不管是從購入項目成本，還是未來項目前景來看，對深圳國際而言無疑都能帶來較大利好。

　　觀點網(wǎng) 在寸土寸金的深圳，誰擁有了土地資源，誰就等于鎖定了未來穩(wěn)定的利潤來源。

　　9月11日，定位為物流港運營商的深圳國際公布，其已與持有50.889%權(quán)益的附屬公司深圳高速已就梅林關(guān)城市更新項目地塊簽訂協(xié)議，總地價款35.67億人民幣。

　　地價款分兩期支付，一期為深圳國際及深圳高速應于2015年6月30日前，通過項目公司與深圳國土委簽訂梅林關(guān)地塊相關(guān)土地出讓合同并繳納30%地價款，即10.7億元；其余24.97億元款項則在深圳國際及深圳高速應通過項目公司于土地出讓合同生效后一年內(nèi)繳納。

　　而就舊改項目的獲得，深圳國際方面就表示，梅林關(guān)地皮地理位置優(yōu)越，經(jīng)參考梅林關(guān)地塊周邊其他土地的市場價格，董事會認為以地價款獲取相關(guān)地塊對集團有利，具有較好的投資價值和增值空間。

　　受益新區(qū)規(guī)劃

　　單就區(qū)域價值來看，梅林關(guān)地理位置優(yōu)越性不言而喻。因此能獲得該地段一舊改項目，未來收益自然也相當可觀。而如此優(yōu)越地塊，為何最終花落深圳國際？

　　究其原因，或主要還是受益深圳市龍華新區(qū)規(guī)劃。

　　據(jù)了解，隨著深圳龍華梅觀高速梅林至觀瀾約13.8公里路段的政府回購并免費通行，深圳政府逐步開展龍華梅觀高速沿線規(guī)劃更新工作。

　　根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃，深圳政府擬實施梅林關(guān)城市更新項目，即對梅林收費站西側(cè)地塊和華通源物流中心地塊等共計約13.1萬平方米用地調(diào)整規(guī)劃功能，并將其中約9.6萬平方米改為開發(fā)建設用地按城市更新政策進行綜合開發(fā)。

　　而現(xiàn)時華通源物流中心地塊及梅林收費站西側(cè)地塊為深圳國際所有，因此，按照相關(guān)規(guī)定，深圳國際作為華通源物流中心地塊及梅林收費站西側(cè)地塊的業(yè)主可組建項目公司負責土地獲取的相關(guān)工作。

　　根據(jù)深國際披露的信息得知，針對梅林地塊的開發(fā)，目前深圳國際已與持有50.889%權(quán)益的附屬公司深圳高速合資成立了一家項目公司。深圳國際集團附屬公司新通產(chǎn)及深圳高速分別擁有項目公司51%及49%股權(quán)。

　　資料顯示，此次深圳國際獲得的梅林關(guān)城市更新項目的規(guī)劃綜合容積率為5.06，總建筑面積約為48.6萬平方米，包括住宅、商業(yè)、辦公、商務公寓以及公用配套設施等。

　　同時，經(jīng)計入地價款、土地契稅及其他預計的相關(guān)費用，按照目前規(guī)劃的可出售面積約47萬平方米計算，預期梅林關(guān)城市更新項目的樓面地價約為1.0-1.1萬元/平方米。

　　另值得一提的是，雖然該地塊未來具有較強升值空間，但深圳國際表示，集團將繼續(xù)以經(jīng)營物流基礎(chǔ)設施業(yè)務及收費公路業(yè)務為戰(zhàn)略發(fā)展方向，因此不宜參與梅林關(guān)地塊的開發(fā)，將在項目公司簽訂梅林關(guān)地塊的土地出讓合同以獲取梅林關(guān)地塊后，優(yōu)先將項目公司50%以上的股權(quán)通過產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓給具有房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。

　　前景被看好

　　即便深圳國際未來考慮將地塊五成權(quán)益出讓，但分析認為，不管是從購入項目成本，還是未來項目前景來看，對深圳國際而言無疑都能帶來較大利好。

　　據(jù)深圳業(yè)內(nèi)介紹，從項目成本看，一般通過調(diào)整規(guī)劃后獲得的地塊價格，會比直接通過招拍掛獲得的地塊基準價便宜15%左右。

　　“目前比梅林關(guān)地塊區(qū)域位置更靠北的上塘區(qū)域拍賣價格差不多在2.4萬元/平米，因此，相比較深圳國際1萬每平米的價格地價還是比較適中的?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)補充稱。

　　同時，在項目前景方面，國元證券在最新研報中指出，未來梅觀土地將重新規(guī)劃定位為高端服務業(yè)，同時深圳國際將引入一流開發(fā)商來合作開發(fā)，未來梅林關(guān)地塊存在較大升值空間。

　　而據(jù)了解，作為離關(guān)內(nèi)最近的片區(qū)，深圳梅林片區(qū)一直是市場較為關(guān)注的區(qū)域。因此，對于此次深圳國際獲得舊改項目，深圳業(yè)內(nèi)也表示看好。

　　至于未來入市價格方面，上述業(yè)內(nèi)介紹，目前該區(qū)域的星河盛世項目二手房住宅價格約在2.6萬元每平米，寫字樓價格約在3.5萬元每平米。

　　該業(yè)內(nèi)估計，未來深圳國際梅林舊改項目入市的價格應比現(xiàn)在價格高出15%左右，住宅價格會去到3萬元每平米，而商業(yè)基本會在4萬元每平米的水平。

　　另值得一提的是，事實上位于梅林片區(qū)的卓越城、星河盛世、萊蒙水榭春天等樓盤都曾有過不錯的銷售業(yè)績。

　　其中，星河盛世于2012年首次開盤時首推住宅695套，當天售出612套，銷售比例高達88%，其中成交均價為2.2萬元/平米，成交總金額超過13億元；卓越城項目曾于2013年五個月蟬聯(lián)深圳寫字樓市場銷售冠軍。