一個(gè)超高層建筑的地理位置、產(chǎn)品本身、管理服務(wù)三個(gè)要素缺一不可，否則直接影響的是租金價(jià)格。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月2日，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事吳沂城在的“中國(guó)超高層建筑的發(fā)展與挑戰(zhàn)”會(huì)議中介紹，現(xiàn)在超高層建筑的定義是300米以上。

　　“超高層建筑的高度不一定代表高租金。”吳沂城強(qiáng)調(diào)稱，一個(gè)超高層建筑的地理位置、產(chǎn)品本身、管理服務(wù)三個(gè)要素缺一不可，否則直接影響的是租金價(jià)格。

　　世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前來講在全球已建成的超300米建筑達(dá)到了79座，其中有25座是在中國(guó)區(qū)，占全球總量的31.6%。在建的超高層現(xiàn)有125座，其中有78座在中國(guó)，占62.4%。

　　對(duì)此，有分析認(rèn)為超高層建筑或?qū)⒚媾R過剩的局面。然而，在世邦魏理仕深圳分公司策略顧問部董事黃易里看來，上述飽和度應(yīng)該從地域結(jié)構(gòu)上進(jìn)行剖析。

　　黃易里指出，從現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)狀況來看的話，可以發(fā)現(xiàn)目前大量的超高層寫字樓60%-70%左右都是集中在二三線城市，類似像南寧、沈陽(yáng)、重慶等等這些城市。

　　“對(duì)于像廣州、深圳、北京、上海這種一線城市來講的話，有產(chǎn)業(yè)支撐，也有企業(yè)自身需求，以及包括由于更加集聚化的區(qū)域開發(fā)聚合力，供求關(guān)系矛盾沒有那么大。”黃易里進(jìn)一步表示。

　　不過，黃易里也坦誠(chéng)其對(duì)二三線城市的擔(dān)憂。“對(duì)于一些還需要大量后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的二三線城市來說，它確實(shí)存在供大于求的現(xiàn)狀。”

　　相反，世邦魏理仕資深董事、中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表負(fù)責(zé)人林天春認(rèn)為，從另一方面的角度來看可能會(huì)有不一樣的結(jié)論。

　　“如果我現(xiàn)在是開發(fā)商，現(xiàn)在市場(chǎng)有這么多超高層同時(shí)在跟我競(jìng)爭(zhēng)的話，這個(gè)確實(shí)是過熱了；如果我是個(gè)租戶，我在選樓，肯定是希望選擇更多。”林天春繼續(xù)表示。

　　談及為何在飽和壓力下仍然熱衷建設(shè)超高層，吳沂城表示，“第一是政府追求地標(biāo)、追求政績(jī)的考慮；第二個(gè)從地產(chǎn)商來講，已經(jīng)有足夠的實(shí)力來開發(fā)。”

　　“第三是在國(guó)內(nèi)核心城區(qū)里面的土地使用是有限的，因?yàn)橥恋赜邢薇阒荒軓目罩腥グl(fā)展；第四是從一定意義上來講，超高層給人的印象，在租金上、投資回報(bào)上好像是可以比較高。”吳沂城如是強(qiáng)調(diào)。

　　在吳沂城看來，一棟樓的價(jià)值，第一個(gè)是在于產(chǎn)品本身，硬件；第二個(gè)要有一個(gè)好的管理服務(wù)，這些都是要靠人。

　　“如果沒有一個(gè)專業(yè)的人才，沒有一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)的話，那么在今后的運(yùn)營(yíng)商都會(huì)面臨比較大的困難。”

　　以下是《中國(guó)超高層建筑的發(fā)展與挑戰(zhàn)》對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：什么叫超高層建筑？

