8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開(kāi)幕。超千人的陣容組成中國(guó)房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇在海南盛大開(kāi)幕，作為論壇官方網(wǎng)站，觀點(diǎn)網(wǎng)將全程報(bào)道。

　　作為頂級(jí)的行業(yè)思想盛會(huì)，博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓陣容之強(qiáng)在業(yè)內(nèi)首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國(guó)內(nèi)知名專(zhuān)家學(xué)者；有劉曉光、任志強(qiáng)、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域取得出色成績(jī)的參會(huì)嘉賓，超千人的陣容組成中國(guó)房地產(chǎn)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（一）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（二）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（三）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（四）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（五）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（六）

　　直播實(shí)錄：2013博鰲房地產(chǎn)論壇（七）

　　專(zhuān)題：2013博鰲房地產(chǎn)論壇-改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量

　　主持人：謝謝趙駒先生，接下來(lái)有請(qǐng)嘉賓演講環(huán)節(jié)的最后一位演講嘉賓，有請(qǐng)遠(yuǎn)大天空城市投資有限公司總經(jīng)理唐瑛女士，她演講的題目是“天空城市為什么”。

　　唐瑛：非常高興主辦方給我們這個(gè)機(jī)會(huì)分享一下這個(gè)項(xiàng)目。今天下午把我們安排在的這個(gè)板塊叫“產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)篇，未來(lái)的地產(chǎn)”。我不知道是不是主辦方認(rèn)為我們的天空城市可持續(xù)建筑在未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)里面有一個(gè)好的發(fā)展。但實(shí)際上我們的天空城市項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)實(shí)質(zhì)的項(xiàng)目正在推進(jìn)過(guò)程中，也就招來(lái)了大家不同程度的一些疑問(wèn)，或者說(shuō)疑惑。今天我想跟大家分享一下關(guān)于我們?yōu)槭裁匆獊?lái)建造這樣一個(gè)天空城市的項(xiàng)目。之前聽(tīng)了各位專(zhuān)家、學(xué)者、領(lǐng)導(dǎo)跟我們分享的都是一些宏觀的情況，我這里講的就非常的微觀，非常的具體和細(xì)節(jié)，涉及到我們這個(gè)建筑會(huì)使用到的技術(shù)層面的東西。

 

　　可能大家對(duì)我們的天空城市之前有一些質(zhì)疑，天空城市是由遠(yuǎn)大集團(tuán)投資注冊(cè)的投資有限公司，我們?cè)陂L(zhǎng)沙建造天空城市項(xiàng)目，天空城市公司是開(kāi)發(fā)方，我們的設(shè)計(jì)公司是中國(guó)電子工程設(shè)計(jì)院，建設(shè)方是中建五局，我們采用的是遠(yuǎn)大可建有限公司建造的產(chǎn)品，我們的項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙望城區(qū)。遠(yuǎn)大可建科技有限公司是一個(gè)制造方，它為我們天空城市提供這樣的產(chǎn)品。我們希望為客戶(hù)提供一種房地產(chǎn)居住的產(chǎn)品。

 　　大家一直在說(shuō)遠(yuǎn)大天空城市，你們想做世界第一高樓，因?yàn)榍∏晌覀冞@棟樓比迪拜塔要高10米，所以被定義為世界第一高樓，大家都說(shuō)“你是不是想做地標(biāo)”。其實(shí)我們并不是為了要做地標(biāo)，我們的想法很單純，我們就是運(yùn)用遠(yuǎn)大的可持續(xù)建筑的技術(shù)及原則來(lái)建造一棟實(shí)用性建筑。相比較以往的地標(biāo)和超高層的建筑來(lái)說(shuō)，我們可能更注重于它的實(shí)用功能，以及它是中等價(jià)位的，我們不希望造一個(gè)非常昂貴的超高層。可持續(xù)建筑，可能大家沒(méi)有接觸過(guò)，簡(jiǎn)單來(lái)講，它就是一種節(jié)約型、集約型的建筑模式。我們的整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程是布品化、集成化，能夠達(dá)到高效率、低成本的建造模式。

　　第二，我們想做天空城市就是為了節(jié)省土地。目前顯示，中國(guó)城市人均占地是500平方米，天空城市建成之后，我們的人均占地只有4平方米（含建筑周邊地塊），我們希望改變目前城市發(fā)展的一種攤大餅的方式，采用這種集約的方式。我們現(xiàn)在的整個(gè)建筑面積是105萬(wàn)平方米，基底面積是0.9萬(wàn)平方米，樓面占地率只有1%。同時(shí)我們是集居住、工作、上學(xué)、就業(yè)、娛樂(lè)、就醫(yī)、文體于一樓。我們?cè)陧?xiàng)目所在地會(huì)保留原有的地形地貌，包括它原有的濕地和植被。之前可能有一些人質(zhì)疑我們項(xiàng)目所在的這個(gè)地區(qū)是一個(gè)濕地，其實(shí)我們現(xiàn)在濕地的面積不但不會(huì)減少，反而會(huì)擴(kuò)增。我們希望能夠做到的就是我們建這樣一棟樓能夠?yàn)橐粋€(gè)城市騰出2平方公里的綠地。

　　第三，我們建天空城市還是為了節(jié)省交通。天空城市城市項(xiàng)目不完全依賴(lài)車(chē)輛，我們希望減少城市交通，這也是希望倡導(dǎo)我們樓內(nèi)工作的人能夠在樓內(nèi)住宿。希望樓內(nèi)所有的商業(yè)服務(wù)、文體、娛樂(lè)都是為我的住戶(hù)來(lái)服務(wù)的，盡量避免外來(lái)的交通和外來(lái)的人員。當(dāng)然，這也是我們的一種探索，我們也希望建這樣一棟樓可以為一座城市至少減少2000輛轎車(chē)的使用量。

　　第四，我們希望天空城市節(jié)省能源。建造天空城市的措施，適用于中國(guó)所有的地區(qū)，我們采用的技術(shù)可以減少熱損失達(dá)到80%以上，同時(shí)我們采用冷熱電聯(lián)產(chǎn)技術(shù)，就是這棟大樓不單單依賴(lài)于電網(wǎng)供電，我還可以利用自身的能源再利用，產(chǎn)生一些電能，如果產(chǎn)生的多的電能，還可以通過(guò)電網(wǎng)系統(tǒng)向市政的供電輸送電力。我們所有的節(jié)能技術(shù)已經(jīng)在遠(yuǎn)大建成的30多棟建筑里面得到了印證。除了建筑使用的節(jié)能之外，我們?cè)诮ㄔ斓倪^(guò)程中也是節(jié)能的，我們使用的是全鋼結(jié)構(gòu)，我每平米比鋼筋混凝土的建筑要節(jié)省500公斤的混凝土，同時(shí)在施工過(guò)程中可以減少施工用水的用量，施工環(huán)境也可以得到大大的改善，所以在建造的過(guò)程中也是非常節(jié)能的，我們希望我們建成了這一棟樓以后，每年可以為地球減排12萬(wàn)噸的二氧化碳。

