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　　梁上燕：各位嘉賓，樊綱先生，陳淮先生，還有孟曉蘇先生，還有媒體朋友，很高興參加今天這樣一個(gè)聚會(huì)，讓我們相聚在百年名校中山大學(xué)，在這里度過(guò)美好的時(shí)光?？吹脚_(tái)下的掌聲，我想這已經(jīng)是久違了，大家很高興，這個(gè)場(chǎng)面已經(jīng)很少見(jiàn)了，在99年1月份的時(shí)候推出一個(gè)大盤(pán)，一個(gè)月賣(mài)出3000多套，達(dá)到15億，當(dāng)時(shí)媒體評(píng)論是“中國(guó)十大明星樓盤(pán)”，今天很多開(kāi)發(fā)商聚集在一起，以前大家連續(xù)三年都來(lái)中國(guó)取經(jīng)。

　　從2001年開(kāi)始，星河彎在華南板塊推出之后，當(dāng)時(shí)提出綜合樓市看廣州，廣州樓市看華南，華南樓市看星河灣，那時(shí)候掀起中國(guó)第二輪學(xué)習(xí)潮，2002、2003年各地風(fēng)風(fēng)火火進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)始了，很快地，10年又過(guò)去了，又重新回到熱鬧，大家非常想有一個(gè)交流的空間，我覺(jué)得特別感謝今天的主辦方--觀點(diǎn)，提供這樣一個(gè)平臺(tái)給大家碰撞和交流。

　　今天我是代表華南開(kāi)發(fā)商同行進(jìn)行這個(gè)演講，大家剛剛問(wèn)好幾個(gè)專(zhuān)家問(wèn)題是營(yíng)銷(xiāo)如何突圍，企業(yè)怎么辦，所以我就講戰(zhàn)略品牌的突圍。

　　大家可能比較關(guān)心，所有的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大家可能都清楚了，在這一場(chǎng)危機(jī)，包括紅色資本家，中信的榮智健家族也碰到重大的問(wèn)題，這是很少見(jiàn)的，在這個(gè)風(fēng)暴中如何可以贏呢？可能在過(guò)去幾年可以贏是不成問(wèn)題的，當(dāng)時(shí)我們?cè)诒本┠貌坏綘钤?，我們就走路?lái)廣州了，我們以南派開(kāi)發(fā)商身份進(jìn)入北京，當(dāng)時(shí)我們不是在北京，但是在北京還獲得高端樓盤(pán)的冠軍，但是08年可以嗎？這就需要思考了。

　　很多同行說(shuō)過(guò)去都不錯(cuò)，昨天晚上11點(diǎn)多了，還有很多北京，廣東的朋友打電話說(shuō)最頭疼是有多少企業(yè)明年會(huì)倒閉，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我們是否沒(méi)有路可走呢？在這里，我覺(jué)得可以跟大家分享幾個(gè)好消息。

　　大家最熟悉是廣州星河灣，從雷曼兄弟剛剛倒下來(lái)兩個(gè)月，星河灣推出星河灣6號(hào)，結(jié)果在11月6號(hào)正式開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在60天成交8.5億，簽約6多億，全國(guó)的同行媒體可能都不相信的，因?yàn)樵谶@個(gè)行駛中，哪還會(huì)有明星盤(pán)呢？我也想跟大家分享一下。作為北京星河灣剛剛在11月7號(hào)拿到國(guó)際房地產(chǎn)大獎(jiǎng)，在北京很多同行問(wèn)我為什么不宣傳，我說(shuō)國(guó)內(nèi)很多人不知道這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，他們說(shuō)在國(guó)外工作過(guò)都知道這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，美國(guó)經(jīng)常轉(zhuǎn)播這個(gè)頒獎(jiǎng)。

