對于上市房企來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)房企年度銷售業(yè)績指標(biāo)與當(dāng)前市場“千方百計(jì)消化庫存”較大的關(guān)鍵。

　　張宏偉 數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第4個(gè)月下跌，跌幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，74個(gè)城市環(huán)比下跌，26個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　從數(shù)據(jù)層面來看，盡管與上月相比，8月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月增加2個(gè)，其中漲幅在1%以上的有8個(gè)，較上月增加5個(gè)。但是，8月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量仍然有74個(gè)，其中跌幅在1%以上的有31個(gè)。

　　從8月份100個(gè)城市新建商品住宅房價(jià)環(huán)比變化城市特征來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來看，受銀行信貸緊縮、市場存銷比指標(biāo)高企等因素影響，市場去化壓力倍增，此時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致100個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上月下跌0.59%，甚至仍然出現(xiàn)74個(gè)城市環(huán)比下跌，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

　　從8月份100個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比變化特征來看，最大的特征就是房價(jià)漲幅明顯放緩，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲3.15%，漲幅較上月縮小1.57個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第8個(gè)月縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7095元/平方米，環(huán)比下跌0.69%。

　　從十大城市房價(jià)表現(xiàn)來看，即使是房價(jià)較為堅(jiān)挺的一線城市等大中城市，市場形勢也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較上月收窄0.44個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲7.58%，漲幅較上月縮小2.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　這反映限購政策調(diào)整以來尤其是8月份全國大中城市整體市場仍然不樂觀。

　　從短期內(nèi)來看，今年4月份以后限購等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤桑?6個(gè)限購城市當(dāng)中至少38個(gè)開始調(diào)整限購政策，比如天津、南寧、無錫、?？?、沈陽、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石家莊、杭州、寧波、溫州、青島等城市限購政策已經(jīng)調(diào)整或取消；除了調(diào)整限購政策之外，福建、湖南、廣西、成都、武漢等部分地方政府開始對樓市下“猛藥”，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開帷幕。但是，這樣的“救市”措施這反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上也不利于大中城市市場成交量拉開節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場，但降價(jià)幅度普遍不是很大，市場成交量的收效并不好。當(dāng)前來看，買賣雙方整體市場仍然處于博弈狀態(tài)，尤其是對于房企來講，仍然不肯有大范圍大幅降價(jià)的動(dòng)作，難以有大幅下跌的動(dòng)力。

　　而市場并不會(huì)止于此。事實(shí)證明，盡管有上述限購等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，各個(gè)地方政府也在發(fā)布“救市”措施，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

　　8月份以來，市場期待銀行首套房貸利率放松的預(yù)期仍然落空，盡管上海、北京、深圳等城市少數(shù)銀行出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠的現(xiàn)象，但是優(yōu)惠是有條件的，享受優(yōu)惠貸款的門檻也相對比較高，享受到優(yōu)惠的人群極其有限。事實(shí)上，房貸利率并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，從整體市場成交量表現(xiàn)來看同樣也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從未來9-10月市場成交量預(yù)期來看，在房貸利率還沒有實(shí)質(zhì)性下調(diào)的市場背景下，如果還沒有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，“金九銀十”市場銷售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心，“金九銀十”就有可能變?yōu)?ldquo;銅九鐵十”。

　　從筆者與銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)人士交流結(jié)果來看，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對于開發(fā)貸款仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎，仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎地選擇自己的交易對手(投資的開發(fā)商)，對于中小企業(yè)來講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面的壓力，預(yù)計(jì)9-10月份甚至第四季度會(huì)有更多的中小企業(yè)面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)；對于房貸來講，由于個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率(當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率是6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款的投資回報(bào)率，從這個(gè)角度來講，即使銀行等金融機(jī)構(gòu)有貸款額度，也不會(huì)過多投放到個(gè)人住房貸款上來，即使個(gè)別城市商業(yè)銀行房貸利率有局部松動(dòng)，也是有條件的，整體來看大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個(gè)人按揭住房貸款政策仍然會(huì)偏緊。

　　從上述分析來看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸9-10月仍然偏緊，也不會(huì)立即下調(diào)首套房貸利率，房貸利率短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。因此，如果房企還沒有大范圍啟動(dòng)“以價(jià)換量”的市場策略，9-10月房地產(chǎn)市場交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會(huì)更加突顯，可能會(huì)有更多的房企尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　從上述分析來看，預(yù)計(jì)在2014年9-10月，由于銀行信貸持續(xù)緊縮還會(huì)影響市場成交放量，限購等救市政策出臺(tái)也難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用，房企勢必會(huì)調(diào)整自己的推盤策略，在年終到來之際爭取9-10月份最關(guān)鍵的一波行情，以盡可能縮小當(dāng)前銷售業(yè)績與年度指標(biāo)的差距。此時(shí)，開發(fā)企業(yè)勢必還會(huì)堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。

　　尤其是對于上市房企來講，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，由于年報(bào)業(yè)績壓頂，企業(yè)資金面緊張等因素，房企勢必會(huì)采取相對應(yīng)的措施搶收“金九銀十”的業(yè)績，在9-10月加大推盤力度，使“以價(jià)換量”市場態(tài)勢更加明朗化。同時(shí)，不可避免地，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)20-30%的大幅降價(jià)市場行為，并且大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來越多。

　　因此，筆者預(yù)計(jì)在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段里樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來臨，甚至?xí)恢背掷m(xù)到年底。同時(shí)，對于上市房企來講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)房企年度銷售業(yè)績指標(biāo)與當(dāng)前市場“千方百計(jì)消化庫存”較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢必成為大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫存”的選擇。

　　張宏偉 觀點(diǎn)媒體專欄作者