“若是只是做房地產(chǎn)，萬一踏不準(zhǔn)那個(gè)周期，就會(huì)慘敗。如果運(yùn)營(yíng)商業(yè)，其實(shí)能夠幫助房地產(chǎn)公司規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 無論當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何，房地產(chǎn)公司還是要拿地、開發(fā)。在世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧女士看來，“(通過)開發(fā)商業(yè)物業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠起到穩(wěn)定作用。”

　　嚴(yán)思慧指出，房企開發(fā)住宅項(xiàng)目，在住宅賣掉之后，手上沒有東西可以帶來持續(xù)收入?！白錾虡I(yè)的話，假如運(yùn)營(yíng)得好，是長(zhǎng)期有回報(bào)的。而且這個(gè)資產(chǎn)又可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場(chǎng)上，拿地回來再開發(fā)，就會(huì)形成良性的循環(huán)?！?/p>

　　她進(jìn)一步指出，假如只是做單純的住宅開發(fā)，對(duì)企業(yè)的壓力是非常大的。

　　另外談及當(dāng)前市場(chǎng)資金渠道收縮，嚴(yán)思慧也不否認(rèn)有的開發(fā)商通過出手物業(yè)來套取現(xiàn)金。據(jù)嚴(yán)思慧透露，其公司接觸到的不少發(fā)展商，都希望能委托他們?nèi)フ业揭恍┯袑?shí)力的投資者。

　　她特別指出，其實(shí)好的發(fā)展商，假如之前是做住宅開發(fā)，會(huì)比較慎重去選擇投資人。“(他們)不會(huì)像一般的開發(fā)商，把整個(gè)商場(chǎng)給拆散了賣給那些小業(yè)主。”

　　嚴(yán)思慧稱，“這類開發(fā)商可能會(huì)找那些懂得商業(yè)營(yíng)運(yùn)的買家，找這樣一些背景的營(yíng)運(yùn)商去收購(gòu)其物業(yè)。寧可價(jià)格低一點(diǎn)，也希望有這樣的買家去收購(gòu)它的物業(yè)。”她還表示，假如是綜合體，就會(huì)使它其它的物業(yè)有所升值。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在廣州市場(chǎng)寫字樓供應(yīng)量大，造成空置率高，由此引發(fā)租金上漲放緩，您怎么看這個(gè)情況？

　　嚴(yán)思慧：確實(shí)是有這樣的情況。我們?cè)跒殚_發(fā)商做招商代理的時(shí)候也發(fā)現(xiàn)，大家對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)增速還是有一定悲觀的看法，而且確實(shí)這幾年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩。另外我們也看到供應(yīng)量在不斷增加。

　　零售商假如在一個(gè)區(qū)域布點(diǎn)，要再開一個(gè)新店，就會(huì)非常慎重地考慮。因?yàn)榱闶凵袒蛘呤巧碳乙惨撮_發(fā)商的背景，或者是否已經(jīng)占有了市場(chǎng)份額，而不是說市場(chǎng)有多少的供應(yīng)量就能夠都進(jìn)入。電商對(duì)實(shí)體店的影響相對(duì)不是那么大，最主要還是新增供應(yīng)過大，以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的看法，大家會(huì)更加保守一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年在資金方面，資金渠道有一定的收縮，導(dǎo)致大家對(duì)市場(chǎng)行情不太看好，在您看來，會(huì)不會(huì)有一部分物業(yè)資產(chǎn)的擁有者會(huì)通過出售一部分的資產(chǎn)來獲取更多的現(xiàn)金流？

　　嚴(yán)思慧：會(huì)，我們接觸不少的發(fā)展商都希望委托我們?nèi)フ乙恍┯袑?shí)力的投資者。其實(shí)好的發(fā)展商，假如之前是做住宅開發(fā)，會(huì)比較慎重去選擇投資人，而不會(huì)像一般的開發(fā)商，只是把整個(gè)商場(chǎng)給拆散了賣給那些小業(yè)主。

　　這類開發(fā)商可能會(huì)找那些懂得商業(yè)營(yíng)運(yùn)的買家，找這樣一些背景的營(yíng)運(yùn)商去收購(gòu)其物業(yè)，寧可價(jià)格低一點(diǎn)，也希望有這樣的買家去收購(gòu)它的物業(yè)。假如是綜合體，就會(huì)使它其它的物業(yè)有所升值。

　　觀點(diǎn)新媒體：新鴻基的宏城廣場(chǎng)，它在天河商圈，旁邊又是正佳廣場(chǎng)。天河商圈也是廣州最大的一個(gè)商圈，宏城廣場(chǎng)的加入如何跟以前既有的商圈進(jìn)行結(jié)合，形成良好的互動(dòng)？

