中南建設(shè)在南京此前沒有項(xiàng)目，它是否有能力做這樣一個(gè)高價(jià)位項(xiàng)目以及未來市場(chǎng)接受度如何，這些都還有待檢驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張常旺 陽春三月已過，盡管南京樓市在“金三”表現(xiàn)遜色不少，但進(jìn)入“銀四”后土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)“回暖”現(xiàn)象。繼上周5宗地塊理性收?qǐng)龊?，本周?4月3日)南京再次迎來了4幅土地的出讓。

　　最終，中南建設(shè)經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)，以25.7億元的總價(jià)摘得位于城東的麒麟商住地塊，而同樣備受關(guān)注的東山稀缺宅地則由愛濤置業(yè)以6.11億元拿下，并刷新江寧區(qū)單價(jià)地王。另外兩宗位于江寧空港開發(fā)區(qū)的宅地則分別被招商和朗詩綠色地產(chǎn)以5.78億元、10.12億元收歸囊中。

　　從最終成交結(jié)果來看，此次共有3宗地突破了之前出讓文件規(guī)定的最高競(jìng)價(jià)上限，并進(jìn)入競(jìng)保障房建設(shè)資金環(huán)節(jié)。

　　談及此次土拍為何競(jìng)爭(zhēng)如此激烈時(shí)，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)解釋道，一方面是目前南京樓市還不錯(cuò)，外來開發(fā)商進(jìn)入的熱情比較高；另一方面，雖然南京土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃上有放量，但總體上還不是太大，不能滿足開發(fā)商的要求。

　　但其亦強(qiáng)調(diào)，有些房企不計(jì)成本進(jìn)入是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，而從地價(jià)跟房?jī)r(jià)關(guān)系來看，本次成交價(jià)格基本合理。

　　而對(duì)于再次進(jìn)入南京市場(chǎng)的中南建設(shè)來說，無疑是其謀求一二線發(fā)展、建立一二三四線相結(jié)合平衡發(fā)展的機(jī)會(huì)，它是否有能力做這樣一個(gè)高價(jià)位項(xiàng)目以及未來市場(chǎng)接受度如何，也還有待檢驗(yàn)。

　　三地突破競(jìng)價(jià)上限 中南建設(shè)38億兩城圈地

　　此次土地出讓中，位于江寧醇熟區(qū)域東山板塊的G13稀缺宅地吸引了多家開發(fā)商的追逐。共有招商、新城、升龍、海亮、愛濤置業(yè)等9家企業(yè)參拍，經(jīng)過23輪競(jìng)價(jià)，G13地塊被愛濤置業(yè)以6.11億元收入囊中，樓面價(jià)達(dá)10858元/平方米，該價(jià)格也刷新江寧的單價(jià)地王。

　　對(duì)此，孟祥遠(yuǎn)指出，該地塊的價(jià)格偏高，未來房?jī)r(jià)要上到2萬元/平方米，而目前江寧的市場(chǎng)還不足以支撐這一價(jià)格，所以風(fēng)險(xiǎn)比較大。

　　其分析，2012年萊蒙國際以樓面地價(jià)10275元/平方米拿下G16地塊，成為河西地王，而2013年中天城投以10259元/平方米刷新仙林地王，“但江寧與仙林、河西相比，在空間和位置上是完全不一樣的”。

　　而來自江寧祿口板塊的G14、G15地塊則被招商和朗詩綠色地產(chǎn)摘得，成交價(jià)分別為5.78億元、10.12億元，樓面價(jià)各為3620元/平方米和4101元/平方米。而G14地塊也是今日唯一一宗未突破價(jià)格上限的地塊。

　　另外，位于麒麟科創(chuàng)園的G12商住地塊無疑是最受關(guān)注的，此前更是傳出萬達(dá)、龍湖、中海等多家品牌房企有意向拿下該地塊。而從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)來看，該地塊共吸引了包括中南建設(shè)、新城、招商、金科在內(nèi)的6家房企爭(zhēng)奪。在叫價(jià)50余輪后，只剩下中南建設(shè)和金科“捉對(duì)廝殺”。

