　　歐陽捷：尊敬的各位來賓，我今天向大家分享一個題目“百年住宅”。前面的演講嘉賓談到了一個話題，就是未來二胎放開，三房可能會成為新的主流，當(dāng)然這個時間可能會比較遠(yuǎn)，但是有些事情沒有遠(yuǎn)慮必有近憂，所以人在思考這些問題的時候要有前瞻性。怎么前瞻呢？我在這里講一個小的想法，從我們整個房地產(chǎn)的大趨勢來看，未來的需求其實(shí)還是非常大的，陳淮老師剛才已經(jīng)講過這個觀點(diǎn)了。在這種情況下，國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控，在表面上看起來沒有很多新的政策出來，但是實(shí)際上在我們整個的市場資金鏈的供給上，以及在我們政策的引導(dǎo)上，其實(shí)還是有很多的動作在影響著。所以在這種情況下我們也在思考，什么樣的產(chǎn)品是我們未來的年輕人所需要的，特別是類似于我們可能手上有一定的資金，有一定的余力，但是我們買房可能面臨未來的一些重大風(fēng)險的前提下怎么來考慮。

　　目前中國房地產(chǎn)，特別是住宅市場存在的主要問題，第一，生命周期短，我們現(xiàn)在普通的住宅設(shè)計(jì)壽命是50年，但是現(xiàn)在有很多房子的使用壽命遠(yuǎn)遠(yuǎn)到不了50年，而我們的產(chǎn)權(quán)是70年。第二，質(zhì)量通病非常多。第三，換房成本高，我們今后的置換成本越來越高，包括房地產(chǎn)稅的出臺，會加大我們的置換成本。還有一個，我們換房的時候忽略了一個成本，就是裝修成本，你第一次買房要裝修，第二次買房還要裝修，這個裝修的成本影響還是非常大的。另外，從環(huán)保節(jié)能的角度來看，也造成了很大的浪費(fèi)。以我們新城為例，新城建造的房子，我們90%的客戶都是需要裝修的，每戶產(chǎn)生的裝修垃圾1.5到2噸，80%為水泥。在這種浪費(fèi)的情況下，我們怎么選擇一種更新、更好的產(chǎn)品來推向市場？

　　這個解決的方案就是我們提出的新的概念——百年住宅。當(dāng)然這在國內(nèi)還是一個新的概念，它包含了三個主要的層面：

　　第一個叫百變魔方，就是我們的魔幻空間。我在這里可以給大家講一個假象，比如說我們有一對年輕人，他如果在父母的支援下，他可以買一套100平米的房子，那么這套房子他怎么辦呢？在他單身的時候，他可以使用其中的40平方米，而把剩下60平方米出租在他們兩個人的時候，他可以選擇使用60平方米的面積，這時候他可以把剩下40平方米拿去出租。等到他生了小孩，帶來了父母，這時候他把100平米全部收回來自己用。再等到小孩大了，上學(xué)了，或者說出去了，父母回老家了，這時候他又回歸到60平米。所以我們講，這個整個過程是一個百變魔方的過程，在這個過程中，所有房間的布局全部可以自己來調(diào)整，不需要依靠裝修公司。那么怎么做到呢？這里面的技術(shù)我們可以給大家分享。其實(shí)我們是通過這種魔方式的組合，來解決了這樣的問題。首先我們有一個大板應(yīng)用，可以取消剪力墻，這樣在內(nèi)部的空間可以自由的分割。內(nèi)部的大空間可以靈活移動，而且由于板力的增加，樓上樓下的隔音也增強(qiáng)了。同時我們還使用分離式管井，有一部分管線在公共區(qū)，還有一部分在室外，這樣使得我們的物業(yè)維護(hù)不需要進(jìn)入家庭。內(nèi)部可以才能輕質(zhì)隔墻來隔開，滿足不同家庭的生命周期的需求變化。第二個技術(shù)是PC技術(shù)，就是利用工業(yè)化生產(chǎn)的模式，在國家建設(shè)部目前的支持政策還不到位，它的技術(shù)使用上可以采用把面磚鋪在模板里面，再把再把窗戶框放在模板里面，然后澆鑄水泥，使得窗戶和外墻結(jié)為一體，解決了滲漏問題，解決人工在制造房屋過程中手工的誤差。但是它的成本會相對高一些。這樣的生產(chǎn)，可以在工廠生產(chǎn)，然后到現(xiàn)場拼裝，像搭積木一樣。第三個是IS技術(shù)，IS技術(shù)是什么概念呢？它是一個支撐體和填充體的有效分離技術(shù)。這種有效分離技術(shù)就是在內(nèi)墻使用支撐體，在支撐體之間使用連接件，把我們的輕質(zhì)隔墻受和連接件用螺絲聯(lián)系在一起，這樣在家里我就可以通過螺絲刀解決我的內(nèi)墻調(diào)整。這種性質(zhì)不僅使得你的二次裝修問題得以解決在你的內(nèi)墻調(diào)整、分割的時候就有可變性。我們在這里面還有一個簡單的概念叫六面架空，使得你的管線在你的隔墻空間上方都可以走通。

