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　　漸近年底，剩下的兩三個(gè)月成為開(kāi)發(fā)商出貨的最好機(jī)會(huì)，而近來(lái)，市場(chǎng)利好的消息放出，對(duì)降低買房壓力、恢復(fù)市場(chǎng)信心，可能會(huì)有一定的作用。

　　“買漲不買跌”觀望依舊“看的多買的少”態(tài)勢(shì)難變。

　　在“特價(jià)”、“探底”組成的市場(chǎng)萬(wàn)象與“救市”、“自救”的爭(zhēng)議聲中，在“十一黃金周”舉行的為期五天的2008年深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)(簡(jiǎn)稱“秋交會(huì)”)在10月初拉開(kāi)了大幕。從去年以來(lái)，近三屆的房交會(huì)參展項(xiàng)目均在120個(gè)以上。比起旺季時(shí)房交會(huì)的不被重視，近幾屆來(lái)，房交會(huì)成為開(kāi)發(fā)商淡市中促銷的重要的一張牌，也成了整個(gè)社會(huì)輿論的焦點(diǎn)。從房交會(huì)上的冷暖更迭上，不難勾勒出深圳地產(chǎn)的逐年走勢(shì)。

　　秋季秋交會(huì)成交創(chuàng)出新低

　　在深圳會(huì)展中心深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)人氣極為火爆，而參展的開(kāi)發(fā)商也不遺余力地推出各種優(yōu)惠措施：特價(jià)房、買房抽獎(jiǎng)、買房送房、送管理費(fèi)、送游艇會(huì)會(huì)籍、定金抵房款等。然而整體成交量和人氣似乎不成正比。據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5天的秋交會(huì)期間，全市新房成交共317套，最低的一天僅成交46套；在7天的“黃金周”里，全市新房成交量共521套，日均成交量不足75套。成交套數(shù)僅僅相當(dāng)于今年“五一”的1/3。成交價(jià)格也連日下挫，從9月29日的15646元/㎡下滑到10月3日的8395元/㎡，創(chuàng)下單日均價(jià)新低，直至長(zhǎng)假結(jié)束后才回復(fù)到萬(wàn)元以上(10月6日均價(jià)13168元/㎡)。但相比歷年的房交會(huì)成交，相差甚遠(yuǎn)，甚至未能與平時(shí)成交量相比。

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，降幅較大而且品質(zhì)較優(yōu)的樓盤成交量有所突破；從成交情況來(lái)看，近八成都在關(guān)外。其中寶安區(qū)樓盤的降價(jià)幅度最為大膽，價(jià)格都出現(xiàn)了30%以上的跌幅。寶安中心區(qū)去年房地產(chǎn)期間價(jià)格在14000元/㎡的泰華陽(yáng)光海，房地產(chǎn)推出高層單位為8300元/㎡。同樣在寶安中心區(qū)的另一個(gè)樓盤甚至出現(xiàn)了“六”字頭的特價(jià)房。另外，龍崗的降幅也與寶安并駕齊驅(qū)，中海大山地秋交會(huì)期間推出的北區(qū)單位，凡落定20萬(wàn)元，屆時(shí)即可沖抵房款60萬(wàn)元；中航鼎尚華庭以“4字頭”起價(jià)，直接讓該區(qū)域房?jī)r(jià)從之前的“5字頭”落下。而特區(qū)內(nèi)的樓盤降幅為10%-20%左右。

　　評(píng)鑒“金九銀十”成色

　　值得注意的是，國(guó)慶長(zhǎng)假后，深圳國(guó)土局官方網(wǎng)站上顯示的一手房交易量迅速攀升，其中可能包括國(guó)慶期間未備案的一些成交單位，以及在房地產(chǎn)巨大宣傳攻勢(shì)下所積累的購(gòu)買力正在進(jìn)行的后期消化。因此，黃金周中盡管遜于期望值，但評(píng)價(jià)整個(gè)“金九銀十”的成色，還要看整個(gè)十月的銷售量而定。對(duì)于具有潛在消費(fèi)力的置業(yè)者，現(xiàn)階段最看重的是樓盤的性價(jià)比。就價(jià)格而言，樓盤定價(jià)往往是建筑開(kāi)發(fā)成本、利率、稅費(fèi)及利潤(rùn)預(yù)期的綜合體現(xiàn)。尤其是深圳調(diào)整已歷一年，開(kāi)發(fā)商在“十一黃金周”定價(jià)明顯更為理性，折扣比例也相當(dāng)大。

　　盡管深圳的房?jī)r(jià)與去年同期相比下降已達(dá)三四成，但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上多數(shù)是投資或投機(jī)炒房者。而對(duì)于自住者來(lái)說(shuō)，雖然降幅明顯，但房?jī)r(jià)也未完全下降到期望值范圍之內(nèi)。而且，在“買漲不買跌”的心理作用以及國(guó)際金融局勢(shì)的不穩(wěn)對(duì)收入預(yù)期的影響下，依靠信心提振來(lái)創(chuàng)造一個(gè)“金九銀十”，并非易事。

