潘永存強調，買地一要考慮土地成本會否比較低，二要考慮那個地方是否有發(fā)展空間，不會為了達成銷售目標去買地。

　　觀點網見習編輯何緣、王靜“我們今年完工項目有170萬平，這170萬平就算售價1萬元也有170億，所以我們80億的目標是在買不買地的情況下都能夠做到。”明發(fā)集團首席財務官潘永存對完成表示信心滿滿。

　　潘永存續(xù)稱，目前公司土地儲備超過1千萬平方米，主要分布在廈門、南京、揚州、漳州、合肥、無錫，已經足夠支持公司開發(fā)5-6年。

　　對于明發(fā)是否會續(xù)增土儲的問題，潘永存強調，我們不是說要做80億銷售額就一定要買地，因為我們買地一要考慮土地成本會否比較低，二要考慮那個地方是否有發(fā)展空間，不會為了達成銷售目標去買地。

　　在今年以杭州、常州為代表的一輪降價潮影響下，明發(fā)強調今年公司銷售無減價壓力，將會維持價格。事實上，明發(fā)的土地儲備有商業(yè)和住宅，物業(yè)組合比較均衡。

　　據了解，目前公司住宅的比例是46%，商鋪是37%，而公司堅持商鋪留一部分自持，一部分銷售，而住宅基本上全部賣完的原則。

　　“實際上公司今年可以銷售的項目超過200萬平方米，但是不一定全部賣完，因為我們不會全部推出去賣。”潘永存認為，公司并不擔心沒東西賣，但是不想很快賣完。

　　“現在土地越來越貴，這么快賣完后今年業(yè)績是很好，但是以后這個價錢就買不到地了，這對公司今后的發(fā)展沒有好處，所以要一步步來。”潘永存表示。

　　關于商業(yè)項目的選址問題，潘永存表示，公司不會選址在市中心，因為不論是在提供工作崗位還是在加強城市配套兩方面，公司主要都是在幫當地政府擴建當地的經濟，。

　　財務方面，由于2013年6月份和2014年1月，明發(fā)分別還了兩億美元票據，所以潘永存明確表態(tài)今年不派息。其亦戲稱債務是一定還不完的，債還完了就問題大了！

　　不過，潘永存進而強調稱，今年不派息不代表明年不派，因為公司股本結構比較健康，大股東占84%，按道理來講派股息對其最好，但是他也覺得現在的情況下先不要派，要一步步來，慢慢做好這個公司，保證現金流。

　　以下為明發(fā)集團(國際)有限公司2013年業(yè)績發(fā)布會現場問答實錄整理：

　　現場提問：你們毛利率的增長因為是交貨量很大，還有均價的上升。但今年的情況似乎不是特別樂觀，那么在這種情況下你們的毛利率怎么樣繼續(xù)保持這樣的理想水平？

　　潘永存：我們均價是7450元，不算高。但是因為我們有商鋪，有住宅，是比較均衡的，不會全部是住宅或者商業(yè)，所以遇到什么問題就沒有那么麻煩。目前我們住宅是46%，商鋪是37%，而2013年21%的合同銷售是商鋪，而其中交付的物業(yè)中有20億也是商業(yè)的，其他都是住宅。商鋪的毛利率是比較高的，而住宅是比較低的。

　　此外，可以看到我們在漳州商業(yè)廣場的商鋪毛利率都達到了50%。所以，我覺得毛利率方面是可以維持的。

　　現場提問：公司今年有多少可售資源推出？

　　潘永存：2013年差不多是55萬平方米，2012年差不多是60萬平方米，但是我們2013年營業(yè)收入比2012年多，是27億。我這里是按買房首付已經給了的30%來算的，所以已經入賬的是27億。

　　從我們的財務報表來看，我們有170萬平方米是完工項目，這些完工項目賣了就可以馬上入賬。算上這170萬平看，實際上今年可以銷售的項目超過200萬平方米，但是不一定全部賣完，因為我們不會全部推出去賣。

　　現場提問：這170萬平方米的貨值是什么類型？住宅大概占多少比例？

　　潘永存：大部分是商鋪，商鋪如果按1.2萬元到1.5萬元來算也不少了，同時，170萬平方米里面沒有住宅，我們有90多萬平方米是投資性物業(yè)，有一些是在建的。目前，我們2013年全年租金是3.4億，增長了61.7%。事實上因為我們有一些商業(yè)是處于培養(yǎng)期，慢慢的就可以收租了。

　　但是我們不會全部賣掉。這里有一個好處，如果市場不好，公司不用降價賣，因為項目已經完工了，只要賣掉了就可以入賬，所以公司在這方面是可以調整的。

　　我們賣房的資源很多，不擔心沒東西賣，但是我們不想很快賣完。因為現在土地越來越貴，這么快賣完，以后你這個價錢買不到地了，這對我們今后的發(fā)展沒有好處，所以要一步步來。