　　在當(dāng)時(shí)展示的時(shí)候，我們獲得亞洲最佳公寓，很多國(guó)際媒體都在轉(zhuǎn)載，參與這個(gè)展示有4000多個(gè)項(xiàng)目，90多個(gè)國(guó)家參與，評(píng)委都是英國(guó)議員各個(gè)級(jí)別的人，我們不可以接觸評(píng)委的，過(guò)去我們也拿很多獎(jiǎng)，但是我自己最看重是這樣一個(gè)獎(jiǎng)，因?yàn)槿珗?chǎng)只有4個(gè)中國(guó)人，之后都是非洲區(qū)，英國(guó)區(qū)，阿拉伯區(qū)歐洲區(qū)、英國(guó)區(qū)等等，只有亞洲區(qū)了太平洋區(qū)結(jié)合在一起，當(dāng)時(shí)還有澳大利亞的黃金海岸，新加坡的項(xiàng)目和臺(tái)灣項(xiàng)目等等，最終是以中國(guó)的星河灣作為代表項(xiàng)目參加這樣一個(gè)頒獎(jiǎng)。

　　國(guó)際頂級(jí)的頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)是很簡(jiǎn)單的，大家可以看一下PPT。

　　最終，我把這個(gè)獎(jiǎng)杯分成“297英鎊加業(yè)主支持加星河灣8年努力就等于這一份成就榮耀”，我們沒(méi)有資格左右評(píng)委，但是我們贏得這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，是世界真正的獎(jiǎng)項(xiàng)，所以這個(gè)獎(jiǎng)屬于我們星河灣，也屬于我們的同行，

　　之前，黃文仔獲得“中國(guó)30年十大風(fēng)云人物”，昨天晚上頒獎(jiǎng)的“《南方日?qǐng)?bào)》廣東改革開(kāi)放30年標(biāo)桿企業(yè)”，包括美的，廣之旅等等很多品牌，我們和這些企業(yè)被評(píng)為“標(biāo)桿企業(yè)”，這也是值得同行之間共同去分享的。

　　這個(gè)是北京星河灣，過(guò)去說(shuō)是北京星河灣去開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在我們是說(shuō)北京星河灣，北京的同行已經(jīng)不接納在北京拿不到狀元就走到廣州的說(shuō)法，因?yàn)樵谌A南有富力，合生創(chuàng)展等等一大批企業(yè)在，孟總說(shuō)中房是高品質(zhì)，低價(jià)值，而我們星河灣一開(kāi)始是做高價(jià)位，高品質(zhì)，一直走這條路，一直只做兩個(gè)盤(pán)，今年我們開(kāi)了六個(gè)盤(pán)，在07年，面粉比面包貴的時(shí)候，所有同行拿土地的時(shí)候，我們沒(méi)有拿一塊土地，所有土地都是在過(guò)去這么多年細(xì)耕慢作。

　　8年來(lái)，中國(guó)100多各城市當(dāng)中有很多模仿的產(chǎn)品，我們星河灣沒(méi)有輸出品牌，我們只做兩個(gè)盤(pán)，但是今年別人在問(wèn)明年怎么辦的時(shí)候，我們做了6個(gè)盤(pán)，上海一個(gè)400米，一個(gè)800米的盤(pán)在開(kāi)，還有北京星河灣，還有山西和北京的，這些同時(shí)在發(fā)展。

　　最值得分享的是，在樓市不明朗情況下，北京星河灣認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)26億，簽約24億，原來(lái)去年8月份開(kāi)盤(pán)的是30000元/平方米，到10、11月我們均價(jià)是32000多/平方米，這是08年不用降價(jià)的，為數(shù)不多的盤(pán)。

　　這個(gè)時(shí)候，不降價(jià)如何贏呢？過(guò)去三年贏的不是英雄，現(xiàn)在沒(méi)有降價(jià)才是英雄，這也是我需要跟大家分享的。除了北京星河灣沒(méi)有降價(jià)，反而是升的，我們廣州星河灣第一天認(rèn)購(gòu)是8.5億多，是將近8、9億的銷(xiāo)售。

　　我們可以看一下星河灣推出一系列的情況，這個(gè)是《信息時(shí)報(bào)》前幾天登出11月樓市冠軍，銷(xiāo)售面積1600多平方米(PPT)，這是星河灣的6號(hào)，跟第二名總的銷(xiāo)售金額是相差20多倍。