　　吳沂城：關(guān)于超高層建筑，現(xiàn)在的定義越來越多，但是其中一個(gè)核心的就是它的高度，所以目前超高層是以高度來定建筑物。

　　在香港現(xiàn)有規(guī)范里面超過30米就叫超高層，澳門50米高，英國(guó)只有30米高，美國(guó)是128米高，在澳大利亞是25米高，但這個(gè)都是在過去做建筑規(guī)范的時(shí)候所列出的一些關(guān)于超高層的概念。

　　現(xiàn)在在世界超高層建筑學(xué)會(huì)里面有一個(gè)新的定義，建筑高度300米以上才列為超高層建筑。

　　目前來講，在全球已經(jīng)建成的超高層超300米的建筑達(dá)到了79座，當(dāng)然其中有25座是在大中華地區(qū)中國(guó)，占全球總量的31.6%。

　　在建的超高層，也就是超300米的，現(xiàn)在有125座，其中有78座在中國(guó)，占了62.4%。這是目前對(duì)超高層的高度和在建量大概的數(shù)據(jù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中國(guó)究竟需要多少超高層建筑？每個(gè)市場(chǎng)有沒有飽和度？

　　黃易里：首先考慮的現(xiàn)狀就是為什么會(huì)這么多開發(fā)商或者投資商會(huì)熱衷于去建超高層，這個(gè)還是有市場(chǎng)背景或者政府的背景根本所在。中國(guó)一線城市超高層大量供應(yīng)的情況，實(shí)際上背后脫離不了有三方需求的存在：

　　第一，政府需求，因?yàn)樵诮ǔ邔拥臅r(shí)候，最直接帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)投資是30-50億的一次性投資，對(duì)招商引資、政府開發(fā)，包括還有區(qū)域形象提升有一個(gè)非常大的作用。由于總部經(jīng)濟(jì)的存在，它必然會(huì)帶來非常大的稅收。未來租賃期間會(huì)有更大的稅收形成。政府所必須要實(shí)現(xiàn)他的政績(jī)要求。這是從政府層面去看待它為什么會(huì)存在，因?yàn)榇嬖诰褪呛侠淼摹?/p>

　　第二，開發(fā)商的角度，無論是資產(chǎn)運(yùn)作還是運(yùn)營(yíng)里面，也具備了開發(fā)的必然要素。

　　第三，租賃客戶的角度看，這種超高層寫字樓，無論從企業(yè)形象、地標(biāo)，包括我們開玩笑說對(duì)員工的忠誠(chéng)度都有提高的作用。

　　正是因?yàn)檫@三方的存在，所以才會(huì)出現(xiàn)大量寫字樓的出現(xiàn)。這個(gè)寫字樓一方面是由于政府的新區(qū)開發(fā)，或者城市區(qū)域開發(fā)的推動(dòng)；另一方面，也是從開發(fā)商自身未來資產(chǎn)運(yùn)作角度，開發(fā)商也盡量促使自己的建筑物和寫字樓成為超高層的狀況。

　　從現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)狀況來看的話，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)目前大量的中國(guó)超高層寫字樓60%-70%左右都是集中在二三線城市，類似像南寧、沈陽(yáng)、重慶等等這些城市，所以這個(gè)飽和度，或者競(jìng)爭(zhēng)壓力的大小也是從地域結(jié)構(gòu)上面去進(jìn)行剖析。

　　對(duì)于像廣州、深圳、北京、上海這種一線城市來講的話，產(chǎn)業(yè)支撐，企業(yè)自身需求，以及包括由于更加集聚化的區(qū)域開發(fā)聚合力，供求關(guān)系矛盾沒有那么大。

　　但是對(duì)于一些還需要大量后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的二三線城市來說，它確實(shí)存在供大于求的現(xiàn)狀。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：二三線城市這些超高層建筑是誰(shuí)在推動(dòng)它的建設(shè)呢？為什么會(huì)有這個(gè)意愿去建設(shè)這么多超高層建筑呢？

　　吳沂城：超高層發(fā)展，在一定程度來講是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天這么一個(gè)狀態(tài)的產(chǎn)物。第一是政府追求地標(biāo)、追求政績(jī)的考慮；第二個(gè)是從地產(chǎn)商來講已經(jīng)有足夠的實(shí)力來開發(fā)。

