現(xiàn)在國家不允許再（只升不降）這么做了，那么我們要把賭徒的心態(tài)轉(zhuǎn)變過來，要做好基本功，這是很重要的。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 何緣 “在沒有充分調(diào)研的情況下講這個是不科學(xué)的，我們不應(yīng)該說某個盤掉下來就是崩盤，它只是一個現(xiàn)象，而現(xiàn)象不是普遍規(guī)律?！泵鎸衲甑姆康禺a(chǎn)崩盤論，黎振偉如是強調(diào)。

　　其續(xù)稱，退一步來講，我們不能以去年那種高歌猛進的指標(biāo)來衡量今天的房地產(chǎn)市場價格。

　　去年是很特殊的情況，政府出臺了調(diào)控政策它沒有發(fā)揮作用，老百姓急著買房，把房價拉高。開發(fā)商拼命買地，拉高地價，形成一個惡性的循環(huán)。

　　“中國的特點就是永遠(yuǎn)希望上漲，絕對不能跌。哪怕去年增長100%，今年都是在它的基礎(chǔ)上再漲10%，要漲110%?！?/p>

　　黎振偉認(rèn)為，過去10年，政府的這種政策使得買房者和開發(fā)商都是賭徒的心態(tài)，大家都賭贏了?，F(xiàn)在國家不允許再這么做了，那么我們要把賭徒的心態(tài)轉(zhuǎn)變過來，要做好基本功，這是很重要的。

　　事實上，在黎振偉看來，今年熱議的雙向調(diào)控或許可能發(fā)揮更積極的作用。因為雙向調(diào)控是真正的按市場化的模式去調(diào)控市場，而最終的結(jié)果就是讓調(diào)控退出市場。

　　據(jù)其介紹，過去我們用不科學(xué)的辦法去調(diào)控一個不科學(xué)的市場。而今天的做法是，市場擺在這里了，沒辦法改變。那就用科學(xué)的辦法去調(diào)控，使得它最終不用調(diào)控。

　　“因為現(xiàn)在市場本身就是差異化的，城市要分化，企業(yè)要分化，消費者也在分化，你怎么可能用一個模式對待所有的市場呢？所以這種雙向調(diào)控，它就是一種區(qū)別對待策略?！?/p>

　　在今年行情普遍看淡的形勢下，黎振偉認(rèn)為房企除了做好銷售以外，還要研究消費者需要什么東西，城市需要多少房子，怎么去跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，怎么去跟這個城市發(fā)展相結(jié)合，跟我們的收入相結(jié)合，還有跟國家的未來政策的引導(dǎo)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展結(jié)合。

　　其實，黎振偉一直強調(diào)，營銷可以解決短期的問題，但它不能解決根本的問題，根本的問題是靠企業(yè)自身內(nèi)在的東西。也就是企業(yè)的市場把握、營銷能力、管理能力、服務(wù)能力，以及自身的品牌。

　　“過去我們走的是一建房馬上就能賣錢的房地產(chǎn)短期發(fā)展道路，而現(xiàn)在這種時期已經(jīng)過去了，因為這種短期的東西它的效率一定是短期的，我們現(xiàn)在要考慮的是長效機制?！?/p>

　　值得注意的是，關(guān)于房企跟金融聯(lián)姻的問題，黎振偉認(rèn)為對房地產(chǎn)企業(yè)來說，肯定有所幫助。因為它們合作以后，房企可以多一種直接貸款的融資渠道，也可以跟銀行一起分享高利息的利潤。

　　另外，關(guān)于廣深二地大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，黎振偉明確地表示這不是一個一刀切能解決的問題。首先應(yīng)該是嚴(yán)格立法，不允許再繼續(xù)建，停下來以后，再想辦法分別解決。一定是先停止，再分化解決，而不是說現(xiàn)在政策還沒指定，老的問題沒解決，新的東西又來了。

　　以下是觀點新媒體對深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司廣州分公司董事長黎振偉的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年兩會最熱的話題是雙向調(diào)控，您怎么看這個問題？