　　嚴(yán)思慧：宏城廣場(chǎng)現(xiàn)在真正的名字叫天環(huán)，英文名字叫“Park Mall”。新鴻基的這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，我認(rèn)為是把整個(gè)天河商圈這個(gè)蛋糕繼續(xù)做大，并不一定是它的存在就使其它的商業(yè)物業(yè)有負(fù)面影響。

　　那個(gè)商圈已經(jīng)輻射到整個(gè)華南區(qū)，有這樣一個(gè)新的商業(yè)物業(yè)，它本身的體量也就是9萬多方，并不是很夸張的商業(yè)物業(yè)，所以它可以使這個(gè)商圈的輻射力更加廣，而且這個(gè)商圈的位置會(huì)更加穩(wěn)固。

　　它在定位方面和正佳、天河城都是錯(cuò)位的，它會(huì)比正佳和天河城的檔次更高，而且會(huì)比較多的提出戶外體驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種上兩層、下三層的城市公園模式，對(duì)經(jīng)營(yíng)或者利潤(rùn)方面有什么影響？

　　嚴(yán)思慧：如果是好的商業(yè)物業(yè)，假如用地許可的話，并不是說層數(shù)高才好，因?yàn)樽饨鸶鷮訑?shù)的高低是成反比的。如果層數(shù)少的話，對(duì)商場(chǎng)更加有利。

　　對(duì)于天環(huán)的地下部分，由于它做了一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，再加上跟地鐵連通，商業(yè)價(jià)值也會(huì)體現(xiàn)在里面。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境都說是穩(wěn)中有降，增速?gòu)?%降到7.5%，在您看來，這樣的環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　嚴(yán)思慧：房地產(chǎn)過去一直是支柱型產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)房地產(chǎn)有嚴(yán)格的調(diào)控，才會(huì)讓這個(gè)增速給放緩。反過來看對(duì)發(fā)展商來說，是有不利因素在里面。因?yàn)檎{(diào)控房地產(chǎn)，才使得增速放緩，并不是說放緩之后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有怎么樣的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)更多是受政策的影響,而剛需其實(shí)是存在那里的。

　　房地產(chǎn)公司還是要不斷地拿地、開發(fā)，因?yàn)檎麄€(gè)企業(yè)要發(fā)展，要養(yǎng)活那么多人，還是要不斷地拿地、開發(fā)才行。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，從另外一個(gè)角度來說，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司，其實(shí)是能夠起到穩(wěn)定的作用。因?yàn)樽≌u掉以后，手上沒有東西可以帶來持續(xù)收入，但是做商業(yè)的話，假如運(yùn)營(yíng)得好，是長(zhǎng)期有回報(bào)的。而且這個(gè)資產(chǎn)又可以作為融資工具，使資金再投入到土地市場(chǎng)上，拿地回來再開發(fā)，就會(huì)形成良性的循環(huán)。假如只是單純的開發(fā)住宅，對(duì)企業(yè)的壓力是非常大的。

　　另外，假如經(jīng)濟(jì)不好的話，可能是一個(gè)周期，若是只是做房地產(chǎn)，萬一踏不準(zhǔn)那個(gè)周期，就會(huì)慘敗。如果運(yùn)營(yíng)商業(yè)，其實(shí)能夠幫助房地產(chǎn)公司規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：大家對(duì)今年的市場(chǎng)都比較看淡。據(jù)您了解，廣州這個(gè)市場(chǎng)有沒有這樣的趨勢(shì)？如何評(píng)價(jià)對(duì)今年行情看淡的看法？

　　嚴(yán)思慧：現(xiàn)在除了限購(gòu)，另外還限貸，所以才會(huì)讓大家形成一種非常悲觀情緒去看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。我認(rèn)為如果是市中心的一些物業(yè)，投資者還是希望投向這個(gè)方向。未來兩到三年，房?jī)r(jià)增速會(huì)持續(xù)放緩，而且市中心也沒有太多的新增供應(yīng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：世邦魏理仕相對(duì)其它幾大行，區(qū)別于他們的特色在什么地方？

　　嚴(yán)思慧：各大顧問公司其實(shí)都有各自的優(yōu)勢(shì)，我們公司的優(yōu)勢(shì)，在于全球來說是一個(gè)規(guī)模最大的商業(yè)房地產(chǎn)顧問公司，而且歷史也非常悠久，有兩百多年的發(fā)展歷程。

　　我們的經(jīng)紀(jì)、顧問數(shù)量比較多，商家的資源或者案例的資源也會(huì)比較多，在這方面我們是有優(yōu)勢(shì)的。