　　第三是在國(guó)內(nèi)核心城區(qū)里面的土地使用是有限的，因?yàn)橥恋赜邢抟院笾荒軓目罩腥グl(fā)展；第四是從一定意義上來講，超高層給人的印象，從租金上、投資回報(bào)上好像是可以比較高。所以，從利益、政府、市場(chǎng)角度來看都有需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：地標(biāo)性建筑是很大的推動(dòng)力？

　　吳沂城：對(duì)。另外關(guān)于是不是過熱的這個(gè)問題，有一個(gè)數(shù)據(jù)，就剛才講的中國(guó)正在在建的超300米的建筑有78座，78座一共分布在中國(guó)的29個(gè)城市，而這29個(gè)城市有一半以上是二三線城市。

　　所以二三線城市超高層建筑可能到時(shí)候會(huì)受到一些市場(chǎng)上的壓力。對(duì)于一線城市，特別是像北上廣深城市的超高層來講應(yīng)該相對(duì)來講市場(chǎng)接納程度會(huì)非常得高。

　　林天春：從另一方面的角度來看可能會(huì)有不一樣的結(jié)論，如果我現(xiàn)在是開發(fā)商，現(xiàn)在市場(chǎng)有這么多超高層同時(shí)在跟我競(jìng)爭(zhēng)的話，這個(gè)確實(shí)是過熱了；如果我是個(gè)租戶，我在選樓，希望選擇更多。所以這個(gè)問題從每一個(gè)人的角度會(huì)有不一樣的解讀。

　　石堅(jiān)濤：我覺得是供應(yīng)帶動(dòng)需求的過程。打個(gè)比方，廣州國(guó)際金融中心，當(dāng)時(shí)這棟樓蓋起來以后帶動(dòng)很多總部遷移跟總部經(jīng)濟(jì)新的設(shè)立，一些開發(fā)商在廣州是沒有總部的，但是廣州國(guó)際金融中心作為地標(biāo)在廣州蓋了以后，帶動(dòng)了他們對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的認(rèn)可，還有帶動(dòng)他們對(duì)中央商務(wù)區(qū)的認(rèn)同，就讓他們的總部從二三線轉(zhuǎn)移到廣州，然后選擇一些地標(biāo)的大樓，超高層大樓。這也是供應(yīng)帶動(dòng)需求的過程。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：判斷一下國(guó)家下一步從政策上是更多鼓勵(lì)還是更多限制這個(gè)方向的發(fā)展？

　　吳沂城：從國(guó)家的政策層面來講不會(huì)去做太多的限制，因?yàn)檫@還是市場(chǎng)行為，完全由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)吧。

　　這也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，所有的東西都是在摸著石頭過河。摸的時(shí)候發(fā)現(xiàn)水深了，然后再撤回去。

　　包括剛才所談的超高層與高租金的關(guān)系，我們看到一個(gè)數(shù)據(jù)很有趣的，像北京最高的樓它的租金價(jià)格是最高的，但是在上海最高的樓租金價(jià)格不是最高的，相反矮的樓租金價(jià)格是最高的；在深圳最高的樓租金價(jià)格也不是最高的。

　　就是這幾個(gè)城市里面會(huì)看到一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，有趣的是超高層建筑的高度不一定代表高租金。

　　所以，作為一個(gè)超高層的建筑，它的地理位置、它的產(chǎn)品本身、它的管理服務(wù)，這三個(gè)要素是至關(guān)重要的，如果在這三個(gè)要素方面有所欠缺的話，可能直接影響的是它的租金價(jià)格。

　　黃易里：無論是從北上廣深，包括香港，尤其像深圳現(xiàn)實(shí)存在的高度不代表高租金的情況，或者最起碼不代表最高的租金標(biāo)準(zhǔn)這么一個(gè)情況。