　　剛剛分享是北京和廣州的業(yè)績(jī)。

　　接下來(lái)分享與房產(chǎn)沒(méi)有關(guān)，但是很重要，這一個(gè)是12號(hào)軒尼詩(shī)第八代傳訪華他們選擇了星河灣，他們的酒賣(mài)得很貴，他們說(shuō)選擇是藝術(shù)生活化，生活藝術(shù)化，生活藝術(shù)化。以前我們的房子只有四面墻，還有一些小區(qū)，可以打羽毛球，之后，中國(guó)的樓盤(pán)質(zhì)量不斷改變，2006年我們星河灣說(shuō)品質(zhì)地產(chǎn)，現(xiàn)在開(kāi)始我們叫品味，品質(zhì)到品味是一字之差，但是這是給我們帶來(lái)是十年的變化，十年的支撐，讓我們可以出與世界對(duì)話的產(chǎn)品。

　　所以，這樣一個(gè)歷史品牌選擇了星河灣，他們讓我們業(yè)主跟他們交流，（PPT）。這個(gè)是軒尼詩(shī)第八傳傳人，他們?nèi)蜓舱沟谝徽揪褪沁x擇北京星河灣，這與這個(gè)品牌是匹配的，我們希望借助這個(gè)平臺(tái)讓軒尼詩(shī)為中國(guó)更多富裕階層接受的項(xiàng)目。之前，北京星河灣是做了很多這樣的派對(duì)，在北京已經(jīng)做了500多場(chǎng)的派對(duì)，為什么社區(qū)可以成為國(guó)家交流的地方呢？北京星河灣的圖片當(dāng)中，包括100多個(gè)國(guó)家，過(guò)去他們?cè)谥袊?guó)大飯店舉行派對(duì)，但是之后選擇了星河灣，同時(shí)，過(guò)去3年，很多國(guó)外大使都選擇星河灣進(jìn)行派對(duì)，業(yè)主可以跟他們近距離交流。

　　我們?yōu)槭裁纯梢酝粐?？其?shí)大家都明白我們星河灣一直以來(lái)都知道我們是秉承“舍得、用心、創(chuàng)新”的理念，我們不斷刷新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，像打造勞斯來(lái)斯一樣品質(zhì)的值得珍藏的產(chǎn)品。

　　一直從廣州星河灣到北京，我們用變化的是風(fēng)格，不變的是名字，給兩個(gè)城市創(chuàng)造兩張不同凡響的名片，我剛才說(shuō)的是社交社區(qū)可以成為國(guó)際交流的平臺(tái)，還有成為名士的名片，這是我們一直在做的，我們是以后來(lái)者的心態(tài)做永遠(yuǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，在這個(gè)過(guò)程中不斷創(chuàng)新，讓品牌不斷提升，從而讓它在整個(gè)大市場(chǎng)中，在逆市當(dāng)中不斷突圍。

　　大家看到這個(gè)都很熟悉了，（PPT），這個(gè)交樓標(biāo)準(zhǔn)是我們不斷挑戰(zhàn)自己，從2001年開(kāi)始，我們不斷闖開(kāi)與同行交流，曾經(jīng)有很多總裁去交流。

　　今天我們講宏觀，我也不講星河灣的品質(zhì)，因?yàn)?年來(lái)大家都很熟悉了，大家看一下這是一個(gè)門(mén)，只是厚了兩公分的大門(mén)，但是一把門(mén)去到什么概念呢？這是德國(guó)的工藝，但是是意大利的設(shè)計(jì)，我們是生活的藝術(shù)化，藝術(shù)的生活化，把實(shí)用主義和藝術(shù)結(jié)合到完美的程度。

