我們的宗旨就是以穩(wěn)健為目的，可以承受政府控制樓價(jià)的措施或者外來的減價(jià)潮流，也可以保護(hù)到、保障到毛利率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯羅舒晗、魯鵬 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，是當(dāng)前眾開發(fā)商熱論的話題。在中渝置地2013年香港業(yè)績(jī)會(huì)上，副主席及董事總經(jīng)理林孝文稱，“我們集團(tuán)已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是開始步入收成期。”

　　“已經(jīng)確認(rèn)的銷售金額從2009年的5.5億元增加到2013年的53.8億元；竣工面積從2009年的12萬平方米增加到2013年的72萬平方米。合約銷售金額從2009年17億元上升到2013年的97.8億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為54.8%。”在林孝文看來，集團(tuán)達(dá)成了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

　　他還介紹，中渝現(xiàn)在重慶渝北區(qū)擁有一副面積為52萬平方米的地塊，將來可以發(fā)展到289萬平方米的樓面。

　　其中81%是用于發(fā)展商業(yè)、酒店等項(xiàng)目，這些商店、商場(chǎng)、娛樂中心將會(huì)構(gòu)成主要的收租物業(yè)，在未來三、四年內(nèi)會(huì)逐漸給公司帶來收入。剩下19%是作為發(fā)展住宅用途，會(huì)將這部分住宅出售。

　　“會(huì)有幾個(gè)很大的商場(chǎng)，我們已經(jīng)跟星光天地、三元簽訂了租約，他們將會(huì)租用25萬平方米，即差不多300萬平方尺的樓面，作為百貨商場(chǎng)。我們會(huì)在2016年、2017年左右交付。”

　　事實(shí)上，為了上述項(xiàng)目，中渝還在去年將旗下重慶照母山區(qū)域的地塊轉(zhuǎn)手。林孝文解釋稱，渝北區(qū)商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)非常大型的收租物業(yè)，要投資該項(xiàng)目，今年光是建筑費(fèi)已經(jīng)是40到50個(gè)億。

　　“考慮到自身現(xiàn)金狀況，而且對(duì)渝北區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的重視”，林孝文稱，“就很不舍地把照母山項(xiàng)目讓給別的發(fā)展商，但是也能賺到超過4個(gè)億稅前利潤(rùn)。”

　　對(duì)該項(xiàng)目，投資者關(guān)系主管陳琦華指出，“我們希望三到五年之后，項(xiàng)目的租金收入可以占集團(tuán)全部利潤(rùn)的20%。”

　　陳琦華還表示，該項(xiàng)目總投資已經(jīng)超過100億，“但是不會(huì)說一年一百億投資，而是分期，大概計(jì)劃用100億去發(fā)展這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。”

　　以下是中渝置地2013年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在內(nèi)地出現(xiàn)減價(jià)潮，你們會(huì)不會(huì)擔(dān)心樓價(jià)？現(xiàn)在是分散投資還是改變投資組合的時(shí)機(jī)呢？

　　林孝文：減價(jià)潮可怕與否，要視乎開發(fā)商本身的實(shí)力以及企業(yè)的借貸比率。

　　我們銀行現(xiàn)金有差不多一百億，今年銷售目標(biāo)是一百一十億，負(fù)債是一百零幾億，今年的現(xiàn)金支出、建筑成本大概有七十到八十億，再加上要支付十幾億的地價(jià)。如果銷售成績(jī)滿意的話，已經(jīng)足夠負(fù)擔(dān)建筑成本以及土地費(fèi)用。

　　所以覺得我們沒有需要去減價(jià)，當(dāng)然有一些個(gè)別的地方，覺得可以有空間的樓盤單位，也會(huì)考慮做一些宣傳、推廣。

　　去年我們?cè)跂|部、西部的二線城市獲取地皮，地價(jià)都不低，也非常高。曾經(jīng)參與過一些拍賣，但是都沒有中標(biāo)，因?yàn)槠渌l(fā)展商太厲害。現(xiàn)在只有增強(qiáng)自己的實(shí)力，存多一點(diǎn)子彈，有機(jī)會(huì)就出擊。

　　我們的宗旨就是以穩(wěn)健為目的，可以承受政府控制樓價(jià)的措施或者外來的減價(jià)潮流，也可以保護(hù)到、保障到毛利率。同時(shí)會(huì)注意到需要將毛利率提升的，這方面會(huì)設(shè)計(jì)一些比較受歡迎的小型單位。剛性需求大部分是集中需要這種小型單位，在二、三線城市，政府加快城市發(fā)展步伐，剛好可以讓開發(fā)商迎合這種需要。同時(shí)還有加強(qiáng)建筑團(tuán)隊(duì)，相信可以達(dá)到目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：管理層說會(huì)進(jìn)二、三線城市，今年是否會(huì)參加二、三線城市競(jìng)投？選地方面有沒有篩選要求呢？

　　林孝文：中渝是非常穩(wěn)健的，在購(gòu)入地皮時(shí)有幾個(gè)準(zhǔn)則：首先地點(diǎn)要適中，項(xiàng)目的體量要夠大，還有預(yù)算其毛利率可以在30%以上，并能夠隨時(shí)開始開發(fā)，還要沒有很多拆遷問題或其他問題來阻礙開發(fā)速度。

