男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

    由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產(chǎn)新契機”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進(jìn)行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月14日上午中房集團(tuán)理事長孟曉蘇演講實錄。

　　孟曉蘇：非常感謝大家！

　　博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)是第八年了，我是第一次參加這個論壇。為什么前幾年沒有來呢？因為這里天太熱、火太旺、炒作太多。要感謝觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、焦點等機構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了一個媒體聚焦的平臺，可惜我們的一些"房地產(chǎn)名人"，卻談不出什么對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有益的"觀點"，他們所講的只是一些"感覺"。這些"感覺"被炒作，反映出的是一種行業(yè)浮躁。為什么今年我到這里來了呢？因為今年該炒作的都炒作完了，什么"拐點論"、"巨變論"都炒作過了，房地產(chǎn)企業(yè)家自己出來唱衰行業(yè)。此外，這次的題目是改革30年，在這種厚重的題目面前，那些輕浮的議論難以上得臺面。所以我猜測，應(yīng)是認(rèn)真研究問題的氛圍了吧？

　　創(chuàng)新是一個民族的靈魂，房地產(chǎn)就是一個在創(chuàng)新中不斷發(fā)展的行業(yè)。我是從1983年起在最有創(chuàng)新精神的國家領(lǐng)導(dǎo)人萬里同志身邊工作，后來又師從厲以寧教授學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)。我在1990年寫的學(xué)位論文，主張堅持中國經(jīng)濟(jì)改革的市場取向，成為最早提倡市場經(jīng)濟(jì)的青年學(xué)者之一。十六年前我開始從事房地產(chǎn)業(yè)，又用創(chuàng)新的思維研究這個產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)源最早的就是由中房這個企業(yè)，第一任董事長肖桐堪稱是"中國的房地產(chǎn)業(yè)之父"。中房集團(tuán)各企業(yè)在這次汶川大地震中的捐款，粗略統(tǒng)計不低于5000萬元。中房綿陽公司和中房成都公司的樓宇無一倒塌，而且地震之后馬上趕到前線救災(zāi)。剛才會上第一位主持人講到，房地產(chǎn)企業(yè)家在地震中經(jīng)受著道德的檢驗，我看需要道德檢驗的只是個別人。有的"房地產(chǎn)名人"不會講話，影響了房地產(chǎn)企業(yè)家的形象。所以我要提醒那些"房地產(chǎn)名人"，不會講話你就不要講。

中房集團(tuán)理事長 孟曉蘇

　　十多年來我和我的同事研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，不斷向國家提出政策建議。包括住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點、房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展理論，等等。在發(fā)展房地產(chǎn)金融方面的許多建議也是我們最早提出來的，包括發(fā)展住房抵押貸款、抵押貸款保險、反向抵押貸款，等等。這些建議不少都是當(dāng)年都被采納變?yōu)檎?，正確的政策推動了產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。當(dāng)然也有被推遲采納的，楊慎會長和我在1998年就提出"政府要積極推進(jìn)保障體系建設(shè)"，被忽略了九年，終于在去年被采納。

　　面對房地產(chǎn)發(fā)展的新局面研究深層次的理論問題，我今天帶給大家的題目是《統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，加快供地制改革》。

　　第一、哪里有地：大量建設(shè)用地在農(nóng)村閑置。我完全擁護(hù)溫家寶總理所說"一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線"。一方面城市建設(shè)不應(yīng)該多占耕地，另一方面城市發(fā)展又需要擴大用地，這個矛盾怎么解決呢？到哪里尋找城市發(fā)展的建設(shè)用地呢？我們看到大量的建設(shè)用地在農(nóng)村閑置。我國的建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)用地、村莊用地和工礦用地，全國城鎮(zhèn)用地只有5000多萬畝，而村莊建設(shè)用地有24800萬畝，將近5倍于城鎮(zhèn)面積，其中80%以上是農(nóng)民的宅基地。據(jù)調(diào)查北京郊區(qū)有的地方戶均占用宅基地超過3畝。溫總理提出的解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地要"統(tǒng)籌兼顧"的說法非常正確，包括要解決由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房人員的居住條件問題。現(xiàn)在不少村落"空心村"現(xiàn)象嚴(yán)重，有的村子里80%的人已經(jīng)進(jìn)入城市，成了空心村，大量建設(shè)用地卻在那里閑置；農(nóng)民進(jìn)城后要買房或租房，又多占了一塊地。所以我認(rèn)為，城市發(fā)展用地的解決之道是在于如何盤活農(nóng)村建設(shè)用地。

