旅游地產(chǎn)項目所需資金量巨大，股權(quán)融資并非長久之計，銀行貸款政策若不能及時松動，中弘股份后續(xù)現(xiàn)金流不容樂觀。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 王靜 4月2日，上海大名城企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司再融資30億用于一旅游地產(chǎn)項目的方案，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會審核后已獲得通過。

　　至此，大名城成為繼北京城建、中茵股份、天?；ǖ榷嗉褹股上市房企再融資方案獲證監(jiān)會放行后的又一例。

　　對于同在A股上市的中弘股份有限公司來說，這無疑是個利好消息。此前3月29日，中弘股份也已公布了其再融資方案的修訂版，公司擬募集資金30億以發(fā)展其位于海南?？谑械娜缫鈲u旅游地產(chǎn)項目。

　　雖然中弘股份董秘金潔對觀點新媒體稱，方案是否獲批不好判斷。但大名城此次審核通過的方案，在資金數(shù)額以及用途方面都與中弘股份極其相似，兩家公司亦同屬于中小房企陣營，因此市場預期通過慨率較高。

　　相關(guān)分析人士指出，雖然之前市場預期是規(guī)模較大的開發(fā)商比較容易通過，但從目前的結(jié)果來看，獲批的以中小型開發(fā)商為主。資金投向的產(chǎn)品分布也很廣泛，涉及保障房、商品房、園區(qū)、旅游地產(chǎn)等等，因此存在較多不確定性。

　　海南如意島項目

　　據(jù)中弘股份透露，海南如意島是一個擬填海人工造島進行旅游度假開發(fā)的項目，填海面積6.12平方公里，包括銷售物業(yè)及商業(yè)配套等物業(yè)類型。

　　項目分三期滾動開發(fā)建設(shè)，初步估算一期開發(fā)面積約為194萬平米，預計總銷售收入能達到224.63億，總投資128.94億，稅前利潤76.02億，凈利潤57.02億，項目銷售毛利率33.84%，凈利率25.38%。

　　旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士胡曉鷹在接受觀點新媒體采訪時表示，海南旅游市場經(jīng)歷了2013年一輪“以價跑量”的理性回歸，目前整體銷量都呈較好態(tài)勢。更為重要的是，海南旅游地產(chǎn)遍地開花，不止吸引了大型開發(fā)商，中小型開發(fā)商亦能在此掘金。

　　她認為，目前海南的旅游地產(chǎn)，風險相對較小的是在?？谧??！叭齺喪羌兺顿Y市場，主要是2居或者3居產(chǎn)品，海口則是省會城市，可以做1.5居產(chǎn)品。”

　　而中弘提出的打造綜合型旅游目的地，以滿足客戶在旅游度假區(qū)進行度假、旅游、休閑、娛樂、會議、居住、投資等綜合性需求，則符合胡曉鷹所提及的“復合型產(chǎn)品更受青睞”的市場行情。

　　值得注意的是，復合型旅游地產(chǎn)本身跨界很多，涉及到酒店、溫泉、高爾夫、度假物業(yè)的運營，“一家開發(fā)商很難具備所有的資歷和條件，所以對于復合型的旅游地產(chǎn)一定要選很多的平臺來合作?！?/p>

　　而中弘股份董秘金潔則坦誠運營管理方面確實是中弘必須要面對的一個挑戰(zhàn)?！耙虼宋覀儠袑I(yè)的運營公司，中弘只是作為投資發(fā)展商?！?/p>

　　不過，胡曉鷹指出，現(xiàn)在最怕開發(fā)商賣的是規(guī)劃，而不是實際落地的產(chǎn)品。她解釋稱，圍海造田的項目，因為土地是填海造出來的，一些項目是不可能落地的，“比如這種土地上，很多植物是無法種植的。”

　　旅游地產(chǎn)資金難點

　　比起項目開發(fā)以及運營中可能存在的問題，能否獲得足夠的資金來撬動項目的實施對于開發(fā)商而言則顯得更加迫在眉睫。

　　據(jù)了解，在現(xiàn)在中弘再融資方案修訂版之前，中弘曾于去年9月份發(fā)布過一版再融資計劃，前后的差距在于，發(fā)行底價由3.95元/股變動為3.13元/股，在募集資金數(shù)額不變的情況下，發(fā)行數(shù)量亦相應增加至約9.60億股。

　　對此金潔回應稱，“第一次方案定價點位比較高，如果價格不調(diào)整，即使證監(jiān)會通過也發(fā)不出去，因為現(xiàn)在的股價和當時的股價還是有比較大的差距，從發(fā)行的角度來考慮，現(xiàn)在的股價比較容易發(fā)過去?！?/p>

　　而對于方案獲批前景，中投顧問項目總監(jiān)朱文嘉認為，中弘股份股價在4月3日已經(jīng)跌破3.5元，在公司業(yè)績預降、地產(chǎn)政策不穩(wěn)的情況下，公司的融資成本會有所攀升，獲批難度或?qū)⒃黾印?/p>

　　一個嚴峻的事實是，30億的再融資方案即使通過并成功募集，相對于如意島項目128.94億的一期投資額亦是杯水車薪。而公司擴張的步伐絲毫沒有停滯的跡象，下屬公司進來多處拍地，資金需求量大幅攀升。

　　據(jù)了解，中弘股份目前有8個旅游度假綜合體項目，分別位于北京平谷、山東濟寧、吉林長白山、湖北宜昌、云南西雙版納及海南三亞等，其中處在開工中的項目有2個。所有旅游地產(chǎn)項目涉及資金600多億。

　　目前，中弘股份顯然也意識到問題的所在，也在探尋其他資金來源，“包括尋找合作伙伴、銀行貸款、其他項目的銷售回款支持等等都在進行當中，如果再融資做不了，就用其他方案來補充。”

　　據(jù)金潔透露，公司2014年可售貨值在100億左右，去化則要看市場的接受程度以及整體市場環(huán)境。而按照公司過往的平均去化率60%-70%來算，今年銷售大概能達到60億左右。

　　相關(guān)分析人士指出，雖然30億的募集資金只占如意島項目一期投資額的四分之一，但在目前國內(nèi)融資趨緊的環(huán)境下，“獲得啟動資金，紓解部分壓力，對于中弘股份來說意義蠻大?！?/p>

　　而中投顧問項目總監(jiān)朱文嘉強調(diào)，旅游地產(chǎn)項目所需資金量巨大，股權(quán)融資并非長久之計，銀行貸款政策若不能及時松動，中弘股份后續(xù)現(xiàn)金流不容樂觀。