8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國(guó)房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點(diǎn)網(wǎng)將全程報(bào)道。

　　作為頂級(jí)的行業(yè)思想盛會(huì)，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強(qiáng)在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國(guó)內(nèi)知名專家學(xué)者；有劉曉光、任志強(qiáng)、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績(jī)的參會(huì)嘉賓，超千人的陣容組成中國(guó)房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：尊敬的各位來賓！親愛的朋友們，大家早上好！歡迎大家來到2013博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)。

　　走過十三載，博鰲房地產(chǎn)論壇已成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，這是我們共有的平臺(tái)，由我們共同創(chuàng)造，今天我們一起慶祝博鰲房地產(chǎn)論壇成功舉辦十三年。

　　十三年來，博鰲房地產(chǎn)論壇見證了行業(yè)春風(fēng)得意的黃金十年，也經(jīng)歷了三年的嚴(yán)厲調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，迎來了一個(gè)新的“改革時(shí)代”。改革，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)所趨，也是新一屆中央政府的使命所在。在既穩(wěn)增長(zhǎng)又調(diào)結(jié)構(gòu)的背景下，在避免經(jīng)濟(jì)大起大落“上限和下限”之間，房地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)新的力量。

　　新的力量蘊(yùn)含多重方面的內(nèi)容，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)行業(yè)的新思路、新圖景。如果說房地產(chǎn)行業(yè)最具活力的一面，那就是行業(yè)內(nèi)新力量的流轉(zhuǎn)。

　　圍繞本屆論壇“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”這一主題，遵從博鰲房地產(chǎn)論壇思想精神，我們繼續(xù)尋找那些可以推動(dòng)新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)不斷前行的新面孔、新聲音及內(nèi)在多元素的新力量，這就是博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　就像最近海南的天氣一樣，臺(tái)風(fēng)過境，一如行業(yè)內(nèi)的政策形勢(shì)，讓我們感受到了風(fēng)雨將至的不明朗、不確定，但是今天我們依然還是成功地相聚于此，也希望通過博鰲房地產(chǎn)論壇，我們可以看到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在中未來的一個(gè)嶄新的、美好的前景。

　　主持人：下面，請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦方觀點(diǎn)新媒體，聯(lián)合主辦方每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)、華夏時(shí)報(bào)、時(shí)代周報(bào)，再一次歡迎各位朋友的到來，謝謝大家。

　　接下來，我們介紹一下出席本次論壇的嘉賓，他們是：

　　三亞市委副書記、市人民政府市長(zhǎng) 王勇先生

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳淮先生

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 樊綱先生

　　住建部政策研究中心主任 秦虹女士

　　北京金隅股份有限公司董事長(zhǎng) 蔣衛(wèi)平先生

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng) 劉曉光先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)先生

　　金地（集團(tuán)）股份有限公司董事長(zhǎng) 凌克先生

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席 單偉豹先生

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理 何劍波先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 蔡穗聲先生

　　黑龍江房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 張永剛先生

　　中銳地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁 錢建蓉先生

　　寶龍集團(tuán)總裁 許華芳先生

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事 王天也先生

　　金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理 王志剛先生

　　連云港市連云新城開發(fā)建設(shè)指揮部指揮長(zhǎng)、江蘇金海投資集團(tuán)董事長(zhǎng) 陳書軍先生

　　西安立豐集團(tuán)董事長(zhǎng) 顏明先生

　　方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司副總經(jīng)理 張志超先生

　　卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁 張遠(yuǎn)先生

　　富力地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理兼海南區(qū)域董事長(zhǎng) 趙沨先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　新城控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁 歐陽捷先生

　　中天城投集團(tuán)股份有限公司執(zhí)行副總裁 李俊先生

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總經(jīng)理 馮明先生

　　搜狐焦點(diǎn)總編輯 李晨先生

　　華夏時(shí)報(bào)副總編輯 筆夫先生

　　時(shí)代周報(bào)運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理 秦紅艷女士

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

　　此外，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生；著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生；瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國(guó)區(qū)主席趙駒先生；瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生正在趕來的途中，他們也將為我們奉上精彩的演講與對(duì)話。我們也非常期待和歡迎以上幾位嘉賓的到來。

　　主持人：謝謝所有嘉賓和朋友，并預(yù)祝我們的博鰲房地產(chǎn)論壇圓滿成功。同時(shí)在這里也請(qǐng)?jiān)试S我代表論壇主辦方，感謝2013博鰲房地產(chǎn)論壇的合作伙伴們，他們是：山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、江蘇連云新城、萊蒙國(guó)際、德國(guó)高儀、星月門業(yè)、聚暉電子、古猿人集團(tuán)、華譽(yù)景觀、歌斐資產(chǎn)、香水灣1號(hào)、鉆石海岸、三磊設(shè)計(jì)、思凱來國(guó)際。

　　也再一次歡迎各位朋友的到來！2013博鰲房地產(chǎn)論壇因你們而更加精彩。

　　接下來，我們將請(qǐng)出本次論壇的致辭嘉賓。首先有請(qǐng)三亞市委副書記、市人民政府市長(zhǎng)王勇先生為我們致辭，有請(qǐng)王市長(zhǎng)。

　　王勇：尊敬的各位來賓、各位朋友，今天，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在三亞隆重開幕，對(duì)于三亞來說是一件大喜事，也是一件盛事。借此機(jī)會(huì)，我謹(jǐn)代表三亞市委、市人民政府對(duì)本次論壇的舉辦表示衷心的祝賀，對(duì)各位的到來表示熱烈的歡迎，歡迎大家來三亞避暑。

　　相對(duì)于每年冬季的旅游旺季而言，三亞的夏季本來是一個(gè)旅游的淡季，但是今年三亞的夏季也淡季不淡，我們的旅游形勢(shì)也是非常好，上個(gè)月我們的酒店開房率達(dá)到了48%，8月份至今，我們的開房率超過了50%，比起冬天來說，當(dāng)然還差了不少，但是我們確實(shí)也按照三亞的旅游市場(chǎng)淡季不淡、旺季不亂的目標(biāo)在繼續(xù)努力，也收到了很好的效果，也是天公作美的結(jié)果。正是因?yàn)槿齺喌纳鷳B(tài)環(huán)境，不僅僅是四季花開、椰風(fēng)海韻，而且冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，也帶來了我們房地產(chǎn)形勢(shì)的見好。三亞房地產(chǎn)的市場(chǎng)也在不斷地提升，同樣，這種形勢(shì)也給三亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入帶來了利好。

　　近年來，特別是國(guó)際旅游島政策實(shí)施以來，我們?cè)诼糜蔚陌l(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展方面，三亞也收到了非常好的效益。去年，我市房地產(chǎn)的增加值在全市GDP當(dāng)中所占的比例為27%，提供的地方稅收在地方公共財(cái)政收入當(dāng)中所占的比例為55%。

　　近年來，房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控力度在加大，對(duì)三亞的房地產(chǎn)業(yè)帶來了一定的影響，但也成為促進(jìn)三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的契機(jī)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，三亞獨(dú)特的氣候資源和良好的生態(tài)環(huán)境決定了三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿颓熬?。但是，如何提升三亞?yōu)勢(shì)資源的利用率，為城市發(fā)展帶來更高效、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的益處，這是三亞關(guān)注、思考的重點(diǎn)，尤其是市委、市政府在認(rèn)真思考的重點(diǎn)。特別是海南國(guó)際旅游島建設(shè)啟動(dòng)以來，三亞加強(qiáng)了土地資源的管控，積極引進(jìn)有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外企業(yè)，尋求稀缺資源與實(shí)力資本的最佳結(jié)合，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。大力發(fā)展休閑度假性房地產(chǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷完善，品質(zhì)不斷提升。

　　2012年，我市旅游房地產(chǎn)的投資在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占的比例從2008年的26.6%上升到了34.4%。目前，我市產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)超過了50個(gè)，投入運(yùn)營(yíng)的超過了30家，與此同時(shí)，我們進(jìn)一步加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，包括千古情大劇院的天涯不夜城將在春節(jié)前開園、海棠灣國(guó)際購物中心將在年底試營(yíng)業(yè)，沃天堂地下商業(yè)綜合體、檳榔河旅游商業(yè)街等項(xiàng)目在加快推進(jìn)。根據(jù)市民、游客的要求、建議和意見，我們還在努力提升城市管理水平和市場(chǎng)的監(jiān)管水平。應(yīng)該說，三亞居住、娛樂、消費(fèi)環(huán)境都在逐漸的完善，城市生活也將變得更加舒適，這為房地產(chǎn)的前景也帶來了利好的消息。

　　在三亞的發(fā)展藍(lán)圖中，我們不僅要打造中外游客的度假天堂，還要打造三亞人民的幸福家園，圍繞這一目標(biāo)，近年來，我們?nèi)ν七M(jìn)保障性安居工程建設(shè)，特別是在土地資源非常緊張的情況下，我們?cè)谑袇^(qū)內(nèi)交通便利的地方優(yōu)先安置了一批保障性住房的用地，2008年至今，我市通過集中建設(shè)、分散建設(shè)、定向代建、企業(yè)配建和單位自建等多種方式，共建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、棚戶區(qū)改造安置房等各類保障性住房27000多套，其中已經(jīng)竣工入住的9800多套。

