘭喬花園08年10月多層住宅寶安15041.91--

　　金地梅隴鎮(zhèn)花園08年10月高層住宅寶安38344.69-1764.55

　　純水岸六期08年10月多層住宅南山7021.16--

　　八佰麓居08年10月小高層住宅鹽田11889.72-1992.82

　　南光城市花園08年11月高層南山61586.9723529.423364.74

　　十五峯花園08年11月高層南山887--

　　深業(yè)東城上邸08年11月高層龍崗79008.73-2272.25

　　溪山美地園08年11月高層、多層寶安86557.02-4985.22

　　景和園08年11月高層龍崗18847.99--

　　曦灣華府08年11月綜合樓南山20820.5-5975.67

　　依山郡花園08年11月高層龍崗92812.38--

　　金地名軒08年11月高層福田25156.69-1284.89

　　康達爾蝴蝶堡08年11月高層龍崗43206.59-445.85

　　陽光花地苑08年11月其他南山42002.26-2428.13

　　皇庭港灣花園08年11月高層南山42148.77-9835.61

　　碧灣雅園08年11月高層寶安20420.98-6876.6

　　海語山林花園08年11月高層龍崗32404.85-1583.04

　　中海西岸華府08年11月高層寶安43497.7-1688.32

　　萬科東海岸社區(qū)(三區(qū))08年11月其他鹽田--2147.69

　　深物業(yè)新華城美花園08年11月高層寶安77217.45-10573.09

　　永恒樓08年11月綜合樓寶安5797.17--

　　桂景園08年11月多層寶安45408.65--

　　中海陽光玫瑰園08年11月高層南山14054.62-857.23

　　大山地花園08年11月高層龍崗89805--

　　第五園八期08年11月高層龍崗6518.11--

　　第五園八期08年11月高層龍崗6518.11--

　　中?？党腔▓@08年11月高層龍崗65709.19-3267.17

　　盛龍花園08年12月高層龍崗76147.04-4474.07

　　東海龍騰公寓08年12月多層鹽田4514.94-986.44

　　鼎太風(fēng)華社區(qū)七期08年12月小高層南山55830.01-10690.17

　　半島城邦花園(二期)08年12月高層南山198867.3--

　　第五園(五期)08年12月高層龍崗10242.54-1039.46

　　中?？党腔▓@08年12月高層龍崗47762.43--

　　瑞華園08年12月高層龍崗51369.69--

　　半島城邦花園(二期)08年12月高層南山198867.3--

　　鴻潤豪苑08年12月高層龍崗20286.12-1978.58

　　聚寶華府08年12月高層羅湖35257.75-11999.63

　　萬科蘭喬花園08年12月多層寶安3841.57--

　　卓越時代廣場(二期)08年12月辦公樓福田30131.4829940.819576.79

　　華商時代公寓08年12月商務(wù)公寓羅湖11802.47--

　　御峰園08年12月多層龍崗22818.55--

　　十二橡樹莊園(一期)08年12月多層龍崗8624.99-3941.22

　　萬科金域華府一期08年12月多層及高層寶安97241.58-8509.35

　　豐盛町地下陽光街08年12月商業(yè)金融業(yè)福田--1504.92

　　4.2.2成交量

　　08年第四季度，深圳一手房市場總體狀況較為良好。全市第四季度一手房共成交165.94萬平米，環(huán)比上升91.38%，同比也上升209.02%。從走勢來看，深圳樓市于07年第四季度達到“谷底”，此后成交量逐步回升，本季度更是8環(huán)比大幅上漲，縱觀一年走勢總體成交量呈上漲態(tài)勢。

　　從各區(qū)域一手房的成交狀況來看，08年第四季度深圳各區(qū)中關(guān)外成交占優(yōu)，共成交119.02萬平米，占深圳總成交額的71.75%；其中關(guān)外又以寶安區(qū)成交最多，共成交72.61萬平米，占全市總量的43.77%；關(guān)內(nèi)各區(qū)中以南山區(qū)成交居首，共成交27.97萬平米，占全市總成交量的16.86%。

　　從深圳各區(qū)成交量的走勢圖來看，08年第三季度深圳各區(qū)成交量呈現(xiàn)出“五升一降”的發(fā)展態(tài)勢，除羅湖區(qū)環(huán)比下降0.16%外，其余各區(qū)成交都呈上升走勢。

　　4.2.3成交均價

　　08年第四季度，深圳全市一手房成交均價為11935元/平米，環(huán)比下降了13.24%，同比也下降了23.26%。從成交均價的走勢來看，自07年第四季度以來，深圳一手房的成交均價除上季度外一直呈下滑走勢，本期也略有下滑。從均價的環(huán)比增幅來看，自07年第四季度至08年第一季度，深圳一手房價成急速下降的態(tài)勢，08年第二季度后，房價開始逐步趨于平穩(wěn)。

　　從各區(qū)域來看，08年第四季度深圳各區(qū)一手房成交均價呈現(xiàn)出“一起五落”的發(fā)展態(tài)勢，除寶安區(qū)的成交均價略有回升外，其余五區(qū)都呈下降走勢。