　　第二，政策障礙：完善土地制度須打破壟斷。全面實行招拍掛所反映出的問題是單一的供應(yīng)者壟斷著土地供應(yīng)市場。在土地招標(biāo)過程中是多家購買，但卻只有一家供應(yīng)，造成地價過高上漲是必然的。另一方面，城鎮(zhèn)增量土地主要是來自在農(nóng)村，可是法律規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地只能由政府征用才能用于城鎮(zhèn)建設(shè)。使得地方政府用壟斷權(quán)進(jìn)行土地居間經(jīng)營，獲取土地差價。現(xiàn)在廉價征用農(nóng)民土地、高價拍賣給用地單位，形成了新的"剪刀差"，而且是就地高價轉(zhuǎn)賣，這是不合理的法律規(guī)定。溫總理說，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償，土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民。在去年全國土地出讓總價款一萬億當(dāng)中，有多少是應(yīng)當(dāng)給予農(nóng)民的？肯定是大部份。

　　問題源于法律不健全。中華人民共和國憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。"公共利益的需要"的限定是很為明確的，但是土地管理法卻規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，與憲法的原則不符合。黨的十六屆六中全會決定中已經(jīng)提出，要加快征地制度改革，探索確保農(nóng)民現(xiàn)實利益和長期穩(wěn)定收益的有效辦法。我國憲法規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于村民集體所有，不能剝奪村民集體對于他們土地的支配權(quán)。現(xiàn)在物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定允許宅基地轉(zhuǎn)讓，只是權(quán)威觀點認(rèn)為，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。

　　第三，直面難題：如何對待小產(chǎn)權(quán)考驗智慧。現(xiàn)在問題是農(nóng)民群眾已經(jīng)等不住了，各地大量涌現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，反映了農(nóng)民改變土地利用現(xiàn)狀的急切。現(xiàn)在"小產(chǎn)權(quán)房"已占居民樓盤很大比例。主管部門說小產(chǎn)權(quán)房違背法律規(guī)定，而我和不少專家認(rèn)為它有利于人民群眾。難道法律就不能修改和完善嗎？我曾在國務(wù)院和全國人大參與立法工作，三十年來我國兩次修改法律，使得農(nóng)村耕地推行土地承包制和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從"不合法"成為合法，沒來得及立法的是農(nóng)村建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時還沒發(fā)現(xiàn)有這種需要?，F(xiàn)在實踐發(fā)展了，難道就不能通過立法予以規(guī)范嗎？小產(chǎn)權(quán)房會走向何方，最好是加快征地制度改革，我國法律與政策的出發(fā)點都是為人民群眾。前段時間有"宋莊農(nóng)民告畫家"的報道，法院判畫家退房，而這個問題最后是怎么解決的呢？是由村里收回了農(nóng)民的宅基地。現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)方已經(jīng)引起各方面的重視，包括新任的住房部長要求"按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的原則,深入研究進(jìn)城定居農(nóng)民享受城市住房政策和農(nóng)村宅基地政策的銜接"。

　　第四，深層思考：城鄉(xiāng)建設(shè)用地應(yīng)合理調(diào)配。自改革開放以來，涉及農(nóng)村的重大變革往往首先表現(xiàn)為農(nóng)民的"群體性違法"，最終證明農(nóng)民是正確的。我國憲法曾規(guī)定，人民公社制度不可動搖。但是農(nóng)民群眾在黨的領(lǐng)導(dǎo)下推動了農(nóng)村"聯(lián)產(chǎn)承包制"的改革，最終導(dǎo)致修改憲法，剔除掉"人民公社制度"的規(guī)定。這以后農(nóng)民開始進(jìn)城務(wù)工，各地依據(jù)法律規(guī)定，組織干警到火車站"堵盲流"，就是阻止農(nóng)民進(jìn)城。有多少人為此獻(xiàn)出了寶貴的生命，值得我們景仰，但最終弄清楚原來做的是一件錯事，寶貴的行政資源就這樣被濫用了?，F(xiàn)在堵不住農(nóng)民進(jìn)城了，有關(guān)部門在做什么呢？他們想堵住城里人不讓出去，阻止城市居民到農(nóng)村居住，我們的行政資源可能再一次被濫用。如何面對這些新課題呢？

