在市場人士看來，對“不差錢”的九龍倉來說，此舉或許正是為“拿下”董家渡地王蓄力。

　　觀點網 璀璨如斯，在尚未公布出讓底價之時便被外界披上“全國總價地王”的“外衣”，上海董家渡13、15號地塊的關注度可見一斑，而關于地王歸屬的種種揣測亦未曾斷過。

　　9月3日，上海規(guī)土局發(fā)布了董家渡13、15地塊(黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊)出讓預申請公告，這也意味著董家渡地王正式依法啟動出讓程序，參與該地塊競標的保證金高達50億元。

　　而早前市場傳聞，8月25日揭牌成立的“民企航母”中民投、港資巨鱷九龍倉以及定位外灘地塊開發(fā)上海外灘投資開發(fā)(集團)有限公司均有意競投該地塊。并且黃浦區(qū)規(guī)土局相關人士近日亦透露，預申請公告發(fā)布后，已經有不下5家房企或房企聯(lián)合體前來咨詢地塊相關問題。

　　地王之爭，暗潮涌動。9月10日九龍倉的一則50億美元中期票據更新計劃再次給予了外界更多的想象空間。在市場人士看來，對“不差錢”的九龍倉來說，此舉或許正是為“拿下”董家渡地王蓄力。

　　50億美元融資 九龍倉搶得先機？

　　公告披露，九龍倉已于當日向港交所申請更新其50億美元中期票據計劃的上市安排，根據該計劃，九龍倉將于9月10日后十二個月內向專業(yè)投資者發(fā)行債劵。其預計，該計劃將于9月11日起上市。據悉，該計劃上一次的更新申請為2013年9月。

　　據悉，九龍倉表示，中期票據計劃是一個需要每年更新的融資機制，讓公司可透過發(fā)行不同貨幣及金額債券向國際及本地資本市場進行融資，而50億美元的總額為該計劃在計劃期限內最高發(fā)行額。

　　頗為巧合，九龍倉共計50億美元的融資金額與此次董家渡地王預出讓價相差無幾。此前上海業(yè)內人士估計，董家渡地塊按70萬平方米的建筑面積計算，如果地價過4萬元/平方米，總價將輕松超300億元。

　　而實際上，九龍倉與董家渡的“緋聞”由來已久。此前更有消息稱，九龍倉主席吳光正已4次上到綠城黃浦灣天臺，全為俯瞰董家渡地塊全景，其對該地塊的興趣可謂濃厚。

　　因此有市場人士研判，在去年被新鴻基挫敗，失意徐家匯中心地塊后，董家渡地塊或許將成為九龍倉在黃浦江畔打造商業(yè)航母的最后機會，畢竟對于港資企業(yè)而言，拿地的首選目標正是市中心優(yōu)質地塊。

　　眼下，在上海方面，九龍倉集團全資持有2010年落成的會德豐國際廣場以及位于淮海路的百貨商場大上海時代廣場。

　　不過，業(yè)內人士表示，作為亞洲首屈一指的商業(yè)地產集團，在國內最重要的商業(yè)重鎮(zhèn)——上海，九龍倉肯定不會僅僅滿足于只擁有純寫字樓的會德豐國際廣場和總建筑面積只有10萬平米的大上海時代廣場兩項物業(yè)。

　　值得關注的是，今年以來，九龍倉已提前償還銀行貸款超過百億，并且資產負債率低，現金流強勁，項目資金也不存在任何問題。在如此情勢下，九龍倉50億美元的融資計劃無疑會讓外界不自覺地將其與董家渡地王聯(lián)系起來，并視為其搶占先機之舉。

　　出讓條件苛刻 誰或終將入主？

　　實際上，董家渡地王的出讓條件極為苛刻，對于開發(fā)商的入圍資格也提出了更高的要求。

　　據悉，該地塊此次采取“帶規(guī)劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)。

　　其中，項目商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。并且，受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內不得轉讓，對于可轉讓的辦公部分，最小轉讓單位為棟。

　　而受讓人如需轉讓商業(yè)部分，須對地上和地下分別采取整體轉讓的方式進行轉讓，在地塊劃分街坊后，受讓人也可按各街坊采取地上和地下整體轉讓的方式。此外，受讓人須長期自持住宅部分建筑面積不少于5000平方米用于租賃，不得擅自銷售，受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意。

　　如此看來，能夠向董家渡地王拋出繡球的企業(yè)必將是資本實力雄厚，而眼下傳聞最多的無疑是九龍倉、中民投和上海外灘投資。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從上述三家實力雄厚的企業(yè)來講，可以預見未來董家渡超級地王將上演“地王爭霸賽”。不過在300億地王的面前，雄厚的資本實力、金融產業(yè)的資源整合能力、房地產開發(fā)及運營實力、政府資源能力等都顯得尤為重要。

　　但是于三家企業(yè)而言，各方的優(yōu)劣勢不盡相同，最終將花落誰家還難以定論。

　　并且，據上海規(guī)土局人員透露，在預申請階段，董家渡地塊出讓底價將不向競買人公布，開發(fā)商對于地塊的報價，最重要的還是根據自身對該地塊的規(guī)劃和設計，自行估價。

　　其還表示，最終董家渡地塊將采用何種方式出讓，目前還未決定，將參考參與土地競買的競買人數量而定。若參與競買的人數較多，現場掛牌競價的方式可能性較大；若競買人數較少，則傾向采用招標的形式出讓。

　　不過，業(yè)內人士指出，如果董家渡13、15號地塊價格超過300億元，上海土地市場或可出現轉折，政府將會在未來的一個季度內適時推出更多的地塊，通過董家渡地王“預熱”整個市場，對于地方政府來說肯定是樂見其成。