　　從政策面來講，宏觀的經(jīng)濟目標，我們還沒有看到政府想大力把房地產(chǎn)壓下去的動作。這么多年來，現(xiàn)在的經(jīng)濟是在往下行的階段，以前我們的目標都是GDP增長8%，現(xiàn)在已經(jīng)降到7.5%了，這個經(jīng)濟增長率在世界范圍來講還是比較高的，但是在中國來講還是說明增速在放緩了。另一方面政府要保證通脹率不要過高。在經(jīng)濟發(fā)展方面，政府不容忍房地產(chǎn)市場有太大的波動，如果出現(xiàn)了調(diào)控過急，使房地產(chǎn)出現(xiàn)一個明顯的下調(diào)，對整體的保經(jīng)濟也是不利的事。

　　對房地產(chǎn)有影響的政策，首先是雙向調(diào)控，這一屆政府在這方面比以前更現(xiàn)實了，以前的政府是不管不同區(qū)域的差別，都是一刀切的方式。雙向調(diào)控是根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，如果你的房價比較高，供求關(guān)系還是比較緊張的，在調(diào)控方面，地方政府可以緊一點。但是如果在已經(jīng)下滑了，中央政府不會太多的要求調(diào)控政策不能松，未來應(yīng)該有一個差別化的對待。第二，長遠來講，城鎮(zhèn)化的過程中，對房地產(chǎn)有一個比較大的推動作用，就是三個一億人。這三個一億人包括原來已經(jīng)進入城市的，但是還沒有城市戶口的，另外一個就是棚戶區(qū)，這也是未來發(fā)展的重點，另外就是中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。第三個方面是房產(chǎn)稅現(xiàn)在已經(jīng)改名了，叫做房地產(chǎn)稅?，F(xiàn)在要先從法理上解決這個問題。我覺得搞立法應(yīng)該稀有一個過程，從房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅以后，以后從落實到征收，這個過程會有一定時間，我估計在今年內(nèi)完成的可能性并不是很大。第四是住房保障會繼續(xù)加強。從政府的政策上來講，未來我們看到比較清晰的就是有可能會分成三個層面，一個是保障房的供應(yīng)量會增加，解決中低收入人群的借助問題，另外從去年開始，北京推出一個自住型商品房的概念，我想在未來有可能在全國很多地方都會有這樣的做法。這是共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，所謂共有產(chǎn)權(quán)就包括私人的，也包括政府的，因為你自住型商品房，你就是低價買回來，以后賣出去的房價，有一部分是要給到政府，這就是有共有產(chǎn)權(quán)的概念。這就是為了保障一些中產(chǎn)階級，你沒有資格去買到保障房，但是如果你需要置業(yè)，從政府的角度上來講，也可以有一個幫助給到你。但如果解決了這兩部分之后，再往上的一些純商品房，政府就有機會交給市場了。如果最低收入和中層收入的人的問題不解決，你想賣得多貴，我想政府也不會同意。

　　從信貸來講，過去這幾年，除了2009年和2010年適度寬松的情況下，其它時間基本上都是穩(wěn)健的信貸的態(tài)度。今年信貸是適度收緊的，我感覺今年是穩(wěn)中偏緊的。這個感覺是怎么來的呢？從今年年初我們就明顯感覺到，銀行的放貸的力度相比往年是比較緊一點的，有些城市首貸基本上都是基準利率了，還有基準利率往上浮的。以前最好的時間是打7折的，現(xiàn)在已經(jīng)完全沒有了。從銀行的放貸方面，這個時間也很長，我們的房子賣出去之后，要等銀行批這個款還要等比較長的時間，所以從銀根方面，我認為今年還是比較緊張的。

　　總結(jié)了一些政策之后，我再講講今年的情況。今年頭兩個月，我們統(tǒng)計了40個城市，新房的成交面積相比去年有所下跌。整體房地產(chǎn)的形勢，我并不是太樂觀的，但我也并不悲觀，只是從整體的成交量來講，預期會有所調(diào)整，從今年前兩個月的成交情況我們看到，比2013年的頭兩個月已經(jīng)跌了15%。過去這么多年，3月份是一個比較特別的月份，3月份對于全年的成交量是有一個預兆作用的，這個表上紅色的部分是3月份的成交量，黑色這個點是年度的均值，從2009年到2012年，我們看到3月份的成交量跟全年的均值的關(guān)聯(lián)度是非常大的，除了2013年，因為2013年3月份出臺了國五條，使得3月份的成交量暴漲，所以2013年3月份的成交量很高，但是均值并不是很高。從今年3月份這一周的情況來推斷，3月份整體應(yīng)該比去年的均值下降17%左右。這跟頭兩個月和去年相比整體成交跌15%，這個幅度是差不多的。從這個角度來看，我們統(tǒng)計的這40個城市，應(yīng)該它的成交均值也會降低，所以今年的情況并不樂觀，因為成交量下跌對于開發(fā)商跑量、現(xiàn)金流方面都會帶來一些影響。整體來講，3月份的供應(yīng)量、成交預期應(yīng)該會和去年持平甚至下降。所以我們看到2014年的開局并不是很好。

　　從銷售目標來講，很多開發(fā)商基本上還是偏樂觀的，大部分的開發(fā)商都預期了它有一個下手額的增幅，有一些增幅還是比較大的，今年都想有百分之三四十的突破。那能不能做到呢？這要看開發(fā)商有多少貨量要推出來，但是有多少貨量也不代表市場能夠完全消化。開發(fā)商是樂觀的，但是市場表現(xiàn)并不是那么樂觀。

　　我們給房企的策略，我們建議開發(fā)商要加速周轉(zhuǎn)，今年的現(xiàn)金是比較偏緊的，所以這一塊非常重要。另外從投資的布局來講，中長期來看，一些中小城市因為有城鎮(zhèn)化的因素，它還是會有所上漲，但是短期來講，高庫存的一些城市還是比較緊張的。另外要抓住棚戶區(qū)改造這個方向，未來這一塊應(yīng)該是房地產(chǎn)商要關(guān)注的，怎么去配合政府在棚戶區(qū)的改造，因為這也是政策的一個配套。從戶型方面，從長遠來講，現(xiàn)在計劃生育政策的改變，單獨二胎的政策放開，未來戶型要做一些改變，可能家庭結(jié)構(gòu)會從三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目?，所以他的需求會從兩房轉(zhuǎn)變?yōu)槿?。隨著人口政策的放開，這種戶型的選擇方面也會有所改變。

　　對購房者來講，也要謹慎一點，因為最近二三線城市也有一些供大于求的情況，當然最終買不買房還是要看購房者自己的決定。購房者如果能力足夠的話，有可能他會選擇一步到位，就是三房的量需求會增加。對于一線城市來講，我們基本上還是看好的，我們覺得對于一些一線城市，購房者還是適當?shù)目梢钥紤]入市，從整體的需求量和人口遷移的角度來講，我很難看到一線城市的樓價會下調(diào)的勢頭。所以有錢的如果想入市，現(xiàn)在也是一個考慮的時間。

（審校：勞蓉蓉）