　　這是我們8年來(lái)做的星河灣產(chǎn)品，（PPT）看到這些所有的交樓標(biāo)準(zhǔn)，看到這些所有中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，包括這些園林，這些園林雖然很多，在廣州有這樣的10個(gè)園林泳池，每一個(gè)業(yè)主經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)都可以進(jìn)去，但是關(guān)鍵是在北京的星河灣，孟總也去過(guò)，當(dāng)時(shí)接觸很多世界財(cái)團(tuán)專(zhuān)家都去過(guò)，在500多場(chǎng)接待全世界的嘉賓當(dāng)中，他們都很驚訝，他們問(wèn)我們這真的是在北京嗎？這說(shuō)明我們是城市的名片，就是在冬天，我們?nèi)匀挥蟹浅０舻木G色，這是在廣州的園林，這是在北京的星河灣（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，沒(méi)有水，但是這個(gè)魚(yú)塘（PPT）把每一滴雨水都收集，這個(gè)綠化是北京從來(lái)沒(méi)有試過(guò)的，為什么呢？因?yàn)楸本┑蕉烨陙?lái)沒(méi)有綠化呢？是因?yàn)橥两Y(jié)冰了，不是零下15度，不是因?yàn)橥粮伤懒耍虼宋覀儼研呛訛趁恳淮缤恋馗牧剂?，有了這些土地，冬天也可以有綠色，是真正跟嶺南的結(jié)合。

　　大家知道買(mǎi)石頭不貴，運(yùn)石頭不貴，但是把石頭運(yùn)到那個(gè)地方就很貴了，這個(gè)是我們老板做第一個(gè)大盤(pán)的時(shí)候就立定，8年前我們要做就做到給城市留下一個(gè)責(zé)任和景觀，所以世界的專(zhuān)家都認(rèn)為廣州也有這么好的規(guī)劃。

　　除了硬件的部分，其實(shí)真正的創(chuàng)新在哪里呢？在過(guò)去一年的業(yè)績(jī)當(dāng)中，是在社交價(jià)值的創(chuàng)新，因?yàn)槲覀儾粌H為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活社區(qū)和房子，更重要我們打造一個(gè)世界級(jí)的平臺(tái)。譬如星河匯這是一個(gè)很好資源整合的平臺(tái)，為業(yè)主整合很多的資源。

　　這10年來(lái)，大家可以看到不同的星河灣，在房子、水和石頭之下是否有不同，從歐盟主席、盧森堡的首相、英國(guó)的首相等等外國(guó)領(lǐng)導(dǎo)造訪已經(jīng)有很多次，達(dá)到500多場(chǎng)，歐洲大使他們把車(chē)開(kāi)到里面的社區(qū)，在里面進(jìn)行論壇，納斯達(dá)克論壇這樣的活動(dòng)都很多。

　　最近有偶像的沙龍，整個(gè)奧運(yùn)期間，北京的星河灣是作為北京的名片，讓星河灣接待貴賓，讓印度的開(kāi)發(fā)商知道中國(guó)的房子與他們相差還有10年。

　　什么樣一個(gè)社區(qū)可以世界的一個(gè)平臺(tái)，是我們有一些很好的頂級(jí)品牌都在那里落戶(hù)，業(yè)主除了生活之外，更多有事業(yè)、修為等等的平臺(tái)。

　　在里面的小孩子在這個(gè)氛圍里面從小就可以接觸頂級(jí)的英超球星，他們的小孩子即使是小調(diào)皮，但住在那里都可以很快與社區(qū)融洽，成為一個(gè)小紳士。

　　我們可以看到國(guó)際大牌球星都過(guò)來(lái)，巴西最有名的教練和英國(guó)的球星都落戶(hù)在那里，這個(gè)是很好的平臺(tái)。

　　這個(gè)是過(guò)去的業(yè)主活動(dòng)，我們是三個(gè)月舉辦一次，我們送出100萬(wàn)的獎(jiǎng)品不是星河灣送出的，是所有的品牌，包括奔馳、保時(shí)捷、LV等等品牌，因?yàn)樾呛訛抽_(kāi)盤(pán)的時(shí)候，有9個(gè)品牌加入了銷(xiāo)售，他們?cè)谛呛訛尺M(jìn)行了銷(xiāo)售，他們?cè)诶锩娴膰?guó)慶廠家銷(xiāo)售效果很好，他們覺(jué)得很驚訝，星河灣都在這些品牌進(jìn)行跨界的合作。