　　第二，我們現(xiàn)在提出綠色屋宅的理念，包括除風(fēng)、除霾的新風(fēng)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、全屋直飲水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)，它也可以解決對樓下家庭的干擾。另外使用呼吸磚的技術(shù)，可以吸收室內(nèi)的甲醛，降低室內(nèi)的異味。

　　第三個是人性化的建筑。我們前面有嘉賓講到要對客戶體驗(yàn)更加看重，那么怎么解決客戶的體驗(yàn)？我們在住戶住進(jìn)這個住宅之后，對人性化的研究是比較多的。第一個是采用整體住房的技術(shù)，整體廚房就是利用工廠化的生產(chǎn)，杜絕現(xiàn)場的人為操作，提升現(xiàn)場產(chǎn)品的檔次和精度。這種設(shè)計(jì)兼顧了現(xiàn)場人性化的操作流程，包括所有的廚房間的各個物品、部件的搭配，都是完全堅(jiān)固了人手的操作方便性。我們在精裝修方面，設(shè)計(jì)師缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，他不是家庭主婦，他對在灶臺上擺多少電源插座是沒有概念的，等我們的小家電越來越多的時候，在廚房里就要使用拖線板，這是非常不合理的。在我們的整體廚房設(shè)計(jì)方面把這些問題統(tǒng)一不免了。另外還有防油污板，我們采用的是整面的防油污板?，F(xiàn)在有很多企業(yè)的防油污板是不銹鋼的，它在裝修的時候?qū)ρb修的結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)是有影響的，它不是一個整體的設(shè)計(jì)概念，是一個硬嵌上去的東西。我們現(xiàn)在采用的防油污板是塑料材料，但是它是耐高溫的，它與墻磚的材質(zhì)看上去是一致的，整體的設(shè)計(jì)是沒有瑕疵的。另外還有超靜音的大型水槽，還有整體衛(wèi)浴，我們采用一體設(shè)計(jì)墻板和拖板，也是工業(yè)化進(jìn)行生產(chǎn)，這種做法可以拒絕漏水、防止溢臭。我們現(xiàn)在在住宅中經(jīng)常會做一些閉水實(shí)驗(yàn)，有了整體衛(wèi)浴之后，閉水實(shí)驗(yàn)問題都可以解決了，基本上不用去做了。另外一體化的洗漱臺，可以解決傳統(tǒng)洗漱臺發(fā)霉、變色的問題，我們經(jīng)?？吹脚_盤的下方使用的是膠水，臺盤是下掛式的，它就需要用膠水打，國內(nèi)的膠水一般半年到一年，國外一般兩到三年就會變色、變黑，產(chǎn)生細(xì)菌。但是我們做的是一體式的，就不存在這個問題。另外還有三面鏡箱，這種鏡箱出來沒有死角。另外我們在調(diào)整整個空間的時候，我們希望有更多的收納空間。昨天我參觀了廣州的一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目聲稱是豪宅的項(xiàng)目，賣到五六萬一個平方，一套房子290平方米，但是它的收納空間非常小，特別是主人房房間很大，但是衣帽間很小。我們在建房的時候設(shè)計(jì)了很多的收納空間，包括還有老人凳。包括在陽臺上的設(shè)計(jì)，我們這個陽臺既是一個生活陽臺，又是一個洗漱陽臺。在這種情況下，我們也要考慮到陽臺的通風(fēng)、排濕，包括晾衣架配合陽臺的收納空間都有所考慮。

　　新城集團(tuán)的百年住宅的探路，目前是跟中國建設(shè)部中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)院進(jìn)行合作的，另外也與日本的知名公司在進(jìn)行合作，擔(dān)任我們的百年住宅戰(zhàn)略顧問，我們在江蘇也建立的實(shí)驗(yàn)基地，實(shí)驗(yàn)基地的產(chǎn)品已經(jīng)出來了，另外我們今年的項(xiàng)目就要在新產(chǎn)品上落地，今后如果有機(jī)會，歡迎大家能夠到現(xiàn)場去觀看，指導(dǎo)我們的工作。

（審校：勞蓉蓉）