　　現場提問：但是這樣會不會錯過很多發(fā)展機會，感覺是兜著賣？

　　潘永存：不會。因為我們是比較保守、安全的運作。我們從1994年開始組建公司在福建廈門開始發(fā)展，2002年才到南京，2011年就在北京上海、沈陽這些地方。我們去不同的城市都有很多年了，所以我們要在一個地方先做好，再一步步向別的地方擴張。我覺得中國機會總是有的，但是最重要的是控制風險。

　　現場提問：關于內地的商業(yè)項目想請教兩個問題，第一個就是電子商務，另一個問題就是個別城市可能很多同類型的商場推出，個別商場的營運成本比較一般，那明發(fā)如何提高商場的價值，以吸納客流，還有租戶組合通常會多久調整一次？

　　潘永存：我們的商業(yè)廣場通常都不會在市中心，我們現在有6個商業(yè)廣場，分別在在廈門、南京、合肥、無錫、揚州、漳州，也已經全部完工了。我們不會放在市中心，因為我們是幫當地政府擴建這個地方的經濟，那么一個商業(yè)廣場對政府有什么好處呢？

　　首先是增加就業(yè)，廈門有2萬到3萬的員工在商業(yè)廣場工作，每一年政府收的租金都有幾個億，周邊的地增值也很厲害。舉個例子，像合肥商業(yè)廣場，我們在2010年賣里面的住宅的時候不超過4000元，但是現在周邊的地價已經到了差不多4000元，這其中只有三年的時間。

　　所以，我們商業(yè)廣場是當地一個很好的配套。因為中國和香港不同，香港買東西很方便，晚上到處都能夠買東西，但是國內沒有香港那么方便。但是如果住戶住在我們商業(yè)廣場附近，買東西就很方便。因為我們商業(yè)廣場的規(guī)模是很大的，最小那個是40萬平方米，最大是68.8萬平方米。事實上我告訴你們IFC只有10萬平方米，那你們就能想象得到40萬平方米有多大。

　　現場提問：你剛才說商業(yè)項目首先不是在市中心，也不是特別重要的地方，你有沒有考慮當地的消化能力？

　　潘永存：不在市中心，但是交通一定很方便。因為現在在市中心有一個不好的地方，就是堵車堵得很厲害。有一些人就會在交通比較方便，并且沒有這么堵的地方去買。因為我們商場的定位不是賣最高檔的品牌，通常都是日常用的東西，像超市、電影院、酒樓、快捷酒店這些。

　　現場提問：明發(fā)2012年賣了一個合營企業(yè)，未來還會有這樣的業(yè)務計劃嗎？賺了有十幾億的收入，大概什么時候派息？

　　潘永存：你可以看看這個利潤非常高，不容易找到買家，現在應該沒有這個計劃。我們今年不派息了，因為2013年6月份我們還了2億美元的債券。今年1月份我們也償還2億美元債券，所以我們現在要在公司保留現金流。因為我們不希望到時如果資金緊張的時候在市場用很高成本拿錢，我們不是按這個方法進行，要覺得合理才會拿錢。

　　所以，我們要保留一些現金在公司賬上，但是我們還是想派發(fā)股息，但剛好這兩年要還利息。我們不知道他們要不要還，但是保險一點要準備好現金還這個債。

　　現場提問：那有沒有目標說要把債務還清？到什么時候會考慮派息？

　　潘永存：債務是一定還不完的，債還完了就大問題了！至于派息我們會考慮市場的情況和我們自己的現金流情況再定。

　　現在我們凈負債率/杠桿率是36%，我們不希望超過50%。我們不是不想派股息，但是在這個情況下我們剛好還完債，我覺得應該保留現金更好一點。

　　我們沒有說一定要提高到50%，是最高到50%，50%我覺得很高，但是我們的負債率都是往下的。因為現在利息回升了，財務成本一定會回升，如果我們的負債率越來越高，財務成本就很高了，會影響我們的利潤。

　　現場提問：今年不派息，而且還了債，那是不是還有空間去購進新的土地儲備？另外，公司由去年的60多億提高到80億的銷售目標，是不是有計劃拿地？

　　潘永存：我們沒有買地的計劃，因為現在我們有1070萬平方米土地儲備，就算不買也可以開發(fā)五到六年。

　　我們今年完工項目都有170萬平方米，這170萬平方米就算售價1萬元也有170億，所以我們80億的目標是在買不買地的情況下都能夠做到。但是，買地我們有不同的考慮，因為明發(fā)買地不會買很高的地，全部都是比較便宜的，因為我們在一線城市只有北京、上海兩個項目。

　　但是這兩個項目的地價不貴，北京7000多元每平米，上海2000多元每平米，是2011年買的，我們覺得合理才買。首先我們買地的土地成本比較低，而且要那個地方有發(fā)展空間的才考慮，我們不是說要做80億銷售額就一定要買地，買地不會考慮這方面的問題。

