嘉華國(guó)際是能夠適應(yīng)政策導(dǎo)向的企業(yè)，并稱將增加剛需物業(yè)比重，與高端項(xiàng)目雙軌并行，同時(shí)加快項(xiàng)目發(fā)展周期，以期實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”的目標(biāo)?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 3月26日，嘉華國(guó)際最新公布數(shù)據(jù)，2013年全年?duì)I業(yè)額為73億港元。值得注意的是，其營(yíng)業(yè)額超過(guò)9成是來(lái)自內(nèi)地項(xiàng)目。

　　在嘉華國(guó)際2013業(yè)績(jī)會(huì)上，主席呂志和稱，公司策略成功把握內(nèi)地買(mǎi)家需求，適時(shí)在上海及廣州推出迎合市場(chǎng)的項(xiàng)目，才取得上述成績(jī)。

　　據(jù)了解，嘉華國(guó)際去年業(yè)績(jī)收入，主要來(lái)自上海佳御庭第一期、嘉怡水岸及嘉悅天地、廣州嘉匯城第一期及廣東江門(mén)嘉峰匯等項(xiàng)目銷售。

　　另外在過(guò)去的18個(gè)月中，嘉華國(guó)際共在中港兩地共買(mǎi)入9幅土地。其中在2013年10月，分別以5.68億元及17.4億元購(gòu)物上海浦東濰坊新村地塊及南京邁皋橋地塊。今年年初，還以1.15億元購(gòu)得東莞石龍西湖地塊，并以29.39億港元購(gòu)得香港九龍啟德地塊。

　　談及中港兩地開(kāi)發(fā)物業(yè)區(qū)別，呂志和表示，內(nèi)地對(duì)于房地產(chǎn)的政策跟香港的房地產(chǎn)政策不一樣，市民對(duì)于樓市的需求也有很多分別。

　　“(香港與內(nèi)地)兩邊基本政策不同，而且兩邊政府的政策放出來(lái)也不同。”呂志和指出，“不同之中，我們買(mǎi)地選擇或是時(shí)間安排上，身為地產(chǎn)商，都希望可以適應(yīng)政策環(huán)境。”

　　他還強(qiáng)調(diào)，嘉華國(guó)際是能夠適應(yīng)政策導(dǎo)向的企業(yè)，并稱將增加剛需物業(yè)比重，與高端項(xiàng)目雙軌并行，同時(shí)加快項(xiàng)目發(fā)展周期，以期實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”的目標(biāo)。

　　對(duì)內(nèi)地一線城市如上海的土地市場(chǎng)，嘉華國(guó)際執(zhí)行董事呂慧瑜表示，上海方面土地的供應(yīng)是優(yōu)質(zhì)的土地供應(yīng)，不管是去年還是今年都是非常稀缺。

　　“我們相當(dāng)看好上海本身長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售市場(chǎng)。但是暫時(shí)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉抠J的影響，就導(dǎo)致有部分人在觀望。”她還明確表示，上海是嘉華國(guó)際發(fā)展業(yè)務(wù)的主要城市。

　　以下是嘉華國(guó)際2013年香港業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看回今年的業(yè)績(jī)來(lái)自中港兩地的收益差異很大，內(nèi)地相信今年調(diào)控方面會(huì)繼續(xù)，來(lái)自內(nèi)地的增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)？香港這邊會(huì)不會(huì)有辣招以及美國(guó)提早說(shuō)加息的影響下，今年香港的樓市會(huì)不會(huì)更加難？

　　呂志和：我們的業(yè)績(jī)今年是比較少一點(diǎn)，大家都很清楚做樓市入帳期是受限于政府以及自己的安排。去年年尾是一個(gè)高峰期，隨后的賣(mài)樓以及入帳要有一個(gè)過(guò)程，有一個(gè)會(huì)計(jì)周期，所以有這樣的現(xiàn)象。大家也都很明白，樓市是受制于政府那些辣招影響，所以稍微放慢了一點(diǎn)。

　　我們今年在香港銷售的面積不是那么多，證明在選擇方面算是比較好，在去年那個(gè)時(shí)候可以推那么多樓出來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近你們有籌一大筆的銀團(tuán)貸款，過(guò)去18個(gè)月都花了100多億元去買(mǎi)地，接下來(lái)買(mǎi)地的計(jì)劃會(huì)不會(huì)持續(xù)？大概的數(shù)字和比率會(huì)去到多少？另外集團(tuán)其中一個(gè)很重要的收益是來(lái)自銀娛方面的股票增值以及今年的收入，是否有意出售銀娛還是更加看好銀娛的增長(zhǎng)呢？