　　此外，還完成了5700余戶農(nóng)村的危房改造，在未來的發(fā)展當(dāng)中，我們將繼續(xù)致力于構(gòu)建分層次、多渠道的住房保障體系，為三亞市民和外來創(chuàng)業(yè)者提供更加完善的住房保障。在此基礎(chǔ)上，我們認(rèn)真貫徹國(guó)家的調(diào)控政策，積極引導(dǎo)企業(yè)優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，控制普通商品住宅的開發(fā)，大力發(fā)展以度假酒店、主題酒店、休閑療養(yǎng)度假區(qū)為代表的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，培育和配套發(fā)展商業(yè)、商務(wù)辦公、文化教育等產(chǎn)業(yè)型的地產(chǎn)。

　　現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是三亞發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)，像當(dāng)年我們通過旅游地產(chǎn)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)一樣，如今我們將充分利用三亞在房地產(chǎn)方面的吸引力，充分發(fā)揮房產(chǎn)資源的載體作用，促進(jìn)房地產(chǎn)與總部經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)業(yè)、智慧和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，特別是高增值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持續(xù)的發(fā)揮效益。

　　近年來，陽光人壽保險(xiǎn)總部、國(guó)開行三亞分行、亞洲金融合作聯(lián)盟等企業(yè)和機(jī)構(gòu)的入住，財(cái)經(jīng)國(guó)際論壇、國(guó)際數(shù)學(xué)論壇等項(xiàng)目的推進(jìn)，以及位于三亞西部新城的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園南山港、南海資源開發(fā)服務(wù)基地等項(xiàng)目的建設(shè)，已經(jīng)為我們開啟了產(chǎn)業(yè)融合式發(fā)展的新征程。

　　作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大的年度盛會(huì)之一，本屆論壇的舉辦，為業(yè)界提供了一次難得的思考、交流的機(jī)會(huì)，三亞希望能夠借此機(jī)會(huì)與各路精英廣泛交流、開拓眼界，也希望大家對(duì)三亞房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出寶貴的意見和建議。

　　最后，衷心預(yù)祝本屆論壇取得圓滿成功，祝各位朋友在三亞度過一段美好的時(shí)光，謝謝大家。

　　主持人：感謝王勇市長(zhǎng)非常詳細(xì)、實(shí)際又不失幽默的致辭，讓我們了解了三亞近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們也感謝三亞市委市政府對(duì)本屆論壇的支持。下面有請(qǐng)每日經(jīng)濟(jì)新聞執(zhí)行總經(jīng)理馮明先生致辭，有請(qǐng)。

　　馮明：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好！本屆論題以"改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量"為主題，把中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)秀的精英們聚集在一起，共同探討中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景，作為本屆論壇的聯(lián)合主辦方，我謹(jǐn)代表每日經(jīng)濟(jì)新聞、代表論壇組委會(huì)，對(duì)2013博鰲房地產(chǎn)論壇的開幕表示衷心的感謝，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界人士的蒞臨表示熱烈的歡迎。

　　中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體制正在進(jìn)入新一輪的變革，房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此，無論是房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年是否持續(xù)的熱議，還是對(duì)新城鎮(zhèn)化的憧憬，無論是房地產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)，還是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，都讓改革環(huán)境下中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿了挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)。

　　過去的十幾年，我們一直在思考，為什么中國(guó)的很多商品只能以接近成本的價(jià)格銷售，而不能像歐美企業(yè)那樣享受高額的溢價(jià)，開始我們以為是品牌的原因，后來發(fā)現(xiàn)不是，根本在于中國(guó)廠商價(jià)值創(chuàng)造能力不足。同樣，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也存在創(chuàng)造價(jià)值能力提升的話題。今天我們聚集在一起，以地產(chǎn)新力量為主題來探討這個(gè)話題，也是想詮釋改革環(huán)境下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新精神。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞作為博鰲房地產(chǎn)論壇聯(lián)合主辦方，我們有責(zé)任將我們觀察到的行業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的現(xiàn)象、思考，與在座的各位分享。在短短的幾天論壇時(shí)間，我們將用準(zhǔn)確、深刻的報(bào)道，完成對(duì)行業(yè)價(jià)值創(chuàng)造方面的反思和提煉。大約一周以后，我們還將邀請(qǐng)?jiān)谧母魑簧W臨美麗的千島湖，進(jìn)一步探討房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造變革與挑戰(zhàn)、機(jī)遇和未來。我們?cè)敢馀c在座的各位專家、學(xué)者，以及企業(yè)家一起，共同見證中國(guó)樓市的健康、持續(xù)發(fā)展。

　　最后，再次祝愿本屆論壇圓滿成功，謝謝大家。

　　主持人：感謝馮明總經(jīng)理。隨著博鰲房地產(chǎn)論壇的不斷發(fā)展壯大，我們的論壇吸引的目光也越來越多，其中就包括很多媒體同行們，接下來要為我們致辭的嘉賓依然是一位資深的媒體人，掌聲有請(qǐng)搜狐焦點(diǎn)總編輯李晨先生致辭。

　　李晨：大概一千年前，我們大家都會(huì)覺得宇宙是平的，大概150年前，所有人都覺得地球是宇宙的中心，大概12個(gè)小時(shí)以前，我還在為我的咳嗽擔(dān)心，今天早晨我給我女兒打了個(gè)電話，我說爸爸已經(jīng)不咳嗽了，感謝三亞。

　　我的同事給我寫了個(gè)演講稿，我決定不用我的演講稿，因?yàn)槲覄偛艑懥藥讉€(gè)要點(diǎn)。特別欣賞這次的主題，“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，信息量是近幾屆最大的一屆，改革時(shí)代要不要改革，力量是新還是舊，我們用的力量，我們投入的是新還是舊，我們的人是新還是舊，很多的問題包含在這個(gè)議題里面，與會(huì)的很多嘉賓，各位地產(chǎn)大佬，以及很多的媒體同仁們這幾天都會(huì)圍繞這個(gè)主題去闡述自己的觀點(diǎn)。

　　剛才馮總經(jīng)理有一句提到我并不是很贊成，他提到了品牌，我認(rèn)為之所以有了博鰲房地產(chǎn)論壇，之所以有了能改變我們這些人生活的房地產(chǎn)品牌，就是品牌的力量，如果沒有品牌，中國(guó)的房地產(chǎn)將沒有未來。所以我說的第一個(gè)關(guān)鍵詞是專注，我們所有人都應(yīng)該專注于房地產(chǎn)建設(shè)，就像我是一個(gè)寫稿的編輯，我必須專注于我的工作。

　　第二個(gè)關(guān)鍵詞是遠(yuǎn)見，今天上午我收到了一條手機(jī)推送的新聞，里面講到比爾·蓋茨在講到互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的歷程的時(shí)候，他有一句經(jīng)典的判斷，他的判斷是這樣的：我們往往會(huì)高估了我們兩年內(nèi)的發(fā)展，卻會(huì)低估我們10年后的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)給我們看到的是速度，是與時(shí)俱進(jìn)，是驚訝，是很多讓人意想不到的變化，但是往往我們最缺乏的是遠(yuǎn)見，房地產(chǎn)發(fā)展離不開遠(yuǎn)見，就像一個(gè)城市的發(fā)展，如果沒有遠(yuǎn)見，再好的三亞也要面臨不斷地修改，我們面貌的三亞其實(shí)不完全是美麗的，擺在我們面前的，不僅是新建，還有遠(yuǎn)見。

　　昨天我路過了美麗的海灘，但是給我的印象并不十分好，因?yàn)檫@幾年來，它的問題并沒有得到解決，所以我們需要為一個(gè)城市診斷，為一個(gè)企業(yè)診斷，為一個(gè)人去診斷他的生活的時(shí)候必須要有遠(yuǎn)見。我們往往會(huì)為了遠(yuǎn)見而疊加很多的內(nèi)容，疊加很多的想法，但是工作和經(jīng)驗(yàn)告訴我們，我們更應(yīng)該做的是減法，我們應(yīng)該減去那些紛紛擾擾，減去那些并不十分關(guān)鍵的部分。

　　比如說我們?cè)诖蛲ㄒ苿?dòng)端內(nèi)容的時(shí)候，我們?cè)跇?gòu)建移動(dòng)的內(nèi)容的時(shí)候，我們最終把所有的關(guān)于地產(chǎn)的新聞、資訊、政策全部拋棄了，我們覺得我們只應(yīng)該專注于一件事，這件事是我們?cè)谧母魑活I(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)家、媒體同仁們，還有與會(huì)嘉賓們都會(huì)關(guān)注的，那就是生活本身。我們就專注生活本身，我覺得這是我一個(gè)工作的小的經(jīng)驗(yàn)，放到我們的房地產(chǎn)事業(yè)里面也應(yīng)該如此，我們必須專注一點(diǎn)發(fā)力，這樣我們才能撬動(dòng)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。