　　第五，我們建造天空城市，為了保護(hù)所有人的健康。眾所周知，對(duì)于超高層建筑空間來(lái)說(shuō)，會(huì)產(chǎn)生一種密閉的空調(diào)病，我們天空城市各個(gè)樓層的空氣是不交叉的，經(jīng)過(guò)我們測(cè)量，室內(nèi)的空氣反而比室外更潔凈。這個(gè)里面是怎么做到的呢？我們就是采用了一個(gè)新風(fēng)熱回收機(jī)，我們是百分之百新風(fēng)。國(guó)內(nèi)最高的標(biāo)準(zhǔn)是30%的新風(fēng)，70%的回風(fēng)，我是百分之百的新風(fēng)，也就是說(shuō)從室外采集來(lái)的空氣，通過(guò)我的三級(jí)過(guò)濾之后，我可以過(guò)濾掉99%的PM2.5。同時(shí)，在我這個(gè)樓內(nèi)的每一戶(hù)空間都會(huì)裝有一個(gè)空氣品質(zhì)的管理器，住戶(hù)可以非常方便的隨時(shí)看到室內(nèi)空氣的狀況，比如說(shuō)你的PM2.5含量，比如說(shuō)你的甲醛、二氧化碳含量等等。我在這個(gè)樓內(nèi)所有的建材業(yè)是通過(guò)了所有的檢測(cè)。我們這個(gè)空氣的品質(zhì)也是在已經(jīng)建成的30多棟建筑上得到了驗(yàn)證。我們現(xiàn)在根據(jù)客戶(hù)的需求，可以通過(guò)我們的儀器，檢測(cè)這個(gè)空氣是不是室內(nèi)比室外更潔凈。

　　第六，我們希望天空城市項(xiàng)目能夠更好地提高我們的生活質(zhì)量。大家都會(huì)有這樣的質(zhì)疑，說(shuō)你這個(gè)超高層建筑，限制了大家的活動(dòng)空間?，F(xiàn)在中國(guó)的超高層越來(lái)越多了，大家也有這樣的體驗(yàn)，經(jīng)常有人跟我提到說(shuō)，你們的電梯數(shù)量有多少，大家來(lái)回是不是會(huì)覺(jué)得比較不方便，等等一系列這樣的問(wèn)題，還有包括他怎么去接近大自然的問(wèn)題，就算你說(shuō)你的空氣再好，我也是希望能到戶(hù)外去體驗(yàn)新鮮的空氣。我們?cè)谶@里面的設(shè)計(jì)跟傳統(tǒng)的超高層不太一樣，我們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)11公里長(zhǎng)的步行街道，它的坡度是13度，從1層一直通到170層，在坡道的周?chē)O(shè)計(jì)了傳統(tǒng)街道的方式，我們?cè)诮值纼蛇呌?6個(gè)480平米無(wú)柱的10米高的大空間，在這里面我們可以設(shè)置各種各樣的業(yè)態(tài)，比如說(shuō)城市廣場(chǎng)，或者是兒童樂(lè)園，或者是影劇院、公園等等，我們現(xiàn)在設(shè)計(jì)有86000多平米的一個(gè)立體有機(jī)農(nóng)場(chǎng)，也會(huì)在這個(gè)樓內(nèi)實(shí)施。除了這個(gè)之外，我們還有一個(gè)露天花園，因?yàn)槲覀兊恼麄€(gè)結(jié)構(gòu)是一個(gè)十字形的，它的退臺(tái)的地方，我們就可以把它做成露天的大花園。如果說(shuō)大家覺(jué)得這還不行，我的住戶(hù)還可以隨時(shí)下到一層，走出戶(hù)外就是大片的樹(shù)林，大片的濕地，可以很充分地跟大自然有一個(gè)親密的接觸和交流。我們的房間采用鋼結(jié)構(gòu)，大家可能認(rèn)為空間感會(huì)感覺(jué)比較狹小。我所有的空間是15.6×15.6米的大的無(wú)柱空間，可以根據(jù)用戶(hù)的需求，隨意布置你的房間功能。我們希望所有樓內(nèi)的生態(tài)的設(shè)施，所有的活動(dòng)，以及商業(yè)的區(qū)域都是為樓內(nèi)的住戶(hù)提供享用的。

　　在最近一段時(shí)間，可能大家對(duì)我們這個(gè)樓提出的質(zhì)疑還包括安全方面的問(wèn)題。其實(shí)我們這個(gè)樓比一些傳統(tǒng)的超高層有更好的一些安全的性能。首先從造型來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有特別夸張的造型，我們就是一個(gè)非常樸素的錐形，底下大、上面逐漸縮小的這種金字塔的造型，結(jié)構(gòu)非常穩(wěn)固，并且我的這種結(jié)構(gòu)體系已經(jīng)獲得了全國(guó)專(zhuān)家組的認(rèn)可。并且我們這種豎筒結(jié)構(gòu)是一種非常成熟的鋼結(jié)構(gòu)體系，在美國(guó)芝加哥的西爾斯他們就是采用了這種體系。我們所有的抗震性能都已經(jīng)通過(guò)了驗(yàn)算和測(cè)試，確保大震不倒。對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，可能大家特別關(guān)心的就是防火的問(wèn)題，實(shí)際上我們這個(gè)不是采用傳統(tǒng)的涂防火涂料的方式，我們整個(gè)就是用包裹的方式，用物理防火的方式，全部用耐火板包裹，耐燒是3個(gè)小時(shí)以上，這已經(jīng)通過(guò)了天津消防所的防火性能檢測(cè)?，F(xiàn)在我們所有的技術(shù)層面上的問(wèn)題都會(huì)通過(guò)檢測(cè)和試驗(yàn)得到驗(yàn)證和證實(shí)，之后我們?cè)賹?shí)施，我們已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)百項(xiàng)的耐火實(shí)驗(yàn)和強(qiáng)度實(shí)驗(yàn)。還有抗風(fēng)的問(wèn)題，大家說(shuō)這個(gè)樓到了一定的高度，可能影響它的不僅是地震的問(wèn)題，還有風(fēng)的問(wèn)題，這樣的樓能否滿(mǎn)足風(fēng)荷載的要求。我們已經(jīng)通過(guò)了三家相關(guān)機(jī)構(gòu)的風(fēng)荷載的實(shí)驗(yàn)。我們能夠達(dá)到更高的安全水平。

　　同時(shí)我們希望建造完天空城市這個(gè)建筑之后，低于這個(gè)樓的超高層的結(jié)構(gòu)就不是問(wèn)題了。我們?yōu)槭裁唇ㄟ@么高，也是希望給我們的可建的技術(shù)一個(gè)大的提升，我們也是逆向思維，我們希望把這個(gè)樓建好之后，之后再建的樓都不會(huì)存在技術(shù)方面的問(wèn)題。

