營業(yè)額增長44.9%、毛利率上升至35.3%、全年合約銷售額為670.7億人民幣……世茂房地產(chǎn)（00813.hk）近期正式發(fā)布了去年的“成績單”，亮眼的財務(wù)數(shù)據(jù)繼續(xù)向公眾和投資者表現(xiàn)出企業(yè)的高成長性。

受業(yè)績發(fā)布影響，世茂房地產(chǎn)股價應(yīng)聲造好，3月26日股價現(xiàn)報15.96元，上漲9.62%。“世茂2014年每股盈利預(yù)期增長16%，現(xiàn)時股價相當(dāng)于4.8倍2014年預(yù)期市盈率，較資產(chǎn)凈值每股31.0元折讓53%，0.95倍2013年市凈率，股息率為5.6%，世茂的估值對長期投資者來說相當(dāng)吸引。” 國浩資本在當(dāng)天將世茂的評級由持有上調(diào)至至買入，看好今年世茂的業(yè)績前景。

“今年世茂房地產(chǎn)的銷售目標是800億元人民幣，公司現(xiàn)有可售的貨值約1，350億元，只要去化率在60%已達到此目標。”世茂集團董事局副主席許世壇表示，今年依然會通過買地做到1500億的可售貨值。

而據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，世茂房地產(chǎn)近五年的CAGR（年度復(fù)合增長率）高達83.95%，是中國成長速度最快的房企。“近兩年，來自產(chǎn)品體系、組織架構(gòu)、管理信息化、客戶價值鏈等多個維度的變革與創(chuàng)新，進一步提升了世茂房地產(chǎn)的產(chǎn)品溢價能力。”分析人士認為，隨著世茂“云服務(wù)”戰(zhàn)略的實施，世茂在未來行業(yè)格局的競爭中占盡先機。

銷售額同比增長46% 毛利率同步上揚

從年報的各項財務(wù)指標來看，世茂房地產(chǎn)的日子越來越好過了。根據(jù)年報信息披露，截至2013年12月31日，世茂房地產(chǎn)去年初訂下全年合約銷售額目

標為550億元，去年銷售額實現(xiàn)人民幣670.7億元，達全年目標122%，累計銷售面積523.9萬平方米，平均售價為每平方米人民幣12802元。

據(jù)悉，世茂房地產(chǎn)2014年的合約銷售額目標為人民幣800億元，截止2014年3月25日止累計未入賬合約銷售額超過600億元，已鎖定今年入賬目標約75%以上。

在連續(xù)兩年銷售額大幅增長的情況下，世茂房地產(chǎn)的毛利率也有了顯著提升，是目前上市房企中為數(shù)不多的量價齊升的房企。年報數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)去年毛利率按年升1.8個百分點至35.3%。

“世茂房地產(chǎn)不希望通過高增長而犧牲掉企業(yè)的利潤，今年除了將銷售目標增至800億元，同時致力將毛利率維持35%的水平。” 許世壇指出， “實際上，去年這些項目如果要賣也是可以拿到預(yù)售證的，但是審批價格與我們的市場預(yù)期不符，我們可以逐步放慢銷售節(jié)奏，提價改善毛利率。”

許世壇指出，世茂房產(chǎn)大部份融資已完成，今年應(yīng)再無大型融資計劃，并透露期望至今年底時，凈負債率可以控制在50%。為了加快周轉(zhuǎn)速度，世茂集團已與四大銀行落實合作，為買家提供專項按揭額度共300億元，目標今年銷售回款率提升至85%。

扎根福建區(qū)域 深耕長三角

近期內(nèi)地發(fā)展商更積極向海外發(fā)展，不過世茂集團并未加入拓展海外市場行列。許世壇指出公司一直有物色海外市場項目，但是要考慮不同地域文化等因素，現(xiàn)時暫無此計劃。

從土地儲備方面，年報顯示截至2013年12月31日，世茂集團于寧波、杭州、濟南、蘇州、北京、武漢等15城市增加住宅土地儲備937萬平方米。目前，世茂旗下?lián)碛?04個項目，分布于全國38個城市，共3615萬平方米的土地。而從成本來看，去年新增土地儲備的平均樓面地價約為每平方米人民幣4488元。截止至2013年12月31日，世茂集團的平均土地成本為每平方米人民幣2341元，相對低廉的土地成本為日后利潤率的提高提供有效保證。