　　記得前年的互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上，小馬哥提出了世界新媒體的三大發(fā)展要素，第一個(gè)是跨平臺(tái)的整合，今天我們看到在博鰲房地產(chǎn)論壇上，跨平臺(tái)整合已經(jīng)成為一個(gè)固有的模式，第二個(gè)是跨行業(yè)的合作，這也非常明顯，以搜狐為例，我們幾乎涵蓋了生活的各行各業(yè)，但是我們面臨的是合作和整合，我們通過置換、交易，通過創(chuàng)建性的合作，讓我們更專注于我們的本職工作，更專注于搜狐更能夠撬動(dòng)社會(huì)的力量的支點(diǎn)。第三個(gè)是移動(dòng)，沒有人拒絕移動(dòng)，去年8月份，百度的移動(dòng)搜索第一次超過了PC端，這是一個(gè)革命性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我們已經(jīng)習(xí)慣于在上班的路上看新聞，習(xí)慣在馬桶上看圖片，習(xí)慣于在地鐵上和我們的朋友溝通，這是生活和渠道的改變，我們的入口變了，房地產(chǎn)的入口也要跟著變。

　　房地產(chǎn)行業(yè)來之不易，我是房地產(chǎn)行業(yè)里邊的一個(gè)小兵，一個(gè)小編輯，在我看來，這個(gè)行業(yè)里邊從來不缺乏變化，但是這個(gè)行業(yè)里最珍貴的是什么？我們有堅(jiān)持信念和理想的導(dǎo)師，比如說任總，他就是我們的導(dǎo)師，有這樣的導(dǎo)師，我們才可能不會(huì)因?yàn)樽兓允Х较?。我們要想完成我們的事業(yè)，或者說讓我們個(gè)人的事業(yè)和這個(gè)行業(yè)的事業(yè)得到更好的融合，我們就必須有心里對(duì)行業(yè)的那份堅(jiān)守和操守。我們有是與非，我們的血液里面永遠(yuǎn)流淌的是善良。

　　再說一句套話，我相信博鰲房地產(chǎn)論壇和在座的各位都會(huì)有好運(yùn)氣，昨天來并不容易，今后這兩天，海南有臺(tái)風(fēng)，北京有雷陣雨，但是經(jīng)驗(yàn)告訴我們，十多年來，三亞從來沒有被臺(tái)風(fēng)襲擾過，而北京從來都是我們國(guó)家的首都和中心，享受這個(gè)城市，享受這個(gè)思想盛宴，謝謝大家。

　　主持人：感謝愛工作、愛生活的李晨總編輯的致辭，也希望你對(duì)大家的這份祝福可以伴隨著博鰲房地產(chǎn)論壇這幾天的會(huì)議，我們也期待著有更多的朋友像李晨總編輯這樣，能夠帶給我們正能量。接下來有請(qǐng)華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生致辭。

　　筆夫：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！首先我代表聯(lián)合主辦方華夏時(shí)報(bào)向各位的到來表示最熱烈的歡迎。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最有實(shí)力、最有活力、最有影響力的業(yè)界精英，今天我們?cè)俅尉蹠?huì)在三亞這個(gè)美麗的地方。

　　過去13年以來，博鰲房地產(chǎn)論壇一直在為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)設(shè)置議題，今天你們又面臨著同樣的任務(wù)。你們今天的聲音將通過媒體在全國(guó)得到廣泛的傳播，新一屆政府的領(lǐng)導(dǎo)人正在努力的試圖將中國(guó)重新拉回到市場(chǎng)化的軌道，當(dāng)然這其實(shí)也算不上什么好的消息，因?yàn)閷?duì)我們來說，壞消息是：雖然宏觀調(diào)控的字眼從官方文件中越來越少的見到，但是政府正在更加嚴(yán)格的控制貨幣、信貸的總閘門。這其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)巨大的考驗(yàn)。因?yàn)闆]有適度的杠桿化率的支持，新型城鎮(zhèn)化這樣的大的利好很難得到有效的落實(shí)和兌現(xiàn)。所以說，我們房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題，正隨著政策的轉(zhuǎn)換而迅速的轉(zhuǎn)換。

　　剛才說了，我們整個(gè)業(yè)界今天都在準(zhǔn)備側(cè)耳傾聽本次論壇對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的新問題的觀點(diǎn)，華夏時(shí)報(bào)非常榮幸的能夠參與到每年一次的思想盛宴當(dāng)中。

　　最后，我代表華夏時(shí)報(bào)祝大會(huì)取得圓滿成功，祝各位代表在三亞生活愉快、身體健康，謝謝大家。

　　主持人：感謝筆夫先生，接下來有請(qǐng)時(shí)代周報(bào)運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理秦紅艷女士致辭。

　　秦紅艷：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！我是時(shí)代周報(bào)的秦紅艷，今天我們聚首在美麗的海棠灣邊，作為本次論壇的聯(lián)合主辦方時(shí)代周報(bào)的代表，我對(duì)各位的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝，再次感謝各位的參與。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)走過了13年，13年來，觀點(diǎn)新媒體在這里精心耕耘，與大家風(fēng)雨同舟，已經(jīng)碩果累累，今天又來了多位精英。時(shí)下國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)稅、新型城鎮(zhèn)化，包括今天提到的地產(chǎn)新力量等等諸多話題，我相信一定會(huì)為本次論壇帶來很多精彩的論點(diǎn)。本次論壇一定會(huì)精彩紛呈，讓我們拭目以待。

　　時(shí)代周報(bào)是一份在全國(guó)發(fā)行的以財(cái)經(jīng)為主的綜合類周報(bào)，它主要的內(nèi)容有時(shí)政、財(cái)經(jīng)、文化和生活等等，它影響的是城市的精英，目前在同類的財(cái)經(jīng)類媒體當(dāng)中，它的網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載率一直是名列前茅的，我們?cè)敢馀c在座的各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者，以及企業(yè)家們，一起共同分享、見證、思考。我們也期待著房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，我們同時(shí)更加期待本次論壇的精彩紛呈。讓我們一起享受這次盛宴，享受三亞，謝謝各位。

　　主持人：謝謝秦紅艷女士，最后有請(qǐng)本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、各位媒體朋友，上午好！

　　十三年，博鰲房地產(chǎn)論壇見證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)風(fēng)雨雨,就像昨天的臺(tái)風(fēng)對(duì)于海南來說只是擦肩而過，但是已經(jīng)使得我們嘉賓乘坐的26個(gè)航班延誤或者取消，導(dǎo)致近200人無法抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng),包括今日上午有演講及對(duì)話的陳啟宗、蔡洪平先生等。

　　博鰲論壇十三年期間，一批房企快速發(fā)展成為千億、百億級(jí)企業(yè)，成為行業(yè)巨頭；進(jìn)入2013年，正在逐步掀起的城鎮(zhèn)化熱潮或許將帶給一次行業(yè)全新的調(diào)整機(jī)會(huì)，也許是現(xiàn)在已經(jīng)成功的企業(yè)，也許是更多不為人熟知的企業(yè)也許就是在座的各位，它們會(huì)以新的生產(chǎn)方式、新的商業(yè)模式、新的產(chǎn)品、新的組織形態(tài)超越目前的巨頭成為未來的行業(yè)翹楚。它們就是行業(yè)的“新力量”！

　　每一份參與都可以提振一個(gè)行業(yè)的信心，所以我要感謝今天所有出席2013博鰲房地產(chǎn)論壇的與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及企業(yè)來賓、媒體朋友，包括一大批央企、國(guó)企、上市企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)精英們，我們希望在座的各位可以給行業(yè)帶來比較正面和積極的影響。無論是個(gè)人還是企業(yè)都可以彌久恒新，都可以成為不被淘汰的“新力量”，都可以成為行業(yè)記錄的驕傲。

　　最后，再次感謝支持論壇的萊蒙國(guó)際、山東文登政府、雙島灣科技城、江蘇連云新城及德國(guó)高儀，因?yàn)槟銈?，論壇將更加豐富、更加精彩！

　　謝謝大家，讓我們預(yù)祝2013博鰲房地產(chǎn)論壇圓滿成功！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士的致辭，2013年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也仍然面臨著發(fā)展和平衡的可持續(xù)的未來，在新形勢(shì)下，我們需要新的思維，就像陳詩濤女士所說，我們需要聽到更多的新的聲音，需要尋找到更多的正能量。就像本屆論壇的主題改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量一樣，接下來我們就圍繞著這一主題來進(jìn)行今天上午的論壇。

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生；中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生；首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生；華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生。等演講嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩演講。此外，上午大會(huì)還安排了本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的重頭戲“博鰲鏗鏘行主題討論”，以及第一場(chǎng)“地產(chǎn)精英博鰲論劍”。

　　首先我們有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生為本次大會(huì)致辭并做主旨演講。他演講的題目是：積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有請(qǐng)朱中一先生。

　　朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位同仁、新聞界的各位朋友大家好。剛才三亞市的王市長(zhǎng)、主辦單位和聯(lián)合主辦單位的領(lǐng)導(dǎo)都做了精彩的致辭，我作為應(yīng)邀參會(huì)的嘉賓和協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人感到本次論壇內(nèi)容豐富、演講嘉賓層次高，所研究的問題都是業(yè)內(nèi)關(guān)心的問題。希望各位同仁能珍惜機(jī)會(huì)，聆聽專家和企業(yè)家們的演講和觀點(diǎn)碰撞，并加強(qiáng)與會(huì)人員的交流。通過會(huì)議，既能吸取會(huì)議當(dāng)中的營(yíng)養(yǎng)，又能增進(jìn)新老朋友的友誼，以便今后共同為我們行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

　　我發(fā)言的題目是“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。大家都知道，這兩句話是7月30號(hào)中央政治局會(huì)議在分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出的兩句話，鑒于國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制還處在論證階段，估計(jì)可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步的清晰和大家見面。當(dāng)前不少人對(duì)下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向感到迷茫，說實(shí)在的，我本人也不十分有把握。在此，僅根據(jù)自己的學(xué)習(xí)體會(huì)，把積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展談點(diǎn)看法，供各位參考，我主要談三方面的意見：

