受外來購房因素影響，環(huán)首都的河北部分城市商品住宅市場供求關(guān)系仍然會相對緊張，仍然會面臨著上漲的壓力。

　　2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。然而，作為三四線城市的河北省保定市，其因“政治副中心”傳言房地產(chǎn)市場火熱程度一鳴驚人，部分新盤均價(jià)漲10%，成為近期市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　同樣，除了保定市之外，環(huán)首都區(qū)域的河北城市房地產(chǎn)市場也逆勢升溫，比如燕郊、涿州市、三河市、香河縣等。當(dāng)前，在首都經(jīng)濟(jì)圈概念下環(huán)首都區(qū)域的河北區(qū)域樓市升值空間等優(yōu)勢突顯，正在吸引更多的投資者，這也將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)首都區(qū)域河北房地產(chǎn)市場容量的倍增。

　　筆者認(rèn)為，首都經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略、自貿(mào)區(qū)政策預(yù)期獲批、剛需及養(yǎng)老“兩頭熱”市場需求等諸多因素導(dǎo)致近期北京周邊的河北區(qū)域樓市升溫。具體來講：

　　第一、首都經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略推動首都周邊樓市升溫。

　　毫無疑問，打造新的首都經(jīng)濟(jì)圈、推進(jìn)區(qū)域發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的需要，是實(shí)現(xiàn)京津冀優(yōu)勢互補(bǔ)、促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、帶動北方腹地發(fā)展的需要，“是一個(gè)重大國家戰(zhàn)略。”

　　未來幾年，首都經(jīng)濟(jì)圈通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，建成名副其實(shí)的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，即環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)任何地方，都可在半小時(shí)內(nèi)達(dá)到北京城區(qū)，尤其是北京周邊的城市，到達(dá)北京將更加方便；預(yù)計(jì)三至五年內(nèi)，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”將基本完成與北京同城化。其內(nèi)容甚至包括圈內(nèi)城市與北京之間互相承認(rèn)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險(xiǎn)，在北京交社保，在河北也能就近報(bào)銷等。

　　此外，繼珠三角、長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，中國正經(jīng)歷著第三波產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮，浪潮的聚集地是大北京地區(qū)。為承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，周邊的河北省多個(gè)縣市、天津市紛紛出臺舉措，通過打造工業(yè)園區(qū)承接北京的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

　　這樣，首都經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略推動首都周邊城市基礎(chǔ)交通、設(shè)施配套等條件逐步改善，也推動了當(dāng)?shù)卮罅烤蜆I(yè)機(jī)會，為一部分購房者到北京周邊城市工作、生活提供了機(jī)會，相對應(yīng)地，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展注入活力。尤其是在當(dāng)前，首都經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略重新再定義，從短期內(nèi)來看勢必會推動一部分投資客、購房者繼續(xù)關(guān)注北京周邊河北城市房地產(chǎn)市場，推動首都周邊樓市升溫。

　　另外，從經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場特征來看，相對于珠三角、長三角，京津冀區(qū)域房地產(chǎn)市場仍然是價(jià)值洼地，尤其是對于環(huán)首都的河北區(qū)域，地價(jià)房價(jià)水平還不算高。當(dāng)前，首都經(jīng)濟(jì)圈國家戰(zhàn)略重新再定義，勢必推動首都周邊還處于價(jià)值洼地的河北城市房地產(chǎn)市場升溫。

　　第二、自貿(mào)區(qū)政策預(yù)期獲批，推動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場熱度增加。

　　上海自貿(mào)區(qū)獲批之后的樓市狀況表明，哪里有自貿(mào)區(qū)政策獲批，哪里的樓市將被市場炒作的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。如果首都經(jīng)濟(jì)圈自貿(mào)區(qū)獲批之后，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)會因此而受益，房價(jià)地價(jià)因此而快速上漲。

　　事實(shí)上，自去年11月，河北完成了自貿(mào)區(qū)方案上報(bào)，所納入地區(qū)包括曹妃甸、唐山和秦皇島。同樣，天津自貿(mào)區(qū)方案上報(bào)也不落后，但目前來看首都經(jīng)濟(jì)圈自貿(mào)區(qū)方案更傾向于一體化操作，而不是京津冀各自為戰(zhàn)。但這并不影響自貿(mào)區(qū)在環(huán)首都區(qū)域內(nèi)落地，也不會影響投資客對于環(huán)首都河北區(qū)域樓市的關(guān)注熱度。

　　第三、“同城效應(yīng)”不斷發(fā)酵及“兩頭熱”現(xiàn)象促使環(huán)首都周邊城市樓市升溫。

　　比如，以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，北京周邊城市適合做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目自然資源環(huán)境較北京更好，并且有些地方已經(jīng)形成了養(yǎng)生度假的氛圍，如北京燕郊、承德、秦皇島、保定等，并且在房產(chǎn)購置成本、生活成本等方面明顯低于北京，總體上在北京周邊城市養(yǎng)老的綜合性價(jià)比高于北京市區(qū)養(yǎng)老。

　　再以剛需市場為例，燕郊“睡城”的稱呼不是沒有道理，從一定程度上也說明由于燕郊等北京周邊樓市性價(jià)比較高等原因吸納了一部分北京市場剛性住房需求。

　　筆者認(rèn)為，對于北京大多數(shù)普通自住需求來講，盡管由于交通成本等諸多因素短期內(nèi)尚沒有辦法實(shí)現(xiàn)異地工作同時(shí)異地購房，但是，交通的便利是商務(wù)交流更加便利，人們對于北京周邊的河北城市認(rèn)知度會不斷提高，這樣，首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域內(nèi)一些投資性需求會適當(dāng)?shù)卦趨^(qū)域內(nèi)流動，一定程度上促使區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場活躍起來。

　　對于首都周邊河北城市的普通的自住需求來講，由于與首都的“同城效應(yīng)”不斷發(fā)酵，受外來購房因素影響，環(huán)首都的河北部分城市商品住宅市場供求關(guān)系仍然會相對緊張，仍然會面臨著上漲的壓力。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者