　　以及包括我們可以看到已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了最高租金的這些物業(yè)，它畢竟是經(jīng)歷過很多年的產(chǎn)品素質(zhì)打造，包括服務(wù)團(tuán)隊(duì)完善的過程。

　　所以可能也會(huì)給到我們一個(gè)啟示，就是說當(dāng)我們?nèi)绻谧鲂碌某邔?，或者地?biāo)性建筑的時(shí)候，其實(shí)更多的關(guān)注點(diǎn)并不是直接導(dǎo)出這個(gè)項(xiàng)目短期之內(nèi)比周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓一定更高收益的狀況，可能更多是需要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的配套服務(wù)，以及物管，以及產(chǎn)品自身打造方面下工夫。

　　這樣在未來，或者你的成熟期的時(shí)候你才能夠享受到高的回報(bào)率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于超高層建筑來說回報(bào)期大概是多長(zhǎng)？或者要得到合理的回報(bào)的話，大概要運(yùn)營(yíng)多長(zhǎng)時(shí)間？

　　石堅(jiān)濤：我覺得這要看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。比如說在打造一個(gè)地標(biāo)性建筑物的時(shí)候，同時(shí)市場(chǎng)上有很多競(jìng)爭(zhēng)的話，那就必須要把這個(gè)戰(zhàn)線拉長(zhǎng)一點(diǎn)點(diǎn)。如果是只有一棟地標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)力沒有那么大的情況下，就可以把周期縮短。

　　當(dāng)然也要根據(jù)自己目標(biāo)的定位，比如說在前期的營(yíng)運(yùn)階段的時(shí)候，怎么去吸引一些帶動(dòng)這個(gè)地標(biāo)、幫助這個(gè)地標(biāo)去租賃的龍頭客戶。

　　然后到經(jīng)營(yíng)的階段是最重要的階段，在這個(gè)經(jīng)營(yíng)的階段怎么能夠把已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)大的客戶能夠維護(hù)好他們的關(guān)系，不讓他們走，從而不斷帶動(dòng)租金上漲。這個(gè)才是自己要考量和多思考的角度。

　　林天春：其實(shí)每個(gè)開發(fā)商都有不一樣的期望值，所以從我的經(jīng)驗(yàn)來看一般是7-10年，這也是最普遍、最理想的一個(gè)周期。最主要還是要看市場(chǎng)，如果市場(chǎng)需求和供應(yīng)不成匹配，那就必須把周期拉長(zhǎng)。

　　如果供不應(yīng)求的話，那周期就縮短。所以這一塊要根據(jù)市場(chǎng)不一樣的情況來定，但是一般來說是7-10年。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：究竟超高層建筑管理起來難不難？如果難的話，最難的地方是什么？

　　吳沂城：現(xiàn)在對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商講超高層建筑的管理，包括對(duì)物業(yè)來講都是一個(gè)新的課題，因?yàn)楫吘乖趪?guó)內(nèi)做超高層也就是最近十來年的事情，成長(zhǎng)成熟都是需要比較長(zhǎng)時(shí)間的積累。

　　從人才的積累、技術(shù)的成熟，包括市場(chǎng)成熟這方面都是需要一些積累。但從現(xiàn)在來看，目前對(duì)于超高層建筑管理來講面臨兩個(gè)大的難題：一個(gè)是技術(shù)難題，一個(gè)是人才的難題。

　　技術(shù)的難題，就在于超高層所運(yùn)營(yíng)的無論是風(fēng)火水電，還有建筑方面的專業(yè)技術(shù)要求，應(yīng)該都是過去一些普通建筑所不能去達(dá)到的高度。它的專業(yè)要求、它的技術(shù)難度，相對(duì)來講要高的很多。

　　人才的難題，比方說像講超高層的話，這個(gè)突破記錄的速度很快，而人才的積累跟不上速度的需求。所以未來在超高層管理上的人才吸引和培養(yǎng)也是比較大的難題。