　　一、強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，是對(duì)粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，必須要有一系列制度創(chuàng)新做保證。

　　改革開放以來，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率以年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)的速度快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、提升城鎮(zhèn)綜合服務(wù)能力、改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但同時(shí)也要看到，一些地方城鎮(zhèn)用地粗放低效，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程滯后；一些地方在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，比較注重城市的建設(shè)或過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重視不夠；一些地方重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展、輕環(huán)境保護(hù)，重城市建設(shè)，輕管理服務(wù)，重地上建設(shè)，輕地下管網(wǎng)建設(shè)與維修等問題比較突出，造成交通擁堵、空氣污染、地下管網(wǎng)排水不暢等“城市病”日益突出。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)而資源環(huán)境等制約因素加劇，過去那種主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型，必須堅(jiān)持走以人為本、集約高效、綠色智能、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。

　　推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，涉及到戶籍制度、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革，需要在做好頂層設(shè)計(jì)的前提下積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。我們既要看到推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的艱難性，又要看到如果延續(xù)過去粗放型的老路，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)將難以持續(xù)健康發(fā)展。所以，我們必須要朝新型城鎮(zhèn)化方向轉(zhuǎn)型而不能重走老路。當(dāng)前，要謹(jǐn)防一些地方在中央政府“穩(wěn)增長(zhǎng)”基調(diào)下，為拉抬本地原本不低的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而再次“保增長(zhǎng)”，卻忽視了經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整；及一些地方土地市場(chǎng)“高燒”不退而影響市場(chǎng)預(yù)期等情況。

　　二、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求。

　　城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。但兩者只有按其自身的規(guī)律和百姓的需求推進(jìn)，才能相互促進(jìn)，良性互動(dòng)，最終讓最廣大的人民群眾受益。

　　那么，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有哪些需求呢？我個(gè)人認(rèn)為，主要有四點(diǎn)：

　　1、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求房地產(chǎn)業(yè)能科學(xué)定位。在過去住房嚴(yán)重短缺和重發(fā)展速度的年代，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能?，F(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人為本、四化同步、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和產(chǎn)城融合，要求我們的住宅產(chǎn)業(yè)真正能真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

　　2、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，要求不斷完善市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓實(shí)現(xiàn)住有所居服務(wù)。通過完善雙軌制的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的住房供需格局。大家注意，我這里提的是“價(jià)格基本穩(wěn)定”。在6月26號(hào)國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史代表國(guó)務(wù)院向全國(guó)人大常委會(huì)的工作報(bào)告里頭提出的是“房?jī)r(jià)要與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”，我感覺有點(diǎn)難，所以我這里用的是“價(jià)格基本穩(wěn)定的住房供需格局”。通過增加普通商品住房及用地的有效供應(yīng)、抑制投機(jī)投資性購房、加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)力度及盤活存量、規(guī)范二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)等措施，認(rèn)真解決城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。探索城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛勾，與農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)掛勾；允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移等人口的租房問題。還要認(rèn)真探索解決與居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐相適應(yīng)的老年住區(qū)體系。

　　3、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度。要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造和新城區(qū)開發(fā)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度，加強(qiáng)城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，加強(qiáng)城市內(nèi)部和城市間交通路網(wǎng)的規(guī)劃與建設(shè)，方便居民出行和生活；要大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高住宅等項(xiàng)目的品質(zhì)、性能、環(huán)境等質(zhì)量和使用壽命，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度，并創(chuàng)造條件為居民提供良好的物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)和適老化服務(wù)等，努力將新建小區(qū)建設(shè)成綠色生態(tài)城區(qū)和人性化服務(wù)社區(qū)。

　　4、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，還要積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)的發(fā)展。促進(jìn)這些地產(chǎn)既能符合集約高效、綠色智能與保護(hù)環(huán)境的要求，又要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)，還能讓百姓的生活更加美好。

　　三、對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策走勢(shì)判斷和建議。

　　今年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢(shì)，部分熱點(diǎn)城市商品房成交量和住房?jī)r(jià)格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平，保障性安居工程推進(jìn)順利。但一些地方房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較強(qiáng)、“地王”也頻頻出現(xiàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性明顯，一些地方供求關(guān)系緊張，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去化壓力較大；一些地方在保障房建設(shè)資金籌措等方面遇到了困難，也有個(gè)別地方將保障房資金挪作他用。為此，本人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)和建議如下：

　　1、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，而多數(shù)地方房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期不減，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能放松。這在國(guó)務(wù)院的有關(guān)通知和央行的通知中已有體現(xiàn)。如在7月5日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào)：“認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。”在7月19日央行宣布放開金融機(jī)構(gòu)貸款利率管理的同時(shí)，仍然強(qiáng)調(diào)：“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不做調(diào)整。”另外，在新一屆政府印發(fā)的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，仍將“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”作為今年的一項(xiàng)重要工作。

        鑒于當(dāng)前房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的預(yù)期不減，我們也建議，對(duì)土地供應(yīng)緊張，地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲較快的城市，要強(qiáng)化地方政府責(zé)任制，強(qiáng)調(diào)住房用地的供應(yīng)計(jì)劃要與住房供應(yīng)計(jì)劃掛勾，普通商品房用地的出讓價(jià)格要與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)責(zé)任制銜接。否則，下一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)的難度更大。要實(shí)現(xiàn)6月26號(hào)國(guó)家發(fā)改委主任代表國(guó)務(wù)院向全國(guó)人大報(bào)告中提出的實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的目標(biāo)就更難。

　　2、加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。其中也包括：應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管、規(guī)劃建設(shè)、工程質(zhì)量、分配、退出和運(yùn)營(yíng)管理等方面的工作。

　　我們同時(shí)也要看到，成熟的制度既要借鑒境外的成功經(jīng)驗(yàn)，又要在本國(guó)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步完善。長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)、完善都有一個(gè)過程，并且也是螺旋式上升的。如我們希望地方政府不要過度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)，而要通過產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，但這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)匹配問題，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒有條件等問題，非一年半載就能解決好的。至于整個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的建立與完善，則需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　2012年11月17日，在新一屆中央政治局第一次集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)近平總書記指出：“鄧小平同志1992年在視察南方重要談話中指出：‘恐怕再有三十年的時(shí)間，我們才會(huì)在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。黨的十八強(qiáng)調(diào)，要把制度建設(shè)擺在突出位置，充分發(fā)揮我國(guó)社會(huì)主義政治制度優(yōu)越性。我們要堅(jiān)持以實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論推動(dòng)制度創(chuàng)新，堅(jiān)持和完善現(xiàn)有制度，從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)制定一些新的制度，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度建設(shè)，使各方面制度更加成熟更加定型，為奪取中國(guó)特色社會(huì)主義新勝利提供更加有效的制度保障”。

　　我引用習(xí)近平總書記這一段講話的目的，是讓大家既要看到中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子在通過改革和實(shí)踐基礎(chǔ)上制度創(chuàng)新的堅(jiān)定信心，又要看到構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時(shí)間。在這個(gè)過程中，一方面還會(huì)出臺(tái)一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局會(huì)議指出的那樣，要“堅(jiān)持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，提高針對(duì)性、協(xié)調(diào)性，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，穩(wěn)中有為”。

　　3、房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域差異性很大的市場(chǎng)。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求各地加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢(shì)的研究，并結(jié)合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（計(jì)劃）和住房保障發(fā)展規(guī)劃（計(jì)劃），以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　我的發(fā)言有不當(dāng)之處，歡迎大家批評(píng)指正。

　　主持人（女）：感謝朱中一先生，接下來我們將請(qǐng)出中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生。樊綱先生演講題目是：世界與中國(guó)量化寬松淡出與去杠桿化，有請(qǐng)樊綱先生。

　　樊綱：謝謝主持人，謝謝主辦方，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)13年了，感謝每年都邀請(qǐng)我。這13年來，盡管大家都有很多說法，但是這13年來我們的房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有破產(chǎn)倒閉的，基本都得到了大的發(fā)展。我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)這些年得到了大的發(fā)展，在一定意義上有波動(dòng)是正常的，我們的波動(dòng)還是小波動(dòng)，比起世界上的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們經(jīng)歷的還不是那么的波瀾壯闊，不要把我們所經(jīng)歷的這點(diǎn)事情夸大成多么宏大的事情。

　　正是在這樣的一個(gè)背景下，我今天就不講房地產(chǎn)，給我出的題目是關(guān)于量化寬松淡出和去杠桿化，所以我今天著重講的是宏觀問題，講一講金融問題。

