　　2013年，美的地產(chǎn)銷售收入超過百億，并將2014年目標指向更高的增長?！?014年業(yè)績目標最少要實現(xiàn)20%的增長”，美的地產(chǎn)集團總裁赫恒樂接受觀點新媒體專訪時表示，2013年百億目標的達成符合公司的預期，且目前美的地產(chǎn)在華南、西南、華東、華北等區(qū)域均有布局。

　　美的控股旗下的地產(chǎn)板塊最早在1998年以開發(fā)占地700畝的美的海岸花園起步。2004年，美的地產(chǎn)發(fā)展集團正式成立，并以廣東佛山為大本營進行開拓發(fā)展。

　　2010年，美的地產(chǎn)開始實施“走出去”的戰(zhàn)略方針，先后進入貴陽、株洲、徐州等廣東省外城市，并在此后三年中將遼寧盤錦、邯鄲、寧波等城市也納入版圖。

　　從項目的分布來看，美的地產(chǎn)的業(yè)務主要分布于二線和三四線城市。對于三四線城市的市場前景，赫恒樂保持較為樂觀的看法，“未來新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場肯定是從三四線城市開始，目前有少數(shù)的三四線城市出現(xiàn)階段性供大于求的現(xiàn)象，但大多數(shù)三四線城市的供需還是比較穩(wěn)定的?！?/p>

　　赫恒樂也表示，美的地產(chǎn)未來將全面布局，深耕已有項目的區(qū)域時，也會考慮一二線城市布局，“我們在現(xiàn)有的基礎上會投入資源，擇機去做一二線城市?！?/p>

　　關于拿地，美的地產(chǎn)也有明確的衡量標準?！笆紫纫紤]經(jīng)濟發(fā)展水平，其次是必須有一定的人口和消費力支撐?！焙蘸銟分福邆浣?jīng)濟、人口和合理市場是美的地產(chǎn)進入的選擇條件。

　　在地產(chǎn)業(yè)務方面，美的地產(chǎn)以住宅為主，并配套開發(fā)商業(yè)和酒店等業(yè)務?！拔覀冞€在研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的方向”，赫恒樂透露，美的地產(chǎn)會加大和美的集團的協(xié)同效應，如在家居的智能化等方面加強合作，讓美的地產(chǎn)的產(chǎn)品更具品牌個性。

　　作為同屬于美的控股旗下的業(yè)務平臺，美的地產(chǎn)與美的集團似乎總是會遭遇外界的連帶解讀。對此，赫恒樂做出了明確的解釋，“美的地產(chǎn)和美的集團是兩個完全獨立的管理體系，母公司美的控股的授權給了我們一個大的發(fā)展空間，美的地產(chǎn)的管理完全是按照房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律來進行的?！?/p>

　　但同時，赫恒樂也表示，作為家電行業(yè)出身的房地產(chǎn)企業(yè)，美的集團的背景和資源也是公司的優(yōu)勢，而美的地產(chǎn)也在秉承美的制造業(yè)的精神，一直在用精細化的管理做品質。

　　或許也是受制造業(yè)樸實特點的影響，美的地產(chǎn)的過往發(fā)展總帶些低調色彩。赫恒樂在接受觀點新媒體專訪時，也表現(xiàn)得尤為穩(wěn)健與謹慎。自1998年加入美的的赫恒樂，從2005年底成為美的地產(chǎn)業(yè)務的負責人，法律專業(yè)出身的他轉入地產(chǎn)行業(yè)已有八年時間。

　　跨行業(yè)的經(jīng)歷在地產(chǎn)業(yè)并不少見，赫恒樂也稱之為“一個學習的過程”，同時他也認為，不同的行業(yè)間管理的思想和理念實則是相通的。

　　提及美的地產(chǎn)未來的規(guī)劃，赫恒樂表示，公司不會僅僅追求過快的規(guī)模增長，也會注重穩(wěn)健的可持續(xù)性，“我們計劃用三到四年的時間做到200億以上?！?#160;

　　以下為觀點新媒體對美的地產(chǎn)總裁赫恒樂先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)2013年的業(yè)績突破百億，您如何評價這個成績？今年會不會有更大的目標？

