　　今年流行的話語叫做“爸爸去哪兒了”“時間去哪兒了”，現(xiàn)在有人問“開發(fā)商去哪兒了”。為什么這么問呢？媒體說馬年是地產(chǎn)商的逃命年，有幾個出發(fā)點，一個是說春節(jié)過后，一個馬佳佳用互聯(lián)網(wǎng)思維來販賣情趣用品，她提出90后壓根就不買房，她有幾條論據(jù)，一個是傳統(tǒng)觀念模式的瓦解，一個地域觀念薄弱，一個快速獲取財富增值的方式。另外一個，90后比較在意今天的生活質(zhì)量，不可能用今天的金錢全部投資為獲取以后的生活質(zhì)量。這個話出來之后，也有媒體發(fā)出一些統(tǒng)計，說這個話不可靠，很多90后還是很在意買房，不買房就不結(jié)婚。我想，馬佳佳的說法有點言過其實，但是她起碼說明一個趨向，以后的年輕人的生活方式是不是像60后、50后那樣傳統(tǒng)的生活方式呢？我想肯定是不同的。馬佳佳的話也表明了現(xiàn)代年輕人的一種想法，也有一定的市場。另外一個，我們也看到國家統(tǒng)計局發(fā)布的一些數(shù)據(jù)，以及媒體的一些報道，包括杭州、常州、蘇州、廣州的一些樓盤下降的報道，剛才朱會長做了很多的分析，我就不詳細講了。再有一個比較大殺傷力的，就是銀行的放貸收緊。去年以來，銀行對買房者的按揭放貸跟以往很不相同，完全不像以往的方法，以前都是在一季度放松房貸，但是今年一季度非常緊張，并且首套買房貸款的優(yōu)惠利率不但沒有了，反而是升了，通常都上升5%到10%的幅度。我想這是比較實質(zhì)性的對市場的比較重大的影響。由此，有人提出，2014年是不是開發(fā)商的逃命年，逃去什么地方？一個是逃離三四線城市，一個是逃出郊外，一個是逃往海外。

　　每年都會有新的危機，每個形勢下都會有新的問題出現(xiàn)，我們一致認為，危機還在于我們本身這個行業(yè)傳統(tǒng)的一些模式?jīng)]有改變。我們不但要關注到樓市的波動，不但關注到業(yè)內(nèi)的競爭，所謂業(yè)內(nèi)集中度越來越大，中小房企生存的空間會逐漸的被侵占，甚至被顛覆，不但關注到政策的變化，我們也應該傾聽外行對傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕和顛覆。例如現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維，我們處在大數(shù)據(jù)時代，對信息的需求是雙向的，有一個反饋的經(jīng)濟，我們是互動的，對用戶更加友好，用戶體驗為先，提供增值服務。互聯(lián)網(wǎng)的思維追求的是新技術、創(chuàng)意、產(chǎn)品簡單極致，做到讓用戶尖叫等等。這幾年我們看到很多外行對傳統(tǒng)行業(yè)的侵蝕、侵占以及顛覆。最近我們看到互聯(lián)網(wǎng)的金融，余額寶等等對傳統(tǒng)的銀行業(yè)也造成一種威脅。實際上它吸取了很大量的小額資金，它很容易給一些銀行不愿意放貸的小微企業(yè)進行放貸。

　　反過來我們看看房企的思想觀念，第一，營銷就是一切，我們一直以來把營銷作為整個房企思想觀念的核心環(huán)節(jié)，賣完就是勝利，我們開發(fā)的所有環(huán)節(jié)圍繞著營銷來轉(zhuǎn)，以營銷為終點的一條龍的多元化發(fā)展，以產(chǎn)品為中軸，這種思想觀念我們認為應該轉(zhuǎn)變到一種服務的意識、增值的意識，也就是說把銷售的意識轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營服務的意識。所謂不動產(chǎn)的理念，僅僅是產(chǎn)品的形態(tài)。從價值形態(tài)來說，其實房地產(chǎn)是流動的，它從價值的最大化目標做多元化的發(fā)展，也包括我們講的住宅區(qū)和酒店的結(jié)合，地產(chǎn)跟金融的聯(lián)姻，不但是營銷?；ヂ?lián)網(wǎng)的思維或者互聯(lián)網(wǎng)的應用，不僅僅是對我們產(chǎn)品的營銷，而是整個營銷服務理念的結(jié)合，包括到高度智能化的家居生活方式。