　　首先是世界的大勢(shì)和中國(guó)的大勢(shì)的展望。什么是現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)？就是整個(gè)世界過熱之后回歸正常。過熱指的是1999年美國(guó)金融監(jiān)管被取消以后，世界經(jīng)歷的一輪金融泡沫，美國(guó)從2004到2008年的大的房地產(chǎn)泡沫，在這樣一個(gè)大的背景下帶動(dòng)了整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的過熱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2004年到2007年也經(jīng)歷了一輪過熱，當(dāng)然有出口拉動(dòng)的，也有我們自己內(nèi)部拉動(dòng)的。這樣一個(gè)大的泡沫清理起來不那么簡(jiǎn)單。2009年因?yàn)楦鲊?guó)都采取了非常強(qiáng)大的刺激政策，所以一下子把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定住了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又進(jìn)入了過熱，因?yàn)槲覀兊拇碳び?jì)劃特別的強(qiáng)大，一下又進(jìn)入了相對(duì)過熱的狀態(tài)。那個(gè)時(shí)候覺得好像問題不大了，好像問題都差不多清理了，于是很多市場(chǎng)又開始繁榮起來了。但是實(shí)際上很多問題沒有解決，這么大的泡沫不是一兩年就能清理完的，它需要更長(zhǎng)的時(shí)間，現(xiàn)在我們就處在泡沫破滅之后，清理這些問題的過程當(dāng)中?，F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在企穩(wěn)，世界三大主要經(jīng)濟(jì)體也在開始企穩(wěn)，也許下一階段逐步就是一個(gè)回歸正常增長(zhǎng)的過程。

　　什么叫回歸正常增長(zhǎng)呢？就是說它基本和你的潛在增長(zhǎng)率，和你的沒有通貨膨脹、沒有泡沫，也沒有通貨緊縮的一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)率相符，基本穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。這個(gè)增長(zhǎng)率和當(dāng)年大家躺著都掙錢的時(shí)代的那種增長(zhǎng)速度、那種利潤(rùn)回報(bào)、那種投資回報(bào)完全不同。所以我們要認(rèn)識(shí)到這樣一個(gè)趨勢(shì)。我們很多的預(yù)期，對(duì)很多的判斷要在這樣的大的背景下來做。

　　如果真正實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)回歸正常，有一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定增長(zhǎng)，我想其實(shí)對(duì)大家都是好消息，大波大動(dòng)對(duì)很多產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)中小企業(yè)不是好消息，相對(duì)穩(wěn)定的，可持續(xù)的增長(zhǎng)，政府也不用在那里整天宏觀調(diào)控，而是集中精力做一些事情，比如說現(xiàn)在的改革等等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也處在這樣一個(gè)過程當(dāng)中，我們?nèi)匀辉谇謇砗芏鄦栴}，比如說各種產(chǎn)能過剩、銀行壞帳問題等等。這些問題恐怕也不是一天兩天就能解決的，但是總的來說現(xiàn)在開始企穩(wěn)。在7.5%左右這個(gè)水平上，我們首先看到，中國(guó)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)業(yè)和汽車行業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，汽車上半年13%的增長(zhǎng)，7月份仍然是兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

        還有一個(gè)大的支柱就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，7月份的數(shù)據(jù)大家應(yīng)該看到了，政府投資有了20%到30%的增長(zhǎng)，如果這一塊再穩(wěn)定下來，加上世界三大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，下半年如果出口能夠穩(wěn)定的溫和增長(zhǎng)，全年保持7.5%，甚至略高一點(diǎn)的情況是完全有可能的，但是要想再有兩位數(shù)的增長(zhǎng)，恐怕不太顯示了。而且這個(gè)7%到8%的增長(zhǎng)速度怎么判斷？中國(guó)經(jīng)濟(jì)過去20年超過9%，一定是通貨膨脹，所以兩位數(shù)增長(zhǎng)在中國(guó)來講也是過熱增長(zhǎng)，而不是正常增長(zhǎng)，相反低于7%的增長(zhǎng)就有通貨緊縮，我們現(xiàn)在低于7.5%，我們的出廠價(jià)連續(xù)十幾個(gè)月是通縮的，盡管消費(fèi)品價(jià)格還有2%、3%的上升幅度。所以大概7%到8%左右的增長(zhǎng)速度恰恰是中國(guó)正常的增長(zhǎng)。并且7%到8%仍然是世界最高的增長(zhǎng)，而不是低增長(zhǎng)。再過幾年也許是6%到7%，仍然是世界的高增長(zhǎng)。如果你對(duì)現(xiàn)在7%到8%的增長(zhǎng)還不滿意的話，你需要自己調(diào)整預(yù)期了。你如果老拿過去10%以上的增長(zhǎng)來衡量現(xiàn)在的各種投資機(jī)會(huì)，來衡量現(xiàn)在的各種項(xiàng)目，你可能總不滿意。但是今后幾年，我相信恐怕不會(huì)再回到那種狀態(tài)，而且最好不回到那種狀態(tài)，也許又一輪過熱等等。

　　給定這樣一個(gè)大的形勢(shì)，我們來分析分析現(xiàn)在面臨的各種主要問題。世界去杠桿化，量化寬松逐步要淡出。這些年開始說要去杠桿，但是后來又加大了很多流動(dòng)性的投入，世界主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都發(fā)了大量的貨幣。我后面要講，世界不缺錢，世界也不缺流動(dòng)資金，相反缺的是機(jī)會(huì)，缺的是項(xiàng)目。這種量化寬松政策不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，而量化寬松的退出當(dāng)然對(duì)我們會(huì)有影響，應(yīng)該說6月份我們出現(xiàn)錢荒，其中一個(gè)因素就是流入熱錢的減少，從800億一個(gè)月的規(guī)模突然降到300億的規(guī)模，使得貨幣市場(chǎng)出現(xiàn)一些波動(dòng)。

　　但是對(duì)我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)來講，最重要的是我們自己的去杠桿化進(jìn)程，是我們自己清理過去這一階段過熱遺留下來各種問題的過程。當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的問題為什么出現(xiàn)錢荒呢？央行原來制定的今年的貸款增長(zhǎng)速度是13%，但是市場(chǎng)上，包括通過貨幣市場(chǎng)，通過大家的借貸關(guān)系，如果你給定利率不變的話，總要求有更多的貸款的發(fā)放，更多的貨幣供給，到了五六月份，我們的貨幣供給比去年多了30%，增長(zhǎng)速度到了16%。那么這些增加貸款干什么去了呢？很少進(jìn)入實(shí)體部門，很少創(chuàng)造GDP，GDP的增長(zhǎng)沒有加速，而貸款的增長(zhǎng)，貨幣投放的增長(zhǎng)在加速。這些貸款去滾動(dòng)那些不良貸款，滾動(dòng)那些還不上的貸款，滾動(dòng)那些沒有產(chǎn)出的貸款。你說這是不是問題？這個(gè)時(shí)候我們的帶礦規(guī)模還在增加，而它并沒有產(chǎn)生效益。如果你是貨幣供給者，你會(huì)不會(huì)擔(dān)心這些問題？當(dāng)時(shí)就表現(xiàn)為央行采取了一些措施，使這個(gè)問題暴露了出來，這就是所謂流量跟存量的關(guān)系。很多增量，但是增量干什么去了呢？沒有產(chǎn)生新的效果，去滾動(dòng)那個(gè)存量，存量不產(chǎn)生效果，增量也不產(chǎn)生效果，最終的結(jié)果就是通貨膨脹，就是杠桿率在提高，而通貨膨脹壓力越來越大，貨幣越來越多，當(dāng)時(shí)說M2和GDP的比例已經(jīng)到了200%，這就是中國(guó)現(xiàn)在的問題。問題就在于那些不良貸款怎么產(chǎn)生的。

　　現(xiàn)在仔細(xì)分析一下，我們大概三大塊主要的不良貸款。第一塊就是由過去經(jīng)濟(jì)過熱、投資過度導(dǎo)致的和投資相關(guān)的一些制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，和一些服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，包括鋼貿(mào)、流通環(huán)節(jié)形成的大量貸款，那個(gè)背后是大量的產(chǎn)能過剩，包括鋼材、水泥、建材等等。這個(gè)問題說明我們千萬不能過熱，產(chǎn)能不能過剩，這個(gè)問題還需要一段時(shí)間的清理。第二個(gè)塊是新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，政府支持的、寫入十二五規(guī)劃的，投資師們拿著去忽悠投資者們的，最近還有國(guó)際上的投資基金讓我們給提供一個(gè)關(guān)于十二五各種產(chǎn)業(yè)的報(bào)告，他們要拿著這個(gè)去忽悠國(guó)際投資者，這一下子這些產(chǎn)業(yè)就成了過剩產(chǎn)業(yè)，在那些產(chǎn)業(yè)的首富已經(jīng)因?yàn)檫^剩產(chǎn)能跌出了排行榜，使得中國(guó)到世界上傾銷。我在歐洲跟他們辯論，我說傾銷這個(gè)詞用得不對(duì)，那不叫傾銷，傾銷是你在國(guó)外賣得比國(guó)內(nèi)賣得還便宜，我說它在國(guó)內(nèi)賣得更便宜，形成了一大堆過剩產(chǎn)能，后面一大堆過剩壞帳。有好幾個(gè)企業(yè)，一個(gè)企業(yè)一兩百億的壞帳。