　　赫恒樂：去年的業(yè)績符合預期。美的地產(chǎn)集團自2004年正式成立，已在房地產(chǎn)行業(yè)深耕十多年，目前在華南、西南、華中、華東、東北、華北等區(qū)域實現(xiàn)戰(zhàn)略布局，在廣東、江蘇、湖南、貴州、遼寧、河北、浙江等近十個省市地區(qū)擁有二十多個地產(chǎn)發(fā)展項目，涵蓋住宅開發(fā)、精品寫字樓、五星級酒店、專業(yè)高爾夫球會經(jīng)營等綜合性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，2013年實現(xiàn)銷售收入超百億，成功入圍“中國房企百強”。

　　今年的目標最低要實現(xiàn)20%的增長。

　　觀點新媒體：目前業(yè)界對于今年市場的預測似乎不那么樂觀，包括最近很多地方樓盤都出現(xiàn)了降價，您覺得今年20%的增長幅度是比較容易達到的目標還是會有一定的挑戰(zhàn)性？

　　赫恒樂：今年我還是覺得有信心。降價應該是個案，我認為目前的市場需求還是比較穩(wěn)定的。我看到的一些樓盤降價是因為區(qū)域性、結構性的原因，但還沒有聽說哪個公司哪個區(qū)域是大規(guī)模、全方位的降價。

　　今年對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說確實是比較有挑戰(zhàn)的一年，但是從政策面來講，我認為對房地產(chǎn)中長期是利好的。兩會以后對房地產(chǎn)政策的一些動向，包括前兩天公布的新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃，未來對三、四線城市并不是不利，而是有利的。因為新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場也是在三、四線城市。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是兩極分化，所謂兩極分化是一、二線城市和三、四線城市分化，另外是一線房企和中小房企的兩極分化。今年比較難過的是中小房企，沒有資金，沒有開發(fā)實力的企業(yè)可能會比較困難。主要原因不是需求的問題，可能是信貸對房地產(chǎn)今年控制得會比較嚴格。

　　觀點新媒體：您覺得美的地產(chǎn)算是中小房企嗎？

　　赫恒樂：從規(guī)模來講我們現(xiàn)在不算很大，但是我們依托美的的背景和資源優(yōu)勢，以及多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理沉淀、產(chǎn)品力，我們的競爭力還是優(yōu)于很多中小房企。

　　觀點新媒體：你剛才提到一、二線和三、四線城市的分化，也是很多人討論的問題，很多企業(yè)都認為要回到一、二線城市發(fā)展，您怎么看？

　　赫恒樂：有很多企業(yè)回到一、二線城市，從土地的限制條件和人口的限制來看，一線城市供應越來越少，存量也不多，相對房價也比較高，，所以一些有實力的企業(yè)把優(yōu)質資源往一線城市集中。

　　但是這并不代表三、四線地區(qū)沒得做，其實三、四線城市的需求更大。剛才我說的新型城鎮(zhèn)化重點肯定是從三、四線城市開始的，新城鎮(zhèn)規(guī)劃當中提到要一億農(nóng)民進城，是很大的剛性需求。只不過有少數(shù)三、四線城市局部出現(xiàn)了階段性供大于求的現(xiàn)象，但是大多數(shù)三、四線城市的需求供應還是比較穩(wěn)定的。

　　前兩年三、四線城市一些地方供應土地比較多，會在最近一兩年內(nèi)集中釋放，有少數(shù)城市會供大于求。但是大部分三、四線城市還是合理的。

　　另外，為什么很多大的企業(yè)去到三、四線城市遇到一些問題，因為大型企業(yè)在成本費用控制和開發(fā)靈活性等方面，和本土房企相比缺乏優(yōu)勢。但是只要適應這個市場，用大企業(yè)的資源、小企業(yè)的靈活性，我覺得三、四線城市還是很有前景。

