禹洲地產(chǎn)買地將首要考慮福建板塊及長三角等一二線城市，除了公開招拍掛以外，還有意通過收購有資金斷裂情況的中小企業(yè)項(xiàng)目的方式擴(kuò)充土儲(chǔ)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯羅舒晗 “以平均65%的去化率來計(jì)算，我們可以輕松達(dá)到今年132億的銷售目標(biāo)”，禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在2013年業(yè)績會(huì)上對今年目標(biāo)顯得極具信心。

　　2013年禹洲地產(chǎn)合約銷售109.59億元，同比增長67.85%；營業(yè)額和毛利分別為74.7億及23.2億元，同比上升91.86%和50.29%。據(jù)林龍安介紹，2014年禹洲地產(chǎn)可供銷售的樓盤共30個(gè)，預(yù)計(jì)貨量為210萬平方米。

　　盡管2013年業(yè)績增長幅度較高，林龍安對禹洲地產(chǎn)未來擴(kuò)張的描述卻以謹(jǐn)慎為主題，“我們不會(huì)盲目擴(kuò)充去拍地王，更多的是謹(jǐn)慎獲得土地。除了福建以外，我們不會(huì)再進(jìn)入三四線城市。”

　　“如果2014年凈負(fù)債率控制到60%，今年我們有20多億現(xiàn)金可以用來買地”，林龍安指，禹洲地產(chǎn)2014年買地將首要考慮福建板塊及長三角等一二線城市，除了公開招拍掛以外，還有意通過收購有資金斷裂情況的中小企業(yè)項(xiàng)目的方式擴(kuò)充土儲(chǔ)。

　　對于2013年下滑至31%的毛利率，禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡指，2011年及2012年銷售并在2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目毛利較低，從而導(dǎo)致2013年公司整體毛利率下降。他表示，禹洲中央海岸、云頂國際項(xiàng)目后期產(chǎn)品等毛利率將超過40%，所以相信2014年禹洲的毛利率有很大機(jī)會(huì)回升。

　　此外，對于未來禹洲地產(chǎn)的發(fā)展策略，林龍安表示會(huì)走向多元化，包括發(fā)展酒店、商業(yè)、寫字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)組合。不過他指出，商業(yè)物業(yè)占比過多將擠占資金，“禹洲地產(chǎn)是以住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的開發(fā)商，商業(yè)會(huì)緊控在15%以內(nèi)。”

　　以下為禹洲地產(chǎn)股份有限公司2013年度業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：2014年公司會(huì)不會(huì)有更多的派息，會(huì)提高到什么水平？現(xiàn)在三四線城市整體情況不是太明顯，你們在合肥未來打算繼續(xù)擴(kuò)張，怎么看待在合肥的項(xiàng)目，未來在合肥的推貨量是多少，定價(jià)有沒有上升的可能性？剛才提到未來會(huì)收購一些資金鏈斷裂的項(xiàng)目，在廈門現(xiàn)在有沒有企業(yè)出現(xiàn)這樣的狀況，讓你們有機(jī)會(huì)去并購？

　　林龍安：派息政策我們會(huì)秉承對股東的承諾，核心盈利不低于30%作為派息分紅的量。隨著盈利的增加，2013年的盈利超過2012年，我們會(huì)加大派息幅度。如果按照昨天的股價(jià)來講，派息率差不多10%，比銀行存款好多了。

　　三四線城市波動(dòng)比較大，不管是長三角、中西部還是其他區(qū)域板塊。有一些老城區(qū)的改造，新城區(qū)推的量太大造成了空置率的增加，賣地賣太多了。

　　作為禹洲來講，我們主要集中在一二線城市附近板塊，這些地方正處于上升階段。因?yàn)樗緛砭鸵蚤L三角、珠三角為后勤，現(xiàn)在正好在整合上升階段，而且是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)階段。所以，我們在三四線城市銷售得不錯(cuò)，像我們在泉州市場推出的樓盤，基本上當(dāng)月的去化率可以達(dá)到95%以上。

　　第二，我們在福建板塊以外幾乎不進(jìn)入三四線城市，主要集中在一二線城市來拓展我們的市場。

　　合肥不是三線城市，是二線城市，合肥的房價(jià)不高，過去的十年每年上漲幅度都在8%到10%左右，我們?nèi)ツ旰徒衲甑匿N售還是上升，應(yīng)該會(huì)上升8%到10%?？偟膩碇v，合肥是以剛需為主，所以我們還是看好這個(gè)二線城市市場。

　　第三，在廈門板塊，我們希望能夠收購一些小開發(fā)商。現(xiàn)在限購、限貸還是存在，信貸也收縮得比較緊。廈門板塊，銀行開發(fā)貸主要向前幾大開發(fā)商傾斜，如果不是央企、國企、上市企業(yè)基本上拿不到銀行的資金。未來五年內(nèi)是一個(gè)房企整合期，我們希望在這個(gè)整合期里面奠定禹洲地域龍頭的優(yōu)勢，能夠兼并一些小的開發(fā)商，我們已經(jīng)在布局了。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在在做收購了嗎？