        第三塊就是地方融資平臺(tái)，就是地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的錢。這一塊的問題沒有很多媒體說的那么大、很多金融機(jī)構(gòu)的分析師說得那么大，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒有到評(píng)判的時(shí)候，但是確實(shí)有問題，確實(shí)有真正屬于壞帳的。什么情況呢？第一，那些基礎(chǔ)設(shè)施是建在未來沒有人流，未來沒有產(chǎn)值、未來不會(huì)有稅收增長(zhǎng)的地區(qū)，這些將來是壞帳。第二，這個(gè)領(lǐng)域確實(shí)會(huì)出現(xiàn)過熱，一聽說是政府項(xiàng)目，中國(guó)的政府不會(huì)破產(chǎn)，中國(guó)是一個(gè)中央集權(quán)制度，中央政府會(huì)為地方政府還債，一聽說是政府項(xiàng)目，大家都上了。而且這些項(xiàng)目都是長(zhǎng)期項(xiàng)目，短期是沒有回報(bào)，短期的還款是會(huì)有問題的。這就是我們現(xiàn)在面臨的金融困境，一大堆錢壓在這上面擺脫不出去。所以錢荒、錢緊、流動(dòng)性緊。一方面流動(dòng)性是過熱的，我們的錢這么多，M2是GDP的2倍。另一方面我們大家感到錢緊。再繼續(xù)發(fā)貸款，意味著你不能再按13%的速度發(fā)貸款，一大堆的錢要壓在這上面，然后還要滿足其它產(chǎn)業(yè)的需要，所以錢就越花越多，所以現(xiàn)在提出重組存量、盤活存量、用好增量的概念，很大程度上就是針對(duì)這個(gè)問題講的。這是我們前一段過熱之后，清理這些問題大概需要一個(gè)過程。

　　這個(gè)過程反映出了中國(guó)深層次的問題是什么呢？深層次的問題是：第一，金融體制確實(shí)存在著機(jī)制、體制不配套的問題，很多制度障礙的問題，比如說利率杠桿，這次是央行第一次允許利率大波大動(dòng)，盡管只是貨幣市場(chǎng)的利率，但是它是第一次。以前是供給需求有問題，我來調(diào)整數(shù)量，這次第一次允許利率波動(dòng)。第二是如何發(fā)展多元的融資機(jī)制。比如說我剛才說的政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施問題，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是為今后100年、200年用的，它需要向未來借錢，但是問題是怎么借的問題，是走銀行貸款，還是走政府債券的問題。發(fā)達(dá)國(guó)家都是靠未來30年、50年甚至80年的債券來支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而不是靠銀行融資，銀行融資是需要短期回報(bào)的?，F(xiàn)在很多人評(píng)判這些項(xiàng)目是有問題，有些地方是能看出有問題的，在沒有人流的地方，在一些三四線城市，你看到是有問題的，但是對(duì)許多其它地方，比如說沿海地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)在我們不能評(píng)判它，因?yàn)槲磥淼慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)什么樣子，未來的人流什么樣子，我們現(xiàn)在還沒有看到，它那個(gè)地方既然是基礎(chǔ)設(shè)施投資，還必須有一定的超前性，你不能讓它一上去就是擠得滿滿的，一定要有一個(gè)空間，讓它今后發(fā)展。所以這些都要往后看的，但是這些問題出在融資渠道上。

        另一個(gè)融資問題，是我們迄今為止太依賴銀行，而不依賴直接投資，比如說鐵路，發(fā)達(dá)國(guó)家的鐵路很多都是靠股份制的投資來發(fā)展的，而我們國(guó)家就是靠政府投資，沒有錢就銀行貸款，那當(dāng)然會(huì)有問題。如何利用直接投資的機(jī)制來搞我們這些長(zhǎng)期建設(shè)？包括房地產(chǎn)，也面臨一個(gè)需要多元化投資機(jī)制、多元化融資機(jī)制的問題。需要融資，但是怎么融資，是現(xiàn)在面臨的問題。包括股份制，包括讓渡產(chǎn)權(quán)，包括PE，包括長(zhǎng)期的投資體制，包括影子銀行、債券等等。我們現(xiàn)在的問題是這些方面發(fā)展不充分，資金仍然過度集中于銀行。

　　說到這兒就說到影子銀行的問題，我自己的一個(gè)基本觀點(diǎn)是，中國(guó)現(xiàn)在的主要問題是銀行的問題，而不是影子銀行的問題，這個(gè)是多數(shù)媒體現(xiàn)在都把這個(gè)問題集中推在了影子銀行頭上。你就想想影子銀行項(xiàng)目，兩個(gè)情況，第一，制造虛假信息，騙投資者，包括機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者，把錢投到不好的項(xiàng)目上。第二個(gè)，有意無意的過度信任地方政府，這樣可能會(huì)出問題，所以這個(gè)問題需要監(jiān)管。但是你想想影子銀行的項(xiàng)目，影子銀行當(dāng)然是為了規(guī)避政府的政策，比如說規(guī)避政府?dāng)?shù)量控制，它可以多發(fā)一點(diǎn)，這實(shí)際上是在一刀切的情況下，它找到一些好的項(xiàng)目把它放出去了。

         還有就是政府限制房地產(chǎn)的貸款，但是有一些好的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)誘人，他做一個(gè)影子銀行的平臺(tái)，把錢投出去了，再比如說地方政府的比較好的項(xiàng)目，他也把錢投出去了。影子銀行大量的是以銀行做的，搞一個(gè)信托貸款或者是一個(gè)委托貸款等等。你想想影子銀行是什么情況？影子銀行是把一大堆項(xiàng)目當(dāng)中比較好的，能賣得出去的項(xiàng)目分離出來了，影子銀行的項(xiàng)目至少得賣得出去，你不能稀里糊涂的堆在一大堆貸款里做項(xiàng)目，那些投資者們都得簽風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議的，實(shí)際上它把好項(xiàng)目清了出去，把壞項(xiàng)目都留給銀行，留給貸款那一大堆東西。而在這個(gè)問題上，影子銀行恰恰使我們的資金過去過度依靠銀行的機(jī)制給它多元化了，把我們過去不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)戶，一旦程度上變成了風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者，因此在一定意義上多元化了我們的融資機(jī)制。迄今為止，起到的作用基本上是好的，有沒有壞項(xiàng)目？有，我相信以后還會(huì)有壞項(xiàng)目，但是比起貸款的那些壞項(xiàng)目，相對(duì)來講更健康一點(diǎn)。

        媒體有很多說法，包括國(guó)際的說法，國(guó)際媒體的說法我們可以不去理它，它不知道中國(guó)發(fā)生的情況，而我們中國(guó)的媒體說影子銀行會(huì)有問題，我說你要看清楚這些問題，要看到影子銀行這些年發(fā)展所起的積極的作用，特別是多元化我們的融資體制所起的作用。這次揭示的問題是我們?nèi)谫Y體制的改革，是我們?nèi)谫Y機(jī)制的調(diào)整問題。

　　最后落到房地產(chǎn)融資的問題，在去杠桿化的背景下，影子銀行一定也會(huì)加強(qiáng)一些監(jiān)管。民間融資和影子銀行不是一回事，它那里的問題是缺乏正規(guī)機(jī)制的一些問題。房地產(chǎn)的融資，第一，要多元化；第二，要進(jìn)一步市場(chǎng)化，要根據(jù)市場(chǎng)的需求；第三，城鎮(zhèn)化是以人為本的，城市發(fā)展、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)，你為的是人，因此你要研究人往哪里去，研究人的行為，錢要跟著人走，項(xiàng)目要跟著人走。只有有人的地方，將來才有人買你的房子，只有有人的地方，有就業(yè)的地方，有稅收的地方，有GDP增長(zhǎng)的地方，將來才有稅收，能夠支付這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而對(duì)于搞大城市還是搞小城市，我們說以人為本，你去問問人，問問這一代人，問問下一代人，我們?nèi)ヮA(yù)測(cè)預(yù)測(cè)下下一代人他們?cè)敢庠谀膬荷?，他們?cè)敢庠谛〕擎?zhèn)生活，那當(dāng)然就要發(fā)展小城鎮(zhèn)，如果他們都愿意發(fā)展大城市，你去發(fā)展小城鎮(zhèn)，誰來??？

        大家都是搞房地產(chǎn)的，應(yīng)該比我都清楚，大家老用美國(guó)和歐洲的小城鎮(zhèn)和我們來對(duì)照，我想他們和我們是有差別的，它是在一兩百年的時(shí)間里發(fā)展起來的，因此有一個(gè)后現(xiàn)代化的過程，就是郊區(qū)化的過程，這是第一，第二，它在一兩百年的發(fā)展過程中不斷有退休人員退出大城市，到小城鎮(zhèn)去生活。而我們是突發(fā)性的增長(zhǎng)，我們的退休人口也許過兩年就多了，我們的人口也在老齡化，但是人們可能還沒達(dá)到到小城鎮(zhèn)居住的條件，小城鎮(zhèn)的環(huán)境也還沒有發(fā)展到跟大城市銜接的程度，在這種背景下，你想想我們的人流會(huì)在哪里？老說發(fā)達(dá)國(guó)家也就是百分之七八十左右的城市化率，很多人都在農(nóng)村，小城鎮(zhèn)非常發(fā)達(dá)。這時(shí)候我就想起一些跟我們類似的高速發(fā)展的新興市場(chǎng)國(guó)家，比如說韓國(guó)，韓國(guó)現(xiàn)在百分之九十幾的城市化率，很大一個(gè)百分比集中在首爾這種特大城市。當(dāng)年的日本，剛一開始的時(shí)候，大家突然一下子進(jìn)了大城市，就那幾個(gè)大城市，都向大城市集中。而我們會(huì)是什么樣的趨勢(shì)？這是我們需要研究的，究竟是搞大城市，還是搞小城鎮(zhèn)，在我們這個(gè)階段，我們的小城鎮(zhèn)發(fā)展的情況，小城市、二三線城市的未來的走勢(shì)，和中心城市未來的發(fā)展走勢(shì)，這是我們需要研究的。從融資的角度，從項(xiàng)目的角度，從新型城鎮(zhèn)化和我們房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的關(guān)系的角度，我覺得這些問題值得思考，要以人為本的思考，要去研究人的行為，研究人的需求。