　　看回我們現(xiàn)有項(xiàng)目，都是在省會(huì)城市，二、三線城市是一個(gè)比較一般性的講法，怎么定義二、三線城市有不同的說法。省會(huì)城市跟其他非省會(huì)城市最大的區(qū)別就在于，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面其實(shí)省會(huì)城市是會(huì)有一定增長(zhǎng)的，再加上人口方面，流入比流出更多，對(duì)于房屋需求的重要性體現(xiàn)在這里。我們新買的地都是在省會(huì)城市，這個(gè)是很大的區(qū)分。

　　此外，我們的平均地價(jià)900元不到，是一個(gè)相當(dāng)合理的價(jià)錢，風(fēng)險(xiǎn)可以降到最低。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才說可能會(huì)競(jìng)投二、三城市，如果可以的話，有沒有首選的城市或者其他計(jì)劃？

　　林孝文：這些是講緣分的，不能強(qiáng)求，機(jī)會(huì)一定會(huì)有，只要有耐心，我們寧愿要好但不買錯(cuò)。

　　現(xiàn)在主要在重慶、成都、貴陽、西安有項(xiàng)目，并會(huì)集中在這些地方繼續(xù)找一些新的項(xiàng)目。以前在云南的昆明有一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)完成，也會(huì)在昆明繼續(xù)找機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：留意到公司2014年1月份到2月份的合同銷售同比下降了25%，希望能夠解釋一下。公司2014年的目標(biāo)定為110億，看起來比較保守，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的預(yù)期？

　　林孝文：2013年銷售額度同比下降了一點(diǎn)，這是有季節(jié)性的影響。春節(jié)賣房的速度會(huì)比較慢，而且這個(gè)也跟推出的時(shí)間有差別。我們今年的項(xiàng)目推出的時(shí)間，分布比較平均，雖然頭兩三個(gè)月的銷售額度比較低，但還是有信心能夠達(dá)到110億的銷售目標(biāo)。

　　如果說目標(biāo)比較保守的話，從2006年底開始到現(xiàn)在，增長(zhǎng)的速度也算很快，現(xiàn)在這個(gè)基數(shù)越來越大。我們希望繼續(xù)努力，可以達(dá)標(biāo)之外，也可以超標(biāo)完成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司去年有出售照母山項(xiàng)目，照母山在重慶是一個(gè)比較不錯(cuò)的區(qū)域，為什么要出售這個(gè)項(xiàng)目？剛才提到重慶渝北加州商業(yè)項(xiàng)目，過往87%開發(fā)的物業(yè)都是住宅，這次要持有這么大的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，資金的壓力跟面對(duì)難題是怎么樣的？

　　林孝文：照母山這個(gè)項(xiàng)目，也是跟剛才提及的渝北區(qū)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。渝北區(qū)的那個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)非常大型的收租物業(yè)，要投資那個(gè)項(xiàng)目，今年光是建筑費(fèi)已經(jīng)是40到50個(gè)億?？紤]到自身的現(xiàn)金狀況，而且對(duì)渝北區(qū)那個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的重視，就很不舍地把照母山項(xiàng)目讓給別的發(fā)展商，但是也能賺到超過4個(gè)億稅前利潤(rùn)。

　　我們寧可把資源多放在商業(yè)項(xiàng)目上，把它做到最好、最理想，將來這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目會(huì)為公司帶來長(zhǎng)期的非常可觀的收租收益。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：看到整體毛利率有一點(diǎn)點(diǎn)下跌，物業(yè)銷售這一塊是上升，未來希望毛利率是怎么樣的水平？還有今年可售的貨值是多少？

　　林孝文：關(guān)于毛利率，維持在30%以上已經(jīng)是非常理想的。在買地的時(shí)候就跟自己規(guī)范了要求，所以覺得保持30%的毛利率應(yīng)該是不錯(cuò)的。我們不需要去減價(jià)促銷，有信心毛利率可以維持到這個(gè)水平。

　　可售貨值是180億，如果是賣到60%的話就達(dá)標(biāo)了，而我們往年的去劃率都超過70%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：那定110億的銷售目標(biāo)真的太保守了。

　　林孝文：我比較喜歡給一些驚喜給你們。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才講到2013年毛利率是33.7%，但是新聞稿第一版的數(shù)字卻是31%，哪個(gè)數(shù)是對(duì)的？

　　梁振昌(執(zhí)行董事)：新聞稿中的數(shù)字是不計(jì)銷售物業(yè)，僅僅以投資物業(yè)的收益來計(jì)算。33.7%是我們銷售樓面的毛利率，大家看新聞稿第二個(gè)表M2就是物業(yè)銷售的毛利率。因?yàn)槲覀兂藰怯钿N售還有其他的業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：重慶加州那個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)收入有多少？商業(yè)項(xiàng)目總的投資是多少？這個(gè)項(xiàng)目是公司第一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目嗎？以后住宅跟商業(yè)的比例會(huì)不會(huì)調(diào)整？

　　陳琦華：收入現(xiàn)在還不好說，我們希望三到五年之后，租金收入可以占全部利潤(rùn)的20%，這就是我們的目標(biāo)。

　　總投資已經(jīng)超過100億，但是不會(huì)說一年一百億投資，而是分期，大概計(jì)劃用100億去發(fā)展這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)。

　　可以說是公司第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，渝北區(qū)就是這一塊地，現(xiàn)在是最大的。目前我們土地儲(chǔ)備是一半、一半，一半是住宅，另外一半是商業(yè)。住宅部分全部都是賣掉，商業(yè)這一部分有一些是賣掉，有一些是保留出租。