　　第二，我們講經(jīng)營模式，傳統(tǒng)的就是建房、銷售、買地又建房，基本是這個模式不斷地循環(huán)。如果說以后年輕一代對買房的需求有所下降，也就是說他以后會逐步依賴于租賃服務，要求你給我提供更好的家居服務和增值服務，這樣我們就變成了應該把增值看做是一切，不單是建房、賣房、買地這個循環(huán)，也可以在收購和業(yè)務資產(chǎn)重組、服務、增值、再出售中獲得利潤。美國的房地產(chǎn)很多就是這樣的，它是投資型的，而不是建造型的，它把很多傳統(tǒng)的、舊的商業(yè)大廈、廠房、公寓收購，收購之后進行重新的業(yè)務組合和資產(chǎn)重組，重新裝修、包裝，再出租出去，這個過程中，它有了增值服務，若干年后，有了好的收益，它可以賣掉，然后又去對一些舊的物業(yè)做重新的包裝、增值、銷售。這個過程它是比較多使用這種方式的。房地產(chǎn)的發(fā)展，不斷地建房、賣房的這個過程總是要過去的。從西方來說，建房已經(jīng)不是主要的任務，像美國房地產(chǎn)，整個住宅銷售市場80%多是二手房買賣，一手房買賣占比不到20%，這也是我們?nèi)舾赡曛?，城?zhèn)化基本告一段落之后，很可能達到的一個階段。這也是我們企業(yè)從開發(fā)、銷售型企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營服務型的企業(yè)。

　　第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)服務結(jié)構是以發(fā)展住宅為主，去年廣東的銷售面積中，住宅占90%。從投資結(jié)構計算，住宅投資占70%，這基本反映了目前整個行業(yè)的情況。新的產(chǎn)品結(jié)構，我們認為不僅是發(fā)展住宅，還要有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，要延伸我們的產(chǎn)業(yè)鏈條，這方面我們有成功的案例，比如說我們有一些體驗式的商業(yè)，例如佛山的嶺南天地，就是一個很成功的商業(yè)街改造，番禺有節(jié)能科技產(chǎn)業(yè)園，廣州有服裝設計創(chuàng)意園，梅州有客天下的旅游地產(chǎn)，珠海有它的教育地產(chǎn)，還有一些商業(yè)改造、工廠區(qū)的改造，招商地產(chǎn)把80年代的日本三洋電子工廠改造為它的總部，這是一個綠色的、環(huán)保的、低碳的地產(chǎn)，另外還有幾座工廠大廈改建為商業(yè)街，做一些創(chuàng)意小商品的銷售。我們不但關注到一二線、三四線城市，還有關注到縣域地產(chǎn)發(fā)展，我們這幾年在縣域地產(chǎn)發(fā)展方面做了很多研究工作，我上個禮拜還在廣東一個山區(qū)縣(新興縣)做了三天的調(diào)研，我們?nèi)チ私馊齻€房地產(chǎn)企業(yè)(兩個老企業(yè)，一個新企業(yè))的發(fā)展，它現(xiàn)在還在本土深耕，它現(xiàn)在住宅平均價格是3500塊錢，但是它有一個住宅小區(qū)的規(guī)劃、建設、園林水平一點不遜色于廣州的樓盤，在一般的縣里它就是高水平的發(fā)展。它的發(fā)展不單是在縣城，還在鎮(zhèn)一級發(fā)展，在兩個鎮(zhèn)開始做住宅小區(qū)。另外一個，它也往外面發(fā)展，發(fā)展之后又回到家鄉(xiāng)，開始在旅游地產(chǎn)，給工業(yè)區(qū)配套方面做工作。還有一個溫氏集團，它在全國23個省、市、自治區(qū)有160個一體化公司，養(yǎng)殖、收購、加工、銷售一條龍服務，這個過程完全可以跟地產(chǎn)商做結(jié)合，把它的這個產(chǎn)業(yè)鏈條跟它整個基地、科研、物流、配送等等配合起來做發(fā)展，我想這里面還有很大的發(fā)展空間。

　　以上所講的，我們思想理念的轉(zhuǎn)變、經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)品結(jié)構的轉(zhuǎn)變，我把它稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的“三舊改造”，我們先做好我們行業(yè)的三舊改造，才有可能做好城市的三舊改造。

　　最后，我們對今年的判斷，我們當然不同意今年是逃命年的說法，我們認為今年是一個轉(zhuǎn)型升級的元年，我們判斷，新的一年房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境比去年會有收緊，市場供求關系會較為寬松，對于大規(guī)模擴張、高價獲取土地、高負債運作的企業(yè)有較大挑戰(zhàn)，企業(yè)應該提高對金融風險的管控能力，結(jié)合政策環(huán)境和市場變化，以市場需求為導向，調(diào)整開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略，關注產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領域，尋求多元化發(fā)展。

　　最后我的回答，開發(fā)商去哪里了？開發(fā)商不是去轉(zhuǎn)型升級了，就是在去轉(zhuǎn)型升級的路上。

（審校：勞蓉蓉）