　　觀點新媒體：未來美的地產(chǎn)的發(fā)展還是會以二線、三線城市為主？

　　赫恒樂：我們會全面布局，三、四線城市我們依托現(xiàn)有項目，區(qū)域深耕，一、二線城市我們在現(xiàn)有基礎上也會投入資源，擇機去做。

　　觀點新媒體：你們在選擇三、四線城市的時候判斷標準和依據(jù)是什么？

　　赫恒樂：經(jīng)濟和人口。首先是經(jīng)濟發(fā)展水平，其次是有一定的人口支撐，有一定的消費力支撐，并且當?shù)厥袌鲇直容^規(guī)范。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)過往的拿地很多是大規(guī)模的土地，是否是因為美的地產(chǎn)拿地的需求可以比較容易在三、四線城市實現(xiàn)，因為在一、一線城市肯定很難大規(guī)模買地。

　　赫恒樂：去年也有小的地，我們也拿了很多這樣的土地。有一些項目雖然看起來規(guī)模比較大，但我們是一次性規(guī)劃、分期建設。包括我們在鎮(zhèn)江的項目雖然是一次性規(guī)劃1000多畝的地，但是一期建設也就是三百畝的規(guī)模。

　　觀點新媒體：但現(xiàn)在政府對土地出讓規(guī)模也有一定的限制，這樣大規(guī)模拿地的方式未來會不會受到局限？公司會不會考慮用其他的標準去獲取土地？

　　赫恒樂：我們進入一個全新的城市時一直堅持土地規(guī)模不能太小。在這個城市落地以后，再去獲取新的項目，土地規(guī)模可大可小。因為新進入一個城市土地規(guī)模較小，整個體系建設，包括前期費用的投入都很大，如果土地規(guī)模太小可能支撐不了。

　　觀點新媒體：對于土地規(guī)模不能太小有沒有一個量化的標準？

　　赫恒樂：300畝以下太小。300畝按照一般的容積率來算就是50萬平方米左右，最多兩年至三年就開發(fā)完了。如果整個體系沒有后續(xù)土地支撐是很浪費的，當?shù)胤e累的資源，還有已經(jīng)積累的形象都很浪費。

　　觀點新媒體：但是按照這樣的標準可能就很難在核心區(qū)位取得大規(guī)模的土地？

　　赫恒樂：現(xiàn)在核心區(qū)位不要說我們，其他企業(yè)也很難拿到大規(guī)模土地。想進入核心區(qū)基本上都是舊城改造。我們也會選擇機會進入。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)鎮(zhèn)江項目中含有商業(yè)部分，公司對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展持什么態(tài)度？

　　赫恒樂：以配套商業(yè)為主，大型的商業(yè)綜合體我們目前是比較謹慎的。

　　觀點新媒體：如果在一、二線城市發(fā)展，現(xiàn)在的地塊出讓往往會要求商業(yè)和住宅要有一定的配比，很多企業(yè)也必須要去發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　赫恒樂：我們選擇土地的時候，有一定的商業(yè)配比的地塊沒問題，但還是以住宅為主、商業(yè)為輔的項目我們會重點選擇。

　　現(xiàn)在一些城市商業(yè)綜合體已經(jīng)超過需求了，有一定風險。現(xiàn)在各個城市都在建綜合體，有些是出于合理的規(guī)劃，有些地方則是出于形象的需要，結果有些商業(yè)綜合體開業(yè)以后比較慘淡。

　　觀點新媒體：類似于像目前比較熱門的旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等，美的地產(chǎn)是否有考慮？

　　赫恒樂：旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)目前很多房企也都是嘗試。旅游地產(chǎn)現(xiàn)在非常成功的不多，養(yǎng)老地產(chǎn)目前僅僅是試水，中國國情有很大的不同。

　　觀點新媒體：很多人認為在制造業(yè)集團下的企業(yè)，在發(fā)展時會有通過工業(yè)來獲取土地資源的優(yōu)勢，美的地產(chǎn)在以往的發(fā)展過程中是否有通過類似于像工業(yè)地產(chǎn)途徑來做一些拓展？

　　赫恒樂：我們不是以這種方式為主。因為美的集團的工業(yè)很早就完成了戰(zhàn)略布局。有一些制造業(yè)出身的企業(yè)去異地做一個項目投資的時候，跟政府談判，捆綁一塊商住土地。但是我們這樣的案例不多。

