但按區(qū)域調整前的十區(qū)同比，新增供應量、成交量同比分別下跌55%，44%；成交均價則同比上升5%。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 趙思茵 今年初，不少房企拋出了鉅惠。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，在3月份，廣州起碼有7個推新樓盤的銷售折扣低至8字頭。于是，在2014年第一季度各種降價聲與對市場的猜測聲中，4月3日，戴德梁行在廣州召開了第一季度房地產(chǎn)市場分析新聞發(fā)布會。

　　會上戴德梁行公布了對樓市拐點、廣州寫字樓及城鎮(zhèn)化研究成果。

　　研究數(shù)據(jù)指出，1-2月廣州總體住宅成交量縮減近2成。

　　自從增城、從化撤市設區(qū)之后，廣州市的成交結構發(fā)生了一定的變化。戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文分析說：“區(qū)域調整后，全市新增商品住宅成交均價呈結構性下調。”

　　數(shù)據(jù)顯示，“外圍四區(qū)+增城、從化”占總體成交量84%，而其價格比中心城區(qū)偏低，從而拉低全市均價。按區(qū)域調整增加從化、增城，新增供應量、成交量同比分別下跌51%、28%；成交均價同比下降6%。

　　但按區(qū)域調整前的十區(qū)計算，廣州新增商品住宅供應量、成交量同比分別下跌55%，44%；成交均價則同比上升5%。

　　此外，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年首季度，廣州土地進賬227億元，超過去年全年的1/3。

　　黎慶文稱，在房企資金改善以及對后市看好的背景下，房企拿地態(tài)度積極。手握重金的標桿房企拿地需求更為旺盛，以至地王頻現(xiàn)。

　　戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，一季度廣州土地成交面積環(huán)比縮減73%，金額卻增加39%。其中，住宅用地占半壁江山，而2013年同期廣州成交地塊以工業(yè)用地為主，基準地價相去甚遠。

　　對此，戴德梁行分析稱，主要由于土地成交的區(qū)域分布及成交地塊用途結構變化所致。根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年第一季度出讓的土地中，商業(yè)用途占18%，商務占3%，混合占6%，工業(yè)占25%，居住占48%。中心城區(qū)占6成，而2013年外圍地區(qū)占8成多。

　　針對一季度地價上升，黎慶文以荔灣區(qū)廣鋼新城地王為例分析說，受個別地塊高價成交拉動，全市樓面地價陡然增高，住宅樓面均價突破2萬元/平方米，樓面均價甚至貴過附近部分優(yōu)質樓盤。

　　為此，黎慶文認為，廣州一季度房價的變化并未表明樓市拐點的形成，因為樓市拐點的出現(xiàn)取決于供求關系——人口紅利逐漸消除，但廣州流動人口不斷增加，每年大約會新增25萬戶籍人口，也意味著剛性需求不斷攀升。房價雖然從2010年下行，但價格仍超出合理區(qū)間，是由于需大于求所決定。

　　另外在寫字樓方面，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，廣州甲級寫字樓總體量327.87萬平方米，空置率為8.0%，租金平均在166.355元每平方米每月，吸納量為5.71萬平方米，同比上升9.2%。

　　其中，珠江新城的空置率最高至14.%，比2013年17%有所下降，租金水平在182.3元每平方米每月。此外，廣州2014年第一季度寫字樓新增供應量為106萬平方米，吸納量為19%，空置率為6.9%，珠江新城的甲級寫字樓占了總量85.5%的吸納量。

　　對于城鎮(zhèn)化問題，戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事林力強認為，廣州市內土地存量較小，但138個城中村能夠緩解土地緊缺。

　　數(shù)據(jù)顯示，面臨改造的138個城中村，其中包括重點功能區(qū)46個整體拆除重建的城中村。在這46個城市重點功能區(qū)村落原建筑總面積達1800萬平方米，改造后預計新增建筑面積2000萬平方米。