　　林龍安：有在做，但是現(xiàn)在還沒有到簽約，個(gè)別小地產(chǎn)商也和我們談過。

　　現(xiàn)場提問：這種情況多嗎？

　　林龍安：不多，廈門畢竟是二級城市，銷售比較好，但是個(gè)別小的地產(chǎn)商可能因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)、資金、品牌、地價(jià)等各種原因，做不了開發(fā)，就干脆做小股東。未來的趨勢是房地產(chǎn)整合期，特別是在一二線城市里面。

　　現(xiàn)場提問：公司未來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)有怎樣的調(diào)整？拿地政策具體是怎樣？除了廈門之外，你們公司其他項(xiàng)目發(fā)展情況怎么樣？

　　林龍安：我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是以剛需和首改為主。拿地政策方面，除了在廈門海西以外，會(huì)布局長三角、環(huán)渤海一、二線城市，上海、廈門、合肥、天津，這四大城市是我們的主要布局重點(diǎn)區(qū)域。

　　如果根據(jù)銷售和負(fù)債率來增加土地儲(chǔ)備，2014年負(fù)債率控制到60%的話，到年底我們還有20億可以拿出來買地。我們買地首先是考慮福建板塊，海西板塊，還有其他一二線城市。海西以外的地區(qū)，像長三角板塊的銷售也逐漸在上升，未來幾年里我們會(huì)在長三角地區(qū)保持量價(jià)持續(xù)上升。除了福建以外，我們不會(huì)進(jìn)入三四線城市。

　　現(xiàn)場提問：你們多元化的策略未來是不是會(huì)加大酒店銷售業(yè)務(wù)，還有商業(yè)地產(chǎn)方面的投入？第二，你們說未來會(huì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在很多保險(xiǎn)公司和一些地產(chǎn)商都非常積極開拓這方面的業(yè)務(wù)，你們有沒有具體的措施？

　　林龍安：多元化策略是上市企業(yè)必備的手段，作為一個(gè)地產(chǎn)商，你要確保對股東的回報(bào)，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。禹洲是以住宅為主，商業(yè)占比15%左右，住宅是85%，這方面我們會(huì)首先確保對股東回報(bào)率和派息的水平，如果商業(yè)太多了會(huì)擠占資金，商業(yè)我們不會(huì)盲目擴(kuò)充。

　　禹洲商業(yè)有兩個(gè)特色，一個(gè)是商業(yè)只控制在15%以內(nèi)；第二個(gè)，我們的商業(yè)主要集中在一二線城市核心地段，像上海、廈門、合肥的核心地段，其他地方不考慮。

　　我們也非常關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是這次政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)未來中國老年人會(huì)越來越多，這也是個(gè)機(jī)遇。我們也會(huì)參與其中，結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)做高端的養(yǎng)老社區(qū)。中國家庭最大的特色是喜歡三代同堂、四代同堂，我們會(huì)更加關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合。

　　現(xiàn)場提問：你們有和保險(xiǎn)公司洽談過嗎？能不能透露？

　　林龍安：當(dāng)然有。還不方便透露，我只能說包括臺灣人壽都和我們談過。

　　現(xiàn)場提問：你們?nèi)ツ甑拿瘦^上一年有所下降，很多內(nèi)房企業(yè)都是這樣，你們認(rèn)為這是未來的趨勢嗎？公司希望未來毛利率大概在一個(gè)什么樣的水平？

　　邱于庚：2013年禹洲的毛利率確實(shí)下降了不少，但是2014年會(huì)回升。在2014年交房的那些項(xiàng)目里面，大多數(shù)毛利率都會(huì)在40%左右。整個(gè)行業(yè)來說，并不是所有地產(chǎn)公司毛利率都會(huì)上升，有一部分在2014年可以上升，有一些2014年可能毛利率上升不了，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)在于地價(jià)成本。

　　我們2013年拿地成本確實(shí)不高，所以未來毛利率有很大的機(jī)會(huì)可以回升。我們有部分在2012年、2013年賣的項(xiàng)目會(huì)在今年交房，比如中央海岸，2013年只交了一期，均價(jià)大概在9200元每平方米左右，但中央海岸二期的均價(jià)高達(dá)14000元每平方米，這個(gè)項(xiàng)目2014年交房的毛利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止40%。還有2014年交房的云頂國際項(xiàng)目大約33000元每平方米，毛利率大概在60%到70%。

　　2013年主要是2011年底和2012年預(yù)售的毛利率較低的那些項(xiàng)目，所以毛利率有所下降。把已經(jīng)交房的均價(jià)和合約銷售的均價(jià)做個(gè)對比，可以發(fā)現(xiàn)我們明年毛利率是可以上升的。