　　最后一個(gè)問題，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來講，也要看到去杠桿化，看到我們現(xiàn)在的不良貸款可能會(huì)產(chǎn)生的壓力。

　　前面我聽有些媒體人發(fā)言，都對(duì)宏觀調(diào)控這個(gè)詞很有微詞，你現(xiàn)在回過頭來想想，對(duì)有調(diào)控的一些市場(chǎng)部分，現(xiàn)在基本恢復(fù)正常，過去沒調(diào)控的是什么情況你們都知道，你想想這個(gè)問題和潛在的問題，那個(gè)要出了問題可不是小問題。為什么人類發(fā)明了宏觀調(diào)控，是有道理的，是為了波動(dòng)小一點(diǎn)，是為了使后面清理這些問題的過程少點(diǎn)痛苦。我們住房的房地產(chǎn)這兩三年調(diào)回來了，三四線城市的問題還沒有充分的調(diào)整過來，一些中心城市基本上調(diào)整過來了，因?yàn)榍懊娴膯栴}不大，因?yàn)榍懊嬗悬c(diǎn)管理，有點(diǎn)調(diào)控，它沒有呈現(xiàn)大泡沫，后面不會(huì)有大危機(jī)，不會(huì)有大的不良貸款去清理。

　　還是回到前面那句話，比較穩(wěn)定的發(fā)展應(yīng)該對(duì)大家都有利，也希望在穩(wěn)定發(fā)展中大家能掙更多的錢。

　　主持人（女）：感謝樊綱先生，請(qǐng)您留步，我們接下來要進(jìn)行的是博鰲鏗鏘行的討論環(huán)節(jié)，樊綱先生今天出來作為演講嘉賓之外，還有一個(gè)身份就是嘉賓主持。首先請(qǐng)您到我們的討論區(qū)就坐。接下來，請(qǐng)參與討論的嘉賓上臺(tái)就坐，有請(qǐng)：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生；華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生；路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹先生。本次討論的主題是：結(jié)構(gòu)化改革 “錢荒”預(yù)期下的克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)。另外，也歡迎臺(tái)下所有嘉賓積極參與討論。

　　接下來的時(shí)間交給討論嘉賓樊綱先生。

　　樊綱：因?yàn)殛悊⒆诒慌_(tái)風(fēng)擋在了香港，我就代替他來主持一下。這個(gè)環(huán)節(jié)的題目是關(guān)于克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的，我說一下克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)這個(gè)名字是怎么來的，是巴克萊銀行的中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出來的，當(dāng)然也有一些爭(zhēng)議。我們現(xiàn)在討論的是房地產(chǎn)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的感受和不同的看法，我們這一階段就進(jìn)行這個(gè)討論，我想首先請(qǐng)任志強(qiáng)。任志強(qiáng)對(duì)很多問題都有很深的研究，對(duì)這些問題他也有很多的獨(dú)到的看法。

　　任志強(qiáng)：那我可能比他懂，比如說樊綱剛才講的要去杠桿化，我們也看到中央政府要很努力的去杠桿化。到現(xiàn)在我們也還不知道到底什么是克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，所有人都在琢磨，包括前面有兩位，一個(gè)是朱中一，他說我們不知道今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么樣，是因?yàn)椴恢乐醒胝谙胧裁?。第二個(gè)是樊綱，他說還不知道后面的情況，很多東西都存在不確定性。

　　我不是搞經(jīng)濟(jì)學(xué)的，但我知道不管哪一屆政府，你起碼要告訴我們一個(gè)目標(biāo)，是往東還是往西，現(xiàn)在我們不知道往東還是往西，所以很多人把希望寄托在三中全會(huì)，希望三中全會(huì)能給出一個(gè)比較明確的目標(biāo)。我不知道你們大家注意聽朱中一剛才的講話沒有，他說房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制怎么回事還不知道，也許要三個(gè)月以后才能知道。

　　樊綱：有一種說法叫，我們不知道我們知道的，我們不知道我們不知道的。進(jìn)一步就是我們不知道我們不知道什么，這就是我們的不確定性。

　　任志強(qiáng)：但是我們知道了一個(gè)，就是有上限和下限，如果堅(jiān)持那條下限的話，房地產(chǎn)沒有什么可擔(dān)心的。

　　樊綱：陳淮，你知道什么，不知道什么？

　　陳淮：我什么都不知道。我知道王市長(zhǎng)歡迎我們到三亞避暑，這事讓我想了一個(gè)多鐘頭，我今天還真是到三亞避暑，房地產(chǎn)的運(yùn)行、市場(chǎng)的運(yùn)行也同樣，就有到三亞避暑這樣的可能性，沒人能知道，老天爺知道。

　　我們的主持人說圍繞著結(jié)構(gòu)調(diào)整，但是我們的紙上寫的“錢荒和克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”，這是兩碼事，前一個(gè)說的是中長(zhǎng)期的問題，不管是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，都不是三兩天的事，寫在紙上的那個(gè)是短期的。任志強(qiáng)說不知道要往哪兒走是不對(duì)的，十八大說了，我們要在2020年全面建成小康社會(huì)，他說他不知道。7月30好政治局剛剛開完會(huì)，說2013年要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，用了19個(gè)“穩(wěn)”字，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，他說不知道，你這就是不對(duì)的。今天我們坐在博鰲，在臺(tái)下的開發(fā)商，媒體說了一個(gè)詞叫迷霧重重，但是他們今年比任何一年心里都平坦。我看過任志強(qiáng)先生的分析文章，他最近一篇文章，他其中一個(gè)觀點(diǎn)，開發(fā)商不缺錢。那個(gè)錢荒是從哪兒來的？誰編出來的？樊綱編的？

　　任志強(qiáng)：開發(fā)商屬于樊綱說的影子銀行支持的系列，缺錢是正式銀行系列，這是兩個(gè)問題。

　　陳淮：錢荒這兩個(gè)字大家不要提，水太深，不是年輕的記者能寫和知道的，銀行有沒有去杠桿化的問題？有。有沒有影子銀行的問題？有。但是這個(gè)問題是不是把某個(gè)并不那么直接和尖銳的問題提出去，解決十八大那個(gè)延續(xù)的問題，這個(gè)我們不知道。

　　任志強(qiáng)：鬧了半天你還不知道。

　　陳淮：所以這兩個(gè)字別拿到這兒和房地產(chǎn)攙和一塊兒說，這是一個(gè)。另一個(gè)，我不知道什么叫克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，樊教授是專門研究經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的大家，他尚且沒有研究明白，我說我們要研究志強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，我還知道一點(diǎn)。

　　簡(jiǎn)單說，目前房地產(chǎn)的問題，昨天有一記者問我長(zhǎng)效機(jī)制的問題，我希望在座的這么多家媒體務(wù)必整明白，長(zhǎng)效機(jī)制不和“政策”這兩個(gè)字聯(lián)系在一塊兒，政策永遠(yuǎn)是短期的，是即時(shí)決策的，長(zhǎng)效機(jī)制是制度建設(shè)，是保證這個(gè)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題，比如說今天我們到三亞來避暑，也許明年你就到黑龍江去避暑了，三亞就很熱，40度，今年到浙江去的就死定了，43度。

　　任志強(qiáng)：計(jì)劃生育政策這么多年了，還是長(zhǎng)期的，長(zhǎng)效就怎么不能說是短期的呢？

　　陳淮：宏觀調(diào)控政策這個(gè)詞，它是對(duì)總量平衡關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)總量平衡什么是長(zhǎng)期了？你什么時(shí)候見過超過一年的調(diào)控政策？

　　我們保住以往調(diào)控的成果，別老講放松和收緊這個(gè)詞，放松和收緊都是和中央不一致，對(duì)著干的事，因?yàn)橹醒胝尉?月30號(hào)的會(huì)強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)，你偏說是不是放松，是不是收緊，你不是對(duì)著干嗎？這個(gè)精神不符合。第二個(gè)，我們今年沒有什么對(duì)房地產(chǎn)業(yè)排在第一的事。有兩個(gè)事，第一個(gè)是短期內(nèi)保證增長(zhǎng)的基本增速，第二個(gè)，控通脹的上限問題，今年的所有政策主要指向，和任志強(qiáng)、華遠(yuǎn)房地產(chǎn)沒有什么關(guān)系，主要指的是房地產(chǎn)增速和通脹，和樊教授研究的領(lǐng)域是最密切的。