　　我們建天空城市也是希望達(dá)到一個(gè)更高的建筑質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。通常來(lái)說(shuō)，可能我們常規(guī)的建筑都是采用農(nóng)民工建造的，我在建這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候需要招聘一些農(nóng)民工來(lái)建造。我整個(gè)天空城市是由產(chǎn)業(yè)工人來(lái)建造的，我所有的工人都是集中招聘、集中培訓(xùn)，工作環(huán)境好，并且我們應(yīng)對(duì)了當(dāng)前建筑行業(yè)年輕農(nóng)民工特別難招的實(shí)際問(wèn)題，我們實(shí)現(xiàn)了建筑的工業(yè)化的功能。我們整個(gè)的設(shè)計(jì)是采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，模塊化的生產(chǎn)，我們有嚴(yán)格的評(píng)管體系，我們的工差都會(huì)以毫米來(lái)計(jì)算。我的產(chǎn)業(yè)工人都是訓(xùn)練有素的工人。我對(duì)于遠(yuǎn)大可建科技有限公司，我也是它的業(yè)主方，對(duì)業(yè)主方來(lái)說(shuō)，由一家公司承擔(dān)全部的質(zhì)量責(zé)任。對(duì)投資方，它是一個(gè)類(lèi)似于總包方的對(duì)象，我認(rèn)為這可能會(huì)是今后建筑市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的模式。

　　這個(gè)圖片是我們?cè)O(shè)在湖南湘陰的可建的一個(gè)總廠，目前有一個(gè)23萬(wàn)平方米的總裝廠房。

　　對(duì)于一個(gè)建筑來(lái)說(shuō)，大家都想有一個(gè)很好的利潤(rùn)，成本就是大家共同關(guān)注的問(wèn)題，我們希望天空城市建的是一個(gè)中等價(jià)位的建筑，而不是高價(jià)位的，成本對(duì)我們來(lái)說(shuō)就至關(guān)重要。我們希望有一個(gè)更低建筑成本的建筑。我整個(gè)天空城市建筑周期短，工效高，并且我們沒(méi)有什么材料的浪費(fèi)。目前由于集約化的生產(chǎn)，我們可以吸引眾多國(guó)內(nèi)外的著名供應(yīng)商加入到可建的體系的產(chǎn)業(yè)鏈里面，成為我們的OEM的供應(yīng)商，這樣可以促進(jìn)我們可建大大降低成本。同時(shí)我們可以消除工地材料的浪費(fèi)，特別是傳統(tǒng)的施工現(xiàn)場(chǎng)的臟亂差，又會(huì)對(duì)城市帶來(lái)二次污染，我也可以避免工地上的窩工、由于天氣原因等等一系列問(wèn)題帶來(lái)的損失。我們目前的成本預(yù)算下來(lái)可能只有傳統(tǒng)同類(lèi)建筑的1/2。

　　我們也希望在最短的建造周期里面來(lái)建造這個(gè)項(xiàng)目。網(wǎng)上說(shuō)得很多，說(shuō)我們7個(gè)月內(nèi)完成，我的建造周期是7個(gè)月，這是正負(fù)零以上的搭建時(shí)間。大家有質(zhì)疑，可能是對(duì)我整個(gè)的產(chǎn)業(yè)過(guò)程不太了解。實(shí)際上我整個(gè)項(xiàng)目是90%在工廠制造，我這個(gè)90%是什么概念呢？我可以安排我的所有工人，包括我的外協(xié)廠、供應(yīng)商，大概2萬(wàn)人在工廠里面生產(chǎn)。傳統(tǒng)的建筑是一層一層搭建的，在我的車(chē)間里，我所有的樓層可以在不同的生產(chǎn)線里面同時(shí)鋪開(kāi)，所以它的生產(chǎn)周期大概4個(gè)月的時(shí)間。我們計(jì)劃在3個(gè)月的時(shí)間里面能完成現(xiàn)場(chǎng)安裝，這當(dāng)然也是在非常理想的狀態(tài)下做出的一個(gè)測(cè)算，因?yàn)檫@是完全可以計(jì)算出來(lái)的，可能跟我們傳統(tǒng)的不太一樣，我們需要的就只是現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配、螺栓連接而已?？焖俳俏覀円苍?jīng)有很多先例，比如一天建成的遠(yuǎn)大館，比如說(shuō)15天建成的一棟30層的酒店，這都有驗(yàn)證。

　　同樣的，我們建筑天空城市，希望能夠做到一個(gè)更長(zhǎng)的建筑壽命，鋼結(jié)構(gòu)在埃菲爾鐵塔上面得到了證實(shí)，我們的建筑結(jié)構(gòu)還沒(méi)有埃菲爾埃塔那種嚴(yán)酷的室外環(huán)境。同時(shí)我們鋼結(jié)構(gòu)的材料，可以60年做一次防火處理，可以讓它耐用如新。即便是它由于特殊原因需要拆除，我們的鋼材也是可以全部重新利用。從某種程度上來(lái)說(shuō)，我們?yōu)楹蟠粝碌氖强梢詢(xún)?chǔ)備的資源，而不是一堆建筑垃圾。

　　我們想通過(guò)這樣的項(xiàng)目能夠影響中國(guó)城市化的方向，雖然我們這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在還在推進(jìn)的過(guò)程中，還沒(méi)有完全的完善手續(xù)，但是我們希望通過(guò)第一高度的亮點(diǎn)，能夠帶出節(jié)能、節(jié)地的理念。我們也希望中國(guó)能夠走一個(gè)節(jié)能節(jié)地的城市化的道路。其實(shí)從我們這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，現(xiàn)在大家倡導(dǎo)的“四節(jié)一環(huán)保”，我覺(jué)得我們可以把它稱(chēng)為六節(jié)一環(huán)保，除了傳統(tǒng)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材以外，我覺(jué)得我們還節(jié)時(shí)、節(jié)錢(qián)，所以我覺(jué)得是“六節(jié)一環(huán)保”的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)我們也希望天空城市能夠成為世界可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)新航標(biāo)。我們認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來(lái)，是可以走一條既提高生活質(zhì)量，又減輕環(huán)境負(fù)擔(dān)，不給環(huán)境施壓的真正可持續(xù)發(fā)展的道路。讓人類(lèi)更加關(guān)注的是建筑的未來(lái)、城市的未來(lái)、地球的未來(lái)，而不是說(shuō)簡(jiǎn)單的就眼前的利益。

　　由于時(shí)間的關(guān)系，我就簡(jiǎn)單跟大家介紹這么多，我們也有一些天空城市的相關(guān)的數(shù)據(jù)，如果大家有興趣的話，也可以會(huì)后和我進(jìn)行溝通。