　　當然在美的集團整體的企業(yè)實力和背景下，去外地獲取資源本身具有一定的優(yōu)勢，但是不一定要捆綁工業(yè)投資才能拿到地，我們不可能寄生在這上面。

　　觀點新媒體：從家電行業(yè)開始發(fā)展房地產(chǎn)的也企業(yè)非常多，像海爾、海信、奧克斯、TCL等，但像這類企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展都不會太大，這是不是因為他不是主營業(yè)務，所以沒有辦法獲得集團更多的資源支持，還是有其他的原因？這種情況您怎么看？

　　赫恒樂：現(xiàn)在家電出身的房地產(chǎn)企業(yè)做到現(xiàn)在為止，我估計美的地產(chǎn)的規(guī)模是比較靠前的。

　　我們雖然也出身于制造業(yè)，但是目前來講美的集團和美的地產(chǎn)兩個管理體系是完全獨立的?，F(xiàn)在美的集團整體上市以后，地產(chǎn)業(yè)務在美的控股下，美的的授權機制給了我們一個比較大的發(fā)展空間，我們的管理完全按照房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律來進行，而不是按照家電業(yè)的規(guī)律去管。

　　觀點新媒體：您怎么考慮美的地產(chǎn)和美的集團之間的關系？

　　赫恒樂：管理和運作是相互獨立的，但是資源可以共享。

　　觀點新媒體：您會把美的地產(chǎn)作為一個獨立的品牌做大嗎？

　　赫恒樂：不需要，品牌一定是在美的這個母品牌之下，突出地產(chǎn)的專業(yè)化，但是沒必要獨立去做另外一個品牌。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)是否有獨立上市的想法？

　　赫恒樂：目前來講還沒有一個具體時間表，將來在合適的時候、必要的時候再考慮。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模有什么樣的目標？

　　赫恒樂：我們計劃用三到四年的時間做到200億以上。因為我們不僅僅追求過快的規(guī)模增長，更注重持續(xù)穩(wěn)健，有質量的增長。

　　觀點新媒體：您更看重的是利潤空間，或者回報率嗎？

　　赫恒樂：當然這很重要，但是不單純是利潤。包括公司的成長持續(xù)性、運營的質量、整個管理體系都要穩(wěn)健。

　　觀點新媒體：到目前為止公司在土地儲備方面的數(shù)量是多少？

　　赫恒樂：土地儲備夠我們?nèi)暌陨祥_發(fā)。

　　觀點新媒體：您是學法律出身，1998年進入美的集團，在地產(chǎn)方面的是一種跨行業(yè)的發(fā)展，但也有很多房企會請房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人來進行管理，您怎么看這兩種不同的企業(yè)管理方式？

　　赫恒樂：很多房地產(chǎn)的領導之前也都不是做房地產(chǎn)的，也是從其他行業(yè)轉到這個行業(yè)的，都有一個學習過程。

　　我現(xiàn)在在房地產(chǎn)行業(yè)有七、八年了。我覺得不管是做家電業(yè)還是房地產(chǎn)企業(yè)，管理的思想和理念是一樣的，只不過是一些專業(yè)性的東西不同，但是專業(yè)性的事情肯定由專業(yè)的人員來做。如你所講，除非是建筑行當?shù)牟潘惴康禺a(chǎn)專業(yè)的話，估計很多房企老總都不是專業(yè)出身。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)除了有集團的一定支撐外和正常的銀行貸款，在融資方面會不會有更多的其他渠道？另外，你怎么看今年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說可能會遇到的資金風險？

　　赫恒樂：現(xiàn)在銀行確實對房地產(chǎn)融資的控制相對比前兩年要嚴格一些，但是對相對有實力的企業(yè)來說問題不大。

　　對我們來說，目前還沒有遇到這種融資的困難。

　　觀點新媒體：在目前美的地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品類型中，是以剛需產(chǎn)品為主，目前剛需的結構占比是多少？

