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    由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開(kāi)，本屆年會(huì)的主題為“改革三十年 大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下為6月14日上午恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗演講實(shí)錄。

　　陳啟宗：剛才樊綱先生演講，他高大英俊，我又矮又瘦，所以我把這個(gè)花拿下來(lái)。今天我演講的題目是全球經(jīng)濟(jì)一體化背景之下當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。首先講全球一體化背景，大家知道地產(chǎn)行業(yè)是地域性的行業(yè)，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)那么有地域性，但就是這樣一個(gè)行業(yè)還是受到了全球的影響。從前全球經(jīng)濟(jì)一體化就說(shuō)大公司，他們的員工需要住酒店、需要住宅等等，以往全球經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)房地產(chǎn)的參與就是這樣，但過(guò)去這十年發(fā)生了很重要的變化。十年前房地產(chǎn)不會(huì)有太多的人跑到另外一個(gè)國(guó)家投資房地產(chǎn)，最多就是投資在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司股票上，很少直接投資到房地產(chǎn)上去。但是經(jīng)過(guò)五年、十年，整個(gè)房地產(chǎn)可以說(shuō)產(chǎn)生了一個(gè)比較突出的變化，我們的養(yǎng)老金越來(lái)越多，油價(jià)上漲，所以資金過(guò)剩的情況就導(dǎo)致資金到處流竄。從前我們做房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)我們就是老大，兩個(gè)月前我在新加坡出席了一個(gè)房地產(chǎn)的會(huì)議，我數(shù)了一下，在二十一個(gè)產(chǎn)品當(dāng)中只有三個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、兩個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士，另外十六個(gè)都是做金融的、投行的、私募基金的，這些人不是專(zhuān)業(yè)，結(jié)果這些人逼到房地產(chǎn)行業(yè)。它下面的技術(shù)含量不一定很高，但是這些錢(qián)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格構(gòu)成一定的壓力。

恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 陳啟宗

　　去年摩根士丹利做了一個(gè)40億美元的基金，不到兩個(gè)月高盛又做了80億美元的房地產(chǎn)基金，這就影響了房地產(chǎn)行業(yè)。在現(xiàn)代全球資金過(guò)剩的環(huán)境里，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的變化就是越來(lái)越金融化，這是全球一體化下對(duì)房地產(chǎn)很基本的影響。大會(huì)給我的題目是全球經(jīng)濟(jì)一體化背景之下當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。有說(shuō)人現(xiàn)在就想知道房地產(chǎn)到底是拐點(diǎn)還是調(diào)整？對(duì)我來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么大的變化，拐點(diǎn)也好、調(diào)整也好沒(méi)有大的差別。當(dāng)然對(duì)想買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)今年買(mǎi)或明年買(mǎi)有差別。凡是去年8月、9月在大城市買(mǎi)了房的人恐怕今年又要后悔，正如我所說(shuō)的一個(gè)房地產(chǎn)商沒(méi)有成功經(jīng)歷過(guò)最少兩個(gè)大的波浪，他是一個(gè)不可靠的房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不能抵御任何活動(dòng)，那他也不是優(yōu)秀的房地產(chǎn)商。所以對(duì)我來(lái)說(shuō)土地上、下沒(méi)什么大不了的。不過(guò)既然波動(dòng)的周期性這么長(zhǎng)，周期來(lái)源的基本原因每次都不一樣，拐點(diǎn)或者是做調(diào)整，對(duì)我來(lái)說(shuō)那是浪費(fèi)時(shí)間。對(duì)我來(lái)說(shuō)真正的問(wèn)題有兩個(gè)，因?yàn)槲易≡谙愀?，?duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)看得不是十分清楚，我們?cè)谙愀哿?，也?qǐng)我到北京去聊，70年以后住房怎么辦？香港也訂立了很多房地產(chǎn)的法規(guī)，這反而是一個(gè)大的問(wèn)題。

　　第二、房地產(chǎn)行業(yè)的人士跟社會(huì)的關(guān)系是什么？也就是說(shuō)他們跟政府的關(guān)系是什么？去年我說(shuō)作為一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，政府會(huì)幫助你賺很多很多錢(qián)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我們對(duì)社會(huì)的關(guān)系是什么。四個(gè)人做項(xiàng)目，不到兩年有兩個(gè)跑到山上去，不見(jiàn)了。所以，賺錢(qián)是很可以賺錢(qián)，但虧本也是實(shí)實(shí)在在的。去年我說(shuō)了一句話，到現(xiàn)在9個(gè)月，2000億以上的企業(yè)變成1000億以下的我看到了2家，做的對(duì)的賺錢(qián)，做的錯(cuò)的呢。不能否認(rèn)，房地產(chǎn)商不是靠能力來(lái)賺錢(qián)，要是政府、社會(huì)不把合理的制度做好那就沒(méi)辦法。

