“從這個(gè)置換的角度來(lái)說(shuō)，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個(gè)地塊的建設(shè)周期和使用周期。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵、武瑾瑩 8月29日，上海實(shí)業(yè)控股有限公司公布其截至2013年上半年中期業(yè)績(jī)。

　　報(bào)告顯示，上實(shí)控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.75億港元，同比下降34.1%；總收入為87.89億港元，同比上升40.9%。上實(shí)控股稱，上升原因是由于其去年上半年，完成出售上海青浦區(qū)G地塊的交易，錄得較大的盈利。

　　其中，上實(shí)控股旗下的兩家房地產(chǎn)公司，上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司和上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司，分別取得29.66億港元和21.84億港元的營(yíng)業(yè)額。

　　同時(shí)，上實(shí)控股在8月29日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上也再次對(duì)大家關(guān)注的上實(shí)上半年兩次引人注目的徐家匯中心土地項(xiàng)目置換和出售股權(quán)的動(dòng)作做出解釋。

　　先棄地王再售股權(quán)

　　今年5月19日，上實(shí)城開公告宣布，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達(dá)成協(xié)議，將原指定用作發(fā)展徐家匯中心的現(xiàn)存地盤，調(diào)整為4宗位于上海濱江、臨近上海世博中心的土地。

　　據(jù)介紹，徐家匯中心項(xiàng)目占地約3.53萬(wàn)平方米，換地之后，新地盤總面積合共約8.32萬(wàn)平方米，被規(guī)劃為混合用途，可發(fā)展為多種商業(yè)物業(yè)。因?yàn)槭侵脫Q土地，上實(shí)城開不需要就土地調(diào)整支付土地出讓金或任何其他款項(xiàng)。

　　對(duì)此，上實(shí)誠(chéng)開的相關(guān)人士曾表示，此次恰逢良機(jī)可以換成濱江的地塊，公司頗感滿意。

　　但出乎意料，置換后的徐家匯中心項(xiàng)目，再次亮相后已成為即將以175億元起拍的上海準(zhǔn)地王地塊。

　　截止早前8月上旬消息，上海市規(guī)土局已以總價(jià)175.26億元天價(jià)掛出的徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊，目前已進(jìn)入掛牌競(jìng)價(jià)階段。

　　同樣，就在退出上海徐家匯中心項(xiàng)目一個(gè)月之后的6月21日，上實(shí)城開亦宣布，以人民幣11.75億元的價(jià)格，向中庚國(guó)際集團(tuán)有限公司出售上海城開龍城25%股權(quán)。

　　據(jù)了解，“城開中心”項(xiàng)目是上實(shí)城開于2010年底聯(lián)同當(dāng)時(shí)仍未成為其附屬公司的上海城開（集團(tuán)）有限公司以約人民幣24億元投得。在2011年開工儀式上，時(shí)任上海城開集團(tuán)總裁的倪建達(dá)曾將“城開中心”視為城開集團(tuán)在上海的第一個(gè)綜合體，并具重要意義。

　　資料顯示，上海城開龍城擁有一幅位于上海市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)土地，并擬開發(fā)為“城開中心”，總建筑面積約為51萬(wàn)平方米，包括辦公室、商用物業(yè)及酒店的綜合物業(yè)。

　　即便如此，“城開中心”仍逃不出被賣掉25%股權(quán)的命運(yùn)。是次交易后，“城開中心”項(xiàng)目余下的75%權(quán)益仍然由上海城開持有。

　　整合背后資金窘境

　　在短短的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，先是退出被視為城開集團(tuán)核心發(fā)展項(xiàng)目的徐家匯中心，繼而出售“城開中心”的股權(quán)，上實(shí)城開的一系列動(dòng)作令外界感到困惑并指出其背后核心原因依然是資金的壓力。

　　其中，上實(shí)誠(chéng)開將徐家匯地王置換成濱江的4塊地，上海業(yè)內(nèi)人士就普遍持不同的看法。

　　不過(guò)，有上海資深業(yè)內(nèi)人士分析稱，徐家匯中心需要巨額的資金投入，而且建成之后也必然會(huì)是持有型物業(yè)，對(duì)于上實(shí)城開這類規(guī)模的公司來(lái)說(shuō)，的確具有較大的開發(fā)壓力以及操作難度。

　　而據(jù)最新的消息，上海徐家匯地塊的起拍價(jià)高達(dá)175億元，加上之后的開發(fā)資金，總投入最起碼要250億元。

　　顯然，相比于徐家匯地塊的巨大投入，濱江地塊對(duì)于上實(shí)系而言其實(shí)開發(fā)難度較小，可供出售，能實(shí)現(xiàn)資金較快回籠。

　　因此，上實(shí)控股董事長(zhǎng)王偉在8月29日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“從這個(gè)置換的角度來(lái)說(shuō)，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個(gè)地塊的建設(shè)周期和使用周期。”

　　無(wú)獨(dú)有偶，在出售“城開中心”股權(quán)時(shí)，上實(shí)系也表露了對(duì)資金的渴望。

　　在出售城開中心25%股權(quán)時(shí)，上實(shí)城開相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)指出：“如果從還貸方面來(lái)看，我們的現(xiàn)金流是非常充裕的。不過(guò)，資金也并非特別多，如果想加快項(xiàng)目的開發(fā)，的確需要爭(zhēng)取更多的資金。”

　　翻查資料，該次交易完成后，上實(shí)城開將錄得約7.37億港元的稅后出售利潤(rùn)。同時(shí)，該公司亦可透過(guò)此交易獲得合共逾人民幣11.75億元的現(xiàn)金流入。