去年至今，富力已先后3次斥重金在上海虹橋商務區(qū)布局寫字樓、住辦以及商辦項目，投資總額已接近200億元，開發(fā)體量超過66.7萬平方米。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 繼去年以36.3億拿下上海虹橋商務區(qū)兩宗熱地之后，富力地產(chǎn)又于近日以22.24億元拿下了同區(qū)域的第3個項目。3月27日，富力地產(chǎn)就收購虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期8#D13地塊在商務區(qū)管委會舉行簽約儀式，收購價格為22.24億元。

　　不同于前兩宗的招拍掛拿地，這一次，富力地產(chǎn)是以22.24億元的總價，收購了成交于3年前的虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期08號地塊中的一個子項目，即D13。

　　資料顯示，D13地塊占地面積約4.6萬平方米，建筑面積約26.7萬平方米，屬商辦項目，涵蓋酒店式公寓、標準辦公、五星級酒店及精品酒店等多種物業(yè)類型。

　　據(jù)悉，上述交易預計會在4月底完成。至此，富力地產(chǎn)在上海虹橋商務區(qū)投資總額已接近200億元，開發(fā)體量超過66.7萬平方米。

　　低調(diào)的上海市場

　　事實上，自2007年入滬以來，富力地產(chǎn)在上海的發(fā)展相對低調(diào)。

　　據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士觀察，富力地產(chǎn)近幾年在上海主要是一些低密度的住宅，其他的項目比較少。

　　除去上述虹橋商務區(qū)的3個項目之外，該公司目前在上海有富力桃園以及嘉譽灣(與合景泰富合作)兩個項目。其中，富力桃園已經(jīng)售罄，嘉譽灣的住宅部分也已于2011年末開始出售。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)2013年年報，該公司在上海及周邊地區(qū)錄得的協(xié)議銷售總值為16.63億元，協(xié)議銷售面積為9.36萬平方米。與其所進入的其他城市相比，上海的銷售在廣州、北京及周邊地區(qū)、天津、太原、海南、哈爾濱等城市與區(qū)域中，排名第七。其中廣州貢獻銷售已達108.35億元，北京及周邊地區(qū)為84.96億元。

　　同樣，在2012年上海銷售額為24.6億元，排名第四位于北京、廣州和天津之后，其中廣州2012年銷售額為74.1億元，北京銷售額為56.5億元。

　　由此看來，富力地產(chǎn)在上海市場的業(yè)績表現(xiàn)因缺少項目儲備，而與其在廣州、北京的銷售差距有進一步擴大趨勢。

　　據(jù)了解，目前在富力地產(chǎn)內(nèi)部，上海市場不再是單獨大區(qū)。據(jù)其2013年年報透露，上海、南京、杭州與北京、天津、西安、太原、沈陽、哈爾濱、大同一并被劃為富力地產(chǎn)的華北區(qū)域。

　　富力2013年報中對于上海(含周邊地區(qū))如此點評：由于在青浦區(qū)的富力桃園于2013年清盤，銷售重點集中于昆山富力灣，該項目為低密度住宅。期內(nèi)，該項目銷售額為人民幣7.83億元。

　　富力方面預計，今年將會在上海市區(qū)推出第一個100%完全擁有的項目，位于2013年收購的虹橋地塊。據(jù)悉，該大虹橋商務核心區(qū)項目名為“富力十號”。

　　基于對富力地產(chǎn)多年的觀察，行業(yè)人士認為，富力之前在上海發(fā)展較慢主要是因為戰(zhàn)略問題。

　　“之前，他們在上海乃至整個長三角地區(qū)的投資就不是很大，所以發(fā)展步伐較慢，一個項目賣完了，后期的項目就接不上。”

　　除此之外，該人士還指出，在市場沖擊力方面，富力表現(xiàn)得十分低調(diào)。

　　“在自身項目的去化方面，并沒有形成銷售亮點。每個項目基本都是平平淡淡地在賣，而不是集中放量、快速去化。”

　　200億加碼虹橋商務區(qū)

　　面對今年700億元的銷售目標，富力地產(chǎn)董事長李思廉希望上述局面能夠得到提振。

　　去年，他在點評當年土地市場之時曾公開表示，這么多優(yōu)秀開發(fā)商集中到上海競拍是有原因的，富力會以行動說明一切(進入上海市場的決心)。

　　值得玩味的是，李思廉對于上海市場的認同將完全加碼在虹橋商務區(qū)以及商業(yè)地產(chǎn)之上。

　　僅去年至今，富力已先后3次斥重金在上海虹橋商務區(qū)布局寫字樓、住辦以及商辦項目，投資總額已接近200億元，開發(fā)體量超過66.7萬平方米。

　　上海業(yè)內(nèi)人士認為，“現(xiàn)在看來，富力對于上海市場在做一些策略調(diào)整。從去年開始，他們僅在虹橋商務區(qū)的投資已達200億，在這個區(qū)域也算有相當?shù)脑捳Z權了。這么多的資金投入之后，在運營方面必然會采用與之前不同的做法，比如回款的速度、帶給市場的沖擊力都會有所不同。想要在華東地區(qū)樹立起認同度高的品牌，高強度的能量集中爆發(fā)是必須的。”

　　另有長期關注富力的分析人士表示，富力之所以會將200億加碼在商業(yè)地產(chǎn)，主要還是富力比較擅長寫字樓產(chǎn)品。

　　“他們覺得寫字樓是自己的強項，特別是之前在廣州珠江新城做得比較成功，所以想借鑒這些經(jīng)驗，復制這種模式。”

　　一直以來，富力地產(chǎn)把重要精力傾注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營，涉及更多的是酒店和寫字樓。眾所周知，富力地產(chǎn)開發(fā)的寫字樓項目多以散售為主。比如在廣州，除了富力中心是自持之外，盈凱廣場、盈盛廣場、盈通大廈、盈豐大廈等多個超甲級寫字樓項目都以散售的形式發(fā)展。

　　對此，上海業(yè)內(nèi)人士指出，富力地產(chǎn)仍然需要思考這種模式是否適用的問題。“散售模式不僅會減少增值空間，而且在上海市場能否獲得認可還有待觀察，畢竟在上海這樣區(qū)域的寫字樓，自持亦或整售的會比較多。”

　　而富力需要應對的另一個問題是，2014年，大虹橋商辦項目將進入集中上市階段，至2015年，虹橋商務區(qū)核心區(qū)將產(chǎn)生261萬平方米的甲級寫字樓。

　　“這相當于該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%，而整個虹橋商務區(qū)的商辦項目供應量將相當于浦西歷史上全部的供應量。”戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔曾在一份報告中如是說。

　　每個硬幣都有兩面。虹橋商務區(qū)未來的發(fā)展前景被普遍看好，這也恰恰造成了其發(fā)展過程中的問題--供應過剩。

　　“這一區(qū)域成長的速度未必能夠像大家預期的這么快。”上海資深業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商還沒有在具體項目的運營當中遇到這些問題，主要是因為還沒項目投入運營。

　　“但一些先期的項目投入運營之后就會發(fā)現(xiàn)問題。比如，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能量不足以支撐這么大的商辦物業(yè)供應量。直白的講就是，項目開業(yè)之后很可能會是空的。”但該人士同時認為，“現(xiàn)在把錢砸下去沒關系，因為有規(guī)劃、有前景支撐。”