　　赫恒樂：我們80%以上的產(chǎn)品是剛需，在90平方米到120平方米之間。剛需產(chǎn)品包括兩類，一部分是首次置業(yè)的，還有首改的。剛需一定是一個趨勢，國家政策面對中小戶型也是支持的，從金融政策、調控政策、供地政策都是傾斜的。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)的產(chǎn)品定價和周邊同類型產(chǎn)品定價項目是什么水平？

　　赫恒樂：美的地產(chǎn)現(xiàn)在所在的區(qū)域的項目和周邊的競盤相比基本上能實現(xiàn)5%到10%的溢價，并且80%以上的項目都是這樣。

　　觀點新媒體：為什么您覺得美的地產(chǎn)的產(chǎn)品在定價上有這樣的優(yōu)勢？

　　赫恒樂：第一，美的品牌的影響力。第二，我們秉承美的制造業(yè)的精神，精細化的管理做品質。

　　觀點新媒體：您覺得美的本身品牌的知名度和影響力對于房地產(chǎn)業(yè)務開拓時的助力是很大的嗎？

　　赫恒樂：有很大的支持。當你自己獨立去創(chuàng)一個新的品牌的時候，需要投入很多資源。而美的地產(chǎn)在一個新的城市做一個項目，只要做一個品牌落地的動作，基本上消費者都清楚了。

　　觀點新媒體：將來公司如果要在一、二線城市發(fā)展，也還是會把產(chǎn)品定位主要集中在剛需嗎？

　　赫恒樂：一、二線城市也是剛需，投資需求已經(jīng)越來越小。因為一、二線城市本身現(xiàn)在土地資源控制會越來越嚴格，供地的量肯定沒有三、四線城市多。對一線城市、大型城市的土地供應的方向基本上是以中小戶型為主。

　　觀點新媒體：但現(xiàn)在在一、二線城市，特別是一些比較核心的區(qū)域還是不多中小戶型的產(chǎn)品，有很多大戶型產(chǎn)品？

　　赫恒樂：這是原來土地的存量和原來房子的存量，未來基本上都是以中小戶型為主。

　　觀點新媒體：但是這種剛需產(chǎn)品會不會和部分保障性住房人群有一定的重合？

　　赫恒樂：首先保障房有購買資格的嚴格限制，而且區(qū)位也有很大不同。

　　觀點新媒體：像北京的自住型商品房對市場的沖擊很大，自住型商品房的購買人群不排除有部分是首次置業(yè)的人群，如果這種自住性商品房在全國做一定的推廣，對于做剛需產(chǎn)品為主的開發(fā)商會不會有沖擊或者影響？

　　赫恒樂：首先，政府的保障房購買的人群有資格、收入的嚴格控制。

　　第二，很多保障房與商品房區(qū)位有很大不同，區(qū)位對房地產(chǎn)的價值影響很大。

　　第三，保障房的戶型更小。美的地產(chǎn)在順德也做過保障房項目，大部分戶型集中在六、七十平方米，而剛需的商品房戶型并不是小到這樣一個程度。

　　所以，保障房人群和首次置業(yè)人群基本上沒有什么沖突。

　　觀點新媒體：美的地產(chǎn)在三、五年之內(nèi)的期望所達到的布局規(guī)模是多大，希望發(fā)展成一個怎樣的企業(yè)？

　　赫恒樂：三、五年之內(nèi)，我們已經(jīng)進入的城市會繼續(xù)深耕。新的城市選擇基本上以經(jīng)濟相對比較發(fā)達的地區(qū)，有一定的人口支撐，地方政府又相對規(guī)范，服務意識相對好的一些地方進行區(qū)域布局。我們的業(yè)務模式基本上還是以住宅為主，會配套做一些商業(yè)，包括酒店。

　　我們也在探討，在研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個方向。

　　同時，我們會加大和美的集團的協(xié)同效應，使美的地產(chǎn)的產(chǎn)品更具有差異化，品牌個性更加鮮明。所謂和美的集團的協(xié)同，比如說家居的智能化方面加強合作，提高美的地產(chǎn)的產(chǎn)品特性和功能便利性、技術含量等。

（審校：劉滿桃）