　　這些是奔馳、寶馬的經(jīng)銷(xiāo)商，展示8天總共銷(xiāo)售16輛，我們是讓業(yè)主跟這些品牌有更多的互動(dòng)，這樣的故事很多，我們相信世界的星河灣，中國(guó)的星河灣在世界任何一個(gè)社區(qū)是沒(méi)有的，我們品牌戰(zhàn)略的突圍在于是否可以把眼光得更高去創(chuàng)造自己的品牌，占領(lǐng)更高的市場(chǎng)，當(dāng)然，每一個(gè)產(chǎn)品都不同，我們當(dāng)年星河灣就是這樣一個(gè)原始的圖片，我們對(duì)這個(gè)進(jìn)行改造（PPT），成為這樣一個(gè)樣子。

　　當(dāng)時(shí)是這樣，但是現(xiàn)在是做成非常美麗的春夏秋冬，也城市做了一張名片，業(yè)主的門(mén)前，秋天是荷葉，是紅葉，到冬天是非常美麗的雪景。

　　從廣州到北京再到上海，我們都可以贏，其實(shí)每一個(gè)地方有不同的人脈，我們?cè)谏虾＞透寺鼤r(shí)尚，更摩登，北京是更大氣，更有文化的韻味，如果每一個(gè)項(xiàng)目都可以尊重當(dāng)?shù)氐娜嗣}和文化，這樣才可以做出很好的產(chǎn)品，有投資價(jià)值的產(chǎn)品，從而得到消費(fèi)者的支持。

　　之后，我們希望把廣州的商業(yè)文化和北京的大氣，還有和上海的浪漫進(jìn)行一個(gè)很好的結(jié)合，打造成星河灣的金三角，讓業(yè)主有很好地享受。

　　我們廣州星河灣6號(hào)銷(xiāo)售取得很好的效果，我們以往投放一個(gè)廣告25萬(wàn)，現(xiàn)在有很多電話，但是現(xiàn)在情況下不太好，在廣告上，我們把這個(gè)廣告是做成軟新文，這個(gè)是《廣州日?qǐng)?bào)》的廣告，我們需要做成企業(yè)的形象，雖然是硬推廣，是像過(guò)去一樣，做的是一個(gè)形象和企業(yè)的推廣，但是是軟文的推廣。

　　同時(shí)我們還有現(xiàn)場(chǎng)的大型招聘，從招聘廣告到營(yíng)銷(xiāo)，這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)也是有很大幫助的，也可以取得很大的突破。

　　從招聘廣告到營(yíng)銷(xiāo)、再到影視是一套的廣告思路，我們僅僅與市場(chǎng)結(jié)合打造產(chǎn)品，讓消費(fèi)者感受到，過(guò)去是好酒不怕巷子深，但是現(xiàn)在是好酒還要勤邀客，現(xiàn)在路還是可以走的，還需要走，關(guān)鍵是如何找準(zhǔn)自己的定位，在星河灣，我們不希望把它打造成單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，我們要打造成中國(guó)最高端生活與社交的平臺(tái)，不僅是一面墻，希望與廣州實(shí)用主義商業(yè)結(jié)合，與北京的根深蒂固的傳統(tǒng)北方文化以及大氣結(jié)合，再結(jié)合上海兼容南北建筑文化的時(shí)尚摩登之地，我們希望星河灣是航空母艦，是一個(gè)大舞臺(tái)，我們可以在這里起飛，業(yè)主可以在這里對(duì)接的是全世界很多的品牌，只要是端口對(duì)接都可以結(jié)合在一起，心有多大，世界就有多大。讓我們?cè)谖磥?lái)共同在這個(gè)行業(yè)冷冬天當(dāng)中共同互相烘托。

　　剛剛很多掌聲給到我們同行，希望這樣的分享應(yīng)該是堅(jiān)持的，專(zhuān)家不應(yīng)該靠編的，應(yīng)該要學(xué)習(xí)，在美國(guó)大簫條之后，掀起起了大學(xué)習(xí)，當(dāng)時(shí)大家重新冷靜，今天應(yīng)該到了這個(gè)時(shí)候，希望不要再出現(xiàn)以前的情況，我們需要在旺盛的時(shí)候走得更高，走得更快，在這里祝賀大家在未來(lái)的09年，不管市場(chǎng)熱與不熱，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在這里希望可以與大家共贏，謝謝！