　　主持人：感謝唐瑛女士，接下來(lái)進(jìn)行今天下午的最后一場(chǎng)主題討論，我們討論的議題是“云的時(shí)代里：商業(yè)地產(chǎn)、地標(biāo)與產(chǎn)業(yè)”。有請(qǐng)主持嘉賓，資深地產(chǎn)評(píng)論人、城市文化學(xué)者王世泰先生。以及參與討論的嘉賓，分別是：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生；金融街控制股份有限公司副總經(jīng)理王志剛；新疆金茂企業(yè)集團(tuán)有限公司主席陳益民先生；德州星凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇先生；廣東華美立家投資控股有限公司總裁賈鋒先生；屈臣氏中國(guó)區(qū)總部全國(guó)策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉先生。有請(qǐng)各位嘉賓。

　　接下來(lái)的時(shí)間交給場(chǎng)上的嘉賓。

　　王世泰：各位嘉賓，各位朋友，本人來(lái)?yè)?dān)當(dāng)今天下午壓軸的這個(gè)對(duì)話，感到壓力山大，因?yàn)檎惶斓膬?nèi)容非常飽滿(mǎn)，難免有一種傾聽(tīng)的疲勞，另外，我看因?yàn)楦鞣N原因，我們?cè)瓉?lái)濟(jì)濟(jì)一堂的座位，現(xiàn)在稍稍的有點(diǎn)稀空，這給每個(gè)人帶來(lái)一種情緒上的傳導(dǎo)。但是，我覺(jué)得不要緊，壓軸的總是精彩的，同時(shí)，盡管我沒(méi)有受到組委會(huì)的授權(quán)，但是我向大家透露一個(gè)消息，就在我們這一檔對(duì)話結(jié)束之后，就在這兒將會(huì)有今天晚上的盛大晚宴和晚會(huì)，大家會(huì)享受到舌尖的快感和盛宴。在這個(gè)盛宴之前，如果有一杯雞尾酒好不好呢？我想一定是很好的，而這杯雞尾酒是混搭的，是我們今天上臺(tái)的嘉賓給我們調(diào)制的，因?yàn)榻M委會(huì)給到的這個(gè)話題，我覺(jué)得很跨界、很混搭：云的時(shí)代里，商業(yè)地產(chǎn)、地標(biāo)與產(chǎn)業(yè)。講云的時(shí)代，無(wú)非是云計(jì)算、云系統(tǒng)、云渠道、云平臺(tái)，組委會(huì)今天可能有個(gè)特殊的安排，沒(méi)有把馬云請(qǐng)來(lái)，否則他會(huì)介紹天貓?jiān)谝惶炀瓦_(dá)成了119個(gè)億的銷(xiāo)售，也沒(méi)有把王晶林先生請(qǐng)來(lái)，如果請(qǐng)來(lái)了，他兩個(gè)人會(huì)PK，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式和電商會(huì)產(chǎn)生怎樣的碰撞。其實(shí)我想今天給我們的這個(gè)話題一定是讓我們一起研判或者是把脈中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的前世今生。在我們的頭頂上是漂亮的云彩，還是帶雨的云。我們都知道，商業(yè)地產(chǎn)本身就是房地產(chǎn)的一個(gè)重要分支，它為城市建設(shè)的豐富、配套，為人居的生活豐富的滿(mǎn)足，包括城市文明等級(jí)的提高，有它不可磨滅的貢獻(xiàn)。但是中國(guó)的事是這樣的，常常會(huì)有一種一窩蜂，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)眼間成了香餑餑，為什么？所有的調(diào)控都在針對(duì)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)是不受限制的，無(wú)論是誰(shuí)都頸部住這種誘惑，連一項(xiàng)專(zhuān)注住宅建設(shè)的萬(wàn)科也投入了很多的人力、物力來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)我所知，龍崗有個(gè)項(xiàng)目就是300萬(wàn)平方米，這不能說(shuō)是萬(wàn)科的淺薄，而是說(shuō)這個(gè)力量太強(qiáng)大了。但是強(qiáng)大到今天，有人又開(kāi)始說(shuō)了，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)有點(diǎn)泡沫呢？就像我們來(lái)到三亞以后可以避暑，但是這個(gè)云滴雨濃會(huì)給我們后面帶來(lái)什么呢？我們不知道。今天上午任志強(qiáng)先生說(shuō)了，有很多的不知道，今天我們來(lái)了之后還是有很多的不知道，但是我不用愁，我身邊的6位嘉賓他們可能很知道，所以我提議，在我們這個(gè)對(duì)話開(kāi)始之后，除了我之外，請(qǐng)大家在場(chǎng)的，為6位嘉賓鼓一次掌。

　　我想我們不要一個(gè)一個(gè)的按照這四個(gè)話題講下去，誰(shuí)愿意講哪個(gè)就講哪個(gè)，可以插話，可以打斷別人的話，臺(tái)下的嘉賓如果有興趣也可以提問(wèn)，我們這一輪搞得開(kāi)放一點(diǎn)。

　　這四個(gè)話題是：第一，造城與地標(biāo)，越來(lái)越高的城市有智慧嗎？第二，過(guò)冬的棉襖，房地產(chǎn)需要冬天的模式嗎？第三，商業(yè)的難題，瞎子的國(guó)度里你是不是皇帝，第四，產(chǎn)業(yè)萬(wàn)花筒，旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)亂花迷人眼。

　　這些話題都很有意思，大家可以一邊聽(tīng)一邊醞釀，我羅嗦幾句，是讓你們有時(shí)間來(lái)調(diào)制雞尾酒。我跟大家可能不是很熟悉，但是網(wǎng)絡(luò)上我研讀了你們的很多觀點(diǎn)。卓越的張遠(yuǎn)總裁，你有很多精彩的言論，我都做了收集。卓越用一百二三十億在前海拿了地王，這塊土地以后在前海一定是商業(yè)地產(chǎn)，寫(xiě)字樓的建筑。你們這個(gè)決斷一定表現(xiàn)了你們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一種信心和對(duì)未來(lái)的展望，當(dāng)然這個(gè)跟“越來(lái)越高的城市有智慧嗎”這個(gè)問(wèn)題不一定有聯(lián)系和關(guān)系，我不想延伸到剛才遠(yuǎn)大的那位女士的介紹，我想首先請(qǐng)張遠(yuǎn)先生就這個(gè)問(wèn)題給我們解讀一下。

　　張遠(yuǎn)：咱們還是按照老師布置的題來(lái)，我簡(jiǎn)單一點(diǎn)講。第一個(gè)是，越來(lái)越高的城市有智慧嗎？我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題，從人類(lèi)發(fā)展以來(lái)，這樓肯定是越建越高的，而且中國(guó)的城市的土地和人口的比例是最不相稱(chēng)的，所以肯定是越來(lái)越高。國(guó)外有些發(fā)達(dá)國(guó)家的摩天大樓是在那個(gè)時(shí)代的技術(shù)下建造的，現(xiàn)在我們的技術(shù)水平會(huì)更高，所以這個(gè)東西本身，從物理和技術(shù)上來(lái)講應(yīng)該是越來(lái)越高。有人專(zhuān)門(mén)寫(xiě)了一個(gè)摩天大樓與經(jīng)濟(jì)，他說(shuō)一棟舉世矚目的摩天大樓的運(yùn)行，蕭條就會(huì)來(lái)。摩天大樓集中了我們?nèi)祟?lèi)的智慧，但是最終可能還是會(huì)有一些標(biāo)志性的東西顯現(xiàn)出來(lái)。需要智慧才能建摩天大樓，但是是不是每個(gè)有智慧的人都建摩天大樓，那就不一定了。