　　最終，中南建設(shè)以25.7億元競(jìng)得G12地塊，競(jìng)價(jià)輪次定格在82輪，而該地塊的成交樓面價(jià)為7103元/平方米。資料顯示，該地塊出讓面積12.92萬平方米，起始價(jià)17.6億元。

　　在南京業(yè)內(nèi)人士看來，該地塊未來的房?jī)r(jià)上行將達(dá)到1.4萬元/平方米左右，而目前該區(qū)域已有這一價(jià)位的項(xiàng)目，因此成交價(jià)格比較理性。據(jù)了解，這也是中南建設(shè)再次進(jìn)入南京。

　　25.7億元拿下麒麟商住熱地，也意味著中南建設(shè)再次敲開了南京市場(chǎng)的大門。而事實(shí)上，近期中南建設(shè)在土地市場(chǎng)上頗為活躍。而此次斬獲的G12地塊，也是其3天內(nèi)獲得的第三宗地。

　　據(jù)悉，4月1日中南建設(shè)以12.87億包攬?zhí)K州園區(qū)新興板塊--“體育公園”板塊內(nèi)的蘇園土掛08號(hào)、09號(hào)地，宗地面積分別為5.03萬平方米、7.48萬平方米，成交價(jià)為6.73億元和6.14億元。

　　三四線“隱憂”下的拿地策略調(diào)整

　　從中南建設(shè)近期頻頻在二線城市出擊的情況來看，不難覺察出其拿地策略正發(fā)生著進(jìn)一步的調(diào)整，其向二線城市布局的傾向也更加明顯。

　　據(jù)了解，在這之前的2月25日，中南建設(shè)在杭州也落下一子，以總價(jià)13.4億元競(jìng)得位于濱江區(qū)白馬湖單元的杭政儲(chǔ)出［2014］8號(hào)地塊，折合成交樓面價(jià)為7257.91元／平方米。

　　而以往中南建設(shè)是在三線城市以開發(fā)大盤為主，并且采取的是“施工換取土地”的拿地模式，涉及到一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及公建換土地。

　　彼時(shí)，分析指出，大盤開發(fā)運(yùn)營模式雖然利潤豐厚，但是周期較長(zhǎng)，占用資源時(shí)間較多，對(duì)中南建設(shè)的成長(zhǎng)速度影響較大。而管理層也意識(shí)到了這一問題的存在，因此，從2013年開始中南建設(shè)便表示，將開始調(diào)整拿地策略，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，并通過招拍掛方式加大短平快項(xiàng)目獲取力度。

　　從去年三季度開始，中南建設(shè)確實(shí)加大了招拍掛的拿地力度，先后在常熟、海門、泰興獲得十多塊地，但其拿地重心依然是三四線城市。而從2014年開始，其在二線城市的動(dòng)作更加頻繁。

　　實(shí)際上，中南建設(shè)作出拿地策略調(diào)整的決定與其在三四線面臨的一些隱憂也不無關(guān)系，早在2012年，中南建設(shè)位于營口的中南世紀(jì)城犧牲部分利潤低價(jià)銷售，以獲得一定的市場(chǎng)份額，而其大本營南通亦面臨著住宅供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，中南建設(shè)原來的打包拿地方式主要用于三線城市，尤其是政府對(duì)地價(jià)維護(hù)要求不高的城市，但目前這一模式在三線城市都比較難以實(shí)現(xiàn)了。

　　此前，中南控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)陳小平亦表示，中南建設(shè)正在謀求一二線的發(fā)展機(jī)會(huì)，建立一二三四線相結(jié)合的平衡發(fā)展。

　　然而轉(zhuǎn)調(diào)一二線的中南建設(shè)，是否能夠適應(yīng)一二線的“氣候”還不得而知。因此，分析也指出，對(duì)于此前在二線城市鮮有項(xiàng)目的中南建設(shè)來說，它是否有能力做這樣一個(gè)高價(jià)位項(xiàng)目以及未來市場(chǎng)接受度如何，這些都還有待檢驗(yàn)。