　　現(xiàn)在我國每年出現(xiàn)"春運大潮"，幾億人同時在交通線上流動，桓古未有、舉世未有、中國獨有。各個系統(tǒng)都動員起來服務(wù)于春運大潮：交通部門加強運力、公安干警不能休息、影視界拍出《天下無賊》、銀行推出"農(nóng)民工異地轉(zhuǎn)款"。沒有人考慮為什么出現(xiàn)"春運大潮"這種怪現(xiàn)象，和怎樣改變這種現(xiàn)象。還不是農(nóng)民"一腳城里、一腳城外"造成的？有的已進(jìn)城工作多年，在加拿大都能辦移民了，我們還把人家叫"農(nóng)民工"。為什么農(nóng)村出現(xiàn)"留守兒童"？現(xiàn)在全國犯罪率中一半是青年，犯罪青年中有一半是"留守兒童"，而同時出現(xiàn)的是城市有很多中小學(xué)的生源不足。這些問題為什么不能夠統(tǒng)籌解決呢？

　　中央早已提出"五個統(tǒng)籌"，包括"統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展"、"統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展"。在這種認(rèn)識基礎(chǔ)上，我提出："讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城"！什么叫"地票"呢，就是把農(nóng)村閑置建設(shè)用地作為建設(shè)指標(biāo)，拿到他所移民進(jìn)入的城市，從而獲得在這個城市的居民權(quán)。一畝地票總能換一套經(jīng)濟(jì)適用房吧，這樣他就不至于變成無產(chǎn)者了。這樣的一畝土地能在城市發(fā)揮更大作用，不占用耕地，只是建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移。那么農(nóng)民交出宅基地能復(fù)墾嗎？其實現(xiàn)在很多宅地占用的都是良田，而城市發(fā)展則可以使用沙地、荒地和坡地。這樣不僅不會減少耕地，反而有可能會增加耕地。這樣就可統(tǒng)籌調(diào)配城鄉(xiāng)建設(shè)用地，我把這種思路稱為經(jīng)營國土。當(dāng)然這需要政府部門認(rèn)識到位、工作到位。

　　第五，利益調(diào)整：征收物業(yè)稅可代土地差價。地方政府為何熱中從土地出讓中獲取利益？原來地方財政多年支大于收，虧空額每年達(dá)一萬多億元，不得不靠"土地差價"彌補。如何使地方財政不致減收？中房上海公司2003年在國務(wù)院常務(wù)會議上提出開征物業(yè)稅的建議，物業(yè)稅在各國都是地方稅。現(xiàn)在物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)試點"已三年，開征起來困難重重。國稅總局最近表示物業(yè)稅近兩年內(nèi)都不可能開征。為什么物業(yè)稅不好征呢？城市居民說70年土地使用金我都交過了，怎么還向我征物業(yè)稅！可見最好是從沒有交過70年土地使用金的房屋開征物業(yè)稅。那么到哪里去找這樣的房屋呢？有啊，就是小產(chǎn)權(quán)房。它沒有交過土地出讓金，恰恰可以從這里起步物業(yè)稅。所以我建議，可以把這幾個問題聯(lián)系起來考慮。一方面沒有交過費的交稅是理所當(dāng)然，另一方面可以給政府提供源源不斷的稅收，比利用土地差價剝奪農(nóng)民要合理得多。還可以幫助各方面下臺階，幫誰下臺階呢？幫賣小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民下臺階，幫買小產(chǎn)權(quán)的城里人下臺階，也幫政府主管部門下臺階。

　　諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者、美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨說："二十一世紀(jì)對世界影響最大的有兩件事：一是以美國為首的新技術(shù)革命，二是中國的城市化"。我們應(yīng)當(dāng)讓城市化造福于全國人民，使農(nóng)民不至于因為進(jìn)城而從有產(chǎn)者變成無產(chǎn)者，使城市居民可以得到更好的居住生活條件，也使房地產(chǎn)企業(yè)可以在更大的空間為城鄉(xiāng)居民建設(shè)房屋和提供服務(wù)。

　　謝謝大家。