　　第二個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)需要冬天的模式嗎？我覺(jué)得在三亞來(lái)談這個(gè)問(wèn)題，那就牽扯到三亞有多冷，現(xiàn)在我們談三亞的冬天和哈爾濱的冬天肯定是不一樣的，每一次經(jīng)濟(jì)的周期、行業(yè)的周期，我覺(jué)得這個(gè)觸底觸到哪里，應(yīng)該是每個(gè)企業(yè)要做每個(gè)企業(yè)的判斷，任何一個(gè)企業(yè)，我覺(jué)得都要準(zhǔn)備過(guò)冬才行。都要有一個(gè)正常的運(yùn)營(yíng)模式、一個(gè)健康的現(xiàn)金流，或者是適合于自己發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)相匹配的一個(gè)戰(zhàn)略的定位和調(diào)整。

　　第三個(gè)問(wèn)題，商業(yè)在整個(gè)地產(chǎn)里面，我覺(jué)得它不應(yīng)該是皇帝。商業(yè)的價(jià)值，在所有的房地產(chǎn)建筑業(yè)態(tài)里面，可能在測(cè)算的時(shí)候價(jià)格比較高，但是實(shí)際上商業(yè)的價(jià)值是靠運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)的，如果運(yùn)營(yíng)得好，商業(yè)的價(jià)值是可以成幾倍、幾十倍的增長(zhǎng)，如果運(yùn)營(yíng)得不好，這個(gè)商業(yè)就是零，甚至還有維護(hù)費(fèi)，它是負(fù)的。所以商業(yè)的價(jià)值更多的在于運(yùn)營(yíng)的能力，而不在于你的磚頭瓦塊的價(jià)值的高低。所以說(shuō)商業(yè)更考驗(yàn)一個(gè)房地產(chǎn)商或者運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力，在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)做得有典型特征的是萬(wàn)達(dá)，他把住宅也放進(jìn)去了，解決它現(xiàn)金流的問(wèn)題，商業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)解決它的持有成本的問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)的模式，或者它本身的運(yùn)營(yíng)也在做一些改變，它為什么要改變？肯定里面有問(wèn)題。大規(guī)模的擴(kuò)張，或者簡(jiǎn)單的復(fù)制，是不是能夠持續(xù)下去？我覺(jué)得萬(wàn)達(dá)的改變說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題。另外，有很多在香港的樓宇經(jīng)濟(jì)里面做得非常出色的企業(yè)進(jìn)入了內(nèi)地，他們帶來(lái)的很多的經(jīng)驗(yàn)和方法，在大陸和香港還是有所不同的，香港是寸土寸金的，大陸還是要大得多，每個(gè)城市和香港那個(gè)寸土產(chǎn)生的寸金的收入，這個(gè)比例還是不一樣的，所以我覺(jué)得在這一塊上都有探討的空間，也都有發(fā)展的潛力，也都有失敗的可能。

　　第四個(gè)問(wèn)題，旅游、文化、養(yǎng)老地產(chǎn)亂花迷人眼。從我們開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，這些不同業(yè)態(tài)的地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，我其實(shí)有一個(gè)簡(jiǎn)單的想法，開(kāi)發(fā)商更多的是提供一個(gè)物理的空間，開(kāi)發(fā)商從拿地到建設(shè)，到設(shè)計(jì)，把這個(gè)空間建立起來(lái)，至于這個(gè)空間里面今后是誰(shuí)住，是誰(shuí)用、誰(shuí)運(yùn)營(yíng)，才定義了它是住宅，還是寫(xiě)字樓，還是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是旅游地產(chǎn)，我覺(jué)得更多的是從這個(gè)角度來(lái)講，所以開(kāi)發(fā)商的起點(diǎn)和它最終的終點(diǎn)還是把物理的空間造好，中間的軟件、運(yùn)行的東西，我覺(jué)得那是開(kāi)發(fā)商要去組合各種社會(huì)資源、產(chǎn)業(yè)資源，各種未來(lái)的人流，它需要得到的一些資源，我提前給它放進(jìn)去，這樣形成了各種各樣的帶有定語(yǔ)的所謂的地產(chǎn)，我覺(jué)得這個(gè)本質(zhì)上，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)影響不是很大。

　　王世泰：張總的解讀超出我的預(yù)期，四個(gè)問(wèn)題都囊括了。他逐漸說(shuō)了一個(gè)題目，說(shuō)商業(yè)的難題、瞎子的國(guó)度里面是不是皇帝，好像是香港恒隆集團(tuán)的陳啟宗先生的名言，他說(shuō)你在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，很多都是瞎子進(jìn)去的，兩眼一抹黑就砸進(jìn)去了，如果說(shuō)你能睜開(kāi)一只眼睛的話，你就是皇帝了。如果是這樣的話，我覺(jué)得金融街集團(tuán)有這樣的條件來(lái)當(dāng)一下皇帝，因?yàn)榻鹑诮衷诒本┦巧虡I(yè)地產(chǎn)的大佬。我在深圳，我知道在惠東這個(gè)地方，金融街有一個(gè)非常大的項(xiàng)目，它是綜合的業(yè)態(tài)，就像剛才廣東房協(xié)的蔡穗聲會(huì)長(zhǎng)所說(shuō)的，有一個(gè)地方蓋的包括旅游、婚慶等很多的業(yè)態(tài)在一起，金融街在惠東做的項(xiàng)目可能就是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的集大成，所以我想它是睜開(kāi)了一只眼睛，乃至一只半眼睛，可能它能當(dāng)皇帝了。接下來(lái)我們想請(qǐng)金融街控股集團(tuán)有限公司的總經(jīng)理王志剛先生來(lái)給我們做一番解讀。

　　王志剛：先糾正一下，我是金融街的副總經(jīng)理。金融街是做區(qū)域開(kāi)發(fā)出身的，我們?cè)诨輺|這個(gè)項(xiàng)目它既是一個(gè)旅游地產(chǎn)，也是一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，又是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，可以說(shuō)是一個(gè)集大成的項(xiàng)目。你說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上開(kāi)了一只眼，我們?cè)谕哆@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，的確是兩眼一抹黑投進(jìn)去，總共是29平方公里的規(guī)劃，剛拿地的時(shí)候，對(duì)我們也是非常大的挑戰(zhàn)，在我們進(jìn)入的時(shí)候有的就是一腔熱情和多年積攢的區(qū)域開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在做的時(shí)候我們也是小心翼翼，現(xiàn)在我們確實(shí)是睜開(kāi)了一只眼，看到了一些曙光，我們經(jīng)過(guò)7年的打造，我們認(rèn)為最早進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)是對(duì)的。