　　黎振偉：其實這也是改革的一個很好的措施，今年兩會最大的主題是改革。過去我們說改革就以為要出政策，結(jié)果發(fā)現(xiàn)過去出了很多政策不但沒效，反而是起了反效果。

　　改革對房地產(chǎn)來說，越干擾這個市場就越起反作用，因為你沒按市場規(guī)律辦事。這個雙向調(diào)控是分區(qū)的，其實它真的是用了一個很科學(xué)的辦法。當(dāng)然，你說中國不調(diào)控不可能，你不可能說昨天抑制，今天突然間放開，那就亂了。但是調(diào)控的方向改變了，所以我覺得中國今天不能說完全不講調(diào)控，要講調(diào)控的方式方法更科學(xué)。過去我們用不科學(xué)的辦法去調(diào)控一個不科學(xué)的市場，結(jié)果是怎么樣呢？兩個不科學(xué)的結(jié)果就是不科學(xué)的平方，那就更不科學(xué)，變成今天這個樣子。今天的做法，市場擺在這里了，沒辦法，那就用科學(xué)的辦法去調(diào)控，使得它最終不用調(diào)控。

　　觀點新媒體：那您覺得這個雙向調(diào)控的措施是科學(xué)的？

　　黎振偉：是科學(xué)的，它是差異化的。因為現(xiàn)在市場本身就是差異化的，城市要分化，企業(yè)要分化，消費者也在分化，你怎么可能用一個模式對待所有的市場呢？所以這種雙向調(diào)控，它就是一種區(qū)別對待策略，我可以給你一個底線，你不能超過這個底線。經(jīng)濟有一個底線，有個高點，有個低點，我把這個自由度給你，你去發(fā)揮。中央開始不斷放權(quán)，下面也可以考慮放權(quán)，而不是政府說你只能賣這個房子，你只能建這種房子。我覺得這個雙向調(diào)控，可以肯定更積極的效果，這是真正的按市場化的模式去調(diào)控市場，最終的結(jié)果就是讓調(diào)控退出市場。

　　觀點新媒體：今年2月份以來，很多地區(qū)開始大幅降價，比如說我們聽到最多的就是杭州的降價，進而有房地產(chǎn)的崩盤論這樣的說法出來，您認(rèn)同這一點嗎？

　　黎振偉：我覺得中國媒體也有問題，因為大家都希望抓亮點，有時候會想有這個噱頭。在沒有充分調(diào)研的情況下講這個是不科學(xué)的，我們不應(yīng)該說某個盤掉下來就是崩盤，它只是一個現(xiàn)象，現(xiàn)象不是普遍規(guī)律，所以我覺得不應(yīng)該這樣說。

　　我們不清楚這個背景，就說這個樓市要崩盤了，我覺得這是不對的。一定要在對市場進行充分調(diào)研的情況下才能下結(jié)論，這是第一個。第二個，對于市場的價格，我們不能以去年這種高歌猛進的指標(biāo)來衡量今天。

　　觀點新媒體：就是去年的基數(shù)是比較大的。

　　黎振偉：對，中國的特點就是永遠(yuǎn)希望上漲，絕對不能跌。哪怕去年增長100%，今年都是在它的基礎(chǔ)上再漲10%，要漲110%。去年是不健康，不合理的，今年還能這樣做嗎？如果今年再這樣漲，那不是很恐怖嗎？去年是很特殊的情況，政府出臺了調(diào)控政策它沒有發(fā)揮作用，老百姓一看你一調(diào)控房價又要升，這種非常不負(fù)責(zé)任的調(diào)控導(dǎo)致了市場的混亂，老百姓急著買房，把房價拉高。開發(fā)商看政府只說不做，他就拼命買地，拉高地價，形成一個惡性的循環(huán)，這個結(jié)果是政府造成的。