　　近期有專家強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“金九銀十”早就成了歷史?，F(xiàn)在的形勢(shì)是房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)、居民住房理念、購(gòu)買住房的對(duì)象都在變，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)手法與銷售模式?jīng)]有變、房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有調(diào)整到位，市場(chǎng)供求關(guān)系無(wú)法找到相應(yīng)的結(jié)合點(diǎn)。在這種情況下，需要購(gòu)買住房的居民同樣是無(wú)能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。只有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到他們有支付能力的水平上，才能讓住房消費(fèi)者再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　而在深圳，目前的價(jià)格則被認(rèn)為下調(diào)的空間已經(jīng)不大。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)的情況下，銷售效果都不是太好，許多樓盤利潤(rùn)空間大為壓縮了。在價(jià)格方面，特區(qū)外的均價(jià)可能仍會(huì)持續(xù)下跌，但特區(qū)內(nèi)的價(jià)格則會(huì)走穩(wěn)。

　　年內(nèi)“抄底”機(jī)會(huì)不大

　　多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示，國(guó)慶期間推出的優(yōu)惠促銷效果并不明顯，基本上還是“看的多買的少”，例如某在秋交會(huì)上展出多個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商，僅從展場(chǎng)坐看樓車到樓盤現(xiàn)場(chǎng)看樓的客戶就有1000多人，而最后成交的只有十來(lái)套。不過(guò)，也有一些開(kāi)發(fā)商提出“要看10月整體的成交量才能判斷黃金周戰(zhàn)績(jī)?nèi)绾?rdquo;，因?yàn)橛纱朔e累的客戶很多都要后期消化，預(yù)計(jì)10月中下旬成交量會(huì)有所增長(zhǎng)。

深圳地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料

　　深圳地產(chǎn)研究人士普遍認(rèn)為，多數(shù)樓盤還需要繼續(xù)降價(jià)才能快銷，黃金周之所以成交這么少，主要是因?yàn)闆](méi)有出現(xiàn)大規(guī)模集體降價(jià)，而近兩月的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境又發(fā)生了一些變化，使得置業(yè)者信心大受動(dòng)搖。而今開(kāi)發(fā)商應(yīng)趁著經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化尚未影響到市民購(gòu)買力之前，降價(jià)快跑。

　　從目前深圳樓市的態(tài)勢(shì)不難看出，股市也在左右著樓市的復(fù)蘇，主要是股市反映宏觀經(jīng)濟(jì)，只有宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，樓市才有復(fù)蘇可能。此輪樓市的調(diào)整可能要經(jīng)歷1-2年時(shí)間，因?yàn)檫@并不是樓市自身的調(diào)整，而是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)的都進(jìn)入了調(diào)整期。

　　漸近年底，剩下的兩三個(gè)月成為開(kāi)發(fā)商出貨的最好機(jī)會(huì)，而近來(lái)，市場(chǎng)利好的消息放出，對(duì)降低買房壓力、恢復(fù)市場(chǎng)信心，可能會(huì)有一定的作用。

　　而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，有21.7%的受訪者購(gòu)房意志堅(jiān)定，表示“肯定會(huì)”在未來(lái)的一年內(nèi)買房，另有約一半的受訪者“很有可能”在未來(lái)的一年內(nèi)買房，有21%的受訪者表示“不太確定”。雖然潛在購(gòu)房者為數(shù)不少，但有超過(guò)7成的受訪者處于搖擺狀態(tài)，局勢(shì)的不明朗導(dǎo)致他們有不同程度的觀望情緒。近來(lái)“救市”的消息如果落實(shí)，則對(duì)有意購(gòu)房者不啻于一劑強(qiáng)心針。

　　另一項(xiàng)可能會(huì)打動(dòng)置業(yè)者的因素是當(dāng)前市場(chǎng)的大供應(yīng)量。據(jù)深圳國(guó)土局官方提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳全市獲得預(yù)售證的新盤共有34個(gè)，其中大多數(shù)至目前為止尚未開(kāi)盤，可能在10月底之前集中進(jìn)入市場(chǎng)。而秋交會(huì)上許多在售樓盤的表現(xiàn)也會(huì)為待售樓盤勾畫出一定的合理定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為，樓市整體信心的回暖雖然尚有待時(shí)日，但在大勢(shì)仍未明確的情況下挑到切合自己心水單位的購(gòu)房者也不在少數(shù)。面對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)清淡的年終報(bào)告，一些滯銷樓盤在年底之前可能會(huì)抓緊時(shí)機(jī)再掀起一輪潮。這可能仍是說(shuō)服觀望中的置業(yè)者出手的最直接、最有力的武器。