        我們做惠東這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始車(chē)都開(kāi)不進(jìn)去的小漁村，現(xiàn)在變成了一個(gè)全國(guó)的4A級(jí)的景區(qū)。我們七年磨一劍，首先修了一條濱海公路，16公里長(zhǎng)。然后修了自來(lái)水廠，建了燃?xì)庹?、污水處理廠、海水監(jiān)測(cè)站等等一系列的市政設(shè)施，投了幾十億下去，完善了旅游配套。其次我們把原住民留下來(lái)了，我們不是建一個(gè)小區(qū)，這可能跟很多開(kāi)發(fā)商不一樣。很多的開(kāi)發(fā)商把旅游地產(chǎn)都很便宜的賣(mài)出去，按說(shuō)旅游地產(chǎn)應(yīng)該是非常有價(jià)值的，這個(gè)我們是非常認(rèn)同的，我們把那個(gè)項(xiàng)目從一個(gè)漁村變成4A景區(qū)，我們堅(jiān)持的是基礎(chǔ)設(shè)施先行的策略，我們把市政設(shè)施完善，然后把商業(yè)配套完善，我們以天后宮為主題，建了一個(gè)3萬(wàn)平米的商業(yè)街，其中招商引資也花了很大的工夫，因?yàn)樵谝粋€(gè)新興的旅游區(qū)，誰(shuí)愿意去經(jīng)營(yíng)呢？我們招商進(jìn)行了3年，非常的痛苦，一開(kāi)始誰(shuí)也不想去，以前我們?cè)O(shè)想得很好，我們認(rèn)為小商鋪非常好賣(mài)，但是在剛開(kāi)始非常困難。所以面對(duì)這些困難，我們也調(diào)整的策略，做長(zhǎng)期戰(zhàn)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，我們把3萬(wàn)平米的嶺南風(fēng)情的商業(yè)街，先進(jìn)行招商，租金很便宜，目前經(jīng)過(guò)三年的經(jīng)營(yíng)，我們已經(jīng)把商業(yè)基本招滿(mǎn)了，我們里面建了各種特色的小型旅游酒店，還有一些特色商品店，并且建立了酒吧街，大家來(lái)這里可以待得住。

         旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵就是旅游配套要完善，而不僅僅是蓋房子，我們?cè)?jīng)想的是蓋了房子就賣(mài)掉。其實(shí)我們做旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這樣的。另外一點(diǎn)，做旅游地產(chǎn)一定要跟當(dāng)?shù)氐脑∶窠Y(jié)合在一起。一個(gè)沒(méi)有接地氣的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)也好、商業(yè)地產(chǎn)也好，是沒(méi)有生命力的，是沒(méi)有發(fā)展空間的。建小區(qū)誰(shuí)都會(huì)建，可以建一個(gè)非常宜人居住的環(huán)境，這對(duì)我們開(kāi)發(fā)商來(lái)講不是什么難事，這是基本功。但是作為旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，怎么讓原住民和新興的居民融在一起，這是非常難的。我們當(dāng)時(shí)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候，的確是閉著眼進(jìn)去的，雖然當(dāng)時(shí)是閉著眼進(jìn)去，但是我們有一個(gè)理念，我們要把旅游開(kāi)發(fā)區(qū)打造出來(lái)，然后再做我們的地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)在我們這個(gè)項(xiàng)目原住民一戶(hù)都沒(méi)有拆走，所有的原住民在我們開(kāi)發(fā)的過(guò)程中共同受益了，隨著我們的配套設(shè)施完善和環(huán)境的打造，游客越來(lái)越多，在旅游產(chǎn)業(yè)的打造過(guò)程中，老百姓也受益了，他自己也提升自己的收益。我們的旅游人口到了那里之后，他可以出海，另外他也可以體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情，晚上可以在酒吧街泡吧，他可以一星期不重樣的吃遍所有的小吃。

　　王世泰：憑你們的作為，在這個(gè)領(lǐng)域里一定是能夠當(dāng)皇帝的，我還想很執(zhí)著地追問(wèn)一下，因?yàn)槲铱催^(guò)你很多講話，總是有四個(gè)字“量入為出”，就說(shuō)明你無(wú)論是策略，還是落地的動(dòng)作，都是相當(dāng)?shù)膭?wù)實(shí)、理性、謹(jǐn)慎的。我希望你從宏觀上給我們做一個(gè)研判，商業(yè)地產(chǎn)此后是高調(diào)入云，還是說(shuō)保持一種你所倡導(dǎo)的謹(jǐn)慎的、理性的態(tài)度？

　　王志剛：我認(rèn)為做什么地產(chǎn)都應(yīng)該是非常謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。前十年，我們有錢(qián)、有地就可以做房地產(chǎn)，門(mén)檻很低、利潤(rùn)很高，但是近幾年的調(diào)控以后，很多的開(kāi)發(fā)商都不這么認(rèn)為了，因?yàn)榇蠹医?jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)的冬天了，因?yàn)橐郧按蠹抑皇沁^(guò)的春天，只是在渡的蜜月，鍋碗瓢盆的日子他沒(méi)有過(guò)。住宅地產(chǎn)受調(diào)控的時(shí)候，大家紛紛瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，又千軍萬(wàn)馬涌向商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)一樣存在，像住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一樣存在。我們應(yīng)該謹(jǐn)慎的面對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資的形勢(shì)，我適合做什么就做什么，如果沒(méi)有自己的一個(gè)完整的運(yùn)作模式，沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打造的能力，謹(jǐn)慎進(jìn)入。

　　王世泰：王總這番話使我們知道了天有四時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)要過(guò)春夏秋冬，春天的好日子，夏天的熱力，秋天的涼爽，包括冬天的棉襖都是要有所準(zhǔn)備的，我非常欣賞這種態(tài)度。我在參加這個(gè)論壇的時(shí)候，無(wú)意中看到網(wǎng)上有一個(gè)很火的帖子，有一個(gè)網(wǎng)民叫商業(yè)地產(chǎn)王三炮的人洋洋灑灑寫(xiě)了一篇長(zhǎng)文章，他對(duì)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀不滿(mǎn)意，提了9條意見(jiàn)，大家可以去網(wǎng)上看，我就不在這里詳細(xì)說(shuō)了，在網(wǎng)上反映很熱烈，大家說(shuō)你不是王三炮，你是王九炮。我看了這篇文章，應(yīng)該說(shuō)是不乏真知灼見(jiàn)，有很多中肯的言論，但是總的基調(diào)比較悲觀，正能量不是那么充沛。由此我想，管你什么王三炮、王九炮，今天我們有七劍下天山，我就想到新疆金茂企業(yè)集團(tuán)的陳益民主席，你們的項(xiàng)目不僅在南疆、北疆，在甘肅、浙江、廣西等地都有你們的項(xiàng)目，你們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)是一種什么樣的瞻望？

