預(yù)計(jì)集團(tuán)將會(huì)有新資產(chǎn)注入華潤(rùn)置地，尤以大沖村項(xiàng)目資產(chǎn)最大，注入時(shí)間則會(huì)在項(xiàng)目銷售或落成前，以便可以計(jì)入華潤(rùn)置地的銷售收入及利潤(rùn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 通過華潤(rùn)集團(tuán)一系列“孵化注資”逐漸壯大起來的華潤(rùn)置地，或許又將有新的期待。

　　日前，摩根大通發(fā)表報(bào)告稱，預(yù)計(jì)華潤(rùn)集團(tuán)將會(huì)有新的資產(chǎn)注入華潤(rùn)置地，其中尤以深圳大沖項(xiàng)目為最大及最值錢資產(chǎn)，注入時(shí)間則會(huì)在項(xiàng)目銷售或落成前，以便該項(xiàng)目可以計(jì)入華潤(rùn)置地的銷售收入及利潤(rùn)。

　　資料顯示，大沖村舊改項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積68萬平方米，總建筑面積達(dá)280萬平方米，包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，總投資約300億元。

　　對(duì)于大沖村擬將注入的消息，雖然華潤(rùn)置地方面并未作出明確回應(yīng)，但華潤(rùn)集團(tuán)官網(wǎng)卻轉(zhuǎn)載了觀點(diǎn)網(wǎng)關(guān)于該消息的報(bào)道，似乎是予以默認(rèn)。

　　相關(guān)分析師對(duì)此也表示，大沖村舊改項(xiàng)目其實(shí)本來一直就是由華潤(rùn)置地在操盤，只是所有權(quán)在集團(tuán)，但集團(tuán)層面早前也明確表示今后會(huì)尋找合適時(shí)機(jī)注入到上市公司，而從目前的情況來看，注入時(shí)機(jī)或?qū)砼R。

　　大沖村注入

　　根據(jù)摩根大通的報(bào)告，其認(rèn)為大沖村注入華潤(rùn)置地時(shí)間臨近的原因，一是該項(xiàng)目首批住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)將于今年10月份入市，因此能在銷售規(guī)模和利潤(rùn)方面給予華潤(rùn)置地支持。

　　與此同時(shí)，華潤(rùn)置地自身近期的一系列動(dòng)作則被摩根大通看作是其為接收大沖村資產(chǎn)作準(zhǔn)備。

　　摩根大通指出，華潤(rùn)置地先是在去年對(duì)旗下投資物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)增值，緊接著又在今年初發(fā)行大規(guī)模中期票據(jù)，在資金方面已有所準(zhǔn)備，因此相信華潤(rùn)集團(tuán)很快會(huì)向華潤(rùn)置地注入資產(chǎn)。

　　據(jù)華潤(rùn)置地2013年報(bào)顯示，其對(duì)包括在建項(xiàng)目在內(nèi)的投資物業(yè)進(jìn)行了評(píng)估，取得稅后52.52億港元的價(jià)值增值(稅后并扣除少數(shù)股東權(quán)益因素)，而截至期末，其投資物業(yè)的資產(chǎn)帳面總值達(dá)到596.11億港元。

　　另外，在資金和財(cái)務(wù)杠桿層面，華潤(rùn)置地都有接受大沖村注入的實(shí)力和空間，無論是現(xiàn)金收購(gòu)還是以增發(fā)股份方式。

　　年報(bào)顯示，截至2013年末，華潤(rùn)置地的現(xiàn)金及銀行結(jié)存約282.39億港元，凈有息負(fù)債股東權(quán)益(包括少數(shù)股東權(quán)益)比率為39.2%，相比2012年的49.6%大幅降低。

　　而在相關(guān)分析人士看來，華潤(rùn)置地的準(zhǔn)備還在于其20億美元的票據(jù)發(fā)行計(jì)劃。

　　今年2月21日，作為該筆大規(guī)模融資計(jì)劃的一部分，華潤(rùn)置地已經(jīng)先行成功在境外發(fā)行了4億美元五年期和7億美元十年期的優(yōu)先債券，債券票面利率分別為4.375%和6%。

　　雖然相信華潤(rùn)集團(tuán)很快會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)注入，但摩根大通卻預(yù)計(jì)，注入資產(chǎn)短期內(nèi)會(huì)為華潤(rùn)置地帶來不朗因素，主要由于有機(jī)會(huì)進(jìn)行配股集資，從而攤薄中小股東的股份。

　　不過，從長(zhǎng)運(yùn)來看，摩根大通也還是看好，因?yàn)樯鲜鲆蛩貙?huì)很快消退，而隨著項(xiàng)目注入后為華潤(rùn)置地帶來的可觀銷售額和利潤(rùn)，項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)逐漸體現(xiàn)出來。

　　大沖舊改沉浮路

　　作為廣東省最大的舊改項(xiàng)目，大沖村的推進(jìn)一直備受關(guān)注。但由于舊改造富神話的背后，往往有著各種利益的糾葛，因此即便是華潤(rùn)運(yùn)作起來也并不是一帆風(fēng)順。

　　早在2002年，大沖村舊改就已經(jīng)被深圳市政府列為舊村改造項(xiàng)目的重要試點(diǎn)村之一，但在拆遷和補(bǔ)償問題的困擾下，項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。

　　華潤(rùn)真正介入則是在2007年3月，當(dāng)時(shí)由深圳南山區(qū)政府牽頭，華潤(rùn)集團(tuán)與大沖村村委會(huì)旗下的大沖實(shí)業(yè)股份公司簽約，雙方初步確定了合作意向。

　　而直到2009年，在政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，大沖股份公司才與華潤(rùn)集團(tuán)正式簽訂了《大沖舊改合作意向書》，此時(shí)該項(xiàng)目算是邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步。

　　為了更好地推進(jìn)大沖村舊改項(xiàng)目，華潤(rùn)甚至還專門在深圳注冊(cè)了項(xiàng)目公司華潤(rùn)置地(深圳)有限公司，當(dāng)時(shí)的法人代表則是在去年已升任為華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)的吳向東，該公司的經(jīng)營(yíng)范圍是專門從事深圳南山區(qū)大沖村舊城改造，注冊(cè)資本3.8億港元。

　　隨后在政府的大力支持，以及華潤(rùn)置地自身的努力下，大沖村舊改項(xiàng)目才在2011年12月底正式開工。

　　從時(shí)間跨度來看，大沖村舊改項(xiàng)目無疑是坎坷的，但在一些市場(chǎng)人士心中，這已經(jīng)算是比較好的。有深圳業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，舊改本身是一個(gè)很復(fù)雜的各方利益博弈過程，大沖村改造經(jīng)過多年努力已經(jīng)算是比較好的。

　　而根據(jù)華潤(rùn)與南山區(qū)政府的整體規(guī)劃，大沖村將建設(shè)一棟300米高的寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級(jí)酒店，兩座四星級(jí)酒店，一座18萬平方米的超大型shoppingmall和規(guī)模達(dá)228萬平方米的商務(wù)公寓及住宅。

　　其中的商業(yè)部分，華潤(rùn)置地已經(jīng)定位為萬象城的升級(jí)版，稱作萬象天地，位于整個(gè)大沖村項(xiàng)目的東南角，建筑面積約24萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約90億元，并已于去年12月底奠基，預(yù)期2016年10月建成開業(yè)。

　　另外，從2014年下半年起至2015年底，大沖村項(xiàng)目中總建面110萬平米的回遷物業(yè)將分期分批竣工交付，而首期住宅預(yù)計(jì)在2014年10月開盤，首期寫字樓則預(yù)計(jì)2015年推出。