　　呂志和：買(mǎi)地方面，大家可以看得很清楚，我們分批在兩年之內(nèi)買(mǎi)了大概9幅地，目標(biāo)大家都應(yīng)該是清楚的，務(wù)求于貨如輪轉(zhuǎn)，是根據(jù)市場(chǎng)尺度去買(mǎi)，不會(huì)集中哪一年或者是哪里買(mǎi)得特別多。

　　我們會(huì)繼續(xù)買(mǎi)地，在今年年尾也希望有些新的樓可以推出，這些就是我們自己務(wù)實(shí)的貨如輪轉(zhuǎn)，現(xiàn)在市場(chǎng)多多少少都是供求問(wèn)題，我們是配合這個(gè)市場(chǎng)去供應(yīng)。

　　關(guān)于銀娛問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題每年都有記者問(wèn)我一次，大家要明白，銀娛的股份我持有那么多年，認(rèn)為銀娛是一個(gè)好的股份，可以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)公司是有利的，銀娛對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：除了買(mǎi)地之外還有什么主要的開(kāi)支？還有想問(wèn)幾個(gè)數(shù)字，去年銷售成本的升幅很大，為什么？財(cái)務(wù)費(fèi)用都加了很大幅度，數(shù)字的來(lái)源是那些？

　　呂志和：融資方面，可以看到我們?nèi)ツ晔侨胍淮伪容^大的銀團(tuán)貸款，其實(shí)也有一些時(shí)間考慮，希望可以在市場(chǎng)比較好的時(shí)機(jī)進(jìn)行融資的活動(dòng)。

　　融資的用途主要是三方面，一個(gè)是作為再融資，因?yàn)橛幸恍﹤鶆?wù)到期，賺新錢(qián)還債務(wù)；二是作為一般性的營(yíng)運(yùn)資金；第三就是拿來(lái)買(mǎi)地的。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用方面的增加，主要是跟融資渠道有關(guān)，可能百分比大，但是絕對(duì)數(shù)不是很大。至于稅務(wù)的增加，跟我們賣(mài)樓的層面有關(guān)。

　　剛才都講到，比如說(shuō)在上一年，香港以及國(guó)內(nèi)的銷售比例，是國(guó)內(nèi)比較高一點(diǎn)。國(guó)內(nèi)銷售比例高的話，國(guó)內(nèi)的稅務(wù)比香港高，特別是土地增值稅方面。比例高了，所以稅款會(huì)相應(yīng)提高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)你們來(lái)說(shuō)，中港兩地哪個(gè)市場(chǎng)的生意好做一點(diǎn)？或者做生意做得開(kāi)心一點(diǎn)？

　　呂志和：這個(gè)問(wèn)題不好回答，內(nèi)地對(duì)于房地產(chǎn)的政策跟香港的房地產(chǎn)政策不一樣，市民對(duì)于樓市的需求也有很多分別。

　　內(nèi)地人是需要住房，從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)去城市人的需求很多，香港人多數(shù)都希望自己年輕那一輩有自己的住處，有很多是希望自己轉(zhuǎn)一個(gè)更舒適、更大面積的樓面。所以兩個(gè)基本上政策不同，而且兩邊政府的政策放出來(lái)也不同。

　　兩個(gè)地方的政策不同，不同之中，我們買(mǎi)地選擇或是時(shí)間安排上，身為地產(chǎn)商，都希望可以適應(yīng)政策環(huán)境。幾十年來(lái)我們公司都是這樣平平穩(wěn)穩(wěn)，依照政府的政策去執(zhí)行未來(lái)的方向。我們真的會(huì)適應(yīng)，也告訴大家都是抓住貨如輪轉(zhuǎn)，貴有貴買(mǎi)，便宜有便宜買(mǎi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：美國(guó)就說(shuō)爭(zhēng)取早日加息，你覺(jué)得2014年香港樓市會(huì)不會(huì)受到加息預(yù)期的因素影響？

　　呂志和：加息的問(wèn)題，我們商人都看得遠(yuǎn)一點(diǎn)。過(guò)往幾年，我們都是受益到減息，息率很低，息率低，買(mǎi)樓是有著數(shù)的。但是因?yàn)榻鹑诜矫娴年P(guān)系，特別是美國(guó)方面，大家都是得益者。

　　我始終都認(rèn)為像過(guò)往這樣的增長(zhǎng)，樓市機(jī)會(huì)是比較少。穩(wěn)定的話，真的是自己想要地方住，就是時(shí)候買(mǎi)樓。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：看到你們?nèi)ツ耆霂さ臄?shù)字，其實(shí)內(nèi)地的項(xiàng)目占9成，集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展重點(diǎn)或者是投資的重點(diǎn)會(huì)不會(huì)傾向于在內(nèi)地為主呢？之前有很多開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)有集資的行動(dòng)，你們會(huì)不會(huì)有集資的行動(dòng)？