　　現(xiàn)場提問：集團(tuán)主要在廈門發(fā)展，很多大型開發(fā)商都進(jìn)入了廈門，現(xiàn)在競爭加劇，不能再以低價(jià)拿地的情況下，策略是往外走，那么未來利潤中外地比例會(huì)比廈門高嗎？你們在上海拿地是因?yàn)椴呗?，還是說因?yàn)榇蠹叶荚跔幰痪€城市的土地所以你們也要去拿地？怎么看上海項(xiàng)目今后的利潤？

　　林龍安：中央要求海西板塊到2018年左右GDP達(dá)到2.8萬億，海西區(qū)是后起之秀，但又比長三角、珠三角落后至少五年，房價(jià)也落后五年，所以還有空間。再加上臺灣和海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動(dòng)，讓很多大型開發(fā)商都看好廈門，往廈門進(jìn)軍。

　　外地企業(yè)的進(jìn)入加大了廈門的競爭，但是競爭也帶來了一些好處。禹洲去年、前年連續(xù)兩年在廈門都保持第一，2013年我們是雙冠軍，包括銷售價(jià)格和銷售的面積，占廈門市場份額10%左右。也就是說廈門十套房子中有一套是禹洲開發(fā)的，我們還是保持著領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　另外，我們在廈門還有200萬平方米左右的土地儲(chǔ)備，這樣可以化解新增土地地價(jià)的平衡問題。

　　第三，禹洲在廈門已經(jīng)耕耘了20年，信用、品牌已經(jīng)深入人心，我們的溢價(jià)比其他項(xiàng)目要高。另外，我們收購小型開發(fā)商也比別人更有優(yōu)勢，這幾年內(nèi)我們有很多項(xiàng)目都是通過收購獲得的。所以，我們會(huì)在廈門保持領(lǐng)先的地位和優(yōu)勢。

　　毛利率下降主要是2011年賣的房子造成了2013年整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)毛利率下降，比如禹洲中央海岸的一期和二期，一期的毛利率是31%，二期的毛利率是41%，三期的毛利率超過50%，同樣一個(gè)地塊不同時(shí)候開盤交房，毛利率完全不一樣。所以我們很有信心2014年以后我們的毛利率會(huì)回到原來的水平。

　　禹洲2006年已經(jīng)進(jìn)入上海，2010年我們總收入有一半來自上海，上海毛利率已經(jīng)做到了50%，而且禹洲在上海浦東也有辦公大樓。未來我們非?？春蒙虾＃€會(huì)加大上海的發(fā)展規(guī)模，現(xiàn)在禹洲在上海有四個(gè)盤，我們不單會(huì)關(guān)注住宅銷售物業(yè)，也會(huì)關(guān)注核心地段持有性物業(yè)的增持。

　　現(xiàn)場提問：公司有沒有三、五年的增長計(jì)劃？中短期毛利率會(huì)維持什么水平？今年拿地計(jì)劃大概是多少？負(fù)債率大概會(huì)到什么水平？很多人預(yù)計(jì)今年市場不是很好，你們今年能否維持去年的去化率，會(huì)不會(huì)有去庫存的壓力，有沒有降價(jià)促銷的計(jì)劃？

　　林龍安：我們已經(jīng)制定好了發(fā)展戰(zhàn)略，也向股東做了承諾，不管是銷售還是新增土地儲(chǔ)備，每一年的增長都不低于20%。未來五年內(nèi)，我們希望每年增長不低于20%，這是禹洲很明確的一個(gè)目標(biāo)。

　　負(fù)債率方面，從長遠(yuǎn)來講，如果我們今年不買地負(fù)債率可以降到40%。但是地產(chǎn)商負(fù)債率過低也不好，所以我們認(rèn)為合理負(fù)債率應(yīng)該是比行業(yè)平均負(fù)債率低10%左右最好，這是對一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)最好的狀態(tài)。我們基本上保持這個(gè)水平，不會(huì)盲目擴(kuò)充去拍地王，更多的是謹(jǐn)慎獲得優(yōu)質(zhì)土地。

　　去年去化率我們已經(jīng)做了調(diào)整，我們預(yù)計(jì)今年去化率會(huì)到65%，也有可能做到70%的去化率，因?yàn)槲覀兯幍膮^(qū)域板塊不一樣。比如廈門，去年廈門整個(gè)銷售建筑面積是445萬平方米，但是新推土地才145萬平方米，嚴(yán)重倒掛。所以在廈門基本上買不到土地，一推出土地很快就被搶光。

　　福建板塊因?yàn)檎诎l(fā)展階段，各個(gè)城市不一樣，我們會(huì)選擇一些區(qū)域比較好，去化比較快的板塊拿地。我們在福建板塊之外非常謹(jǐn)慎，幾乎不在進(jìn)入三四線城市，主要是以一二線城市為主，預(yù)計(jì)65%的去化率，產(chǎn)品主要以剛需和首改為主，確保去化率的達(dá)成。