　　陳益民：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了這么長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)過(guò)了不少的磨煉，尤其從2008年到現(xiàn)在，這5年經(jīng)歷了不少不可預(yù)料的事情，各個(gè)企業(yè)都練就了一身的本領(lǐng)，一流企業(yè)練得像孫悟空一樣，都有七十二變，二流的企業(yè)也像豬八戒一樣，也能變?nèi)?。今天我們談得最多的都是?guó)家政策、金融政策。我覺(jué)得機(jī)會(huì)總是給有準(zhǔn)備的人，我覺(jué)得除了金融政策、國(guó)家政策以外，最主要的還是要考慮自己的現(xiàn)金流，只要你保證了足夠的現(xiàn)金流，政策再變，你的風(fēng)險(xiǎn)也可以降到最低、降到最小。

　　我講一下商業(yè)地產(chǎn)，我們做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有七、九年時(shí)間了，做了酒店、商業(yè)，也有很多的戰(zhàn)略合作伙伴，新疆的著名的品牌企業(yè)在我們這里都有房房子和租房子。我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的潛力還是有的，我認(rèn)為有三個(gè)原因。第一，城市化要發(fā)展，還有很多人要進(jìn)入城市，這就是一個(gè)無(wú)限的商機(jī)，有人就有商業(yè)。第二，90后已經(jīng)形成了購(gòu)買(mǎi)力，我覺(jué)得90后這個(gè)商圈也很強(qiáng)大，第三，中國(guó)的GDP在5%以上持續(xù)八九年也沒(méi)有問(wèn)題，GDP的增長(zhǎng)必然要拉動(dòng)人的收入，人有錢(qián)了要感到什么呢？他還是要消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)投資，你到哪個(gè)城市一定要關(guān)注這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么樣，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)有沒(méi)有市場(chǎng)，有沒(méi)有生機(jī)。另外就是人口，這個(gè)城市的人口變化很重要，有人氣商業(yè)就會(huì)興旺。

　　王世泰：陳總的話很精粹。我們的談話還有10分鐘，后面三位嘉賓，請(qǐng)你們把寶貴的思想濃縮再濃縮。下面我想請(qǐng)出的是德州星凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的總經(jīng)理殷慧勇先生，你是紅星美凱龍的大東家，紅星美凱龍是城市商業(yè)旗艦，所以說(shuō)一定要星你把你的經(jīng)驗(yàn)道出來(lái)，把你的觀察說(shuō)出來(lái)。

　　殷慧勇：今天想拋開(kāi)具體的企業(yè)來(lái)談一談我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天如火如荼，為什么？很簡(jiǎn)單，一個(gè)逐利行為。企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐利行為，我覺(jué)得源于兩點(diǎn)：第一，商業(yè)地產(chǎn)的綜合體它擁有豐富的產(chǎn)品線，比方說(shuō)酒店、公寓、寫(xiě)字樓、住宅、商鋪。豐富的產(chǎn)品線能夠規(guī)避政策對(duì)住宅的限制性風(fēng)險(xiǎn)。你限制住宅了，我有寫(xiě)字樓，我還有公寓產(chǎn)品，就在某種程度上豐富的產(chǎn)品線規(guī)避了政策的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，商業(yè)地產(chǎn)能夠迎合地方政府政績(jī)發(fā)展的需要，在這個(gè)方面來(lái)講，做商業(yè)地產(chǎn)能夠拿到成本比較低的土地資源。基于這兩點(diǎn)，能夠也商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又帶來(lái)了較豐厚的利潤(rùn)，因此很多企業(yè)發(fā)展到今天這個(gè)階段，說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，其實(shí)它沒(méi)有什么奧秘的東西，它是一個(gè)正常的市場(chǎng)逐利行為。

　　剛才主持人有疑問(wèn)，說(shuō)我們想知道一下嘉賓有什么觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到什么程度，未來(lái)是什么樣子。我還是想用市場(chǎng)的規(guī)律來(lái)解釋這個(gè)現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)在地方上已經(jīng)發(fā)展到相對(duì)過(guò)度。我記得有一個(gè)不到百萬(wàn)人口的城市有8個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，政府還成立了一個(gè)相關(guān)部門(mén)，指導(dǎo)城市綜合體建設(shè)，為什么？綜合體能給城市的形象帶來(lái)煥然一新的面貌。再過(guò)三到五年，市場(chǎng)過(guò)剩的情況下，有一批綜合體就會(huì)倒掉，市場(chǎng)來(lái)調(diào)控，它已經(jīng)不能為城市的建設(shè)者增添光環(huán)了，也不能為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的時(shí)候，城市綜合體的建設(shè)將回到它原本正常的軌道上去。

　　王世泰：政府的意志、商業(yè)的力量、公眾的認(rèn)知，專(zhuān)業(yè)的理性怎么更好的來(lái)平衡和結(jié)合起來(lái)。

　　殷慧勇：最近我也聽(tīng)到很多的呼吁，說(shuō)政府應(yīng)該站出來(lái)，來(lái)調(diào)節(jié)，做好城市的規(guī)劃，說(shuō)企業(yè)應(yīng)該保持一個(gè)冷靜的思想，看到這個(gè)已經(jīng)是即將過(guò)剩的領(lǐng)域就不要再投了。沒(méi)有用。為什么沒(méi)有用？只要市場(chǎng)不發(fā)展到這種產(chǎn)品的光環(huán)不復(fù)存在的時(shí)候，投資者依舊，政府的歡迎度也依舊。為什么？很簡(jiǎn)單的道理，別的領(lǐng)導(dǎo)搞了一個(gè)城市綜合體，兩個(gè)城市綜合體，有政績(jī)，我為什么不搞呢？就像很多年以前說(shuō)養(yǎng)豬這個(gè)道理。

　　王世泰：我們今天論壇上發(fā)出這樣的聲音，就是說(shuō)讓理性的認(rèn)識(shí)來(lái)使大家清醒一些，我完全理解你的意思。下面我想有請(qǐng)廣東華美立家投資控股有限公司的總裁賈鋒先生。我看到網(wǎng)上的資料，你們是家居建材企業(yè)渠道并平的領(lǐng)航者，你們和商業(yè)地產(chǎn)是共生共榮的，是死死的綁在一起，所以你的出擊是最敏銳的，我想你簡(jiǎn)單表述一下你的觀點(diǎn)。

　　賈鋒：今天的話題提到我們的商業(yè)地產(chǎn)的樓是不是越高越好，我覺(jué)得這都是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的表面理解。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的核心首先是有沒(méi)有需求。如果你對(duì)市場(chǎng)不了解，那么你做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是無(wú)根之水。第二，有了市場(chǎng)以后，做商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有合適的地段，合適的建筑、物業(yè)，能夠支撐你的需求，能不能滿(mǎn)足你的消費(fèi)者。第三個(gè)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很重要的是管理，現(xiàn)在很多的建筑商、地產(chǎn)商他只關(guān)心建筑，只關(guān)心銷(xiāo)售。但是沒(méi)有有效的商業(yè)管理，其實(shí)就無(wú)法有可持久的客流，它就不能成為一個(gè)市，就不是市場(chǎng)。第四是信任的問(wèn)題，現(xiàn)在在中國(guó)的很多商業(yè)地產(chǎn)里面，有很多企業(yè)做商業(yè)做得很好，其實(shí)也存在很多欺行霸市的問(wèn)題，這也是未來(lái)渠道變革的一個(gè)要點(diǎn)。