　　社會(huì)人士怎么看？去年在下半場(chǎng)的環(huán)節(jié)里我也說(shuō)過(guò)一句話，你賺了錢(qián)給兒子是大傻瓜，這樣的說(shuō)法社會(huì)才能維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的和諧，你兒女們也才能更好。

　　最后寄予一下發(fā)展方向，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇還是大得不得了，能賺錢(qián)的機(jī)遇多得不得了，依我的觀察有兩個(gè)模式長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是最可靠的，我用兩家公司來(lái)說(shuō)明這件事。第一種模式就是萬(wàn)科模式，王石先生，萬(wàn)科模式就是買(mǎi)土地蓋房子，蓋好了就賣(mài)，這樣它可以賺很多錢(qián)，雖然利潤(rùn)率比較少，但是薄利多銷(xiāo)。前提是你必須管理非常優(yōu)良、必須有非常好的制度，萬(wàn)科是一家上市公司，我不知道萬(wàn)科什么時(shí)候的價(jià)錢(qián)會(huì)跌到最低，摸不到他。當(dāng)然不止是萬(wàn)科一家公司，這樣的公司很多，不過(guò)萬(wàn)科制度化可能會(huì)比別人好一點(diǎn)，他的理念說(shuō)出來(lái)真的是真知灼見(jiàn)，這是第一個(gè)。萬(wàn)科是在住宅產(chǎn)業(yè)，在北方的住宅很少，而且中國(guó)地很大、人又多，一個(gè)萬(wàn)科滿足不了國(guó)家的需要。

　　第二個(gè)模式，我不大方便說(shuō)，我就形容一下，第二種模式是以商業(yè)管理為主，而且是以租為主，最好是租，這樣的公司長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)程中，他們會(huì)得到房地產(chǎn)價(jià)格上升的好處，租金越來(lái)越上升，利潤(rùn)是必須自主化，必須反應(yīng)快，市場(chǎng)好。第二個(gè)模式好像不那么像第一個(gè)模式數(shù)字化，但更難，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)的累積對(duì)他們來(lái)說(shuō)是非常重要的，我常常說(shuō)這樣管理公司不是一個(gè)高科技的行業(yè)，代理企業(yè)的技術(shù)含量絕高。第二個(gè)模式就是恒隆公司的這種模式，現(xiàn)在我們每年達(dá)到百分之二十幾不間斷的回報(bào)，我問(wèn)大家哪里一個(gè)行業(yè)能夠達(dá)到20%多。不但不借貸，恒隆到現(xiàn)在的數(shù)字都是上升的，我相信在其他地方都能用同樣的模式做出同樣的產(chǎn)品，做出同樣的財(cái)產(chǎn)損益表。

　　我上次說(shuō)過(guò)熊市對(duì)我來(lái)說(shuō)是大好事，我是最喜歡熊市的一個(gè)人：第一是它把我的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都打下去了，不用我打了，我非常高興；第二是買(mǎi)地，便宜點(diǎn)給你，去年8月份我在這里發(fā)言沒(méi)幾天，上海同一塊地賣(mài)出去是我同樣樓面地價(jià)的10倍，在西部某大城市，是我樓面底價(jià)的20倍，簡(jiǎn)直是瘋狂；第三我可以發(fā)股權(quán)，股票低的時(shí)候，我發(fā)股權(quán)給我的員工，對(duì)他們是件好事。對(duì)我來(lái)說(shuō)熊市就是大好市，我不怕北極熊，我擁抱“熊”。

　　最后，一個(gè)人能兩者兼顧嗎？就是用足萬(wàn)科的概念和恒隆的概念，能夠兼顧嗎？不太可能，因?yàn)槊織潣遣灰粯?、思維模式不一樣。姚明打籃球我也去打籃球，我肯定打不過(guò)他，如果我跟他打乒乓球說(shuō)不定還能打過(guò)他。每家公司都需要專(zhuān)著于某一個(gè)行業(yè)，我二十年前做市場(chǎng)，只要你把一件事做成全國(guó)或全世界最好的一件，你就是最好的人士，最終市場(chǎng)會(huì)給你答案，有規(guī)律的東西，有錢(qián)我也不賣(mài)，我要做出最好最好的，最優(yōu)你能不能判斷起來(lái)，你專(zhuān)一做的產(chǎn)品一定會(huì)比做的散強(qiáng)。去年在這兒談的時(shí)候大家很高興，房地產(chǎn)熱得不得了，今年說(shuō)是“變局”，為什么？我們做生意的就是為了搶價(jià)格，有機(jī)會(huì)去拜拜大師他們。希望大家在行業(yè)中越干越旺，只要你實(shí)干，這樣的全球還是房地產(chǎn)商的。從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，我覺(jué)得房地產(chǎn)是最能夠帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的，這對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)也是最重要的，希望大家不要因?yàn)閯e人說(shuō)的話而猶豫。謝謝。