　　現場提問：公司有1000多萬平方米土儲，而目標是80億，那估計股息沒有到3.52呢？

　　潘永存：這個很難猜，過完今年我再告訴你。因為房地產很難猜，有很多是政策的問題，我覺得做好今年就行了，之后再看情況定方向。

　　現場提問：在商業(yè)方面公司都有做商場、工業(yè)，理論上應該屬于投資物業(yè)，為什么對政策這么敏感？

　　潘永存：明發(fā)從2004年開始做商業(yè)地產，第一個是廈門42萬平方米的商業(yè)廣場。我們覺得任何一個公司，如果你想保持穩(wěn)定的發(fā)展，就不能全部放在住宅。不能看現在住宅很好就跑去做住宅，商鋪很好就跑去做商鋪，我們并不是這樣的，因為我們希望有一個比較穩(wěn)定的發(fā)展。

　　如果你看我們之前幾年的土地儲備，住宅有一部分，商鋪是一部分。我們不是根據政策來定的，通常我們是比較均衡的。

　　因為我們覺得商鋪留一部分自持，就可以有穩(wěn)定的收入。另外有一部分是賣的，而住宅基本上全部賣，這樣子讓我們覺得這個方向是比較安全的。

　　現場提問：還是關于商業(yè)地產方面的問題，看到公司開發(fā)的mall體量都很多，那未來會不會發(fā)展一些比較小體量一點的項目？像公司剛剛提到一個項目就四五十萬平方米左右，大概相當于四五個IFC，現在有風聲就說會做一些小一點的mall，大概2萬平方米左右，可能都是住宅項目里面的商業(yè)部分，作為業(yè)務式購物的。

　　潘永存：這些我們都有，國內叫裙樓，上面住宅，下面是商鋪，但是我覺得這個沒有什么概念，這個是一個住宅的配套。我們最大的住宅項目在南京，叫南京濱江新城，面積是220萬平方米。它有170多萬平方米住宅，有30多萬平方米的商鋪，這是一個配套，給居住提供服務。這些我們都有，但是我們叫住宅綜合體。

　　現場提問：今年的資金來源大概是怎么安排？

　　潘永存：我們的資金安排一方面是銷售，第二是銀行貸款。我們在1月份農行廈門分行給了一個信貸給我們，是三年期的50億人民幣。因為我們在國內和銀行關系也不錯，我們在一個地方和銀行合作很多年，也沒有什么違規(guī)不還錢的情況，所以他們貸款給我們非常安心。畢竟銀行最重要不是利息的問題，最重要是還錢。

　　就算在金融危機的時候我們也能夠貸到款，另外我們沒有信托，不是已經還掉了，是我們沒有信托，因為老板覺得太貴，不要拿，這是個成本問題。

　　所以，我們買地要看成本，當然還要看這個地方的發(fā)展空間。比如說很便宜，沒有發(fā)展前景也不適合。

　　現場提問：前幾年可以借貸去買地，現在不可以了。那你這50億都不可以拿來買地？

　　潘永存：我們有存貨，賣存貨的那些錢可以買地。所以，我們有一定的好處，現在很多房地產公司在境外發(fā)債，或者用信托，我們沒有。

　　現場提問：我前天看到龍湖地產在海外融資，融資成本只有6.5%，明發(fā)會不會考慮去海外投資？公司說剛還了一筆債務，利息成本大概是多少？公司現有債務的利息成本大概是多少？

　　潘永存：如果6.5%可以考慮，6.5%按現在的情況來說比較便宜，但是是美金。

　　國內銀行貸款最多是7%左右，利息太貴我們不會貸款。而公司現有債務的利息成本都是差不多的，我們還利息有部分是美國外貸的，這個利息成本就非常低。

　　現場提問：剛剛你們提到利息成本大概6.5%左右，那這么快還款之后，會不會使利息成本有所變動，會不會影響債券購買者的看法？

　　潘永存：去年很多人就問說公司有沒有錢還。今年問完了，又覺得公司還了好像不是太好。我覺得是這樣，買債券最重要是安全，他買最重要是能夠收回投資。我們大部分都是自己拿錢貸款出來的，很少在資本市場拿，都是我們自己拿的，這個很少公司能夠做到。這也是我們和其他公司不同的地方，可以說是一個強項，還款能力很強。

　　為什么國內銀行貸款給我們可以用低的利息，因為政府相信我們的還款能力。因為能夠貸到4億美元不容易，大部分都是這樣拿的。但是如果你在市場拿，你的利息很貴，你到沒錢都得拿的時候就會對公司之后的利潤影響很大。我們很早就覺得有機會就要還，為什么我們不派股息，就是因為我們要留現金，保證利潤。

　　不過，今年不派息不代表明年不派，因為我們股本結構比較健康，大股東占84%，所以派股息對他最好，但是他也覺得現在的情況下先不要派，一步步來，慢慢做好這個公司，保證現金流。
 

（審校：楊曉敏）