整體市場(chǎng)的冷清影響也同樣反映在個(gè)體樓盤的銷售策略中。9月6日，廣州中海譽(yù)城加推“央璟”組團(tuán)，較上半年14500元/平方米的均價(jià)直降超過(guò)兩千。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 剛過(guò)去的一波中報(bào)發(fā)布會(huì)中，幾乎每家房企都會(huì)被問(wèn)及對(duì)下半年的樓市預(yù)期，而大部分房企在市場(chǎng)回歸的認(rèn)知中也都對(duì)下半年樓市的起色寄予了希望。

　　轉(zhuǎn)眼時(shí)間已推進(jìn)到九月，全年僅剩四個(gè)月的當(dāng)口，傳統(tǒng)的九月樓市銷售旺季似乎仍未發(fā)揮出往年表現(xiàn)，作為一線城市的廣州甚至還走出了年內(nèi)低位水平。

　　據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月1日-7日，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下降35%，同比下跌48.9%；銷售金額14.14億，環(huán)比下降29%。801套的周網(wǎng)簽套數(shù)同時(shí)成為廣州今年春節(jié)淡市后的最低值。

　　整體市場(chǎng)的冷清影響也同樣反映在個(gè)體樓盤的銷售策略中。9月6日，廣州中海譽(yù)城加推“央璟”組團(tuán)，均價(jià)約12000元/平方米，折后最低單價(jià)11500元/平米，較上半年14500元/平方米的均價(jià)直降超過(guò)兩千。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，但9月首周廣州僅有的“試水”推貨的5個(gè)樓盤開(kāi)盤都難稱理想，不足四成的首日去化率同樣是個(gè)信號(hào)。觀望濃厚、去化不足、新貨壓境，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，金九銀十既是沖刺點(diǎn)，也將是一場(chǎng)考驗(yàn)。

　　中海主力盤搶閘入市

　　9月初，即將加推新貨的中海譽(yù)城打出項(xiàng)目三周年特惠活動(dòng)，5千元登記金可享10萬(wàn)元房?jī)r(jià)減免，宣傳中更稱“優(yōu)惠幅度可謂空前”、“價(jià)格顛覆以往”。

　　9月6日，中海譽(yù)城推出“央璟”樓王單位南苑8棟79-139平方米二至四房產(chǎn)品，均價(jià)約12000元/平方米，單價(jià)折后最低約11500元/平方米。

　　據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格，就是“為了促進(jìn)成交量”。對(duì)比最近半年14716元/平方米的網(wǎng)簽均價(jià)，此次中海譽(yù)城均價(jià)下調(diào)幅度約2700元/平方米。

　　在廣州蘿崗片區(qū)中，中海譽(yù)城可以算是市場(chǎng)認(rèn)知度較高的項(xiàng)目。除去自2012年10月至今已有兩年的宣傳積累，中海譽(yù)城依靠專一的剛需定位也曾創(chuàng)下開(kāi)盤“日光”的紀(jì)錄。

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，該盤入市至今累計(jì)網(wǎng)簽套數(shù)3700余套。中海2013年報(bào)中，中海譽(yù)城也被點(diǎn)名列為物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額的主要來(lái)源項(xiàng)目。

　　被認(rèn)為是控制成本和保證高利潤(rùn)優(yōu)等生的中海，緣何在廣州區(qū)域主力項(xiàng)目中發(fā)起了一波降價(jià)促銷潮？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該盤所在蘿崗區(qū)域入市樓盤多競(jìng)爭(zhēng)激烈，其次整體市場(chǎng)觀望和冷淡的氛圍也是影響其促銷的重要原因。

　　然而，更值得注意的是，在當(dāng)前市況下如中海譽(yù)城一般曾有佳績(jī)表現(xiàn)的項(xiàng)目促銷效果也并不理想。世聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中海譽(yù)城加推貨量225套，首日去化率31%。當(dāng)“金九銀十”還在熱場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)以價(jià)換量手段的應(yīng)激性下降，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言絕非樂(lè)觀信號(hào)。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心總監(jiān)瞿中奇分析指：“在開(kāi)發(fā)商推貨量加大和銷售周期性的原因下，預(yù)計(jì)接下來(lái)廣州樓市成交量會(huì)有所上升，但是景氣度難以出現(xiàn)明顯回暖。”

　　余下四月樓市危機(jī)？

　　從陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，9月1日-7日廣州新建商品住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下降35%，同比下跌48.9%；成交面積為9.19米，環(huán)比下降33%；銷售金額14.14億，環(huán)比下降29%。

　　對(duì)于數(shù)據(jù)的低迷，瞿中奇表示，有所滯后的網(wǎng)簽可能反映的是八月中上旬的認(rèn)購(gòu)情況，“但從9月第一周實(shí)際推貨的去化來(lái)看，往年那樣的成交熱潮確實(shí)沒(méi)有出現(xiàn)。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周廣州開(kāi)盤項(xiàng)目共有5個(gè)，除中海譽(yù)城去化約三成外，其余四盤首日去化率僅約10-20%。“開(kāi)盤首日去化率是衡量樓盤銷售的一個(gè)重要指標(biāo)，從目前整體去化約40%的水平來(lái)看，接下來(lái)市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)不會(huì)特別樂(lè)觀。”

　　瞿中奇分析指，最近一個(gè)月中，廣州每周新增預(yù)售房源都維持在2000-3000套的高位，這意味著眾多開(kāi)發(fā)商還是會(huì)利用9月下旬到“十一”黃金周的節(jié)點(diǎn)積極銷售，“因?yàn)樾峦曝浕鶖?shù)上升，成交量會(huì)有上升起伏，但以首日去化率指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)景氣度難以有明顯回暖。”

　　數(shù)據(jù)還顯示，8月廣州11區(qū)共發(fā)放45張預(yù)售證，新增住宅房源8919套，環(huán)比7月上漲28.91%，同比去年同期上升12.37%，創(chuàng)下近3個(gè)月以來(lái)的新高。9月首周新增房源仍居高不下，11張新增預(yù)售證合計(jì)3522套供應(yīng)。

　　萬(wàn)套新貨壓境，以價(jià)格和促銷為營(yíng)銷訴求點(diǎn)預(yù)計(jì)將成為開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)。廣州樓盤的宣傳中，優(yōu)惠已是不二主題，更有新項(xiàng)目還未入市已經(jīng)展開(kāi)促銷。例如位于蘿崗中新知識(shí)城板塊的萬(wàn)科幸福譽(yù)，8月底開(kāi)放銷售中心時(shí)立即打出“首付低至一成”口號(hào)做宣傳。

　　以廣州為大本營(yíng)的某房企管理層曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，預(yù)計(jì)今年的樓市成交將淡到年底，“大家基本都是要盡力保證目標(biāo)的完成，但要求多高的增長(zhǎng)幅度是不太可能的了。”另一房企高層也曾透露，今年廣州市況難料，量?jī)r(jià)能否真正回暖有待春節(jié)后見(jiàn)分曉。

　　瞿中奇認(rèn)為，“廣州限購(gòu)在近期放開(kāi)的可能性很小，到今年底的樓市走向要看開(kāi)發(fā)商的讓利程度和銀行貸款的支持力度。”其進(jìn)一步指出廣州的限貸近期有松動(dòng)跡象，但銀行利率調(diào)整底線絕不會(huì)低于基準(zhǔn)利率，效果有待觀察。