通過年報的銷售數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，世茂在福建本土及長三角區(qū)域貢獻了主要銷售業(yè)績。從城市來看，世茂在上海、杭州、昆山、張家港、福州、晉江、泉州、石獅等城市的開發(fā)面積和銷售額，占世茂全年開發(fā)面積和銷售額的50%以上。

“盡管北、上、廣、深這些一線城市擁有強大的剛性需求，但開發(fā)商在這些城市開發(fā)的項目利潤率其實不高。”許世壇坦言，一線城市的土地非常貴，我們每次參與競拍基本都是很多家企業(yè)一起去搶，導(dǎo)致了一線城市的成本很高。

目前，世茂房地產(chǎn)有67%的項目分布在一、二線城市，其中位于二線城市的項目超過50%。位于三四線城市的項目占17%，在這之中16%是在一些比較小的三四線城市。“世茂拿地會重點考慮長三角跟福建，這是世茂品牌、客戶、團隊優(yōu)勢最強的地區(qū)，所以這幾個地區(qū)會做比較多的項目。”許世壇說，世茂看好有潛力的二線城市，像蘇州市場今年的銷售額預(yù)計能超過1百億。

值得注意的是，去年旅游地產(chǎn)項目為集團貢獻了較大比例的收入，已成為公司重點投資領(lǐng)域之一。2013年，世茂旗下旅游地產(chǎn)項目晉江世茂御龍灣便成為全國最早開盤的一個項目，創(chuàng)下單日銷售額逾10億元的佳績。而截至3月18日，世茂首個海南（樓盤）旅游地產(chǎn)項目“世茂-怒放海”自去年12月開盤以來已錄得銷售額約13億元。

“云平臺”助力全產(chǎn)品線格局

在世茂集團的業(yè)務(wù)布局已經(jīng)涵蓋了住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的背景下，2014世茂房產(chǎn)進一步向以“服務(wù)資源集成”為核心特征的生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，構(gòu)建企業(yè)在下一輪競爭中的軟實力。

“未來三到五年中國地產(chǎn)行業(yè)必然將重構(gòu)，未來最賺錢的不是賣一次房子賺多少錢，而是如何滿足業(yè)主的生活方式需求。”世茂集團副總裁蔡雪梅表示，2014年來自市場層面的壓力會較為明顯。對于世茂而言，今年將要不遺余力的推進“云平臺”戰(zhàn)略的實施，為企業(yè)長遠的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

在今年3月份，世茂在福建石獅世茂摩天城現(xiàn)場正式創(chuàng)立了“創(chuàng)業(yè)家·云學(xué)院”，是世茂“云平臺”服務(wù)內(nèi)容的再次重大延展。據(jù)悉，“創(chuàng)業(yè)家·云學(xué)院”除了繼續(xù)享用“云平臺”的全部服務(wù)功能外，還跨界整合了金融、貿(mào)易、藝術(shù)、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的資源，將企業(yè)的核心價值向軟性服務(wù)延伸。

“公司的核心價值觀之一就是創(chuàng)新。今年我們最重要的工作就是兩件事情，一是企業(yè)的資源整合，二是更多元化、更均衡的發(fā)展，也就是不把所有的 “雞蛋”都放在住宅上。”許世壇認為，今年我們繼續(xù)會在MiniMall商業(yè)和酒店領(lǐng)域進行創(chuàng)新的探索，當(dāng)然也不排除做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，我們甚至還在研究是不是應(yīng)該專門為年輕人蓋一些房子。

從“云平臺”的提出到“云學(xué)院”的啟動，世茂集團用一次次的戰(zhàn)略創(chuàng)新顛覆人們的傳統(tǒng)思維，也引領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)的變革。“世茂從來不認為中國房地產(chǎn)的引領(lǐng)者一定是規(guī)模上的引領(lǐng)，真正的引領(lǐng)者是能夠?qū)@個行業(yè)的價值、對居者的價值、對整個社會帶來不同的差異化、全新的有意義的東西，這才是真正意義上的引領(lǐng)者。” 蔡雪梅表示。