　　因?yàn)橐粭潣堑膬r(jià)值，第一個(gè)是在于產(chǎn)品本身，硬件；第二個(gè)是要有一個(gè)好的管理服務(wù)，這個(gè)都是要靠人。

　　如果沒有一個(gè)專業(yè)的人才，沒有一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)的話，那么在今后的運(yùn)營(yíng)商都會(huì)面臨比較大的困難。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：營(yíng)運(yùn)方面很重要的就是能耗的控制，所以在能耗管理上，超高層建筑跟普通建筑相比有哪些不一樣的挑戰(zhàn)？

　　吳沂城：實(shí)際上超高層建筑的能耗是它運(yùn)營(yíng)里面最大的一塊，一個(gè)是能耗、一個(gè)是人工。那么能耗要得到比較合理的運(yùn)用的話，應(yīng)該是從設(shè)計(jì)階段就要開始。設(shè)計(jì)階段開始，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比方說電，如果電的距離越長(zhǎng)的話，它的電耗是越大。那么我們?cè)趺礃釉诔邔永锩婧侠砉┡潆姷脑O(shè)備，這是能耗方面。

　　第二，超高層主要是垂直交通的問題。比方說多少層的轉(zhuǎn)換層是最經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換層，因?yàn)槟銖某邔拥?00樓下到1樓，這個(gè)成本是很高的。這個(gè)在設(shè)計(jì)階段都是要充分去考慮的。

　　還有空調(diào)怎么樣配備是最合適的？像超高層建筑在頂層和最下這一層，它的室外溫度是有所區(qū)別的。那么在建筑材料的選擇，比如玻璃幕墻，以及新風(fēng)系統(tǒng)的采集，這些都有區(qū)別的。怎么樣利用它的差別為能源的節(jié)約和合理的能源管理上提供一個(gè)好的解決方案，這都是需要去考慮的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：從市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)、投資等方面可不可以總結(jié)一下中國(guó)的超高層建筑發(fā)展未來的趨勢(shì)是什么？

　　黃易里：對(duì)于中國(guó)超高層未來的發(fā)展趨勢(shì)，確實(shí)存在的就是結(jié)構(gòu)上面臨供求的矛盾，所以未來是需要更加謹(jǐn)慎地去看待這個(gè)市場(chǎng)，尤其是二三線城市里面需要大量產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入這個(gè)城市，可能更多是要結(jié)合政府的一些產(chǎn)業(yè)政策，或者一些扶持性的政策，這樣來拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目或者未來市場(chǎng)快速健康地發(fā)展。這是從供求方面初步的判斷。

　　第二，畢竟未來供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力還是存在的，所以對(duì)于投資商或者開發(fā)商的角度來講，更多是由原本相對(duì)浮躁的心態(tài)可能會(huì)變的要更加的緩和一些，包括投資回報(bào)，以及運(yùn)營(yíng)成熟的時(shí)間周期，大家的期望值有可能是會(huì)要放緩下來。

　　第三，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有，超高層建筑它在很長(zhǎng)一段時(shí)間，它無論是從形象還是從產(chǎn)品素質(zhì)本身，以及包括集聚的客戶來講，都會(huì)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的表現(xiàn)。

　　林天春：從租戶的角度來看的話，選址的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來越高。所以從開發(fā)商的角度，硬件是一方面、服務(wù)是一方面，另外是配套。

　　石堅(jiān)濤：從營(yíng)運(yùn)商的角度來談，超高層建筑的發(fā)展其實(shí)是良性的競(jìng)爭(zhēng)，不單是每一棟樓從硬件上更漂亮，從營(yíng)運(yùn)上每個(gè)開發(fā)商都在想辦法，從營(yíng)運(yùn)管理上不斷的提升、不斷的拉高。

　　而且超高層建筑，從側(cè)面看一下，它對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)體，當(dāng)?shù)卣?，還有中央商務(wù)區(qū)的帶動(dòng)作用，這都是良性的競(jìng)爭(zhēng)方面去發(fā)展。