　　我們不能以去年的情況來比較今年。今年我們看到調(diào)控的方式在分化，并且政府提出生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)型，所謂轉(zhuǎn)型就是不可能簡單地靠賣地，不能簡單地靠房地產(chǎn)來發(fā)展經(jīng)濟。還有一個是中央的反貪力度加大，所有的貪污都跟房地產(chǎn)有關(guān)系，都跟加大基本建設(shè)、加大投入有關(guān)系，你投入一個億，他就可以貪5000萬，你不投他有什么貪呢？所以這種投入減少了以后，盲目投資減少，房地產(chǎn)必然會回歸正常。起碼政府不用拿那么多錢來搞城市，對財政的壓力就沒那么大了。那些鋪張浪費的東西都會帶來房地產(chǎn)的不斷虛高，今年這些都在整治，這些都使得整個政府的行為有所收斂，它收斂以后，就不會漲得那么多。

　　觀點新媒體：今年房地產(chǎn)行業(yè)有看行情比較看淡的聲音，您覺得房地產(chǎn)企業(yè)在銷售方面要怎么去保證，除了銷售方面，房企還有什么內(nèi)容是比較重要的？

　　黎振偉：剛才我跟你說，有個企業(yè)房子賣不掉了，就提高傭金，給你20%的傭金。他沒有從市場的增長去考慮，他只是想你最后反正給我賣掉就行了。你可以想象，如果你給那么高的傭金，房價還要降，結(jié)果會怎么樣？必然損害這個產(chǎn)品的品質(zhì)，甚至損害消費者后期的利益。所以簡單為了賣房而做開發(fā)的方式要改變。

　　我們要研究消費者需要什么東西，城市需要多少房子，你怎么跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，你怎么跟這個城市發(fā)展相結(jié)合，跟我們的收入相結(jié)合，還有跟國家的未來政策的引導(dǎo)，城鎮(zhèn)化的發(fā)展結(jié)合，如果你不跟它結(jié)合，你就盲目去拿地建房子，結(jié)果賣不掉，你就靠加大傭金，用很多渠道來營銷，營銷可以解決短期的問題，但它不能解決根本的問題，根本的問題是靠企業(yè)自身內(nèi)在的東西。什么是內(nèi)在的呢？就是你的市場把握，你的營銷能力，你管理的能力、服務(wù)的能力，以及你的品牌。

　　觀點新媒體：從去年開始，一二線城市和三四線城市的分化越來越明顯，這對地產(chǎn)企業(yè)的擴展有什么影響？

　　黎振偉：其實分化得越來越明顯，也是過去的膨脹發(fā)展所帶來的。以前大家有錢都可以做房地產(chǎn)，一線城市沒什么地，我就到二三線城市去，不管有沒有需求，我都去拿地，去建設(shè)。你本來一頓飯只吃一碗的，我硬要你吃三碗、四碗，現(xiàn)在看到三線城市不行了，又回到一線城市。一線城市容量就那么大，城市就那么大，道路就這么多，你個個都涌進一線城市，那地價肯定高了，房價肯定高了，地價高到一定程度以后，開發(fā)商承受不了，買家也承受不了。那么開發(fā)商怎么辦？又要回過頭轉(zhuǎn)到那邊去了。

　　之前集中在一線城市，原因就是過去的蓬勃開發(fā)導(dǎo)致的，大家早期都是盲目拿地，發(fā)現(xiàn)三四線城市不行，又回到一線，一線城市現(xiàn)在又飽和了，這個市場雖然很大，但是沒有土地了，地價很高，那就又要考慮回到二三線城市。

　　我覺得過去這種狀況是被動造成的，今天我們要做的就是如何更清晰地分析城市的發(fā)展。政府很重要，政府首先自己要擺正發(fā)展的方式，不要總是賣地，搞房地產(chǎn)，不搞產(chǎn)業(yè)，不搞提升教育等等服務(wù)。