　　樊綱：請(qǐng)單總談?wù)劇?/p>

　　單偉豹：我們都知道安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，上臺(tái)之前了解到要談克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，然后我馬上讓我的手下收集了一些資料，我看了李總理的報(bào)告，克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本特征，第一是強(qiáng)化市場(chǎng)，第二是放松管制，第三是改善供給。我另外還看了一個(gè)報(bào)告，就是李克強(qiáng)為什么按兵不動(dòng)。這一屆政府采取的就是不干涉、不折騰，到現(xiàn)在為止沒有一個(gè)特別的政策出來說可以或者不可以，其實(shí)已經(jīng)是放了市場(chǎng)了。做市場(chǎng)就是不越位，但是不缺位，其實(shí)就是對(duì)市場(chǎng)是要管理的，但是不是干涉。管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什么都可以?，F(xiàn)在的限購、限價(jià)其實(shí)是干涉，而且不合法。上一屆怎么做我不知道，反正我們看到的是，習(xí)主席走鄧小平的南巡路線，現(xiàn)在李克強(qiáng)和朱镕基在比較，把中間的撇掉了，我覺得今年上半年的那些數(shù)據(jù)都是比較正常的，而且也沒有慢下來，也沒有泡沫的傾向。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)20.3%，施工增長(zhǎng)面積15.5%，銷售增長(zhǎng)28.7%，住宅方面增長(zhǎng)30%，我們公司增長(zhǎng)60%了，資金方面大概增長(zhǎng)30.6%，主要是銷售回款多了很多，房?jī)r(jià)升了5.4%，有些城市沒有怎么漲，大家大城市，尤其是北京的漲幅是驚人的。地價(jià)漲了4%，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，M2增長(zhǎng)13%，我覺得都是在以前的上下線之間走，我覺得這半年的所有數(shù)據(jù)顯示是一個(gè)比較正常的運(yùn)行。資金有稍微的緊張，但是也讓我們的銷售款的回款平衡了，所以我覺得克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)真正是管理市場(chǎng)，而不干涉的話，這對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行是非常有好處的。美國(guó)的次貸就是它沒干涉也沒管好，每個(gè)人買房子不用首付，那就會(huì)造成非常明顯的危機(jī)。我所以中國(guó)目前的運(yùn)行就是以不干涉為主，沒有出臺(tái)任何政策也是一種信息，其實(shí)就是說你們市場(chǎng)在上下線之內(nèi)可以自由運(yùn)行，我覺得是一個(gè)好的現(xiàn)象。

　　樊綱：第一輪講了一些大的問題，主辦方給了題目有結(jié)構(gòu)化改革這個(gè)詞，然后是“錢荒預(yù)期下的克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”。我同意陳淮說的，咱們少用錢荒這詞。我想我們第二輪討論點(diǎn)具體問題。你們房地產(chǎn)商的角度感覺融資情況怎么樣？你們剛才說不緊張，你不緊張，是不是大家都不緊張？大家是不是在調(diào)整融資的方式，拓寬融資渠道？我也非常想聽聽各位的看法。

　　任志強(qiáng)：今年房地產(chǎn)商好像沒有人喊缺錢，要錢的都是想再擴(kuò)張，加速擴(kuò)張的人說需要更多的錢?，F(xiàn)在房地產(chǎn)商真正討論錢的問題是討論那錢貴和不貴，你要拿稍微貴點(diǎn)的錢，可能滿大街都是，就是恨不得投行、信托什么都追著你，問你要不要錢。好的企業(yè)就尋求價(jià)格偏低一點(diǎn)的，如果能拿到銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)利率的話，要比市場(chǎng)融資的錢低得多，所以成本是最主要的。于是就有很多企業(yè)到外頭去拿，通過境外拿了很多錢。比如說在香港上市這幾家公司，龍湖差是60到80個(gè)億，建業(yè)也有十幾億美元，萬科等等都是，凡是有境外渠道都從境外拿，境外才百分之二點(diǎn)幾、三點(diǎn)幾，高的也才百分之五點(diǎn)幾，比銀行標(biāo)準(zhǔn)貸款利率還低。初步算一算，這幾家境外上市公司拿到的錢超過600到800億，這是非常大的數(shù)。單總剛才講到幾個(gè)數(shù)據(jù)，銀行貸款今年增加了很多，個(gè)人消費(fèi)貸款，就是按揭這一塊，銀行增加了將近60%，所以開發(fā)商今年保持30%以上的自有資金的增長(zhǎng)，那是非常高的數(shù)，所以不能說開發(fā)商現(xiàn)在很缺錢，只是因?yàn)樗F和不貴之間，大家有些爭(zhēng)議，大家愿意拿更便宜的錢，而不是愿意拿更貴的錢。

　　為什么在房地產(chǎn)上沒缺錢？因?yàn)橥秳e的錢過去，在鋼鐵上，鋼鐵不靈了，尤其是鋼鐵貿(mào)易，煤炭不靈了，船舶不靈了，光伏不靈了，那十大產(chǎn)業(yè)政策都不靈了。錢拿出來干什么呢？因?yàn)殄X是有成本的，房地產(chǎn)今年是形勢(shì)比較好的，所以都往房地產(chǎn)里扔。缺錢的只有是極少數(shù)財(cái)務(wù)不透明，或者是公司狀況比較差的企業(yè)，真正好的企業(yè)，嚴(yán)格說起來，在今年不管從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還是從報(bào)表上看，在各個(gè)方面來看，都沒有說嚴(yán)重缺錢的。

　　樊綱：所以錢荒對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)偽命題。

　　任志強(qiáng)：銀行要缺錢，開發(fā)商可以借給他們一點(diǎn)。

　　樊綱：陳淮對(duì)這個(gè)問題怎么看？

　　陳淮：資金供給不缺，但是資金的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)配置存在很大問題，房地產(chǎn)需要的是中長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，它不光靠回款。剛才志強(qiáng)先生說滿大街都是錢，也就是說實(shí)際利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民意利率，央行前幾天做了一個(gè)改革，讓我們百思不得其解，當(dāng)實(shí)際利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民意利率的時(shí)候，他說把銀行管制的民意利率貸款的下限放開了。當(dāng)食堂只剩下粥了，他說饅頭可以隨便吃了，這個(gè)改革有意義嗎？下午巴所長(zhǎng)來了，大家記得問問他，金融專家都怎么研究的這事。

　　任志強(qiáng)：人家說因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候你不需要，我放開就沒意見，如果在需要的時(shí)候，你放開的話，大家都打架了。所以現(xiàn)在就放開下限。

　　陳淮：不放開下限的錢你借得了嗎？剛才我們的嘉賓也講到克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)這幾條原則，其實(shí)主要是兩個(gè)，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量的平衡穩(wěn)定運(yùn)行問題，今年先顧這個(gè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)兩看，對(duì)抗利益集團(tuán)它沒有足夠的力量。

　　房地產(chǎn)的金融我們說了十年，包括樊綱教授也嚷了十年，把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y這件事是個(gè)改革的問題，不是簡(jiǎn)單的調(diào)控政策的問題，我們十年調(diào)控政策最大缺陷之一就是沒和改革相結(jié)合。這個(gè)沒改，就只好由一些拾遺補(bǔ)漏的私募、信托來補(bǔ)充，這些都是短期的，在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)上并沒有真正起到在開發(fā)商、銀行、貨幣供應(yīng)者、所有者、市場(chǎng)投資人之間合理的配置，這是問題。剛才說缺錢和不缺錢，不缺錢不一定沒有危機(jī)。恐怕改革的問題，我們這個(gè)論壇得多講講，政策的問題少說點(diǎn)，別老覺得吃退燒藥能治病，根本的是說，我們得動(dòng)手術(shù)，還是住院打吊針。退燒藥吃了今天不燒，明天燒得更厲害。

　　樊綱：陳淮先生講的這點(diǎn)非常重要，一定要區(qū)分短期和長(zhǎng)期的問題，基礎(chǔ)性的、根本性的問題和臨時(shí)性的一些政策差別問題，我們經(jīng)常這些東西老混在一塊兒。同時(shí)，大家確實(shí)要看到一點(diǎn)，包括我剛才講的影子銀行的問題的時(shí)候沒講到，有些改革是自下而上的，這個(gè)事情就是自下而上的，是銀行、投資者、儲(chǔ)戶大家一塊兒改了過去單一考銀行貸款的融資體制。

　　單總，您怎么看這個(gè)問題？比如說以你的公司的情況，你的融資多大一塊是銀行貸款，多大一塊是其它的融資渠道？

　　單偉豹：我們除了建筑費(fèi)用的那一部分在國(guó)內(nèi)融資，其它的全部是在境外融資的，主要是發(fā)長(zhǎng)期的債。我看到克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，我不知道什么東西，第二是在缺錢的時(shí)候怎么做，我們現(xiàn)在銀行還有30幾個(gè)億，是歷年來最多錢的一年。我后天回去，我們還能融資50億美元。我們現(xiàn)在有些不愿意拿，就是不想公司的杠桿太高，第二，在境外拿美元有一個(gè)問題，你進(jìn)來可以有項(xiàng)目，出去是非常艱難的。中國(guó)很多法律定下來都沒有考慮清楚的，外幣和人民幣是斷掉的，我們對(duì)外幣的借債現(xiàn)在還是有些忌諱。所以錢絕對(duì)不缺，以前幾年銀行對(duì)開發(fā)商本來已經(jīng)很緊了。我不相信任何一個(gè)公司缺錢，除非它經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好是另外一件事，目前對(duì)開發(fā)商來說是不缺錢的。

　　樊綱：我們這一段的討論主題兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)“克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”，前面各位說了，不知道。一個(gè)“錢荒”，聽一輪下來，偽命題，所以這個(gè)討論進(jìn)行不下去了，所以我們的討論就此結(jié)束。

　　主持人（女）：再次讓我們把掌聲送給臺(tái)上的四位大腕，感謝他們的精彩討論。

（審校：劉滿桃）