　　吳沂城：第一，作為超高層，從過去單一的寫字樓變成垂直綜合體，里面有酒店、有寫字樓、有商場(chǎng)，實(shí)際上是一個(gè)垂直的大型綜合體。

　　那么這種垂直綜合體里面，它的功能、它的業(yè)態(tài)分布，它的合理運(yùn)用是需要去綜合考慮的，不能簡(jiǎn)單像過去建棟高樓作為寫字樓去考慮。

　　其中最重要的考慮是對(duì)人的問題，就是對(duì)人的需求、人的舒適感，綜合體里面不同的人需要得到不同的東西，要進(jìn)行分析，所以更多的要關(guān)注人的因素。

　　第二，作為超高層建筑，過去可能更多的是追求建筑的高度。那么從超高層建筑的發(fā)展來講，更需要強(qiáng)調(diào)是追求設(shè)計(jì)的高度、管理的高度和服務(wù)的高度，而不是簡(jiǎn)單的一個(gè)建筑體的高度。

　　第三，要去尋求合理投資價(jià)值的平衡點(diǎn)，就是綜合效能的問題。不是說建的高、投資越大，就表明未來投資回報(bào)就越高，可能要去尋求怎么樣找到平衡點(diǎn)，尋求價(jià)值最大化的，或者綜合效率最優(yōu)化的投資組合。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：資料顯示深圳在建的超高層有18棟，這個(gè)數(shù)字是什么時(shí)候的數(shù)字？未來入市會(huì)對(duì)深圳寫字樓市場(chǎng)造成怎樣的影響？

　　黃易里：世邦魏理仕做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)匯總，現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)土地已經(jīng)出讓出去，并且已經(jīng)相對(duì)明確它的建筑高度的物業(yè)，可以看到后續(xù)未來有18個(gè)超高層的供應(yīng)量。大概在230多萬(wàn)方總的供應(yīng)量水平線上。

　　另外，從兩個(gè)角度來看這個(gè)問題：第一個(gè)是這18棟寫字樓它的分布情況怎么樣？其實(shí)世邦魏理仕也做了地域?qū)用娴姆植?，最集中的是兩個(gè)片區(qū)，一個(gè)是福田區(qū)，以福田中心為主的包括周邊商務(wù)相對(duì)成熟的區(qū)域，這個(gè)是一個(gè)供應(yīng)比較集中的地方。第二個(gè)供應(yīng)比較集中的地方是后海和前海，主要是以總部經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)為主的。

　　所以從整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，或者是它的分布結(jié)構(gòu)，以及包括它所面對(duì)的這個(gè)市場(chǎng)來看的話，其實(shí)在未來這五年，或者這個(gè)建筑建起來正常運(yùn)營(yíng)的5-8年周期里面，其實(shí)這個(gè)量還是相對(duì)比較合理的狀況。

　　第一是它的商務(wù)基礎(chǔ)是成熟的區(qū)，或者未來有大量政策引導(dǎo)，或者政策刺激的商務(wù)新區(qū)，所以它本身所具備的宏觀背景條件相對(duì)是比較成熟的。

　　第二是在大量的供應(yīng)物業(yè)里面，或者投資商、開發(fā)商自持自用的比例相當(dāng)?shù)母?，甚至有一些達(dá)到70%以上自持或自用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　所以從這些角度可以看到對(duì)外放出去，真正拿到市場(chǎng)，真正對(duì)外供應(yīng)的量并沒有想象之中的那么龐大，更多的是以企業(yè)總部，或者企業(yè)自持的方式存在。

　　也許從數(shù)量上看起來大家會(huì)有點(diǎn)擔(dān)心，但是從細(xì)分下來這個(gè)結(jié)構(gòu)之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)它的數(shù)量并沒有想象之中的那么大。所以世邦魏理仕對(duì)未來的預(yù)判是相對(duì)比較看好的狀況。