　　過去我們由于走了短期的發(fā)展道路，房地產(chǎn)是最簡單、最快的，一建房馬上就能賣錢，現(xiàn)在這種時期已經(jīng)過去了，這種短期的東西它的效率一定是短期的。我們現(xiàn)在要考慮長效機制，這一定要從當(dāng)?shù)卣_始，你怎么保護你的青山綠水，你怎么發(fā)展你的低污染產(chǎn)業(yè)，怎么去讓當(dāng)?shù)厝耸杖朐黾印Ｒ囵B(yǎng)他們搞好教育、醫(yī)療，還有很重要的就是搞好當(dāng)?shù)氐姆ㄖ巍?/p>

　　觀點新媒體：最近房企都選擇跟金融機構(gòu)合作，您覺得這些原因在什么地方？這樣對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響呢？

　　黎振偉：這是沒有辦法的辦法，現(xiàn)在銀行要走向市場化，它不是說國家要你貸給他就貸給他，他全部市場化以后，銀行跟企業(yè)的貸款關(guān)系就不是一個政府行為，它是一個市場行為，企業(yè)要得到銀行貸款，它的利息提高了，你怎么承受？它的資金一定要選擇好的企業(yè)，那你這些企業(yè)就要想，我自己是不是預(yù)先跟銀行合作，建立一種更緊密的關(guān)系呢。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)來說，肯定有幫助，它合作以后，可以多一種融資渠道，它就多了這個直接貸款的渠道，它可以跟銀行一起分享高利息的利潤。

　　觀點新媒體：今年房企融資方面會不會有困難的地方？

　　黎振偉：總的來說，金融體制改革以后不是靠政策貸款，這個時候好的企業(yè)應(yīng)該沒問題，那些不太好的企業(yè)，或者說還款能力比較差的企業(yè)，那一定是有問題的，就是現(xiàn)在開始已經(jīng)是銀行選擇你，不是政策選擇你。以前是政策，企業(yè)不好，政府要你貸給他，你也得貸。

　　觀點新媒體：兩會上還有一個熱點，就是如何解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，廣深兩地也有不少的小產(chǎn)權(quán)房，而且廣東省的三舊改造也是進行得比較早的，您覺得現(xiàn)在是不是解決這些問題的一個好的時機？

　　黎振偉：我覺得現(xiàn)在還不是最好的時機，小產(chǎn)權(quán)房的問題很復(fù)雜，它的量很大，另外很多城市的規(guī)劃政策并不完善，你沒有完善整個體系的時候，你就問題解決問題是走不下去的，你全部承認(rèn)它，那就麻煩了，以后會有更多的人去違法。你不承認(rèn)它，又要損害很多利益。

　　所以解決這個問題，我覺得不能一刀切的解決，應(yīng)該是首先嚴(yán)格立法，不允許再繼續(xù)建，停下來以后，再想辦法分別解決。這個東西的策略一定是先停止，再分化解決，而不是說我現(xiàn)在政策還沒指定，這邊還在建，我那邊就解決。這是老的問題沒解決，新的東西又來了。

　　觀點新媒體：很多人預(yù)測2014年中國的經(jīng)濟是穩(wěn)中有降，但是仍將是一個不確定的房地產(chǎn)市場，您覺得房地產(chǎn)行業(yè)在這個大環(huán)境的影響下，企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對？

　　黎振偉：穩(wěn)中有降，這是一個市場規(guī)律，只不過我們過去政府太強勢了，它總是讓這個市場只升不降，這是不對的。在今天，當(dāng)政府已經(jīng)明確了，政府要收權(quán)，讓市場來配置資源，這樣的話，企業(yè)在意識上要明白一個東西，市場是有升有跌的，不會永遠(yuǎn)升，所以當(dāng)你拿錢買地的時候一定要考慮風(fēng)險，你做那個事情就要考慮到好的時候和不好的時候，所以你的基本功、科學(xué)決策很重要，不要盲目，不要用賭徒的心態(tài)來做房地產(chǎn)。

　　但是過去10年，政府的這種政策使得買房者和開發(fā)商都是賭徒的心態(tài)，大家都賭贏了?，F(xiàn)在國家不允許再這么做了，那么我們要把賭徒的心態(tài)轉(zhuǎn)變過來，要做好基本功，這是很重要的。