　　王世泰：我們還有最后兩分鐘，有請(qǐng)屈臣氏中國(guó)區(qū)總部全國(guó)策略聯(lián)盟總裁張宏偉先生，一個(gè)是消費(fèi)者的需求，還有管理，你是大家，你應(yīng)該奉獻(xiàn)寶貴的意見(jiàn)。

　　張宏偉：我可能是這個(gè)論壇的一個(gè)另類(lèi)，因?yàn)檫@個(gè)論壇，我看來(lái)的嘉賓里面主要是開(kāi)發(fā)商，還有一些學(xué)者和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，我是零售商。屈臣氏集團(tuán)是全球最大的化妝品及個(gè)人護(hù)理用品的連鎖企業(yè)，我們?cè)谌虻牡赇伩倲?shù)，在去年年底的時(shí)候就已經(jīng)超過(guò)了11000家，在歐洲大概是6000家左右，在亞洲是5000家左右，在中國(guó)大陸我們已經(jīng)超過(guò)了1500家，覆蓋了200個(gè)城市。為什么我要這么講呢？是因?yàn)槲覀冊(cè)诖箨懍F(xiàn)在的店鋪越來(lái)越多的，應(yīng)該超過(guò)40%，都是和地產(chǎn)商做的購(gòu)物中心的合作。剛才前面提到萬(wàn)達(dá)，實(shí)際上我們跟萬(wàn)達(dá)一家現(xiàn)在已開(kāi)的就達(dá)到了65家，到明年我估計(jì)會(huì)超過(guò)100家。我們對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心還是非常看好的，現(xiàn)在有很多話題都談到電商對(duì)零售商的沖擊，我們覺(jué)得在零售的載體上來(lái)講，購(gòu)物中心會(huì)是最抗電商的打擊的，因?yàn)樗羌闶邸⒉惋?、娛?lè)、社交等為一體的一站式的載體，這種載體是最抗打擊的，也最有發(fā)展的。

　　我從零售商來(lái)看地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的要素來(lái)講，首先就是選址，因?yàn)槲覀冏隽闶鄣?，選址是最重要的，做商業(yè)，最重要的就是位置。在選址方面，空間小的情況下，一定要定好位。有一個(gè)好的項(xiàng)目，你要怎么定位它，定位的話，通常就要看周邊的人口等等。我們要看一個(gè)購(gòu)物中心和我們所做的業(yè)態(tài)定位是不是相符，比如說(shuō)我們的定位是15歲到35歲的目標(biāo)消費(fèi)群體，我們就要看你這個(gè)購(gòu)物中心跟我的年齡層的定位是否相符。還有就是招商，因?yàn)閺纳虡I(yè)地產(chǎn)招商來(lái)講，今天上午有人提到招商難等等情況?，F(xiàn)在其實(shí)因?yàn)樘峁┑妮d體來(lái)源多，可能對(duì)于品牌商來(lái)講，選擇也越來(lái)越多，這是一個(gè)事實(shí)。但是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他在招商的時(shí)候，在有了比較合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃之后，招商還是一定要招每一個(gè)業(yè)態(tài)里面最強(qiáng)的品牌，因?yàn)橹挥羞@些最強(qiáng)的品牌，它才能夠給你帶來(lái)客流，帶來(lái)人流。最后一個(gè)是服務(wù)。住宅地產(chǎn)的服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)是完全不一樣的，住宅地產(chǎn)服務(wù)的對(duì)象就是你的業(yè)主，就是買(mǎi)房子的人，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象主要還是商戶(hù)，你為商戶(hù)做好服務(wù)，商戶(hù)為終端顧客做好服務(wù)。

　　最后想借用一句中糧董事長(zhǎng)寧高寧的話，開(kāi)發(fā)商是搭臺(tái)子的，零售商是唱戲的，商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)一定是重頭戲，一定要唱好戲，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)才能唱得紅火。

　　王世泰：限于時(shí)間關(guān)系，我們雖然只進(jìn)行了短短的交流，我們覺(jué)得在云的時(shí)代這個(gè)大標(biāo)題下的討論，可以說(shuō)呈現(xiàn)了云圖萬(wàn)千的氣象，但是任何一只手都不能規(guī)定云圖是什么樣的景象，但是我們得出一電氣石，要服從經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，服從自然的規(guī)律，這是我們大家得到的共識(shí)。這次論壇指南上有句話，博鰲房地產(chǎn)論壇是一場(chǎng)在火爐上燒烤的論壇，我們今天也像是圍爐在燒烤，不知道今天我們考出了智慧的香味，還是考出了市場(chǎng)的焦味，但愿留給我們的是美好的收獲。謝謝大家。

　　主持人：謝王世泰先生的主持，謝謝各位嘉賓的精彩討論。請(qǐng)臺(tái)上嘉賓留步，工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！

　　各位來(lái)賓、朋友們，今天下午的論壇議程到此全部結(jié)束。提醒大家注意，接下來(lái)，大會(huì)安排有在博鰲交流酒會(huì)、商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈主題沙龍、德國(guó)高儀Zero“零”鉛技術(shù)暨新品發(fā)布會(huì)等活動(dòng)，分別是：在博鰲交流酒會(huì)，在三亞海棠灣喜來(lái)登度假酒店大會(huì)議廳東翼中庭；商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈主題沙龍 ，在三亞海棠灣喜來(lái)登度假酒店蘭廳；德國(guó)高儀Zero“零”鉛技術(shù)暨新品發(fā)布會(huì)，在三亞海棠灣喜來(lái)登度假酒店竹廳。

　　此外，19點(diǎn)到20點(diǎn)20分，江蘇連云新城在三亞海棠灣喜來(lái)登度假酒店會(huì)議廳大草坪，為各位嘉賓準(zhǔn)備了豐盛的招待晚宴。

　　晚宴之后，精彩節(jié)目仍將繼續(xù)。首先，德國(guó)高儀“2013年度中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)”會(huì)在今晚頒出，而本次博鰲論壇的第二場(chǎng)“地產(chǎn)精英 博鰲論劍”也將在今天晚上精彩呈現(xiàn)，以上活動(dòng)在三亞海棠灣喜來(lái)登度假酒店大會(huì)議廳舉行。

　　親愛(ài)的各位來(lái)賓、朋友們，今天下午論壇議程到此全部結(jié)束，祝大家今晚有個(gè)好心情。

（審校：勞蓉蓉）