　　當(dāng)然回歸到具體每一個(gè)物業(yè)后面的租賃情況、租金實(shí)現(xiàn)情況怎么樣？這個(gè)可能還更多的要跟每一個(gè)物業(yè)它具體的開發(fā)水平，以及物業(yè)管理的水平，包括你的運(yùn)營(yíng)能力，這個(gè)是緊密相關(guān)的要素。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：如何實(shí)現(xiàn)超高層資產(chǎn)保值增值，有沒有具體的手段？可以簡(jiǎn)單介紹一下深圳市片區(qū)式的租金狀況嗎？另外，怎么看長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建一個(gè)838米項(xiàng)目的可行性？

　　林天春：長(zhǎng)沙這800多米高的建筑我們確實(shí)在關(guān)注，但是現(xiàn)在沒什么太多的動(dòng)靜，而且那個(gè)區(qū)域偏了一點(diǎn)。不是黃金地段，還是一個(gè)新的開發(fā)區(qū)。所以800多米高的建筑在這個(gè)區(qū)，這個(gè)需求有多高，還真是一個(gè)問號(hào)。目前它還是停工的狀態(tài)。

　　黃易里：關(guān)于深圳片區(qū)的租金，目前來講應(yīng)該深圳最高的還就是嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的租金水平。大概也就是250元-300元/平方米，40層位置已經(jīng)突破300元，最高叫價(jià)400元/平方米，成交價(jià)是380元/平方米。這是目前可以看到在福田中心區(qū)比較高水平的租金狀況。

　　其實(shí)前海也有一些，像萬(wàn)科的“萬(wàn)科公館”也開始出來了，目前達(dá)到300元/平方米的租金水平。所以，從不同板塊來看的話，最成熟的是300多元到400元，最新的片區(qū)是300元出頭的水平。

　　吳沂城：實(shí)際上一棟樓建起來以后不是三幾十年，是百年大計(jì)，它在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)使它的資產(chǎn)價(jià)值都能夠得到充分體現(xiàn)的話，就在于管理和服務(wù)。

　　樓的價(jià)值就體現(xiàn)在租值、出租率，或者交易價(jià)格，如果這些價(jià)格是在穩(wěn)中有升，在逐步向上走，說明這個(gè)樓的保值增值是可以實(shí)現(xiàn)。

　　如果這個(gè)價(jià)格在往下走，說明這個(gè)樓日落西山，所以它的資產(chǎn)保值增值是根本談不上。但要實(shí)現(xiàn)逐步向上走的態(tài)勢(shì)，就是市場(chǎng)接受程度。市場(chǎng)租戶或者買家對(duì)這個(gè)樓的接受程度，一個(gè)是硬件，第二個(gè)是管理和服務(wù)。

　　但是硬件在經(jīng)過三五十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后，樓宇的設(shè)備設(shè)施，樓宇本體的狀況就很差。那么在寫字樓里面如果是這么一種感覺的話，租戶的選擇就是走人，那么這樣要保值增值根本是不可能的。

　　說遠(yuǎn)一點(diǎn)，比如住宅，像國(guó)內(nèi)現(xiàn)在很多城市住宅建了二三十年以后變成了舊城改造的情況，這實(shí)際上對(duì)于一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)來講是非?？杀氖虑?，大家都在講百年大計(jì)。

　　所以現(xiàn)在所看到的，國(guó)內(nèi)跟國(guó)外相比，國(guó)內(nèi)二三十年的樓都覺得很老，國(guó)外的像曼哈頓都是少的有六七十年，長(zhǎng)的有一百多年，但是根本不覺得曼哈頓那個(gè)片區(qū)有什么落后，現(xiàn)在仍然是代表全球最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的一個(gè)區(qū)，所以他在保值增值方面應(yīng)該是有獨(dú)特方面，就是在物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理，當(dāng)然需要一些費(fèi)用的投入，比如曼哈頓買個(gè)100萬(wàn)美金的公寓，每個(gè)月需要交付的管理費(fèi)用大概是1300美金-2000美金左右的水平，所以物業(yè)管理費(fèi)和買價(jià)可以看得出來。