　　呂志和：我們的宗旨都是兩邊，中國(guó)跟香港，都是差不多一半一半的投資的方向繼續(xù)下去。在香港是這樣，在中國(guó)大陸都是一樣，不會(huì)太側(cè)重于在哪一邊。

　　集資的問(wèn)題大家都有看到，我們公司算是很保守的，很少說(shuō)怎樣集資也很少有大動(dòng)作。我們公司所做的工作是量力而為，這么多年來(lái)都是這樣的宗旨。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：嘉華國(guó)際重點(diǎn)的項(xiàng)目在上海有很多，現(xiàn)在對(duì)于一線城市的看法有兩種，一種是認(rèn)為它的風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)空間高；第二種是認(rèn)為它的地價(jià)高，然后很難操作。請(qǐng)管理層談一下對(duì)于一線城市土地市場(chǎng)的看法。近期華東杭州、常州等地都有降價(jià)的情況，想問(wèn)一下在南京的嘉華國(guó)際項(xiàng)目有沒(méi)有受到影響？對(duì)于降價(jià)的這個(gè)事情持什么看法？

　　呂慧瑜(執(zhí)行董事)：上海方面土地的供應(yīng)是優(yōu)質(zhì)的土地供應(yīng)，不管是去年還是今年都是非常稀缺。所以我們相當(dāng)看好上海本身長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售市場(chǎng)。但是暫時(shí)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉抠J的影響，就導(dǎo)致有部分人在觀望，但上?；旧鲜俏覀円粋€(gè)主要城市。

　　南京來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)二線城市，現(xiàn)在開(kāi)始發(fā)展，往一線城市爬。本身它的地價(jià)、房?jī)r(jià)都是比較低的。對(duì)于南京的市場(chǎng)，因?yàn)樗墙K省的省會(huì)，我們比較看好南京，同時(shí)南京基建的發(fā)展也比較積極。至于杭州、蘇州不該相提并論，是個(gè)別的情況，比如最近在江心洲賣(mài)的銷售都相當(dāng)不錯(cuò)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：從去年6月份的負(fù)債比率是19%到年末的14%，負(fù)債比率非常低，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商負(fù)債比率都達(dá)到60%到70%的水平，為什么一直保持這么低的負(fù)債率？

　　呂慧瑜：負(fù)債比率為什么可以保持呢？主要是貨如輪轉(zhuǎn)，穩(wěn)重。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您怎么看香港的營(yíng)商環(huán)境？

　　呂志和：我跟所有人都說(shuō)香港是福地，我走過(guò)世界很多地方，但是香港真的是福地，天時(shí)地利人和香港都有。應(yīng)該做的要多做一點(diǎn)，多一點(diǎn)回報(bào)香港，香港是絕對(duì)好的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：會(huì)不會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在少了獅子山精神？

　　呂志和：人是有變化的，獅子山精神的話，以前我們刻苦耐勞，是因?yàn)榭吹接泻芏鄳?zhàn)爭(zhēng)、戰(zhàn)亂。到你們現(xiàn)在這一代的父母賺到錢(qián)供你去讀書(shū)，供你們成材，你們自然會(huì)懶一點(diǎn)點(diǎn)，這個(gè)是自然的進(jìn)展，不是嬌生慣養(yǎng)。

　　有很多是表面的東西，最重要是做自己的實(shí)際事情，香港一定好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：嘉華國(guó)際有什么創(chuàng)新的地方呢？

　　呂志和：說(shuō)真的嘉華國(guó)際就沒(méi)有什么創(chuàng)新，但是我們改良了一些事情，最簡(jiǎn)單的就是我做建材，出去看到人家拿大機(jī)來(lái)做建材，一噸兩噸的大石就可以操作，這就是改良。其實(shí)都是那些東西，原則沒(méi)有變，只是他用的方式和手法讓你下次再去幫襯而已。這些就是要想辦法，怎么樣讓別人再回來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：改良會(huì)不會(huì)擔(dān)心嘉華國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有影響？

　　呂志和：不會(huì)，建筑材料、樓市這些都是一直在改良，以前用什么材料，現(xiàn)在用新的形式、新的材料、新的設(shè)計(jì)，哪個(gè)入口和哪個(gè)出口看起來(lái)舒服一點(diǎn)，這個(gè)是小小的改良。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港樓價(jià)會(huì)不會(huì)下跌？

　　呂志和：現(xiàn)在有錢(qián)就是買(mǎi)樓的時(shí)候。

（審校：楊曉敏）