　　國(guó)內(nèi)目前對(duì)物業(yè)管理費(fèi)壓的很低，這種管理在一定程度上只能叫物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不是物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)是什么概念？就是維護(hù)大樓表象的東西，維護(hù)大樓人工的支出，但是對(duì)大廈物業(yè)管理，真正對(duì)物管理方面的投資是捉襟見肘。

　　所以為什么很多樓經(jīng)過五年、十年、二三十年以后就很舊呢？因?yàn)闆]有錢去做保養(yǎng)，所以只能讓它自然的老化。老化之后這個(gè)樓設(shè)備也不行了，停車場(chǎng)也不行了，公共區(qū)域到處都是斑斑點(diǎn)點(diǎn)，這樣樓的價(jià)值就無從談起。

　　所以要使得樓的保值增值實(shí)現(xiàn)的話，是要有好的管理，好的管理需要有一個(gè)合理的物業(yè)管理費(fèi)的支持。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：深圳的摩天樓比起比較成熟的區(qū)域，紐約、香港，或者上海之間差距在哪里？

　　林天春：唯一比較大的區(qū)別，同一個(gè)行業(yè)在不同的區(qū)域要的面積是不一樣的，所以這一塊是會(huì)影響到整個(gè)樓的招租跟入住率，這個(gè)是有分別的。

　　把范圍放大一點(diǎn)，比如一個(gè)公司，在上海需要2000平方米，在深圳需求4000平方米，這是需要根據(jù)市場(chǎng)、根據(jù)環(huán)境他們對(duì)總部的考慮，對(duì)未來戰(zhàn)略的發(fā)展考慮，這個(gè)是會(huì)影響到需求的情況。

　　吳沂城：談到寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)力問題，其實(shí)做寫字樓也是要有積淀，也是要有本身成長(zhǎng)的過程，建超高層不是老板主意的問題，更多是要對(duì)自身的開發(fā)能力、管理能力，本身的理念能達(dá)到什么樣的高度，如果這個(gè)高度達(dá)到了，所建出來的東西肯定是會(huì)被市場(chǎng)所接受。

　　黃易里：關(guān)于深圳超高層寫字樓跟其他片區(qū)的一些差別？如果從客戶的構(gòu)成角度里面來看的話，確實(shí)有這樣的差異性，因?yàn)楫吘股钲诋a(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，除了金融產(chǎn)業(yè)之外，高科技的產(chǎn)業(yè)占的比重會(huì)很高。

　　第一，金融行業(yè)還是主要客戶的構(gòu)成，因?yàn)槌凶饽芰?，包括本身形象要求是?huì)比較高的。但是會(huì)有一個(gè)明顯差異的地方，就是科技類，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)，在深圳的比重非常的高，最高的可以將近有30%，這是蠻大的差別。

　　第二關(guān)于商業(yè)服務(wù)類，類似律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，這個(gè)比重占客戶結(jié)構(gòu)的比例也相對(duì)來說是比較高的。

　　所以由于客戶結(jié)構(gòu)的變化，必然會(huì)對(duì)除了硬件層面，以及服務(wù)層面的要求之外，包括對(duì)面積可能也會(huì)不一樣，因?yàn)榭蛻舯旧砻總€(gè)行業(yè)對(duì)面積的需求也是不同，并沒有說像其他的城市里面對(duì)單層面積要求會(huì)那么高，這個(gè)就是深圳由于企業(yè)的情況所導(dǎo)致對(duì)建筑指標(biāo)層面也有這樣的變化趨勢(shì)。

　　如果從技術(shù)層面，對(duì)綠色建筑的認(rèn)證，包括對(duì)智能化的要求，這都是一個(gè)共性，大家都開始往這個(gè)方向去提升。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：勞蓉蓉）